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Facciate e coperture, svolta antincendio: nuove regole per gli edifici civili

Dal 2026, ristrutturare un edificio civile comporterà nuovi obblighi in materia di sicurezza antincendio. Lo stabilisce la bozza del “Decreto Requisiti Minimi 2025”, approvata in Conferenza Unificata lo scorso 30 luglio. La novità principale riguarda la soglia che fa scattare l’obbligo di progettazione antincendio: non più il 50% della superficie complessiva delle facciate, come previsto dal D.M. 25/01/2019, ma il 25% della superficie disperdente lorda dell’involucro edilizio, secondo la definizione di “ristrutturazione importante” contenuta nel D.Lgs. 192/2005.
In pratica, ogni intervento che coinvolga più di un quarto dell’involucro termico dell’edificio dovrà essere accompagnato da un progetto antincendio conforme alla Regola Tecnica Verticale V.13, approvata con D.M. 30/03/2022. La norma, già in vigore dal 7 luglio 2022, si applica alle chiusure d’ambito degli edifici civili, siano essi esistenti o di nuova costruzione, e sostituisce i precedenti riferimenti contenuti nel Codice di Prevenzione Incendi (D.M. 03/08/2015).

RTV V.13: cosa prevede la regola tecnica per le chiusure d’ambito
La RTV V.13 definisce criteri stringenti per limitare la propagazione del fuoco attraverso le facciate e le coperture degli edifici civili. Gli obiettivi principali sono:
– contenere la diffusione di incendi originati all’interno o all’esterno dell’edificio;
– evitare la caduta di frammenti incendiati che possano ostacolare l’esodo o le operazioni di soccorso;
– garantire la resistenza e la reazione al fuoco dei materiali impiegati.
La norma si applica a edifici residenziali, scolastici, sanitari, commerciali, alberghieri e direzionali, ma può essere adottata anche per strutture industriali. Le chiusure d’ambito vengono classificate in tre categorie (SA, SB, SC) in base all’altezza dei piani e al numero di occupanti. Per ciascuna classe, la RTV stabilisce requisiti specifici per isolanti termici, sistemi a cappotto, guarnizioni e materiali di tenuta, con soglie minime di reazione al fuoco che variano in funzione della quota dei piani.
Sono inoltre previste fasce di separazione obbligatorie, progettate per agire da barriere antincendio, e requisiti di resistenza al fuoco per coperture, facciate continue e ventilate. Particolare attenzione è dedicata ai tetti con impianti fotovoltaici, che dovranno rispettare precise caratteristiche di sicurezza e includere elementi di compartimentazione.

Norme cogenti e progettazione integrata: cosa cambia per tecnici e imprese
Con l’entrata in vigore del nuovo decreto, la RTV V.13 diventa il riferimento obbligatorio per la progettazione antincendio delle chiusure d’ambito, superando le linee guida contenute nella circolare dei Vigili del Fuoco n. 5043/2013, che restano applicabili solo in via facoltativa. Le nuove disposizioni non si applicano alle attività già conformi agli articoli 3, 4 o 7 del D.P.R. 151/2011 o progettate secondo il D.M. 03/08/2015.
Per i progettisti, le imprese e i responsabili della sicurezza, si apre una nuova fase di attenzione normativa: ogni intervento edilizio che superi il 25% dell’involucro dovrà essere valutato anche sotto il profilo antincendio, con implicazioni dirette sulla scelta dei materiali, sulla geometria delle facciate e sulla configurazione degli impianti. La prevenzione incendi non sarà più un elemento accessorio, ma parte integrante della progettazione architettonica e impiantistica.

Patologie edilizie: come riconoscerle, prevenirle e tutelare il valore dell’immobile

Le patologie edilizie sono difetti e danni che compromettono la salubrità, la sicurezza e la durabilità degli immobili. Tra le più comuni: infiltrazioni d’acqua, umidità, muffe, corrosione e inquinamento indoor. L’acqua è responsabile dell’80% del degrado edilizio e del 60% dei contenziosi nel settore.

