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IL DECRETO TERREMOTO È LEGGE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI SULLA CASA

[A cura di: Gennaro Napolitano – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate]

Nella Gazzetta Ufficiale è stata pubblicata la legge 45/2017 che ha convertito il Dl 8/2017, contenente “Nuovi interventi urgenti a favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici del 2016 e del 2017”. Nel corso dell’esame parlamentare, sono state apportate significative modifiche al testo originario del decreto; modifiche che hanno interessato anche le disposizioni in materia di adempimenti e versamenti tributari.

In particolare, l’articolo 11 del decreto in esame contiene le norme di carattere fiscale. Esso si muove su due fronti: in primo luogo, modifica in più punti l’articolo 48 del Dl 189/2016 (quest’ultimo, come noto, è stato il primo intervento normativo adottato per fronteggiare l’emergenza terremoto) e, in secondo luogo, introduce ulteriori agevolazioni fiscali.

Di seguito, una sintesi di alcune misure di carattere tributario previste dalla disposizione in esame: sia di quelle già contenute nella versione originaria del Dl 8/2017, sia di quelle previste ex novo durante l’iter di conversione in legge.

Ritenute e sostituti d’imposta. Confermata la possibilità, per i sostituti d’imposta, di regolarizzare, entro il 31 maggio 2017 (e senza applicazione di sanzioni e interessi), gli adempimenti concernenti le ritenute relative ai soggetti residenti nei comuni colpiti dal terremoto. In particolare, la regolarizzazione agevolata concerne le ritenute non effettuate o non versate nei seguenti periodi:

* dal 24 agosto 2016 (data del primo terremoto) al 19 ottobre 2016 (data di entrata in vigore del Dl 189/2016);

* dal 26 ottobre 2016 (data del successivo terremoto) al 18 dicembre 2016 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 189/2016).

Sospensione dei termini dei versamenti e degli adempimenti tributari. Viene confermata la sospensione fino al 30 novembre 2017 degli adempimenti e dei versamenti tributari (con esclusione del rimborso di quanto eventualmente già versato). La ripresa della riscossione dei tributi sospesi e non versati avviene entro il 16 dicembre 2017, senza applicazione di interessi e sanzioni. La disposizione interessa anche le ritenute alla fonte non operate dai sostituti d’imposta su richiesta degli interessati (“busta paga pesante”). 

Canone tv. Anche la ripresa del versamento del canone tv, mediante addebito sulla bolletta elettrica, avviene, senza applicazione di sanzioni e interessi, entro il 16 dicembre 2017. Inoltre, nei casi in cui, a seguito del terremoto, la famiglia anagrafica non detenga più alcun apparecchio televisivo, il canone non è dovuto per l’intero secondo semestre 2016 e per tutto il 2017.

Altri adempimenti tributari. Gli adempimenti tributari, diversi dai versamenti, non eseguiti per effetto della sospensione stabilita dal Dm 1° settembre 2016, devono essere effettuati entro il mese di dicembre 2017.

Esenzione imposta di bollo e di registro. Nel corso del passaggio parlamentare, è stata inserita la norma secondo cui le persone fisiche residenti (o domiciliate) e le persone giuridiche aventi sede legale nei comuni colpiti dal sisma, oltre a quella dall’imposta di bollo, beneficiano anche dell’esenzione dall’imposta di registro per le istanze, i contratti e i documenti presentanti alla pubblica amministrazione fino al 31 dicembre 2017 in esecuzione di quanto stabilito dalle ordinanze del Commissario straordinario del governo. Viene altresì specificato che il deposito delle istanze, dei contratti e dei documenti, effettuato presso gli uffici speciali per la ricostruzione, produce gli stessi effetti della registrazione eseguita secondo le disposizioni del Testo unico dell’imposta di registro (Dpr 131/1986). Anche in questo caso, viene stabilito che non si procede al rimborso dell’imposta di registro già versata prima dell’entrata in vigore della nuova disposizione agevolativa.

Agevolazioni per i redditi di fabbricati. Altra novità è la proroga dal 28 febbraio 2017 al 30 giugno 2017 del termine per l’emanazione delle ordinanze sindacali di sgombero funzionali all’individuazione degli immobili inagibili destinatari dei benefici previsti dall’articolo 48, comma 16, Dl 189/2016. Quest’ultima disposizione prevede una serie di agevolazioni fiscali (esclusione dalla base imponibile Irpef e Ires dei redditi dei fabbricati, esenzione Imu e Tasi fino alla ricostruzione) per i fabbricati ubicati nelle zone colpite dal sisma, se distrutti od oggetto delle predette ordinanze. Conseguentemente, viene posticipato al 30 giugno 2017 il termine entro cui il contribuente può dichiarare, ai medesimi fini, la distruzione o l’inagibilità totale o parziale del fabbricato all’autorità comunale.

Sospensione dei termini per la riscossione. In sede di conversione, è stata confermata la sospensione dal 1° gennaio al 30 novembre 2017 dei termini per la notifica delle cartelle di pagamento e per la riscossione delle somme risultanti dagli avvisi di accertamento esecutivi e dagli avvisi di addebito esecutivi (relativi al recupero delle somme a qualunque titolo dovute all’Inps), nonché delle attività esecutive da parte degli agenti della riscossione e dei termini di prescrizione e decadenza relativi all’attività degli enti creditori (compresi quelli degli enti locali).

