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ALLOGGIO ACQUISTATO IN COMPROPRIETÀ: COME OPERANO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA?

I benefici fiscali sull’acquisto degli immobili sono sempre un argomento particolarmente delicato e controverso, che peraltro implica innumerevoli sfaccettature. Un esempio è rappresentato dal quesito giunto nei giorni scorsi all’Agenzia delle Entrate da parte di un contribuente che intende acquistare al 50% un’abitazione con suo fratello. Questa la domanda: “Se per mio fratello l’alloggio è prima casa e per me no, le agevolazioni sono applicabili? E in caso positivo, si esercitano sull’intero immobile o pro quota parte?”.

Ecco la risposta di Gianfranco Mingione, della redazione di Nuovo FiscoOggi: la rivista ufficiale dell’Agenzia delle entrate: “Se due persone acquistano un immobile in comproprietà e una non ha i requisiti prima casa, l’altra può godere comunque delle agevolazioni, per la sua quota di comproprietà, tranne che si tratti di coniugi in comunione di beni. In quest’ultima ipotesi, l’immobile posseduto dal coniuge, acquisito con le agevolazioni, impedisce di riottenere le stesse in sede di nuovo acquisto. Infatti, per i benefici prima casa, l’acquirente non deve essere titolare, neppure pro quota o in comunione di beni, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, nuda proprietà, abitazione, usufrutto, uso, abitazione su un immobile acquistato con le agevolazioni; inoltre, non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, abitazione, usufrutto e uso nel territorio del comune dove s’intende acquistare fruendo dei benefici (articolo 1, nota II-bis, lettera b, della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986)”.

Affitto e acquisto di immobili: come funziona il contratto di convivenza

[Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato] La convenienza è una scelta di vita. Ma come vi si coniugano tutti gli aspetti di carattere immobiliare? È questo, in estrema sintesi, l’oggetto della guida “Convivenze tutelate”, pubblicata dal Consiglio nazionale del Notariato e disponibile anche sul sito www.notariato.it.

Il lavoro parte dalla considerazione che dall’abitazione alla contribuzione alla vita domestica, dal mantenimento in caso di bisogno del convivente al contratto d’affitto e al regime patrimoniale dei beni acquistati, sono molteplici gli aspetti che i conviventi possono decidere di disciplinare nella famiglia di fatto attraverso i “contratti di convivenza”. Ma che cosa sono questi ultimi?

CONTRATTI DI CONVIVENZA
I contratti di convivenza sono accordi con cui la coppia definisce le regole della propria convivenza, attraverso la regolamentazione dei rapporti patrimoniali della stessa ed alcuni limitati aspetti dei rapporti personali (ad es. la designazione dell’amministratore di sostegno). L’accordo può essere usato anche per disciplinare le conseguenze patrimoniali della cessazione della convivenza.
Possono essere stipulati da tutte le persone che, legate da vincolo affettivo, decidono di vivere insieme stabilmente (c.d. convivenza more uxorio). Più precisamente, ci si riferisce all’unione di vita stabile tra due persone legate da affetto che decidono di vivere insieme al di fuori del legame matrimoniale o perché è loro preclusa la possibilità di sposarsi (ad esempio, due conviventi dello stesso sesso) o perché è loro precisa volontà quella di non soggiacere al vincolo matrimoniale.

RUOLO DEL NOTAIO
Si tratta di un contratto che può essere redatto dal notaio a cui le parti si rivolgono per ottenere un risultato, cucito addosso alle proprie specifiche esigenze, qualora si intenda iniziare una convivenza o sorga l’esigenza di programmarne lo svolgimento, ad esempio in fase d’acquisto di un immobile o nell’ambito di una vicenda successoria. Ovviamente, non si tratta di atti fac simile, ma occorrerà verificare insieme le esigenze specifiche della coppia per disciplinare i diversi aspetti patrimoniali, consentendo di tutelare in questo modo, nero su bianco, la parte debole della coppia.