Per gli amministratori e i proprietari, intervenire tempestivamente significa evitare spese straordinarie, contenziosi e perdita di valore. La figura del patologo edile — tecnico specializzato nella diagnosi e risoluzione dei difetti — sta emergendo come risorsa strategica per la manutenzione preventiva.

Anche la qualità dell’aria interna è cruciale: l’inquinamento indoor è responsabile del 2,7% del carico globale di malattia. La Sick Building Syndrome colpisce fino al 50% degli occupanti. Soluzioni come la Ventilazione Meccanica Controllata (VMC) e l’uso di materiali naturali migliorano la salubrità e riducono i rischi.

Una gestione condominiale efficace oggi non può prescindere da una visione tecnica e preventiva. Investire in diagnosi, materiali salubri e tecnologie adeguate significa tutelare il patrimonio immobiliare e il benessere degli occupanti.

Agibilità, nessuna scadenza automatica: il TAR Campania ferma il Comune

Il certificato di agibilità non ha una data di scadenza. Lo ha ribadito il TAR Campania con la sentenza n. 3987/2025, accogliendo il ricorso di un commerciante contro il provvedimento del Comune che ne aveva sospeso l’attività per presunta decadenza dell’agibilità del locale.

Agibilità: cos’è e quando serve
Il certificato di agibilità – oggi sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) – attesta che un immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dal D.P.R. 380/2001. È un documento fondamentale sia per l’uso abitativo che commerciale, e imprescindibile in fase di compravendita.

Il caso: sospensione senza prove
Nel caso esaminato, il Comune aveva ordinato la chiusura di un’attività commerciale, sostenendo che l’agibilità rilasciata nel 1998 fosse ormai decaduta. Tuttavia, il TAR ha evidenziato l’assenza di prove concrete circa modifiche strutturali o interventi edilizi tali da invalidare il documento.

La sentenza: niente automatismi
I giudici hanno chiarito che la decadenza dell’agibilità può avvenire solo in due casi:
– modifiche sostanziali alla conformazione dell’immobile;
– provvedimento formale dell’autorità competente.
In mancanza di queste condizioni, l’agibilità resta valida, indipendentemente dalla sua data di emissione.

Implicazioni per proprietari e operatori
La pronuncia del TAR rappresenta un punto fermo per il settore immobiliare: l’agibilità non si perde automaticamente. Proprietari e operatori devono aggiornare la documentazione solo in caso di interventi rilevanti e comunicare tempestivamente ogni variazione che incida sui requisiti normativi.

Comodato d’uso gratuito: quando e come registrare il contratto

Il comodato d’uso gratuito è una formula molto utilizzata tra familiari e conoscenti per concedere l’utilizzo di un immobile senza alcun canone. Ma se il contratto è scritto, la registrazione non è facoltativa: è un obbligo fiscale che va rispettato entro 30 giorni dalla data di stipula.

La registrazione del contratto comporta il versamento di un’imposta di registro fissa pari a 200 euro, oltre all’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate scritte o ogni 100 righe. L’adempimento può essere effettuato sia dal comodante (il proprietario) che dal comodatario (chi riceve l’immobile in uso), ma è buona prassi che sia il proprietario a occuparsene, anche per garantire la tracciabilità dell’accordo.

Se invece il comodato è verbale, la registrazione non è obbligatoria, salvo che venga citato in un altro atto soggetto a registrazione, come una dichiarazione notarile o un contratto di locazione. In quel caso, il comodato deve essere registrato contestualmente all’atto che lo richiama.

Oltre agli aspetti fiscali, la registrazione può rivelarsi utile anche per motivi pratici: ad esempio, per consentire al comodatario di stabilire la residenza nell’immobile, accedere a determinate agevolazioni o dimostrare la legittimità dell’occupazione in caso di controlli.