Definizione agevolata. Importanti novità arrivano per la rottamazione delle cartelle. Infatti, viene stabilita la proroga dal 31 marzo al 21 aprile 2017 del termine per la presentazione della dichiarazione di adesione alla definizione agevolata dei carichi affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2016. Conseguentemente, è posticipato dal 31 maggio al 15 giugno 2017 il termine entro il quale Equitalia comunica, ai debitori che hanno chiesto la rottamazione, l’ammontare complessivo delle somme dovute e quello delle singole rate, nonché il giorno e il mese di scadenza di ciascuna di esse. Inoltre, con norma di interpretazione autentica, viene chiarito che, ai fini dell’accesso alla rottamazione, non sono dovute le sanzioni irrogate per violazione degli obblighi relativi ai contributi e ai premi, anche nel caso in cui il debitore sia lo stesso ente previdenziale.

Le novità riguardano non solo i contribuenti che vivono nelle zone colpite dal terremoto, ma la generalità dei soggetti interessati. Per i primi, comunque, resta ferma la proroga di un anno dei termini e delle scadenze previsti dalla disciplina della definizione agevolata (commi 1, 2, 3, 3-ter e 12, dell’articolo 6, Dl 193/2016).

PONTEGGI E FURTI: RISPONDE L’APPALTATORE, NON IL CONDOMINIO

[A cura di: avv. Paolo Ribero]
Non di rado il ponteggio posizionato in un condominio per l’effettuazione di opere straordinarie finisce con l’agevolare la commissione di furti, facilitando l’introduzione negli appartamenti.
In ogni caso va premesso che la circostanza che l’azione criminosa di terzi sia stata agevolata dalla presenza di ponteggi non determina alcuna automatica responsabilità dell’appaltatore, al quale – per sostenere fondatamente un obbligo al risarcimento del danno verificatosi – occorre imputare una condotta negligente, avendo riguardo alle circostanze di tempo e di luogo.
Sul punto, già nel 1991 si era espressa la Suprema Corte (sentenza 5840/1991) esaminando il caso di un furto preceduto da un precedente furto in altro appartamento, in seguito al quale l’amministratore del condominio aveva espressamente richiesto all’impresa che eseguiva i lavori di rifacimento dello stabile di installare una illuminazione notturna del ponteggio e di rimuovere, al termine della giornata lavorativa, le scale di collegamento tra i diversi piani del ponteggio. Nella fattispecie in oggetto, la Cassazione aveva ravvisato la responsabilità dell’appaltatore, il quale aveva trascurato le più elementari norme di diligenza e di perizia e, omettendo di adottare cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle impalcature, aveva creato un agevole accesso ai ladri, ponendo in essere le condizioni del verificarsi del danno.
Più recentemente (Cassazione Civile sentenza. 2844 del 2005) era stata ravvisata la responsabilità dell’impresa che non aveva adeguatamente illuminato i ponteggi e non aveva rimosso – a fine giornata – le scalette mobili che dal primo piano portavano ai piani superiori.
Tale principio è stato da ultimo ribadito dalla Corte d’Appello di Roma, che con sentenza del 11 ottobre 2011 ha affermato la responsabilità dell’appaltatore per non aver rimosso le scalette di collegamento dei vari piani del ponteggio quando risulta incontroverso che gli autori del reato si sono serviti del ponteggio per accedere all’appartamento derubato. La responsabilità dell’appaltatore – ha sostenuto la Corte di Roma – non viene meno neanche se il ponteggio e stato installato da un subappaltatore, in quanto l’appaltatore resta sempre responsabile della corretta tenuta dello stesso nei confronti del committente e dei terzi.
Con quest’ultima pronuncia è stato affermato anche un altro importante principio. Infatti, il derubato aveva chiesto il risarcimento dei danni patiti non solo all’impresa che effettuava le opere sullo stabile, ma anche al condominio quale responsabile del danno cagionato da cose in custodia.
I Giudici capitolini hanno escluso quest’ultima responsabilità, dichiarando che il ponteggio, pur essendo annesso allo stabile condominiale, non entra in custodia del condominio “in quanto finalizzato esclusivamente allo svolgimento delle lavorazioni e che resta nella sola sfera di custodia dell’appaltatore, rispetto alla quale il condominio non ha nessun diretto potere, sicché non è configurabile una responsabilità ex art. 2051 c.c.. Non sussiste pertanto un’automatica estensione di responsabilità al condominio dei danni derivati agevolati dall’uso anomalo dei ponteggi”.

CEDOLARE, RITENUTE CONDOMINIALI, PRE-COMPILATA: ECCO I CHIARIMENTI DELLE ENTRATE

Una serie di chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti dalla stampa specializzata, molti dei quali inerenti casa e condominio. A fornirli, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8/2017, di cui riporteremo nei prossimi giorni ampi estratti. Di seguito, invece, una sintesi delle specifiche rilevanti. 

CEDOLARE SECCA 

* La cedolare secca con l’aliquota ridotta al 10%, prevista per gli affitti a canone concordato, si applica anche ai contratti transitori, cioè di durata da un minimo di un mese a un massimo di diciotto mesi, purché relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

* La disposizione contenuta nel Dl 193/2016, secondo cui la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale si è scelta la cedolare secca non comporta decadenza dall’opzione, è applicabile anche alle comunicazioni che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016, data di entrata in vigore del “collegato fiscale”, a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con l’applicazione del regime sostitutivo, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione.

* Analogamente, anche la nuova previsione sanzionatoria per la tardiva comunicazione della proroga del contratto (100 euro, ridotti a 50 in caso di ritardo non superiore a 30 giorni) si applica alle comunicazioni omesse alla data del 3 dicembre 2016.