QUALI EFFETTI
È possibile disciplinare i diversi aspetti patrimoniali che riguardano:
* le modalità di partecipazione alle spese comuni, e quindi la definizione degli obblighi di contribuzione reciproca nelle spese comuni o nell’attività lavorativa domestica ed extradomestica;
* i criteri di attribuzione della proprietà dei beni acquistati nel corso della convivenza (potendo addirittura definire un sorta di regime di comunione o separazione);
* le modalità di uso della casa adibita a residenza comune (sia essa di proprietà di uno solo dei conviventi o di entrambi i conviventi ovvero sia in affitto);
* le modalità per la definizione dei reciproci rapporti patrimoniali in caso di cessazione della convivenza al fine di evitare, nel momento della rottura, discussioni e rivendicazioni;
* la facoltà di assistenza reciproca, in tutti i casi di malattia fisica o psichica (o qualora la capacità di intendere e di volere di una delle parti risulti comunque compromessa), o la designazione reciproca ad amministratore di sostegno.

OBBLIGHI GIURIDICI
Dal contratto di convivenza nascono dei veri e propri obblighi giuridici a carico delle parti che lo hanno sottoscritto. Pertanto la violazione di taluno degli obblighi assunti con il contratto di convivenza legittima l’altra parte a rivolgersi al giudice per ottenere quanto le spetta. La durata “naturale” del contratto di convivenza coincide con la durata del rapporto di convivenza. È logico quindi subordinare gli effetti del contratto alla permanenza del rapporto di convivenza.
Ciò non toglie che vi siano alcuni accordi destinati a produrre i loro effetti proprio a partire dalla cessazione del rapporto di convivenza: si pensi a tutti gli accordi che fissano le modalità per la definizione dei reciproci rapporti patrimoniali in caso di cessazione della convivenza. Se nel contratto sono contenuti anche accordi di questo tipo, alla cessazione del rapporto di convivenza, il contratto continuerà a trovare applicazione proprio per disciplinare la fase di definizione dei rapporti patrimoniali e la divisione dei beni comuni.
Sono ritenute ammissibili clausole volte alla regolamentazione dei rapporti patrimoniali inerenti il mantenimento, l’istruzione e l’educazione dei figli, posto che incombe su entrambi i genitori l’obbligo di mantenere, istruire ed educare la prole. Si tratterebbe, comunque, di clausole sempre suscettibili di essere revocate e modificate se ciò fosse richiesto al fine di perseguire l’interesse dei figli (da considerarsi sempre preminente rispetto all’interesse dei conviventi al rispetto degli accordi tra gli stessi intervenuti).

FACOLTÀ DI RECESSO
Le parti possono riservarsi, con apposite clausole inserite nel contratto di convivenza, la facoltà di recesso. L’esercizio della facoltà di recesso potrà, a seconda di quanto pattuito dalle parti:
* essere totalmente libero ovvero essere subordinato al verificarsi di determinati eventi o condizioni;
* essere gratuito o essere subordinato al pagamento, all’altra parte, di un corrispettivo (multa penitenziale).

FISCALITÀ IMMOBILIARE: CHI NON PAGA E CHI PAGA TROPPO

[A cura di: AchilleColombo Clerici – presidente Assoedilizia]


Secondo i dati
dell’Annuario Istat del 2013, il 73,4% delle famiglie italiane è
proprietario della abitazione in cui vive. Partendo da questa
premessa, ecco alcune considerazioni. Innanzitutto: la fiscalità
comunale. Poiché i servizi comunali sono e saranno ormai finanziati
esclusivamente dalla fiscalità immobiliare, il dato sopra riferito
significa che quasi tre quarti delle famiglie italiane godono degli
stessi senza pagarli o pagandoli in modo molto ridotto ( attraverso
la Tasi, che vale circa un decimo dell’Imu ). Il sistema, dunque, è
distorsivo. Per evitarne le conseguenze, l’esenzione Imu per
l’abitazione principale andrebbe realizzata non direttamente
attraverso il mancato versamento al Comune, ma indirettamente,
mediante una detrazione dalle imposte erariali.