In sintesi, anche se gratuito, il comodato non è privo di regole. La registrazione è obbligatoria se il contratto è scritto, e rappresenta una garanzia di trasparenza e tutela per entrambe le parti. Un piccolo adempimento che può evitare grandi complicazioni.

Biblioteca condominiale, il cuore culturale del palazzo: 5 mosse per farla nascere

Nell’era degli e-book e delle chat di gruppo, parlare di biblioteche condominiali può sembrare anacronistico. Eppure, proprio oggi, il bisogno di luoghi fisici dove incontrarsi e condividere cultura è più vivo che mai. Le biblioteche condominiali stanno diventando veri e propri presìdi di comunità, capaci di trasformare spazi comuni in centri di scambio, relazione e cittadinanza attiva.
Secondo il Sistema Bibliotecario di Milano, sono già 37 le biblioteche di condominio e prossimità aperte al pubblico, nate dalla collaborazione tra cittadini e associazioni locali. Un fenomeno in crescita, che si inserisce nel più ampio movimento della “cultura di prossimità”.

Perché una biblioteca condominiale oggi ha senso
– Spazio fisico, relazioni reali: in un mondo iperconnesso, la biblioteca diventa un luogo tangibile dove rompere l’isolamento digitale.
– Economia circolare: dare nuova vita ai libri già letti è un gesto sostenibile, che riduce sprechi e promuove il riuso.
– Valore simbolico: un libro che passa di mano in mano racconta una storia collettiva, impossibile da replicare in formato digitale.
– Accessibilità: anziani e bambini spesso preferiscono il cartaceo, più immediato e familiare.
– Integrazione digitale: strumenti semplici come gruppi WhatsApp, fogli Google o QR code sugli scaffali permettono di gestire prestiti e recensioni in modo smart.

Come avviare una biblioteca condominiale in 5 mosse
1. Individua lo spazio giusto e coinvolgi i vicini
Androne, ex portineria o sala comune: l’importante è che sia accessibile e condiviso. A Milano, una portineria è stata riconvertita in biblioteca grazie al voto della maggioranza condominiale. A Reggio Emilia, una sala comune è diventata uno spazio arredato e subito frequentato.
2. Raccogli libri e arredi essenziali
A Crotone, un’associazione ha avviato una free library nell’androne. In altri casi, scaffali, divani e luci hanno reso lo spazio accogliente e funzionale.
3. Stabilisci regole chiare e una vita programmata
Nessuna burocrazia: basta informare l’assemblea se non si cambia la destinazione d’uso. Eventi, letture condivise e avvisi nel gruppo condominiale aiutano a mantenere viva l’iniziativa.
4. Valorizza il ruolo sociale della cultura condivisa
Le biblioteche condominiali diventano “piazze del sapere”, riducendo tensioni e rafforzando il senso di appartenenza. A Milano, progetti pilota hanno dimostrato l’efficacia di questi spazi nel migliorare la convivenza.
5. Ispirati a esperienze reali e tecnologie smart
In Italia, il progetto “Biblio in Condominio” ha già coinvolto oltre 300 edifici, con app che permettono di consultare titoli, prenotare libri e guadagnare badge con logiche di gamification. Un modo innovativo per coinvolgere anche i più giovani⁽¹⁾.

Consigli pratici per partire con il piede giusto
– Discuti la proposta in assemblea e informa tutti i condomini.
– Non serve una delibera formale se lo spazio non cambia destinazione d’uso.
– Se il regolamento interno vieta modifiche, serve l’unanimità per cambiarlo.

Il condominio come comunità culturale
Che si tratti di leggere un libro insieme o condividere un tavolo da lavoro, l’obiettivo è uno solo: rendere il condominio più vivo, accogliente e sostenibile. Una biblioteca condominiale non è solo uno scaffale di libri, ma un gesto di fiducia, apertura e cura reciproca. E forse, il primo passo verso una nuova idea di vicinato.