RITENUTE CONDOMINIALI 

* La norma della legge di bilancio 2017 in base alla quale il condominio versa le ritenute effettuate in qualità di sostituto d’imposta nei confronti dell’appaltatore quando l’ammontare delle stesse raggiunge i 500 euro (altrimenti versa entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno) ha effetto dal 1° gennaio 2017, pertanto riguarda anche le ritenute relative a dicembre 2016, da versare entro il successivo 16 gennaio 2017.

* La soglia dei 500 euro va verificata cumulando le ritenute mese dopo mese. Pertanto, se vengono effettuate ritenute a febbraio per 400 euro e altrettante a marzo, il 16 aprile vanno versate ritenute per 800 euro.

* È possibile continuare a versare le ritenute secondo la vecchia modalità (entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate o avrebbero dovuto essere operate), anche se di importo inferiore a 500 euro.

BONUS CASA 

* Il pagamento delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica di edifici esistenti deve avvenire con bonifico “parlante”; in caso di anomalia nella sua compilazione, non si decade dal beneficio se la ditta destinataria dell’accredito attesta con dichiarazione sostitutiva che i corrispettivi sono stati inclusi nella contabilità perché concorrano alla corretta determinazione del reddito d’impresa.

* L’orientamento espresso con la risoluzione 64/2016, che ha riconosciuto la possibilità di fruire del bonus ristrutturazioni per le spese sostenute dal “convivente di fatto” anche se non possessore o non detentore dell’immobile sul quale sono effettuati i lavori (come previsto per i familiari conviventi), è applicabile, considerato il principio della unitarietà del periodo d’imposta, alle spese sostenute a partire dal 1 gennaio 2016.

VERSAMENTI 

* Le nuove scadenze per il pagamento delle imposte “dichiarative” in vigore dal 2017 (30 giugno ovvero 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%) riguarda anche il saldo e il primo acconto della cedolare secca.

PRECOMPILATA 

* Nella comunicazione telematica per la trasmissione all’Agenzia delle Entrate delle spese attribuite ai condòmini per lavori effettuati sulle parti comuni (recupero edilizio, riqualificazione energetica, acquisto mobili e grandi elettrodomestici), gli amministratori di condominio indicano, per ogni unità immobiliare, la quota di spesa attribuita ai possessori o detentori dell’appartamento (proprietario, nudo proprietario, titolare di un diritto reale di godimento, locatario o comodatario). Qualora la spesa vada attribuita a un soggetto diverso dai precedenti, ad esempio, un familiare convivente del possessore o del detentore dell’immobile, gli amministratori indicano nella comunicazione il codice residuale che individua “altre tipologie di soggetti”.

* Nella medesima comunicazione, gli amministratori sono tenuti a fornire l’informazione relativa all’effettivo pagamento al 31 dicembre della quota di spesa attribuita a ciascun soggetto. A tal fine, deve essere compilato il campo relativo al “flag pagamento”, evidenziando se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento ovvero se lo stesso è stato parzialmente o interamente non corrisposto entro tale data. Nel primo caso, la relativa spesa va esposta direttamente nella dichiarazione precompilata. In caso contrario, la spesa va indicata esclusivamente nel foglio informativo e il contribuente, in presenza delle condizioni di detraibilità previste dalla legge, può modificare la dichiarazione aggiungendo tale onere qualora pagato entro la data di presentazione della dichiarazione.

