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SEPARAZIONE CONIUGI E PERDITA BENEFICI PRIMA CASA

L’Agenzia delle Entrate torna ad esprimersi sui profili fiscali immobiliari inerenti i casi di separazione tra coniugi, rispondendo, questa, volta, al quesito di un contribuente che voleva sapere, quali fossero le conseguenze in caso di vendita infraquinquennale di un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, per separazione tra i coniugi, con rinuncia al ricavato da parte di uno a favore dell’altro. 

Secondo le Entrate, “si verifica decadenza dai benefici prima casa in caso di trasferimento a titolo gratuito o oneroso di un appartamento comprato usufruendo dell’agevolazione e di mancato riacquisto entro l’anno di un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale (nota II –bis, comma 4, dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur). La decadenza è esclusa nel caso in cui l’accordo di separazione omologato dal tribunale preveda che entrambi i coniugi alienino a terzi la proprietà dell’immobile, con rinuncia all’incasso del ricavato della vendita da parte di uno dei coniugi a favore dell’altro. In tale ipotesi, il coniuge, cui va l’intero corrispettivo derivante dalla vendita, deve riacquistare, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire ad abitazione principale (circolare 27/E del 2012)”.

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI: QUALI TASSE?

Dopo il nulla di fatto sull’incremento dal 4 al 10% dell’Iva sull’acquisto di immobili nuovi direttamente dal costruttore (compensato dall’abbassamento dal 10% al 4% dell’imposta sui lavori di ristrutturazione), l’ultima versione del decreto Sblocca Italia ha lasciato, sostanzialmente, inalterata la tassazione sulle transazioni immobiliari, confermando, peraltro, la deduzione Irpef del 20% solo qualora si comperi un alloggio nuovo, di classe energetica elevata, e lo si immetta per almeno 8 anni sul mercato della locazione a canone agevolato.

Tutto il bailamme delle scorse settimane, tuttavia, potrebbe aver ingenerato un pizzico di confusione aggiuntiva in un comparto – quale quello dell’imposizione fiscale sulla case – che è già stato caratterizzato, negli ultimi anni, da incessanti e talvolta cervellotici cambiamenti (seppur relativi principalmente al diritto di proprietà piuttosto che al regime delle transazioni).

Ad ogni buon conto, in tale contesto pare opportuno richiamare la normativa attualmente vigente in materia, e per farlo lo strumento migliore è certamente rappresentato da una delle Guide dell’Agenzia delle Entrate pubblicate lo scorso mese di agosto: quella, appunto, dal titolo “Fisco e casa: acquisto e vendita”.

Di seguito, ne riportiamo un ampio stralcio.


1. PRIMA DI ACQUISTARE

Prima di acquistare un’immobile, è sicuramente utile avere più informazioni possibili sullo stesso e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Premesso che verifiche di questo tipo sono svolte dal notaio che redige l’atto di vendita, nella sua pubblica funzione di garanzia, è importante sapere che l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione di ogni cittadino alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione di un immobile. 

Per esempio, effettuando un’ispezione ipotecaria è possibile visionare i dati riguardanti le tipologie di “formalità” presenti nei Registri immobiliari. Quando si parla di “formalità”, si fa riferimento alle trascrizioni, alle iscrizioni e alle annotazioni: 

* le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, una vendita) o si costituisce un diritto (per esempio, l’usufrutto) su un bene immobile; 

* un’iscrizione fa seguito alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento (mutui); 

* l’annotazione è fatta alla modifica di precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti). 

In sintesi, con l’ispezione ipotecaria è possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. Le ispezioni ipotecarie possono essere richieste presso gli sportelli degli uffici provinciali – Territorio, oppure on line sul sito internet dell’Agenzia.


Il contratto preliminare 

In tante occasioni, un passaggio che precede il rogito è quello del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”). Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è, appunto, quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. 

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute: 

* l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita; 

* l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. 

Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni. Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro: 

* 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria; 

* 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. 

In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare. Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione, oppure se è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di prezzo.


CONTRATTO SOGGETTO A IVA 

Anche quando il trasferimento è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’imposta. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro). 

La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. La stessa non è, quindi, soggetta a Iva e andrà pagata l’imposta di registro proporzionale. 


TRASCRIZIONE DI PRELIMINARE 

Come premesso, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà. Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca. 

In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. 

Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.


L’obbligo di registrazione dell’agenzia immobiliare 

I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, l’obbligo di richiedere la registrazione nasce con riferimento: 

* ai contratti preliminari 

* all’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. 

Non sono, invece, soggetti a registrazione: 

* gli incarichi di vendita conferiti al mediatore; 

* la proposta di acquisto; 

* l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. 


2. IMPOSTE E AGEVOLAZIONI


Le imposte sull’acquisto

Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori.  Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore “privato” o da un’impresa. Sono di importo inferiore quando si acquista la “prima casa”. 

Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. Se il venditore è un’impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere: 

* esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna ;

* soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna. 

Se il venditore è un’impresa, la cessione è sempre esente da Iva, a eccezione di questi casi: 

* vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita); 

* vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita). 

Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno più basse, e cioè: 

* nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva) 

– imposta di registro del 2%; 

– imposta ipotecaria fissa di 50 euro; 

– imposta catastale fissa di 50 euro 

* nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva: 

– Iva al 4%; 

– imposta ipotecaria fissa di 200 euro; 

– imposta catastale fissa di 200 euro; 

– imposta di registro fissa di 200 euro 

Per completare il quadro, bisogna aggiungere che l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro, e che i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Oltre all’imposta di registro, alle vendite assoggettate a Iva si applicano di regola, salvo casi particolari, l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale). 


DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA 

Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel rogito una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare: 

* le modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera); 

* se per l’operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio; 

* le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento. 

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. 

In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. 

In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato a effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

Attenzione. Per evitare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare nell’atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie. Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.


QUANDO VERSARE LE IMPOSTE 

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. 


IL VALORE PER IL CALCOLO

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante – di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato. 

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze: 

* le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito 

* sarà inoltre applicata una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata. 

Questo sistema di determinazione dell’imposta è applicabile anche all’acquisto di pertinenze (effettuato da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), senza limitazione di numero, a condizione che: 

* il bene principale cui accedono sia un immobile a uso abitativo; 

* nell’atto di cessione venga data evidenza del cosiddetto “vincolo pertinenziale”, che rende il bene servente una proiezione del bene principale. 


Le agevolazioni “prima casa” 


I REQUISITI 

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti: 

se la vendita è soggetta a imposta di registro, l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico). 

Se la vendita è soggetta a Iva, l’abitazione deve essere “non di lusso”, sulla base dei criteri fissati dal Dm 2 agosto 1969 (fino al 31 dicembre 2013, l’abitazione doveva essere “non di lusso”, anche per le vendite soggette a imposta di registro). 

L’immobile deve essere ubicato: 

* nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento; 

* se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1); 

* se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; 

* se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto (ai sensi dell’articolo 46 del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445) 

Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare: 

* di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; 

* di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. 

L’agevolazione spetta allo stesso modo per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta; questo, anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato. 

In ogni caso, va ricordato che il beneficio spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7, ed è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale. Se, per errore, nell’atto di compravendita queste dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le stesse forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.


Perdita dei benefici fiscali 

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse, con la necessità di versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa. 

Questo può accadere se: 

* le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false; 

* l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo; 

* non venga trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto. 

Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione: 

* il contribuente acquista un’immobile situato in uno Stato estero, sempre che esistono strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale; 

* il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. 

Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura per evitare di incorrere nella decadenza.

Con riferimento alla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi, con la risoluzione n. 105/E del 3 ottobre 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che: 

* se è ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. A tal fine, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo la riliquidazione dell’imposta. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non sarà applicata, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione;

* se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di diciotto mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. In tale situazione, il contribuente ha comunque la possibilità, sempre che la violazione non è stata già constatata, di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. È sufficiente che egli presenti un’istanza all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto con cui dichiari l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richieda la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione opportunamente ridotta, in applicazione dell’istituto del ravvedimento operoso. 

Il ravvedimento, che è lo strumento con il quale il contribuente può rimediare, spontaneamente ed entro termini ben precisi, alle violazioni tributarie commesse a seguito di omissioni o errori, ottenendo una forte riduzione delle sanzioni, è valido a condizione che: 

*la violazione non sia già stata constatata dall’ufficio; 

* non siano iniziati accessi, ispezioni e verifiche; 

* non siano iniziate altre attività amministrative di accertamento (notifica di inviti a comparire, richieste di esibizione di documenti, invio di questionari, ecc.), delle quali il contribuente abbia avuto formale conoscenza. 

Riguardo al caso del contribuente che vende l’abitazione, acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di cinque anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni (risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012): 

* se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni (periodo entro il quale è necessario, per non incorrere nella decadenza, riacquistare un altro immobile da adibire a “prima casa”), il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra casa di abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In tal modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente dovrà versare la differenza tra l’imposta pagata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi; 

* se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di dodici mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza del beneficio “prima casa” goduto al momento del primo acquisto. In tal caso, egli ha comunque la possibilità di beneficiare del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni (sempre che la violazione non sia stata già constatata). 


Credito d’imposta per riacquisto della “prima casa” 

Chi cede l’abitazione “agevolata” ed entro un anno dalla vendita ne acquista un’altra (anche se non ultimata) avente i requisiti “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche nell’ipotesi in cui l’altra abitazione venga riacquistata mediante contratto di appalto o di permuta. 

Il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto e può essere utilizzato: 

* in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto; 

* in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito; 

* in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto; 

* in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). 

Per fruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere (oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione prima casa), l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito. Occorrerà, perciò: 

* indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa; 

* nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo; 

* nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’Iva sull’immobile alienato, produrre le relative fatture; 

* indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile. 


QUANDO NON SPETTA 

Il credito d’imposta non spetta se: 

* è stato perso il beneficio prima casa in relazione al precedente acquisto; 

* il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”; 

* il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”; 

* viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio. 