Formazione antincendio, nuovo rinvio: slitta al 2026 l’obbligo per i manutentori

Ancora un rinvio. Con il Decreto Ministeriale del 15 luglio 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, il Ministero dell’Interno ha posticipato al 25 settembre 2026 l’entrata in vigore dell’obbligo di formazione per i tecnici manutentori antincendio. Si tratta della quarta proroga consecutiva, che allunga ulteriormente i tempi di attuazione di una norma attesa da anni nel settore della sicurezza.

Una figura chiave, ancora senza obbligo formativo
Introdotta dal DM 1 settembre 2021, la figura del tecnico manutentore qualificato antincendio è chiamata a svolgere interventi di manutenzione e controllo su impianti e attrezzature antincendio. La qualifica, valida su tutto il territorio nazionale, si ottiene al termine di un percorso teorico-pratico. Tuttavia, chi già esercita da almeno tre anni alla data di entrata in vigore del decreto originario è esonerato dal corso e può accedere direttamente alla valutazione.

Quattro rinvii in quattro anni
L’obbligo formativo doveva scattare il 25 settembre 2022. Ma da allora, ogni anno, un nuovo decreto ha spostato la scadenza:
– DM 15 settembre 2022 → rinvio al 25 settembre 2023
– DM 31 agosto 2023 → rinvio al 25 settembre 2024
– DM 13 settembre 2024 → rinvio al 25 settembre 2025
– DM 15 luglio 2025 → nuovo rinvio al 25 settembre 2026
Una sequenza che ha alimentato dubbi e critiche tra gli operatori del settore, preoccupati per la mancanza di standard formativi uniformi e per il rischio di affidare la manutenzione antincendio a personale non adeguatamente preparato.

Sicurezza in attesa: tra esigenze operative e ritardi normativi
Il rinvio, secondo fonti ministeriali, sarebbe motivato dalla necessità di garantire una transizione ordinata e di evitare disagi alle imprese già operative. Ma per molti addetti ai lavori, il continuo slittamento rischia di indebolire la credibilità del sistema e di rallentare l’adozione di pratiche più rigorose in materia di sicurezza.
Nel frattempo, chi è già qualificato potrà continuare a operare senza dover sostenere alcun esame. Ma la domanda resta: quanto ancora si potrà attendere per rendere obbligatoria una formazione che, in un settore delicato come quello antincendio, dovrebbe essere la regola e non l’eccezione?

Contratti Luce e Gas: come uscirne senza penali

Nel mercato libero dell’energia, cambiare fornitore di luce e gas è diventata un’operazione frequente. Ma cosa succede se ci si pente subito dopo aver firmato un contratto? E quali sono i diritti del consumatore quando decide di interrompere la fornitura? Due strumenti giuridici tutelano l’utente: il diritto di recesso e il diritto di ripensamento. Simili nel nome, ma diversi nelle modalità e nei tempi.

Diritto di ripensamento: 14 giorni per cambiare idea
Previsto dal Codice del Consumo (D.lgs. 206/2005), il diritto di ripensamento consente al cliente di annullare un contratto di fornitura entro 14 giorni dalla sottoscrizione, senza dover fornire motivazioni né sostenere costi. Questa tutela si applica esclusivamente ai contratti stipulati a distanza (online, per telefono) o fuori dai locali commerciali (fiere, porta a porta).
Il termine decorre dal momento in cui il cliente riceve la conferma del contratto firmata dal fornitore, spesso via email. Superati i 14 giorni, il contratto diventa vincolante. Per esercitare il ripensamento, è necessario inviare una comunicazione scritta — via PEC, raccomandata A/R o fax — utilizzando il modulo fornito dal gestore.