Ma il dato significa
anche che oltre il 50 % del patrimonio abitativo italiano è passato,
negli anni, da un regime di soggezione fiscale (anche ai fini della
imposizione sui redditi; se quasi tutti gli italiani vivono in casa
di proprietà vuol dire che pochi vivono in affitto e si è ridotto
il gettito Irpef-Ires dalle locazioni) ad un regime di esenzione
fiscale.

E veniamo ai dati
fiscali Internazionali riguardanti l’imposizione fiscale sugli
immobili, stilati dagli enti internazionali ( Ocse, Eurostat ). Essi
non fotografano il grado di incidenza del carico fiscale sul settore
immobiliare, bensì rappresentano solo il rapporto tra il gettito
fiscale ed il Pil. Per determinare il grado di incidenza occorre
quindi introdurre una variabile, cioè l’entità degli immobili che
concorrono a formare il gettito. Ed è chiaro che in Italia, con una
quota di immobili assoggettati alle imposte di gran lunga inferiore a
quella di altri Paesi europei, chi paga, paga doppio. Altro che poco
più della media europea.   

CASA E DECRETO SEMPLIFICAZIONI: LE ENTRATE SPIEGANO LE ALIQUOTE IVA

[Fonte:Agenzia delle Entrate]


Compravendita
di casa e regime Iva. È uno degli argomenti affrontati lo scorso 30
dicembre 2014 dalla circolare 31/E dell’Agenzia delle Entrate, che
ha acceso ufficialmente i riflettori sulle novità introdotte dal
Decreto Semplificazioni.

Di
seguito i chiarimenti in oggetto.

Definizione
“prima casa” e agevolazione iva

L’art.
33 del
decreto
modifica i criteri per individuare
le case di abitazione per le quali è possibile fruire
dell’agevolazione “
prima casa
ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (
i.e.
applicazione dell’aliquota
ridotta del 4 per cento agli atti imponibili ad Iva che abbiano ad
oggetto detti immobili).

In
particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata
disposizione al numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al
d.P.R. n. 633 del 1972, l’aliquota Iva del 4 per cento si applica –
ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota
II-
bis
all’art. 1 della Tariffa, Parte prima,
allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) – agli atti di
trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto
case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o
classificabili nelle categorie catastali

diverse
dalle seguenti:

*
cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile;

*
cat. A/8 – abitazioni in ville;

*
cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

L’applicazione
dell’agevolazione Iva “
prima
casa
” è, dunque, vincolata alla
categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun
rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione
oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto
del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che
contraddistinguono gli immobili “
di
lusso
”. L’art. 33 del
decreto
allinea, peraltro, la nozione di “prima
casa”
rilevante
ai fini dell’applicazione dell’aliquota Iva del 4 per cento alla
definizione prevista dalla disciplina agevolativa in materia di
imposta di registro (
i.e.
aliquota nella misura del 2 per cento
per i trasferimenti delle case di abitazione, ad eccezione di quelle
di categoria catastale A1, A8 e A9).

Pertanto,
a decorrere dall’entrata in vigore del

decreto,
in sede di stipula dell’atto di
trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione
per il quale si intende fruire dell’aliquota Iva del 4 per cento,
deve essere dichiarata la classificazione o la classificabilità
catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare del
regime di favore (cat. A/2 – abitazioni di tipo civile; cat. A/3 –
abitazioni di tipo economico; cat. A/4 – abitazioni di tipo popolare;
cat. A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare; cat. A/6 – abitazioni
di tipo rurale; cat. A/7 – abitazioni in villini; A/11 – abitazioni
ed alloggi tipici dei luoghi), oltre all’attestazione della
sussistenza delle ulteriori condizioni prescritte per usufruire
dell’agevolazione (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa,
Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

Qualora in sede di
stipula di contratto preliminare di vendita sia stata effettuata la
classificazione dell’abitazione come immobile “di lusso” ai
sensi del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto
1969, con la conseguente applicazione dell’imposta agli acconti sul
prezzo di compravendita con un’aliquota superiore all’aliquota
del 4 per cento, è possibile rettificare le relative fatture
mediante variazione in diminuzione, ai sensi dell’art. 26 del
D.P.R. n. 633 del 1972, al fine di applicare l’aliquota Iva del 4
per cento sull’intero corrispettivo dovuto (cfr. risoluzione 7
dicembre 2000, n. 187).