CONDOMINIO: GLI ADEMPIMENTI DELL’AMMINISTRATORE DALL’INIZIO ALLA FINE DEL MANDATO

[A cura di: avv. Andrea Marostica – andrea.marostica@studiomarostica.com]
La Legge 11 dicembre 2012, n. 220, cosiddetta di riforma del condominio, ha notevolmente ampliato gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore di condominio. Gli artt. 1129 e 1130 c.c., rispettivamente rubricati “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore” e “Attribuzioni dell’amministratore”, contengono, nelle versioni novellate, il dettagliato – a tratti forse eccessivamente – elenco dei compiti del mandatario. Nell’esporli viene qui adottato il criterio – ritenuto utile a fini mnemonici – del momento nel quale l’obbligo deve essere adempiuto: all’inizio dell’incarico, durante l’incarico, alla fine dell’incarico.
INIZIO INCARICO
All’inizio dell’incarico, più precisamente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali. Deve inoltre comunicare dove si trovano i quattro registri obbligatori (registro di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità) e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenerne copia, previo rimborso della spesa (art. 1129 co. 2 c.c.).
Ancora, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Questa previsione è particolarmente importante, in quanto la mancata specificazione analitica comporta la nullità della nomina (art. 1129 co. 14 c.c.).
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato (art. 1129 co. 3 c.c.); l’art. 1129 co. 4 c.c. pone in capo al mandatario l’obbligo, in caso di deliberazione assembleare di lavori straordinari, di adeguare, contestualmente all’inizio dei lavori, i massimali della propria polizza in misura non inferiore all’importo di spesa deliberato.
Da ultimo, l’amministratore (non è espressamente stabilito il momento, ma è evidente che debba avvenire a seguito della nomina) deve affiggere, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l’indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici (art. 1129 co. 5 c.c.).
DURANTE L’INCARICO
L’amministratore deve anzitutto curare l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 co. 1 n. 1 c.c.). 
Quanto al rapporto con l’assemblea, questa deve essere convocata almeno una volta all’anno; si tratta dell’assemblea ordinaria, nella quale viene approvato il rendiconto condominiale; più precisamente, deve essere convocata entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130 co. 1 n. 10). L’amministratore, inoltre, deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea (art. 1130 co. 1 n. 1 c.c.).
Il professionista deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini (art. 1130 co. 1 n. 2 c.c.).
L’amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 co. 1 n. 3 c.c.). Nel riscuotere le quote ed erogare le spese, il mandatario deve curare di osservare le disposizioni specifiche introdotte dalla riforma in tema di utilizzo e tracciabilità dei flussi: l’art. 1129 co. 7 c.c., infatti, lo obbliga a far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condòmini o dai terzi, nonché quelle erogate a qualsiasi titolo per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Non è dunque possibile, ad esempio, ricevere denaro da un condomino ed utilizzarlo direttamente per pagare un debito condominiale; così come deve essere assolutamente evitato l’uso di un unico conto corrente per la gestione di più condomini. La legge precisa che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Sotto il profilo della riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino, l’amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 co. 9 c.c.). Si richiama in proposito quanto stabilito dall’art. 63 disp. att. c.c.: l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo; è tenuto a comunicare i dati dei condòmini morosi ai creditori del condominio che, non ancora soddisfatti, ne facciano richiesta. A proposito della comunicazione di tali dati, si precisa che la qualità di moroso deve essere valutata con riferimento a quello specifico debito condominiale per il quale il terzo creditore intende agire; sotto questo profilo non può essere fatta confusione, ad esempio, tra spese di natura ordinaria e di natura straordinaria.
L’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (art. 1130 co. 1 n. 4 c.c.). Si rinviene qui, oltre che nell’art. 1135, co. 2, c.c. (che prevede la possibilità di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente), il contenuto della posizione di garanzia del mandatario, che è investito del potere-dovere di agire per evitare situazioni pericolose e di rischio.
Il professionista deve eseguire gli adempimenti fiscali (art. 1130 co. 1 n. 5 c.c.). A titolo esemplificativo, si ricordano: il versamento delle ritenute d’acconto operate, la Certificazione unica (CU) per l’attestazione dei redditi di lavoro dipendente ed autonomo, la Dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770), il quadro AC del modello Unico, la Comunicazione delle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali.
L’amministratore deve curare la tenuta dei quattro registri obbligatori: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore, il registro di contabilità (art. 1130 co. 1 nn. 6 e 7 c.c.). Soffermandosi in particolare sul registro di contabilità, si tratta di una previsione che deve essere inserita nel più ampio quadro delle disposizioni in tema di rendiconto. L’art. 1130 bis c.c., introdotto ex novo dalla riforma, specifica il contenuto del resoconto contabile annuale (voci di entrata e di uscita, situazione patrimoniale del condominio, fondi disponibili ed eventuali riserve) e la sua composizione (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa; si dà per scontata la presenza del bilancio consuntivo e relativa ripartizione).
Il mandatario deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio (art. 1130 co. 1 n. 8 c.c.). Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione (art. 1130 bis c.c.). L’amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130 co. 1 n. 9 c.c.).
CESSAZIONE INCARICO
Alla cessazione dell’incarico (art. 1129, co. 9, c.c.), il professionista è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini. Deve inoltre eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni. La legge specifica che tali attività urgenti non danno diritto ad ulteriori compensi; ciò, evidentemente, nel caso in cui l’amministratore non abbia inserito la relativa voce nella specificazione analitica del compenso da effettuarsi al momento della nomina; in caso contrario, avrà diritto al compenso specificato ed accettato dall’assemblea.

BULGHERONI (AVI): “SOLO LA VISURA ULTRAVENTENNALE METTE AL RIPARO DA SORPRESE”

“Ho seguito con attenzione quanto è stato scritto in merito alla possibilità di reperire gratuitamente informazioni catastali e ipotecarie, e considero importante, per la tutela del cittadino, evidenziare alcuni punti informativi”. Lo ha dichiarato Mario Bulgheroni (nella foto), presidente AVI (Associazione esperti visuristi italiani) e vice presidente Confassociazioni, secondo il quale “è assolutamente funzionale quanto è stato definito lo scorso 24 marzo sulla circolare n. E/3 dell’Agenzia delle Entrate, in merito alle consultazioni gratuite delle banche dati ipotecarie e catastali possibili per i titolari di diritti di proprietà, comproprietà o di altri diritti reali immobiliari, ovvero per il singolo soggetto titolare. Ma è importante dire che, prima di tutto, tale concessione non è gratuita per soggetti terzi. Poi che la stessa visura catastale ottenuta gratuitamente dal soggetto titolare dei diritti non certifica la condizione sana dell’immobile. Per avere conferma di ciò è necessario e indispensabile passare alle visure ipotecarie e catastali ultra ventennali e darne una giusta interpretazione. Ovvio che per fare ciò bisogna avere una competenza specifica che può essere anche patrimonio personale del singolo cittadino. Quando, però, questa particolare conoscenza manca, l’unica cosa da fare per avere dati certi ed evitare, quindi, spiacevoli problemi futuri, è ricorrere all’intervento di un esperto visurista che, dopo l’interpretazione dei dati, può confermare o meno la condizione sana dell’immobile. Nel senso che può far emergere ipoteche volontarie, ipoteche giudiziali, ipoteche legali, sequestri, pignoramenti, citazioni come pure la spesso errata intestazione dell’immobile al Catasto”.