Per la Guida completa dell’Agenzia delle Entrate, CLICCA QUI 

UPPI: UN MODULO PER CHIEDERE IL RIMBORSO DELLA TASI

[A cura di:Andrea Casarini – Uppi]


Come in tutte le favole che iniziano con “c’era una volta”, il finale è noto: il bene vincerà sul male. Questa volta, però, sarà durissima lottare e vincere. È diventata proprio una favola: mai e poi mai, nella storia della nostra Repubblica (e lo scrivo con “R” maiuscola) una imposta od una tassa è stata dichiarata incostituzionale. Anche questa volta, comunque, ci vogliamo provare, e ce l’abbiamo con la Tasi.

La Tasi è la tassa che incassano i Comuni per i servizi indivisibili, per esempio: l’illuminazione pubblica, la sicurezza, l’anagrafe, la manutenzione delle strade ecc.; quei servizi, cioè, che non sono individuali, tipo trasporto scolastico oppure asili nido dove il cittadino, appunto, paga il servizio di cui usufruisce. Bene e fin qui ci siamo. La favola, questa volta, è la seguente: “c’era una volta” la Tasi, che deve essere pagata dai cittadini residenti nel Comune di Bologna (come anche in tutti gli altri Comuni d’Italia), in base alla rendita catastale che il catasto ha attribuito all’immobile in cui si è proprietari e residenti. Quindi, la Tasi, è commisurata alle rendite rivalutate delle case, e non parametrata in base al reddito che ciascun contribuente possiede. Per esempio, un cittadino risiede in un appartamento con una rendita catastale di 1.000 euro; magari è disoccupato in cassa integrazione con moglie e figli a carico, e paga la stessa cifra di quel cittadino che ha un appartamento analogo ma entrambi i coniugi lavorano e con lo stesso numero di figli a carico. È evidente e palese la disparità di trattamento.

Ma non è finita qui. Abbiamo un’altra categoria di cittadini che usufruisce dei servizi del Comune, è residente, ma non paga niente. Chi sono? Sono gli inquilini o conduttori degli immobili. In realtà la legge stabiliva che il Comune avesse la facoltà di applicare una percentuale sull’aliquota dallo 0 (zero) al 30 per cento. Sapete che aliquota ha approvato il Comune di Bologna (come tantissimi altri Comuni)? Lo 0 (zero). Gli inquilini, pur usufruendo dei servizi indivisibili, non pagano nulla. Ancora una volta i bilanci dei Comuni sono finanziati dai proprietari, che nella maggioranza dei casi sono i piccoli proprietari.

Noi, allora, ancora una volta, combatteremo contro il cattivo. Come? Nella riviste dell’Uppi sarà pubblicato il modulo per la richiesta del rimborso della Tasi: costo (per ora) una raccomandata con ricevuta di ritorno, indirizza al Comune. Possibilità di rimborso: uguale a zero. Il Comune può rispondere (risponderà “picche” naturalmente) e dalla data di ricezione della risposta avrete 60 giorni di tempo per rivolgervi alla Commissione Tributaria Provinciale al fine di eccepire l’incostituzionalità dell’imposta, con le motivazioni riportate. In caso, invece, di silenzio-rifiuto, trascorsi 90 giorni, si hanno 10 anni di tempo per rivolgersi alla stessa Commissione Tributaria Provinciale. Ci si può rivolgere anche alle sedi ed alle delegazioni Uppi per ritirare il modulo della richiesta del rimborso della Tasi. Forza, facciamoci sentire: chissà se questa volta la favola finirà bene.

TASI E DIVORZIO: COME CI SI COMPORTA?

Tasi e divorzio: come comportarsi? È questo il succo di un quesito indirizzato all’Agenzia delle Entrate da una contribuente, che chiede: “Sono divorziata e la casa è al 50%. Per il calcolo della Tasi, qual è la rendita catastale di riferimento? Va considerata al 50%? L’assegnazione dell’immobile cambia la ripartizione?”. Domande alle quali l’Agenzia ha risposto come segue: “È tenuto a versare la Tasi il contribuente che ha il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, compresa l’abitazione principale. In caso di possesso condiviso tra più soggetti, ognuno è tenuto in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria; pertanto, se uno dei proprietari non versa la propria quota, il Comune ne può chiedere il pagamento agli altri proprietari. Per gli immobili abitativi, la base imponibile si determina, come per l’Imu, rivalutando la rendita catastale del 5% e applicando il moltiplicatore 160. In caso di comproprietà (ad esempio, al 50% tra marito e moglie), la rendita catastale cui fare riferimento per il calcolo dell’imposta è quella risultante al Catasto, presa per intero; l’imposta dovuta va poi rapportata alla quota e ai mesi di possesso. In caso di divorzio, si applica lo stesso principio dettato per l’Imu: il coniuge assegnatario è titolare del diritto di abitazione e, indipendentemente dalla quota di possesso, è il solo che paga il tributo con l’aliquota (e l’eventuale detrazione) prevista per l’abitazione principale (dipartimento delle Finanze, faq del 4 giugno 2014).