Resta inteso che
l’agevolazione Iva “prima casa” non trova applicazione in
relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli
rientranti nella categoria catastale A/10 – uffici e studi privati.

Cessioni
di case di abitazione diverse dalla “prima casa”

Il
numero 127-
undecies)
della tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972
prevede l’applicazione dell’aliquota Iva del 10 per cento agli
atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad
oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) non “di
lusso” secondo i criteri di cui al decreto del Ministero dei Lavori
Pubblici del 2 agosto 1969 per le quali non ricorrono le condizioni
previste per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”,
richiamate dal numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al
medesimo d.P.R. n. 633 del 1972.

L’art.
33 del decreto legislativo in commento non ha coordinato il numero
127-
undecies)
con la nuova formulazione del numero 21) della parte II della
medesima Tabella.

Il
citato numero 127-
undecies),
infatti, ai fini dell’individuazione delle abitazioni “di lusso”
,
fa ancora riferimento alle
caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori
Pubblici del 2 agosto 1969.

Tuttavia,
dall’espresso richiamo al numero 21), si evince che l’applicazione
dell’aliquota del 10 per cento presuppone che oggetto del
trasferimento sia un immobile avente la medesima
natura/classificazione catastale di quelli che potrebbero
potenzialmente fruire dell’agevolazione “prima casa”, in
presenza di tutte le altre condizioni previste dalla nota II-
bis
all’art. 1 della Tariffa, Parte prima,
allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.

In
base ad un’interpretazione sistematica delle citate disposizioni in
materia di trasferimenti immobiliari, deve ritenersi che, ai fini
dell’applicazione dell’aliquota Iva del 10 per cento alle
cessioni o agli atti di costituzione di diritti reali aventi ad
oggetto case di abitazione diverse dalla

“prima casa”, non
assume più alcun rilievo la definizione di “
abitazione
di lusso”
di
cui al decreto del Ministero dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969 che
deve, pertanto, ritenersi superata.

In
base alle medesime considerazioni, la definizione di case di
abitazione
di
lusso
” di cui al D.M. Ministero
dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 deve, altresì, intendersi
superata anche ai fini dell’individuazione dei fabbricati o
porzioni di fabbricato di cui all’art. 13 della legge 2 luglio
1949, n. 408 (c.d. fabbricati Tupini), la cui cessione, ricorrendo le
condizioni previste dal medesimo n. 127-
undecies),
è soggetta ad IVA con aliquota del 10 per cento.

Di
conseguenza, l’aliquota IVA del 10 per cento si applica –
sussistendo gli altri presupposti richiesti dalla norma – agli atti
di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto
case di abitazione (anche in corso di costruzione) ovvero fabbricati
Tupini classificati o classificabili nelle categorie catastali

diverse dalle cat. A/1, cat. A/8,
cat. A/9, effettuati a decorrere dall’entrata in vigore del
presente provvedimento.

Le cessioni e gli
atti di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto immobili
classificati o classificabili in queste ultime categorie catastali
sono soggetti ad IVA con applicazione dell’aliquota nella misura
ordinaria del 22 per cento.


BONUS 50% E 65%: TRA CONFERME E NUOVE ENTRATE

Pubblicata in Gazzetta Ufficiale il29 dicembre 2014 ed entrata in vigore il 1° gennaio, la Legge di
Stabilità contiene una serie di conferme e novità in materia di
detrazioni fiscali per i lavori di efficienza energetica e quelli di
ristrutturazione degli immobili. Ecco una sintesi delle misure.