In sostanza, a giudizio di Bulgheroni, “è importante prestare attenzione a ciò che si deve chiedere e a ciò che si vuole ottenere. Indubbiamente quanto delineato nella circolare dell’Agenzia delle Entrate può essere utile al cittadino se il dato analizzato è pulito. Ma il mio ruolo di presidente AVI mi fa sentire in dovere di accendere i riflettori sulle probabilità di spiacevoli sorprese che possono essere dietro l’angolo. Infatti, da parte del cittadino è praticamente impossibile rilevare un’anomalia in quanto acquisisce di fatto una notizia rilasciata dall’Agenzia delle Entrate (Catasto e Conservatoria) che ritiene essere corretta. Ma, in assenza di ispezioni ipotecarie e catastali ultra ventennali, che sottolineo possono essere effettuate ed analizzate dal cittadino stesso qualora ne avesse le competenze, la notizia può essere clamorosamente sbagliata. Un esempio ricorrente? Il mancato aggiornamento in banca dati catastale potrebbe far risultare un proprietario non intestatario di immobili in proprietà oppure intestatario di immobili già venduti oppure l’accollo di un precedente mutuo. In sintesi, la circolare garantisce la gratuità della consultazione delle banche dati, ma non garantisce la certezza del dato. Solo con l’ispezione ipotecaria e catastale ultra ventennale, che per garanzia totale può essere affidata all’esperto visurista, si può avere una corretta analisi dei dati ipotecari e catastali e quindi la certezza del quadro della situazione immobiliare”.

In prospettiva, Bulgheroni si dice “fiducioso che la trasparenza vincerà su tutto, e comunque quanto fatto finora dall’Agenzia delle Entrate è un passo importante per tutelare il bene dei cittadini. Da parte dell’Associazione che rappresento confermo una totale apertura verso l’Agenzia pubblica volta ad una maggiore collaborazione professionale e un’ulteriore condivisione informativa. Abbiamo un obiettivo comune: stare dalla parte del cittadino per tutto quanto sia possibile fare con le rispettive competenze”.

IL CREDITORE DEVE NOTIFICARE IL TITOLO ESECUTIVO ANCHE AI CONDÒMINI DA ESCUTERE

[A cura di: Fulvio Graziotto – www.studiograziotto.com]
Il creditore provvisto di titolo esecutivo (ad es. decreto ingiuntivo munito della formula esecutiva) verso il condominio che intende promuovere l’esecuzione pro-quota verso i singoli condòmini deve notificare loro, separatamente o contestualmente al precetto, il titolo esecutivo. Vediamo il caso in esame, facente capo all’ordinanza 8150/2017 della Corte di Cassazione.
IL CASO
Un condomino proponeva ricorso per cassazione avverso una sentenza del tribunale pronunciata a seguito di trattazione orale, con la quale veniva rigettata l’opposizione a precetto proposta nei confronti di una società creditrice del condominio.Il ricorrente lamentava che, qualora si voglia agire esecutivamente nei confronti di un singolo condomino in forza di decreto ingiuntivo ottenuto nei confronti del condominio, occorre che il titolo esecutivo sia notificato al condomino esecutato, essendo il principio di cui all’art. 654 cit., secondo comma, secondo il quale ai fini dell’esecuzione non occorre una nuova notificazione del decreto ingiuntivo, applicabile solo nei confronti dell’ingiunto. 
La Cassazione ha ritenuto il motivo fondato.
LA DECISIONE
Su proposta del relatore, il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio in quanto ritenuto manifestamente fondato.
Il Collegio precisa, infatti, che «Il condominio è soggetto distinto da ognuno dei singoli condòmini, ancorché si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta, e l’art. 654, comma 2, è da ritenere applicabile solo al soggetto nei confronti del quale il decreto ingiuntivo sia stato emesso ed al quale sia stato ritualmente notificato. Qualora il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall’ingiunto – pur se in ipotesi responsabile dei debiti di lui – a cui il titolo esecutivo non sia stato mai notificato, la norma dell’art. 654, comma 2, è da ritenere inapplicabile, dovendosi sempre riconoscere al soggetto passivo dell’esecuzione il diritto di avere notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza del quale si procede nei suoi confronti. Erroneamente il Tribunale ha ritenuto che l’amministratore abbia la rappresentanza dei singoli condòmini ed, in quanto tale, sia legittimato a ricevere la notificazione di atti con effetti immediatamente riconducibili ai condòmini».
Ne consegue che «In caso di titolo esecutivo giudiziale, formatosi nei confronti dell’ente di gestione condominiale in persona dell’amministratore e azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota, la notifica del precetto al singolo condomino, ex art. 479 c.p.c., non può prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del titolo emesso nei confronti dell’ente di gestione».
La Suprema Corte ricorda che «Se infatti una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio nell’ipotesi di cui all’art. 654 c.p.c., comma 2, detta notificazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire contro il singolo condomino, non indicato nell’ingiunzione ma responsabile pro quota della obbligazione a carico del condominio. Costui, invero, deve essere messo in grado non solo di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c., in base al quale viene minacciata in suo danno l’esecuzione, ma anche di adempiere l’obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c.».
OSSERVAZIONI
In sostanza, la Cassazione ribadisce che non occorre una nuova notificazione del titolo esecutivo per il condominio, che è destinatario diretto del procedimento monitorio, ma è invece necessaria nei confronti del singolo condomino nei confronti del quale si vuole agire che risulta responsabile pro-quota delle obbligazioni a carico del condominio. E la notificazione nei suoi confronti è necessaria per due ragioni: affinché possa conoscere il titolo esecutivo posto alla base dell’azione nei suoi confronti, e anche per poter adempiere nei termini previsti nel precetto “all’obbligo risultante dal titolo esecutivo”. 
DISPOSIZIONI RILEVANTI
Codice di procedura civile
Art. 479 -Notificazione del titolo esecutivo e del precetto
Se la legge non dispone altrimenti, l’esecuzione forzata deve essere preceduta dalla notificazione del titolo in forma esecutiva e del precetto.
La notificazione del titolo esecutivo deve essere fatta alla parte personalmente a norma degli articoli 137 e seguenti.
Il precetto può essere redatto di seguito al titolo esecutivo ed essere notificato insieme con questo, purché la notificazione sia fatta alla parte personalmente.