IMMOBILI E FISCO: ASSOEDILIZIA CONTRO BERSANI

“Ormai accogliamo con sospetto e preoccupazione ogni proposta normativa che implichi una qualche innovazione, sia pure nel senso di una razionalizzazione della normativa previdente”. È il commento del presidente di Assoedilizia, Achille Colombo Clerici, all’ipotesi di introduzione di una tassa unica sulla casa (si chiamerà Local Tax) prevista dalla Legge di Stabilità 2015.

“L’esperienza pluridecennale ha dimostrato come mai sia stata introdotta una innovazione migliorativa in termini di carico fiscale per i proprietari di casa – polemizza il numero uno di Assoedilizia -. Anche recentemente, a fronte dell’esenzione Imu prima casa, si era parlato di service-tax, poi di Tuc, poi di Iuc (non si tratta di una semplice variante terminologica, ma di un cambio di impostazione concettuale), quindi di Tasi, di Tari e di Imu; ed alla fine coloro che hanno investito nel mercato degli immobili si sono trovati a pagare oltre 2 miliardi di euro in più”.

Il timore, quindi, è che anche la nuova previsione fiscale porti ad un peggioramento ulteriore dell’attuale situazione. “Addosso a chi finirà per ricadere questo nuovo tributo la cui aliquota, come si vocifera, potrà arrivare allo 0,6 per mille del valore catastale?”, si domanda Colombo Clerici, che poi lancia una stoccata anche all’ex premier Bersani: “Non si dia pena di sfasciare i patrimoni immobiliari dei privati proponendo l’istituzione della patrimoniale sulle grandi proprietà degli immobili: questi si stanno già dissolvendo per conto proprio in virtù dell’abnorme pressione fiscale concomitante con la crisi economica”. 

Il riferimento è alle dichiarazioni rilasciate da Bersani nel corso di una trasmissione televisiva. “Due dati per tutti – puntualizza ancora il presidente di Assoedilizia -. In primo luogo, dal 2008 ad oggi il valore del solo patrimonio residenziale privato è passato da oltre 6.500 miliardi effettivi di euro a meno di 5.000 miliardi teorici (meno 24%). L’ Italia, nel confronto internazionale, è il Paese con il maggior livello di tassazione sugli immobili a livello mondiale: il 2,2% sul Pil e il 2,75% sul reddito disponibile, contro la media Ocse di 1,27% e 1,59%, ossia circa 1 punto in più sul Pil e 1,16 sul reddito disponibile. Ed inoltre, il gettito tributario del settore, a differenza di quanto avviene negli altri Paesi, è a carico solo di un terzo delle abitazioni e di metà degli immobili complessivi. Figuriamoci dunque il grado di pressione fiscale a carico di chi paga queste tasse”.

Di qui la polemica contro Bersani: “A parte il fatto che una patrimoniale ordinaria (cioè annuale) sugli immobili già esiste ed è assai gravosa. A quali patrimoni immobiliari da supertassare allude Bersani? A quelli che garantiscono un tetto sulla testa a quasi 3 milioni di famiglie, cioè il 19 per cento della popolazione italiana, che non possono permettersi o non intendono, per le più diverse ragioni, acquistare una casa? O a quelli che, attraverso la locazione ad uso commerciale, assicurano alle imprese italiane di minore dimensione un finanziamento indiretto della loro attività? Immaginiamo quale effetto produrrebbe poi una conseguente dismissione massiccia di immobili (per fare cassa) in termini di crisi, dei posti di lavoro e del fatturato, dell’enorme indotto che vi è collegato. Oppure si riferisce alle proprietà di borghi e castelli e palazzi monumentali? Queste, se sono ricchezze, lo sono rimaste solo sul piano culturale. Dal punto di vista economico rappresentano solo debiti: costi di gestione e tasse. Forse alle ville ai monti e al mare ? Ma queste, con buona pace di chi le vorrebbe tassare, sono già state messe fuori mercato: nessuno più le vuole acquistare. In ogni caso, la manifestazione di idee di questo genere, da parte di figure politiche di primo piano, è proprio ciò di cui si sente il bisogno per rigenerare quella fiducia verso l’economia italiana, che è condizione indispensabile per il rilancio dei consumi e degli investimenti privati, ai fini della crescita economica”.

SUCCESSIONI E DONAZIONI: QUALI IMPOSTE?

[Fonte: Agenzia delle Entrate]

Tema quanto mai d’attualità – nell’ottica sia di un potenziale aumento delle aliquote sulle successioni, sia della revisione delle rendite catastali – l’imposizione fiscale sugli immobili ereditati o ricevuti in donazione è oggetto anche di una delle guide fiscali pubblicate recentemente dall’Agenzia delle Entrate. Di seguito, una sintesi delle attuali previsioni di legge, mentre la guida completa può essere scaricata dal sito delle Entrate.

IMMOBILI EREDITATI

Imposta di successione

Le persone che ricevono in eredità beni immobili e diritti reali immobiliari hanno l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione e pagare, se dovuta, l’imposta di successione. L’imposta di successione è calcolata dall’ufficio, in base alla dichiarazione presentata e previa correzione di eventuali errori materiali e di calcolo commessi dal dichiarante nella determinazione della base imponibile. L’importo eventualmente dovuto è notificato al contribuente attraverso un avviso di liquidazione.