[Fonte:
Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]


BONUS
65%.
Un anno in più (fino al 31 dicembre
2015) di detrazione Irpef/Ires al 65% per le spese relative a
interventi di riqualificazione energetica degli edifici, che sarebbe
invece dovuta tornare al 50% a decorrere dal 1° gennaio 2015. È
stata ugualmente prorogata a tutto il 2015 (in questo caso, si tratta
di sei mesi in più, considerato che ne era prevista l’applicazione
fino al 30 giugno 2015) anche la detrazione del 65% per gli stessi
interventi relativi, però, a parti comuni degli edifici condominiali
o che interessano tutte le unità immobiliari del singolo condominio.

Ai
lavori agevolabili sono state aggiunte altre due tipologie di
interventi, in riferimento alle quali le spese sostenute nell’anno
2015 sono detraibili nella misura del 65%:

1)
acquisto e posa in opera degli impianti di climatizzazione invernale
dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili
(detrazione massima di 30mila euro);

2)
acquisto e posa in opera delle schermature solari (detrazione massima
di 60mila euro).

BONUS 50%. Anche
per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è stata
prorogata fino al 31 dicembre 2015 la misura maggiorata al 50%, su un
ammontare di spesa non superiore a 96mila euro per unità
immobiliare, della relativa detrazione Irpef (ne era previsto il
passaggio al 40% dall’inizio dell’anno). Di pari passo, è stato
mantenuto in vita per un altro anno, anch’esso nella misura del 50%
(su un importo massimo di 10mila euro per immobile), il “bonus
arredi”, ossia la detrazione per l’acquisto di mobili e grandi
elettrodomestici destinati all’arredo di appartamenti oggetto di
ristrutturazione, agevolazione che, in base alla previgente
normativa, avrebbe dovuto terminare il suo mandato il 31 dicembre
2014.

In
tema di lavori edili agevolati, è il caso di segnalare la modifica
apportata all’articolo 16-
bis
del Tuir, che ha esteso da sei a
diciotto mesi il periodo di tempo entro il quale le imprese di
costruzione o ristrutturazione o le cooperative edilizie devono
provvedere alla vendita o all’assegnazione dell’immobile oggetto
di interventi di restauro e risanamento conservativo o di
ristrutturazione edilizia (riguardanti l’intero fabbricato) per
consentire la fruizione del bonus ristrutturazioni.

Infine,
è stata confermata anche per il 2015 la detrazione del 65% (che
sarebbe dovuta scendere al 50%) per gli interventi relativi
all’adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano
in zone ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o
ad attività produttive.


CATASTO DEI TERRENI E PREGEO 10.6: PRONTE TUTTE LE NOVITÀ

È consultabile in Gazzetta Ufficiale l’elenco dei Comuni per i quali è stata completata l’operazione di aggiornamento della banca dati catastale sulle particelle di terreno che nel 2014 hanno subito variazioni colturali. 

I soggetti che effettuano variazioni della coltura praticata su una particella di terreno, rispetto a quella censita nella banca dati del Catasto terreni, hanno infatti l’obbligo di dichiarare queste variazioni, a meno che l’uso del suolo sulle singole particelle catastali non venga dichiarato correttamente a un Organismo pagatore, contestualmente alla richiesta presentata ai fini dell’erogazione dei contributi agricoli. L’aggiornamento delle informazioni censuarie viene effettuato, infatti, sulla base degli elenchi che l’Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura) ha predisposto a partire dalle dichiarazioni dei contribuenti titolari delle singole particelle catastali.

Le dichiarazioni presentate agli Organismi pagatori, riconosciuti dalla normativa comunitaria, esonerano i soggetti obbligati dall’adempimento previsto dall’art. 30 del Testo Unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

È possibile consultare l’elenco delle particelle catastali variate anche sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate. Nei 60 giorni successivi alla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, gli elenchi possono essere consultati anche presso gli Uffici Provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate e presso i Comuni interessati. I soggetti che riscontrano delle incoerenze nell’attribuzione delle qualità di coltura, possono presentare una richiesta di rettifica in autotutela. Una volta compilato il modello per segnalare le eventuali incoerenze basta inoltrarlo all’Ufficio provinciale – Territorio dell’Agenzia delle Entrate di competenza.