CONDOMINIO: LE BARRIERE ARCHITETTONICHE VANNO ABBATTUTE A PRESCINDERE

[A cura di: Massimiliano Bettoni e Silvia Zanetta – Studio Legale MaBe & Partners]

Con sentenza n. 7938/17, la Corte di Cassazione ha sancito un importante e ormai consolidato principio, a tutela delle persone disabili, in merito all’obbligatorietà di eliminare le barriere architettoniche nelle aree condominiali a prescindere dalla presenza nell’immobile di persona affetta da invalidità. 

La vicenda della quale la Corte è stata investita trae origine dall’installazione di un ascensore da parte di una condomina anziana, con problemi di deambulazione, residente all’ultimo piano di un palazzo con più di tre unità abitative. Il condominio si opponeva, tuttavia, alla realizzazione dei lavori rilevando una duplice motivazione: 

a) il regolamento condominiale vietava l’esecuzione di opere su parti comuni; 

b) tali interventi comportavano una lesione del decoro architettonico del palazzo.

In primo grado, il Tribunale accoglieva la tesi del condominio, condannando gli eredi dell’anziana, deceduta nelle more del giudizio, al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento. Allo stesso esito si perveniva in secondo grado. I soccombenti adivano alla Suprema Corte, fondando il proprio ricorso su una triplice motivazione. In primis, lamentavano che la Corte territoriale avesse omesso di valutare la legittimità delle opere, in relazione alla normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche e al dettato dell’art.1102 c.c..
Come secondo motivo di impugnazione, i ricorrenti ritenevano che la tesi dei giudici d’Appello circa la legittimità del divieto posto dal regolamento condominiale per l’esecuzione di opere a spese di un condomino ex articolo 1102 c.c., finalizzate a garantire un accesso agevole e dignitoso alla proprietà, fosse in contrasto con diritti costituzionalmente tutelati, ed in particolare il fondamentale diritto alla salute, di cui all’articolo 32 Cost..

Infine, i ricorrenti contestavano la circostanza che le opere fossero state realizzate in violazione del regolamento di condominio e comunque con lesione del decoro architettonico.


Nella sentenza in analisi, la Suprema Corte cassa la sentenza impugnata con rinvio, per nuovo esame, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma. Citando la sentenza n. 167/1999 della Corte Costituzionale, gli Ermellini osservano che l’obbligo di eliminare le barriere architettoniche, introdotto nella legislazione relativa ai portatori di handicap – ossia la L. 9 gennaio 1989, n. 13 recante “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” e la L. 5 febbraio 1992, n. 104, “Legge quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate” – ha valore preminente per l’intera collettività.

L’obbligo di garantire l’accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici, è previsto dall’art. 1 della L. 13/1989, il quale detta tale prescrizione per gli edifici costruiti dopo il 1989, ovvero gli edifici interessati da ristrutturazione. Inoltre, l’art. 3 della L. 13/1989, al punto c, prevede che gli immobili con più di tre livelli fuori terra devono installare un ascensore, o congegni similari, “per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini”. 

L’installazione di un ascensore deve quindi considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento e rientra, pertanto, nei poteri dei singoli condòmini, ai sensi dell’articolo 1102 c.c.. Tale articolo prevede che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, a condizione che non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Nel caso di specie, secondo la S.C., i giudici d’appello avevano omesso di considerare la natura dei lavori, dichiaratamente rivolti alla eliminazione di barriere architettoniche, e dunque coinvolgenti diritti fondamentali dei disabili. Infine, la Cassazione ha evidenziato che i divieti sanciti dal regolamento condominiale – ulteriori rispetto ai generali limiti stabiliti dall’articolo 1102 c.c. – devono essere superati al fine di garantire il rispetto del benessere abitativo e di piena utilizzazione della propria abitazione, in quanto le disposizioni in materia di eliminazione di barriere architettoniche costituiscono norme imperative ed inderogabili, direttamente attuative degli articoli 32 e 42 Cost. In particolare, il diritto alla salute ex art. 32 Cost., deve essere interpretato in senso ampio, in quanto per salute di intende non solo come assenza di malattia, ma anche stato di completo benessere fisico e psichico. Rientra in questa dimensione anche la tutela delle persone con età avanzata, che pur non essendo portatori di handicap, abbiano comunque disagi fisici e difficoltà deambulatorie.

L’eliminazione delle barriere architettoniche, è diretta “espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici”.

Ne consegue che sia del tutto irrilevante la morte della signora, o più in generale, l’assenza di un disabile nel condominio. Infatti, il principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale, prescinde dall’effettiva utilizzazione da parte di costoro degli edifici interessati.

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E LA PERIODICITÀ D’INCASSO DEL COMPENSO

[A cura di: Corrado Sforza Fogliani – presidente Centro studi Confedilizia]

Circa il compenso dell’amministratore di condominio è ormai noto che, chi svolge tale attività, deve, ora, portare a conoscenza dell’assemblea (affinché l’accetti), in sede di conferimento (o di rinnovo) dell’incarico, la retribuzione richiesta, sia per le competenze relative a prestazioni di carattere ordinario sia per quelle relative ad attività di natura straordinaria. E questo, a seguito della riscrittura, ad opera della legge di riforma (l. n. 220/2012), dell’art. 1129 cod. civ., secondo cui l’amministratore, “all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo deve specificare analiticamente” l’importo dovuto a titolo di compenso; pena: la “nullità della nomina stessa”.