Diritto di Recesso: libertà di cambiare fornitore
Il diritto di recesso, invece, può essere esercitato in qualsiasi momento, anche oltre i 14 giorni, e riguarda la possibilità di interrompere la fornitura attiva. Il cliente può recedere per:
– Passare a un nuovo operatore
– Terminare del tutto il servizio (ad esempio, in caso di trasloco)
In genere, non sono previste penali né costi di chiusura, salvo nei contratti con prezzo fisso o vincolo di durata, dove potrebbero esserci penali per recesso anticipato. In caso di cambio fornitore, è il nuovo gestore a occuparsi del passaggio. Per la chiusura definitiva, basta inviare disdetta al fornitore e attendere i tempi tecnici.

Consapevolezza e tutela del consumatore
Con l’aumento delle offerte sul mercato, conoscere i propri diritti è fondamentale per evitare sorprese. Il recesso e il ripensamento sono strumenti pensati per tutelare il consumatore, soprattutto quando la firma avviene lontano dai canali tradizionali. La chiave è agire nei tempi giusti e con le modalità corrette.

Mutuo ipotecario: flessibilità e liquidità per chi cerca più libertà

casa e mutuo ipotecario

Se il mutuo fondiario è pensato per chi acquista la prima casa, il mutuo ipotecario si rivolge a chi cerca maggiore flessibilità. Pur condividendo la garanzia dell’ipoteca sull’immobile, questa tipologia di finanziamento si distingue per la varietà di finalità: dall’acquisto alla ristrutturazione, fino alla semplice richiesta di liquidità.

Regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile, il mutuo ipotecario può superare l’80% di Loan To Value, se la banca lo consente, e può prevedere durate più brevi, generalmente tra i 5 e i 20 anni. Inoltre, non è vincolato all’ipoteca di primo grado: può includere anche garanzie di grado inferiore, ampliando le possibilità di accesso.

I requisiti richiesti sono simili a quelli del mutuo fondiario — reddito stabile, buona storia creditizia, immobile conforme — ma spesso meno stringenti. Questo lo rende una soluzione adatta a chi ha esigenze diverse dalla semplice compravendita, come la ristrutturazione di un immobile già posseduto o il consolidamento di debiti.

Anche il mutuo edilizio, spesso confuso con il fondiario, rientra in questa categoria. Pensato per la costruzione o l’ampliamento di edifici, prevede erogazioni progressive legate all’avanzamento dei lavori, a differenza del fondiario che eroga il capitale in un’unica soluzione.

Infine, è utile sapere che anche il mutuo ipotecario, se legato alla prima casa, consente la detrazione degli interessi passivi fino a 4.000 euro annui. E nel caso del mutuo Consap, la classificazione dipende dalle caratteristiche: se rispetta i requisiti del TUB, può essere considerato fondiario, altrimenti resta ipotecario.

In sintesi, il mutuo ipotecario è una formula versatile, adatta a chi cerca soluzioni personalizzate e meno vincolanti. Ma come sempre, la parola d’ordine è: informarsi prima di scegliere.

Videosorveglianza e Privacy: il Garante alza l’asticella, via libera ai cartelli “user-friendly”

privacy convegno

Nel mondo iperconnesso di oggi, dove ogni angolo può essere sorvegliato da una lente elettronica, il confine tra sicurezza e privacy si fa sempre più sottile. Con il provvedimento n. 137/2025, il Garante per la protezione dei dati personali interviene con forza per chiarire i limiti e le responsabilità nell’uso dei sistemi di videosorveglianza da parte di pubblici esercizi, aziende e amministrazioni.

La novità più visibile – e non è un gioco di parole – riguarda i cartelli informativi: non bastano più le classiche diciture generiche. Il Garante raccomanda l’adozione di icone “user-friendly”, intuitive e facilmente riconoscibili, che permettano a chiunque di comprendere immediatamente che sta per entrare in una zona sorvegliata. L’informazione deve essere chiara, accessibile e posizionata in modo da essere vista prima che l’interessato venga ripreso.