Intanto, dal prossimo 2 gennaio, terminata la sperimentazione, i tecnici professionisti, per le variazioni da segnalare al catasto terreni devono utilizzare la nuova procedura Pregeo 10.6, che consente la predisposizione per la trattazione totalmente automatica di tutti gli atti di aggiornamento geometrici e il contestuale aggiornamento dell’archivio cartografico e censuario. Ad annunciarlo è stata l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 30/E del 29 dicembre 2014.

La procedura Pregeo precedentemente realizzata su un modello concettuale basato sull’uso di “tipologie codificate”, permetteva di predisporre atti di aggiornamento idonei per la trattazione automatica solo nella metà dei possibili casi di variazioni del catasto terreni. Per arrivare alla copertura totale è stato quindi realizzato un nuovo sistema di aggiornamento, che adotta un diverso modello concettuale. Pregeo 10.6 riconosce infatti automaticamente le variazioni catastali e, conseguentemente, la natura dell’atto a partire dalla proposta di aggiornamento, dall’estratto di mappa e dal modello per il trattamento dei dati censuari. Il nuovo software comprende sia tutti i controlli, formali e sostanziali, implementati e correttamente consolidati nelle precedenti versioni, sia quelli che è stato necessario implementare per l’adeguamento al nuovo modello concettuale.

QUANDO L’ATTO NOTARILE ASSORBE IL BONUS DEL 50%

[Fonte: Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]


Il costo per la redazione di un atto finalizzato a costituire un vincolo pertinenziale, allo scopo di “contenere” l’importo di un onere detraibile come il contributo per il rilascio della concessione edilizia, gode dello stesso sconto d’imposta previsto per la ristrutturazione edilizia. Così si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 118/E del 30 dicembre 2014.

La spesa sostenuta per il contributo dovuto per il rilascio del titolo edilizio abilitativo rientra tra quelle che danno diritto alla detrazione di imposta (attualmente nella misura del 50%) prevista, dall’articolo 16-bis del Tuir, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (circolari 57/1998 e 121/1998). Nel caso affrontato dal documento di prassi, oggetto di istanza di interpello, l’intervento di ristrutturazione era relativo al recupero di un sottotetto a fini abitativi, con destinazione d’uso residenziale.

La normativa in materia (legge regionale n. 21/1998 del Piemonte, teatro della vicenda) prevede, per il rilascio della concessione edilizia necessaria per il recupero a solo scopo residenziale del piano sottotetto, il pagamento di un contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione; lo stesso è dovuto nella misura ridotta del 50% qualora il richiedente la concessione provveda a registrare e a trascrivere, presso la competente conservatoria dei registri immobiliari, una dichiarazione notarile “con la quale le parti rese abitabili costituiscano pertinenza dell’unità immobiliare principale”.

L’atto notarile di vincolo unilaterale – ha chiarito l’Agenzia – non è un atto necessario alla realizzazione degli interventi edilizi cui è subordinato il rilascio del permesso di costruire; piuttosto ha il diverso scopo di rendere la parte di sottotetto esistente come pertinenza dell’unità immobiliare principale. È, come già ricordato, funzionale alla riduzione del contributo dovuto per il rilascio della concessione edilizia (importo che è detraibile quale onere strettamente connesso all’intervento edilizio) e, proprio perché rilevante per il calcolo del contributo ammesso al bonus, va fiscalmente trattato alla stessa maniera, rientra cioè tra gli oneri che danno diritto alla detrazione.


AMMINISTRATORE CONDANNATO: LA RIABILITAZIONE NON SALVA L’INCARICO

[A cura di: Corrado Sforza Fogliani – pres. Confedilizia]


Ai sensi dell’articolo 71-bis, comma 1, lettera b) delle Disposizioni di attuazione del codice civile (introdotto dalla legge n. 220/2012) non possono svolgere l’attività di amministratore coloro che sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione o contro l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni. Sono altresì esclusi – ex lettera c) del citato articolo 71-bis – i sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.