Ciò posto, è altrettanto importante sottolineare l’importanza di definire in sede assembleare la periodicità con cui l’amministratore possa incassare il proprio compenso. Infatti, in assenza di una decisione sul punto (oppure di una norma del regolamento che tratti della questione), deve ritenersi – anche sulla base della disciplina sul mandato, alla quale lo stesso art. 1129 cod. civ. rimanda per regolare i rapporti tra condòmini e amministrazione condominiale (e da cui non emerge, salvo naturalmente diverso accordo tra le parti, la possibilità di un pagamento frazionato del compenso concordato) – che l’amministratore non possa percepire quanto convenuto se non alla scadenza (annuale) dell’incarico. Con l’effetto che eventuali incassi in corso di mandato potrebbero essere ritenuti illegittimi e quindi causare all’interessato problemi di vario genere (anche di natura penale). Problemi che, necessariamente, si proietterebbero sulla compagine condominiale, la quale verrebbe ad essere coinvolta in complessi quanto delicati contenziosi.

CRONACA FLASH DALLA CASA E DAL CONDOMINIO

Muore cadendo dal tetto

per sistemare l’antenna 

Tragedia domestica in provincia di Latina, dove un uomo di 50 anni ha perso la vita precipitando dal tetto della sua villetta a schiera. Da una prima ricostruzione dell’accaduto, sembra che la vittima fosse salito sul tetto della propria abitazione, un edificio di tre piani, per effettuare dei piccoli lavori di manutenzione o per sistemare un’antenna. A quel punto, per cause ancora da accertare, avrebbe perso l’equilibrio, cadendo rovinosamente al suolo. L’intervento dell’elisoccorso è stato tempestivo, anche grazie alla prontezza dei vicini di casa che hanno chiamato subito il 118, ma per il 50enne non c’è stato nulla da fare.

Inquilino sotto sfratto

mette la casa in vendita

Era già noto alle forze dell’ordine l’uomo di 55 anni, residente nell’hinterland genovese, arrestato per aver venduto l’immobile dove viveva in affitto e dal quale era appena stato sfrattato per morosità. Il truffatore, grazie all’aiuto di altri 4 complici, era riuscito a vendere l’immobile ad un ignaro assicuratore, per un ammontare di 180mila euro. Vittime del raggiro anche due notai, che avevano avallato l’atto di compravendita. A scoprire l’inganno è stato il vero proprietario, un medico di Vercelli, che si era recato nell’appartamento per rintracciare l’inquilino, trovandosi di fronte l’assicuratore.

Occupa un alloggio

e ruba l’elettricità

È stato denunciato dai carabinieri con l’accusa di furto aggravato, occupazione abusiva di abitazione e detenzione illecita di sostanze stupefacenti l’uomo di 30 anni, originario della Nigeria, che aveva preso possesso di un casolare in provincia di Frosinone, naturalmente all’insaputa del proprietario. A scoprirlo sono stati i militari dell’Arma, nel corso di un’operazione di prevenzione e repressione del commercio di droga. Nel corso della perquisizione è stato appurato che il 30enne, oltre a detenere 6 grammi di marijuana, aveva creato un allaccio abusivo alla rete elettrica pubblica. 

Faida condominiale

finisce a colpi di pistola

Se la caverà con un piccolo intervento chirurgico e qualche giorno di convalescenza il panettiere di 40 anni, residente in provincia di Siracusa, aggredito a colpi di pistola dal vicino di casa, un uomo di 46 anni, attualmente in carcere per tentato omicidio. Secondo quanto accertato dai carabinieri il gesto sarebbe scaturito al termine dell’ennesima lite condominiale. Già nel 2013 i due si erano resi protagonisti di un episodio simile ma a ruoli invertiti: in quel caso la vittima era stato il 46enne dirimpettaio, preso a coltellate dal 40enne. In casa dell’assalitore sono stati rinvenuti e sequestrati una pistola caricata a salve, una sciabola e una balestra.

Ladro d’appartamento

“incastrato” dal vicino 

È stato scoperto e arrestato dalla polizia il giovane 17enne, proveniente dalla provincia di Foggia, ritenuto responsabile del furto perpetrato in un’abitazione di Campobasso. Il ladruncolo era stato individuato dalle forze dell’ordine nei giorni successivi il colpo, mentre si aggirava nei pressi di alcuni condomini del capoluogo molisano. Dopo una serie di pedinamenti il giovane è stato bloccato nella città d’origine, anche grazie ai rilevamenti della Scientifica. Decisiva ai fini del fermo la testimonianza del vicino di casa proprietario dell’appartamento svaligiato, che era stato addirittura minacciato con un piede di porco mentre tentava di ostacolare la fuga del ladro. 