Base imponibile

Per gli immobili ereditati in piena proprietà (cioè immobili non gravati da diritti reali di godimento), la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

* 110 per la prima casa;

* 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1);

* 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;

* 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

* 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%.

Le aliquote

Sono previste aliquote di tassazione diverse, a seconda del grado di parentela intercorrente tra la persona deceduta e l’erede. In particolare, sul valore complessivo dell’eredità si applicano le seguenti aliquote:

* 4%, per il coniuge e i parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1 milione di euro;

* 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100mila euro;

* 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado;

* 8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

ATTENZIONE: Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro.

Gli importi esenti dall’imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all’indice del costo della vita. Ai soli fini dell’applicazione della franchigia, sulla quota devoluta all’erede si deve tener conto del valore delle donazioni in vita fatte dalla persona deceduta a favore del medesimo erede.

Ipotecaria e catastale

Quando nell’attivo ereditario ci sono beni immobili e diritti reali immobiliari, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale. Queste, sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore degli immobili, con un versamento minimo di 200 euro per ciascuna imposta (168 euro fino al 31 dicembre 2013). Le imposte ipotecaria e catastale devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione. Per il versamento va utilizzato il modello F23, nel quale vanno indicati i codici tributo 649T per l’imposta ipotecaria, 737T per l’imposta catastale.

Agevolazioni prima casa

Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro per ciascuna imposta (168 euro fino al 31 dicembre 2013), indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il beneficiario (o, nel caso di immobile trasferito a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i requisiti necessari per fruire dell’agevolazione “prima casa”. In questo caso è necessario attestare nella dichiarazione di successione l’esistenza delle condizioni che la legge richiede.

Nello specifico, le agevolazioni fiscali sono concesse se chi eredita l’immobile:

* non è titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile ereditato;

* non è titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Questi due requisiti devono sussistere entrambi. Inoltre, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi (salvo alcuni casi particolari in cui tale requisito non è richiesto, come per esempio per il personale delle forze di polizia).

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UN’ALTRA CONFERMA: TASI PIÙ CARA DELL’IMU

Con alle porte la scadenza per il pagamento dell’acconto, fissata per il 16 ottobre, si susseguono quasi a ritmo incessante stime e proiezioni relativa all’impatto dell’imposta sui contribuenti. Tra le ultime, quella effettuata da Federconsumatori la cui ricercatrice, Valentina Schiamone, ha coordinato un’indagine nazionale a campione, confrontando il peso della “nuova Tasi” con quello dell’Imu che si pagava nel 2012. Ebbene, il quadro che emerge dallo studio è che per la Tasi sull’abitazione principale, nel 90% circa dei Comuni che hanno deliberato, l’aliquota media è 1,94 per mille (cioè circa il doppio rispetto all’aliquota minima fissata all’1 per mille), ma solo nel 35% dei casi dove si è deliberato si registra una detrazione d’imposta.

Gettando uno sguardo alle città capoluogo di Provincia, invece, si registra una situazione rovesciata: 78 città su 107 hanno introdotto detrazioni sull’abitazione principale.

Quel che è peggio è che si è confermato il timore manifestato già in occasione della presentazione della prima indagine sulla Tasi di Federconsumatori: infatti, la detrazione fissa e obbligatoria di 200 euro per l’abitazione principale più 50 euro per ogni figlio prevista per l’Imu 2012 consentiva ai proprietari di 5 milioni di abitazioni principali di non pagare nulla; ora, invece, con la Tasi anche gli immobili di minori dimensioni e basso valore catastale (anche se meno laddove ci sono le detrazioni progressive a seconda della rendita catastale) dovranno pagare l’imposta.

Secondo lo studio, dunque, “Questa Tasi piatta si rivela iniqua e regressiva rispetto alla vecchia Imu, perché alza il prelievo per le abitazioni di valore medio basso e per le famiglie numerose e lo abbassa per quelle di valore più alto”. Si genera, quindi, “una situazione intollerabile”, come dichiara Mauro Zanini, vice presidente di Federconsumatori.

Sul versante delle soluzioni adottate dai Comuni con la nuova Tasi, la varietà nell’applicazione è stata la più totale, ovvero: “città che vai, Tasi che trovi”. I continui mutamenti normativi, l’eccessiva eterogeneità delle delibere dei Comuni e delle stesse condizioni per applicare le detrazioni, rendono complesso e difficile al cittadino contribuente compiere il proprio dovere, con il rischio di commettere errori.

Dall’indagine emerge che l’aliquota media applicata dalle città capoluogo di Regione risulta pari al 2,46 per mille, così come per gli altri capoluoghi di Provincia. Nel dettaglio, prendendo a riferimento come campione per l’indagine un appartamento di 100 metri quadri abitato da una famiglia di tre persone (coppia con un figlio di età non superiore a 18 anni) categoria catastale A2, classe 3, vediamo che l’importo della Tasi 2014 rispetto all’Imu 2012 è aumentato mediamente del 9,2%. Dall’analisi di Federconsumatori emerge anche che le 3 città più care risultano essere: Torino, Roma e Bologna, mentre le 3 città meno sarebbero Trento, Catanzaro e Palermo.