Dal confronto delle due previsioni normative si nota subito che la riabilitazione, ex art. 178 c.p., viene specificatamente richiesta (“Salvo che non sia intervenuta riabilitazione”) solo nel caso in cui vi sia stata la sottoposizione a misure di prevenzione, divenute definitive, mentre non viene fatto alcun riferimento a tale istituto nel caso di condanna dell’amministratore, con sentenza passata in giudicato, per un reato indicato nella lettera b) del comma 1 del richiamato art. 71-bis.

Appare evidente che in questo specifico ambito trova piena applicazione l’articolo 14 delle preleggi al codice civile – chiaramente esplicitato dal Broccardo “ubi lex voluit, dixit, ubi noluit, tacuit” – che esclude l’interpretazione analogica in ordine alle norme eccezionali, ossia a quelle che, come nella fattispecie che ci occupa, introducono eccezioni rispetto ad una regola di tipo generale. Per tali norme vige il principio di stretta interpretazione e le stesse non si possono applicare al di là delle ipotesi testualmente previste, e ne è preclusa ogni interpretazione estensiva. Quindi, per i reati di cui alla precitata lettera b), neanche la riabilitazione consente l’esercizio dell’attività.

BANCHE DATI CATASTALE E IPOTECARIA: CONSULTAZIONE ON LINE COSTA MENO

[Fonte: Nuovo Fiscooggi – Agenzia delle Entrate]


Il catasto on line costa meno. Con l’aggiornamento degli importi per i servizi di consultazione delle banche dati ipocatastali, stabilito con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 17 dicembre 2014, scompare infatti l’una tantum di 200 euro da versare a titolo di rimborso delle spese amministrative connesse alla convenzione, mentre il costo annuale per ogni password a titolo di contributo per le spese di implementazione e gestione dei servizi informatici scende da 30 a 15 euro. Per ciascuna Pubblica amministrazione, infine, ogni anno sono previste tre password di accesso gratuite. Le nuove regole scatteranno il prossimo 1° gennaio 2015.

I precedenti costi per accedere alle banche dati ipotecaria e catastale erano stati fissati con il decreto 4 maggio 2007 dell’Agenzia del Territorio, con cui, tra l’altro, si demandava a un provvedimento direttoriale l’aggiornamento periodico (con cadenza almeno triennale) degli importi, in base alle variazioni dei costi di gestione del servizio.

Con il nuovo anno, dunque, gli importi sono stati ritoccati per andare maggiormente incontro all’utenza, favorendo così lo svolgimento delle attività della pubblica amministrazione e l’utilizzo dei servizi telematici da parte dei privati, con particolare riguardo agli operatori del al settore immobiliare.

REATI IN CONDOMINIO: REVOCA E POTERI DELL’AMMINISTRATORE

[A cura di: avv. Nunzio Costa – pres. ACAP]


Nel caso specifico andiamo ad occuparci di un argomento affatto trattato dai vari esperti del settore. Ossia: che cosa deve fare e cosa invece non può fare l’amministratore cessato dall’incarico a causa di una pronunzia di revoca da parte dell’A.G.

È ovvio che lo scopo della legge, soprattutto dopo la riforma, è quello di impedire assolutamente che l’amministratore revocato possa gestire, anche per interposta persona, il condominio. Se infatti è stato revocato, vuol dire che si sono realizzate quelle condizioni che hanno evidenziato il verificarsi di quelle gravi inadempienze che giustificano la rimozione. 

Ma se l’amministratore elude la norma? Se questi, noncurante della rimozione, gestisce, incassa, paga fornitori? Ebbene, in tal caso vi potrebbe essere il contrasto tra l’ordinanza di rimozione che giustifica l’allontanamento dal condominio in maniera totale ed assoluta e la disposizione che “costringe” l’amministratore cessato dall’incarico a provvedere alle incombenze urgenti del condominio sino alla consegna.

Personalmente ritengo che le due norme si integrino, e che l’amministratore revocato debba provvedere agli atti urgenti senza modificare la cassa condominiale e senza provvedere agli incassi delle rate. In caso contrario, ove intaccasse la cassa e ove effettuasse atti di gestione, si macchierebbe del reato di cui all’art. 650 c.p. – inottemperanza all’ordine dell’autorità.