LA REVOCA DELLA DELIBERA VIZIATA E LA TRANSAZIONE DEI DIRITTI IN CONDOMINIO

[A cura di: avv. Rodolfo Cusano]
Una delle possibili soluzioni del contenzioso condominiale riguarda la revoca di una delibera già impugnata con citazione in giudizio o che comunque è già materia del contendere, ad esempio perché è stata avviata la procedura di mediazione preventiva ed obbligatoria. In questi casi, è possibile bloccare il contenzioso condominiale, evitando le conseguenze del caso ma non le spese legali, attraverso l’applicazione dell’articolo 2377, ultimo comma, c.c. In forza di tale norma, palese dimostrazione di un intimo nesso tra comunione e società, per l’amministratore di condominio, che riceve un atto giudiziale di citazione da parte del tribunale, effetto dell’impugnazione di una delibera nulla o annullabile, è sufficiente convocare d’urgenza l’assemblea dei condòmini e far revocare la deliberazione oggetto del contenzioso oppure ratificarla eliminando i vizi già denunciati in corso di causa. 
In tal modo, il giudizio o il suo prosieguo è evitato, nel senso che si viene a determinare la cessata materia del contendere nel merito, rimane però la liquidazione delle spese. Detta liquidazione sarà operata in base al principio della soccombenza virtuale, nel senso che questa sarà posta a carico di chi sarebbe stato soccombente in base ai vizi già denunciati ed alla loro sussistenza o meno. (Il nuovo condominio – Ed. Giappichelli 2013 – Marco Andrighetti-Formaggini pagg. 666 e ss.)
LA TRANSAZIONE DEI DIRITTI
Risulta oltremodo difficile operare una panoramica di tutte le possibili difficoltà che potrebbero verificarsi in concreto nella transazione dei diritti nelle liti tra un condomino o un terzo che vedono i loro interessi contrapposti a quelli del condominio. 
In primo luogo, occorre precisare che è l’assemblea all’uopo convocata che deve esprimersi sul punto e che il condomino in conflitto di interessi non può nemmeno partecipare alla votazione. Ciò premesso, iniziamo a specificare che eventuali decisioni che avessero riguardo ai diritti propri del condomino sarebbero completamente nulle e come tali non possono essere oggetto di transazione alcuna. Vedi ad esempio la delibera assembleare con cui il condominio neghi ad un condomino l’autorizzazione ad allacciare il proprio immobile destinato a magazzino alla rete idrica. (Cass. N. 21832 del 17.10.2007). Ovvero è pure nulla la delibera con la quale l’assemblea addebiti al condomino le spese di una lite per la quale egli ha manifestato il proprio dissenso. (Cass. 11126 del 15.05.2006).
Come è completamente nulla la delibera che ponga a completo carico del condomino le spese del legale del condominio senza una sentenza che ne sancisca la soccombenza. (Cass. 3946 del 26.04.1994). Lo stesso dicasi per la delibera condominiale che autorizza l’amministratore a nominarsi un difensore in un giudizio penale contro di lui instaurato sulla cattiva gestione dei beni in comune (Cass. 5163 del 10.06.1997). Come sarebbe nulla la delibera che approva una spesa pluriennale obbligatoria per tutti i condòmini (Cass. 7706 del 21.08.1996). Per cui occorre preliminarmente stabilire che l’oggetto della trattazione deve essere nella disponibilità degli interessi delle parti. In particolar modo occorre stabilire che la disponibilità del diritto spetta proprio all’assemblea dei condòmini.
Vi è poi una seconda categoria di deliberazioni: quella che necessità dell’unanimità dei condòmini per poter essere valida. Ad esempio, occorre l’unanimità per approvare un’utilizzazione particolare da parte del singolo condomino di un bene comune qualora tale diversa utilizzazione rechi pregiudizi notevoli all’utilizzo da parte degli altri condòmini. (Cass. 9130 del 15.04.1994). Come è nulla la delibera dell’assemblea di esecuzione di opere, nell’interesse comune anche sulle proprietà dei condòmini senza il loro consenso (Cass. 13116 del 30.12.1997).
Possiamo quindi affermare che, in genere, le delibere anche se adottate nell’interesse comune o per adempiere un obbligo di legge, qualora violano i diritti del condomino sono completamente nulle. Per tale motivo anche se il condomino interessato vi ha partecipato senza sollevare obiezioni potrà sempre impugnarle in seguito (Cass. 9981 del 24.05.2004 cd. nullità relativa perché può essere eccepita solo da questi interessati). 
RECIPROCHE RINUNCE
Infine, può accadere che, nel corso dell’assemblea, le parti contrapposte assemblea e condomino operino rinunce reciproche consacrando così la loro volontà di accordo. In questi casi la votazione dell’assemblea deve pur sempre rispettare le maggioranze previste dalla legge con l’astensione del condomino interessato. Ad esempio è inefficace nei confronti del dissenziente la clausola del regolamento approvato dall’assemblea a maggioranza che reca il divieto di destinare gli immobili ad affittacamere (Cass. 1368 del 04.05.1954). Dissenso che potrebbe venire meno in un accordo transattivo successivo.
Può anche accadere che con una successiva delibera l’assemblea del condominio, al fine di operare una transazione, vada a revocare o modificare una precedente delibera. In questa evenienza occorre solamente che l’argomento sia riproposto all’ordine del giorno e non è nemmeno necessario scrivere revoca o modifica. In quanto l’effetto revocatorio determinato da una diversa manifestazione di volontà, validamente espresso con una delibera successiva, non è condizionato dal formale inserimento della questione della revoca tra gli argomenti posti all’ordine del giorno. (Sulla riproduzione della nuova manifestazione di volontà dell’assemblea allo scopo di revocare, modificare o innovare le precedenti determinazioni prese al riguardo vedi: Cass 1281 del 12.04.1976; Cass. 2246 del 19/10/1961). 
Sul punto ho riportate alcune pronunce giurisprudenziali, ma ritengo necessario al fine di una corretta informazione dei condòmini che l’amministratore con apposita relazione allegata alla convocazione assembleare illustri il perché e la posizione delle parti. Solo così ogni condomino sarà compiutamente informato e la relativa decisione sarà presa con più facilità e senza contestazioni successive. Al riguardo si sottolinea che le maggioranze per la revoca sono sempre le stesse maggioranze necessarie per l’approvazione. Ne consegue che se anche in prima battuta la deliberazione fosse stata approvata all’unanimità ciò non significa che si è elevata a rango di contratto. Per tale motivo per la revoca sarà sufficiente l’ordinaria maggioranza che era sufficiente per la sua approvazione.