“Con la nuova legge di stabilità, che a breve il Governo dovrà approvare, chiediamo di rivedere radicalmente la Iuc (Imu, Tasi, Tari), fissando dei paletti e in particolare eliminando la possibilità che la Tasi nel 2015 arrivi al 6 per mille. Sarebbe un disastro per i bilanci di milioni di famiglie – commenta ancora Mauro Zanini -. Inoltre vanno reintrodotte e rese obbligatorie le detrazioni per gli immobili di basso valore catastale e vanno applicate agevolazioni per i nuclei familiari in forte difficoltà economica e sociale. Infine, il calcolo deve essere semplice ed eseguibile da tutti i cittadini”.

IMPOSTE: TARTASSATI ANCHE I CAPANNONI

Non soltanto gli alloggi. Ad essere flagellati dall’imposizione fiscale sugli immobili sono anche i capannoni, a tutto danno dei conti delle aziende. A certificarlo è uno studio condotto dalla Cgia di Mestre, secondo cui l’azione combinata di Imu e Tasi ha prodotto un ulteriore aggravio alle imprese, tanto che, rispetto allo scorso anno, in 3 Comuni capoluogo di provincia su 4 la tassazione sui capannoni aumenta. Anche se ad onor del vero, come puntualizza la ricerca, non sempre la responsabilità è dei sindaci.


DATI COMUNALI

In termini percentuali, gli incrementi più “pesanti” si registrano a Pisa (+31 per cento, pari ad un aumento medio di 791 euro), a Brindisi (+18 per cento, pari a un aggravio di 2.314 euro) e a Treviso (+17 per cento che si traduce in un rincaro di 321 euro). Gli imprenditori che, invece, beneficiano della riduzione fiscale più significativa sono quelli che possiedono il capannone nel Comune di Nuoro (-14 per cento, pari a -147 euro), in quello di Modena (-15 per cento che si traduce in un risparmio di 309 euro) e in quello di Siracusa (-15 per cento, pari a 463 euro).

In questa analisi sono state esaminate le decisioni prese dagli 80 Comuni capoluogo di Provincia, che per l’anno in corso hanno stabilito e pubblicato sul sito del Dipartimento delle Finanze (entro il 24 settembre 2014) le aliquote Imu e Tasi da applicare ai capannoni (categoria catastale D1). Da un punto di vista metodologico – fa sapere la Cgia – gli importi versati sono al netto del risparmio fiscale conseguente alla parziale deducibilità dal reddito di impresa dell’Imu (pari al 30 per cento dell’imposta nel 2013 e al 20 per cento dal 2014) e alla totale deducibilità della Tasi e della maggiorazione Tares (dal 2014 la maggiorazione Tares è stata assorbita dalla Tasi). Inoltre, sono state utilizzate le rendite catastali medie presenti in ciascun Comune capoluogo. È utile ricordare che per l’anno in corso l’aliquota Imu sui capannoni può oscillare da un valore minimo del 7,6 per mille a un valore massimo del 10,6 per mille. Quella della Tasi, invece, da zero al 2,5 per mille. Il legislatore, comunque, ha stabilito che la somma delle aliquote Imu più Tasi da applicare agli immobili strumentali non può superare il valore massimo dell’11,4 per mille.

 

IL COMMENTO

“Negli ultimi anni – dichiara Giuseppe Bortolussi segretario della Cgia – l’incremento della tassazione a livello locale è stato spaventoso. Dalla metà degli anni ’90 ad oggi, l’impennata è stata del 190 per cento. Per quanto riguarda la tassazione sugli immobili, con l’Imu e, da quanto si è capito fino a ora, anche con la Tasi, i sindaci hanno cercato, nel limite del possibile, di non penalizzare le abitazioni principali a discapito delle seconde/terze case e, in parte, degli immobili ad uso strumentale. È bene ribadire che un ulteriore aumento del carico fiscale sugli immobili produttivi e commerciali rischia di mettere fuori mercato molte aziende, soprattutto quelle di piccole dimensioni, che sono sempre più con l’acqua alla gola per la mancanza di liquidità”.


L’IMU PIÙ LA TASI

a) delle 80 delibere comunali prese in esame dalla Cgia, in 38 casi (pari al 47,5 per cento del totale) la somma delle aliquote Imu più Tasi è superiore all’aliquota Imu applicata nel 2013: ricordando che dal 2014 la deducibilità dell’Imu dal reddito di impresa scende al 20 per cento, in questi Comuni gli aumenti fiscali sono stati molto pesanti;

b) in 18 Comuni (pari al 22,5 per cento del totale delle delibere analizzate) gli imprenditori subiscono un lieve peggioramento. Nonostante i sindaci non abbiano applicato la Tasi e abbiano lasciato inalterata l’aliquota dell’Imu, la riduzione della deducibilità di quest’ultima imposta dà luogo ad un leggero aggravio fiscale;

c) in altri 12 Comuni (pari al 15 per cento del totale) che hanno adottato le stesse misure descritte nel punto precedente, il prelievo a carico dell’impresa è lieve o addirittura in leggera diminuzione rispetto al 2013. Ciò avviene perché in questi casi l’aliquota Imu è ben al di sotto dei livelli massimi stabiliti dalla legge (10,6 per mille);