Il principio alla base è quello della trasparenza, cardine del Regolamento europeo sulla protezione dei dati (GDPR). La videosorveglianza, infatti, costituisce a tutti gli effetti un trattamento di dati personali, soprattutto quando le immagini sono nitide, archiviate o utilizzate per finalità ulteriori rispetto alla sicurezza. Ecco perché il posizionamento delle telecamere, la qualità delle riprese e la presenza di microfoni devono essere valutati con attenzione: una telecamera puntata su una strada pubblica o su una proprietà altrui può facilmente sconfinare nell’illegittimità.

Il provvedimento nasce anche da casi concreti. Come quello del minimarket romano dove, durante un controllo della Questura, è stata rilevata la presenza di sei telecamere perfettamente funzionanti ma prive di cartelli informativi. Il titolare non ha fornito alcuna documentazione difensiva e si è visto notificare l’avvio di un procedimento sanzionatorio per violazione degli articoli 5 e 13 del GDPR.

Il Garante ha inoltre inviato una lettera al presidente di Confcommercio, Carlo Sangalli, sollecitando un intervento concreto per contrastare l’uso improprio dei sistemi di sorveglianza nei negozi. L’obiettivo è duplice: tutelare la privacy dei cittadini e promuovere una cultura della legalità digitale. Troppe telecamere, infatti, vengono installate senza garanzie, con microfoni attivi o orientate verso aree non pertinenti, come spazi pubblici o dipendenti al lavoro.

Le linee guida europee (EDPB 3/2019) e la normativa nazionale impongono che ogni impianto sia giustificato da una finalità legittima, proporzionato e non invasivo. In caso contrario, il rischio non è solo quello di una sanzione, ma di minare la fiducia tra cittadini e operatori.

In sintesi, il messaggio del Garante è chiaro: la videosorveglianza non può essere una zona grigia. Serve trasparenza, responsabilità e rispetto dei diritti fondamentali. E tutto comincia da un cartello ben fatto.

MIBA 2025, l’edilizia del futuro si costruisce a Milano

L’edilizia cambia pelle e lo fa sotto i riflettori di MIBA 2025, la Milan International Building Alliance, in programma dal 19 al 22 novembre a Fiera Milano. Con oltre 1.250 espositori da 38 Paesi e più di 100 eventi in calendario, la manifestazione si conferma come uno dei principali hub europei per il futuro dell’ambiente costruito. Quattro saloni tematici — MADE Expo, Global Elevator Exhibition, Smart Building Expo e SICUREZZA — convergeranno in un’unica piattaforma dedicata alla transizione ecologica e digitale del settore.

Durante la conferenza stampa di presentazione, il professor Stefano Aste del Politecnico di Milano ha anticipato i dati del nuovo Osservatorio MIBA, evidenziando come i progetti legati al New European Bauhaus potrebbero mobilitare oltre 20 miliardi di euro in Europa. Un segnale forte che conferma il ruolo strategico dell’innovazione sostenibile nel ripensare gli spazi urbani e il modo in cui viviamo.

MIBA 2025 non sarà solo una fiera, ma un laboratorio di idee, tecnologie e visioni. Al centro dell’evento ci saranno le sfide più urgenti del settore: decarbonizzazione, efficienza energetica, digitalizzazione dei processi e rigenerazione urbana. Il New European Bauhaus, con il suo approccio multidisciplinare, sarà il filo conduttore di un’edizione che punta a ridefinire il concetto stesso di costruzione, con un occhio attento alla bellezza, all’inclusività e alla sostenibilità.

“L’edilizia del futuro non può prescindere da una visione integrata e responsabile”, ha sottolineato il professor Aste, “e MIBA sarà il luogo dove questa visione prenderà forma, grazie al confronto tra imprese, istituzioni e professionisti”.

Con un programma ricco di conferenze, workshop e installazioni, MIBA 2025 si prepara a diventare il cuore pulsante dell’innovazione edilizia, offrendo una panoramica completa sulle tecnologie emergenti e sulle politiche che guideranno la trasformazione del settore nei prossimi anni.