d) in 9 amministrazioni (11,3 per cento del totale), invece, la somma delle aliquote Imu più Tasi è di poco superiore o uguale a quella dell’Imu applicata nel 2013: si è giunti a questo risultato aumentando la Tasi e diminuendo l’Imu. Pertanto, il prelievo fiscale netto in capo alle imprese diminuisce, perché la Tasi è totalmente deducibile, mentre l’Imu solo in parte;

e) Solo in 3 Comuni (3,8 per cento del totale) la somma delle aliquote Imu più Tasi è nettamente inferiore a quella dell’Imu riferita al 2013. Pertanto, a Nuoro, a Modena e a Siracusa la riduzione del carico fiscale sui capannoni assume una dimensione molto interessante.


AUMENTI BOOM 

Rispetto al 2011, ultimo anno in cui si è pagata l’Ici, gli aggravi sono pesantissimi per tutti. Le situazioni più critiche si registrano a Prato, a Cagliari, a Brescia e a Torino dove la tassazione sui capannoni è più che raddoppiata. A Reggio Calabria, invece, l’incremento è del 124 per cento, a Lucca del 128 per cento, a Lecce del 133 per cento e ad Aosta del 143 per cento. La punta record viene registrata a Milano, con un aumento del 162 per cento.

 



I COMUNI CONTRO L’EVASIONE FISCALE IMMOBILIARE

Il ruolo dei Comuni nella lotta all’evasione fiscale, con particolare riferimento alle tasse sulla casa. È questo, in estrema sintesi, uno degli argomenti affrontati dal direttore dell’Agenzia delle Entrate, Rossella Orlandi, nell’ambito di un’audizione in Commissione parlamentare di vigilanza sull’Anagrafe Tributaria. Di seguito, un ampio estratto del suo intervento, dal quale emergono alcuni dati di estremo interesse.


“Con specifico riferimento al processo di partecipazione dei Comuni all’accertamento dei tributi statali, si ricorda come lo stesso ha trovato concreta attuazione grazie alle disposizioni dell’articolo 1 del Dl n. 203/2005, rese poi operative mediante le disposizioni dei provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 3 dicembre 2007, del 26 novembre 2008 e, da ultimo, del 29 maggio 2012.

L’impianto normativo prevede la messa a disposizione dei Comuni – da parte dell’Agenzia – di informazioni presenti in Anagrafe Tributaria, in modo da consentire agli enti locali di individuare situazioni di anomalia fiscale sul proprio territorio e trasmettere telematicamente agli uffici dell’Amministrazione “segnalazioni qualificate” che, vagliate dagli Uffici, possono dar luogo ad avvisi di accertamento e al conseguente riconoscimento, all’ente locale segnalante, di una quota di compartecipazione delle maggiori imposte riscosse a seguito dei citati accertamenti.

Con i sopra menzionati provvedimenti direttoriali dell’Agenzia delle Entrate, sono state individuate le banche dati che l’Agenzia mette a disposizione degli enti locali nonché le fattispecie che possono essere oggetto di segnalazioni qualificate e l’ente destinatario.

I numeri ci confermano che la collaborazione tra Agenzia e Comuni è concreta, anche se non uniformemente sviluppata su tutto il territorio nazionale.


ALCUNI NUMERI

Dal febbraio 2009 all’agosto 2014 sono state trasmesse oltre 66.000 segnalazioni da oltre 900 Comuni; di queste segnalazioni quasi 12.000 sono state già trasfuse in atti di accertamento, con oltre 226 milioni di maggior imposta accertata. Ciò significa che ogni segnalazione ha mediamente consentito di accertare più di 19.000 euro di maggiori imposte. 

Tra i Comuni più attivi su questo fronte spiccano quelli delle regioni del centro-nord (Emilia Romagna, Lombardia, Liguria, Piemonte, Toscana, Veneto, Marche e Umbria) mentre il processo stenta a decollare nelle regioni meridionali a eccezione della Calabria; segnali confortanti arrivano dalla Sicilia, grazie anche alla Legge regionale n. 5/2014 (art. 5, comma 1) con cui la Regione Sicilia – che si ricorda essere a Statuto speciale – ha devoluto la quota incentivante del 100% dei maggiori tributi accertati dall’Agenzia delle Entrate a seguito delle segnalazioni trasmesse dai Comuni siciliani.


IL SETTORE CASA

Quasi la metà delle segnalazioni comunali, come è facile immaginare, riguardano fenomeni evasivi legati al patrimonio immobiliare e consentono: 

* all’Agenzia delle Entrate di effettuare recuperi tanto ai fini delle imposte dirette quanto ai fini dell’imposta di registro ovvero dell’Iva, così come ai fini delle imposte ipotecarie e catastali; 

* ai Comuni di effettuare recuperi ai fini Imu e Tarsu (uso ancora acronimi più noti).

Contestualmente, rilievi di questo tipo portano spesso a rideterminare il vero valore catastale di un immobile, ristabilendo anche per il futuro la corretta determinazione del carico impositivo connesso a tale bene. 

Gli altri ambiti su cui si sono concentrate le segnalazioni comunali sono quello relativo all’individuazione dei beni indicatori di capacità contributiva, quello riguardante le fittizie residenze all’estero e quello riferito alle finte attività no profit. Oltre settemila Comuni italiani hanno stipulato con l’Agenzia la convenzione standard di cooperazione informatica attraverso la quale possono accedere ai dati dell’Anagrafe Tributaria. 


ANAGRAFE TRIBUTARIA

In particolare, i Comuni possono accedere ai dati delle dichiarazioni presentate dai propri residenti nella versione più analitica e dettagliata possibile.

A seguito delle norme sulla compartecipazione dei Comuni all’attività di contrasto all’evasione fiscale (Decreto legge n. 203 del 30 settembre 2005, convertito con modificazioni nella Legge n. 248 del 2 dicembre 2005), dal 2006 sono attive procedure per consentire ai Comuni di segnalare all’Agenzia eventuali presunte situazioni di evasione fiscale che innescano, lato Agenzia, verifiche e accertamenti da parte dei nostri uffici territoriali. In caso di esito positivo della segnalazione (dopo l’accertamento definitivo) al Comune spetterà per legge il 100% della maggior imposta riscossa. Tale strumento, va però precisato, è stato finora utilizzato solo da una ristretta cerchia di Comuni.Inoltre, tutti i Comuni del territorio nazionale, con esclusione delle Province di Trento e Bolzano, hanno attivato il “Portale per i Comuni” per accedere alle forniture dei dati catastali e dei dati ipotecari di derivazione catastale. Al fine di migliorare l’interscambio dei dati con i Comuni è stato istituito ed è operativo da alcuni anni un Tavolo tecnico permanente con l’Anci.

Anche le Regioni sono tutte convenzionate e accedono ai dati dell’Agenzia, e negli ultimi mesi attraverso la struttura del Cisis è stata positivamente completata una sperimentazione per l’erogazione in cooperazione applicativa di servizi anagrafici.


INFORMAZIONI CATASTALI

Con riferimento alle ulteriori funzioni, previste dall’art. 64 del Dlgs 300/1999 precedentemente esercitate dall’Agenzia del Territorio, sono state sviluppate, già da oltre un decennio, due specifiche piattaforme informatiche che rendono possibile lo scambio di informazioni catastali, cartografiche e ipotecarie con gli Enti locali e altre Pubbliche Amministrazioni, a supporto delle attività connesse al governo del territorio e delle verifiche istituzionali sulle unità immobiliari che costituiscono il patrimonio immobiliare nazionale e sui titolari di diritti reali sulle stesse.

In estrema sintesi, ogni Ente può effettuare interrogazioni puntuali di diversi archivi catastali (censuario del catasto terreni e del catasto edilizio urbano, cartografico) e di quello ipotecario tramite la piattaforma “Sister”, accessibile, gratuitamente, con un semplice collegamento internet; lo stesso Ente può, altresì, prelevare la totalità dei dati catastali e cartografici relativi al territorio di competenza attraverso la sezione di “Sister” denominata “Portale per i Comuni”. Il “Portale per i Comuni” – a cui accedono tutti i Comuni, con esclusione di quelli facenti parte delle Province Autonome di Trento e Bolzano – è stato sviluppato per consentire agli Enti locali, compresi quelli tecnologicamente non evoluti, la fruizione dei dati catastali e cartografici, nonché l’invio di segnalazioni. 

È stato, altresì, sviluppato il “Sistema di Interscambio”, che permette la cooperazione applicativa tra i sistemi informatici dell’Agenzia e degli Enti locali, consentendo a questi ultimi di prelevare automaticamente i dati catastali e di integrarli all’interno dei propri sistemi. L’utilizzo del “Sistema di Interscambio” presuppone, pertanto, il possesso da parte degli Enti utilizzatori di sistemi informatici evoluti e la connessione al Sistema Pubblico di Connettività (SPC), che può avvenire direttamente o attraverso la mediazione dalle Regioni.


CONTRASTO ALL’EVASIONE

Con riferimento alle informazioni immediatamente utili per le attività di contrasto all’evasione fiscale, l’Agenzia ha sviluppato specifiche forniture per i Comuni (che prevedono un flusso informativo di ritorno, per la segnalazione di eventuali incoerenze) relative:

* ai dati degli immobili identificati come mai dichiarati in catasto (cd. “fabbricati fantasma”) ai quali è stata attribuita una rendita presunta ai fini dell’imposizione immobiliare; 

* agli immobili per i quali sono state presentate richieste di ruralità, cui conseguono profili di esenzione fiscale;

* alle superfici delle unità immobiliari, per favorire i controlli in materia di Tari (tributo che ha sostituito Tarsu e Tares);

* agli atti di aggiornamento catastale (dichiarazioni di nuova costruzione o di variazione) pervenuti mensilmente all’Agenzia.

A tal proposito, si osserva che i Comuni scaricano diffusamente i dati catastali, e sarebbe di contro auspicabile analoga completa alimentazione in ordine al flusso informativo di ritorno con le eventuali segnalazioni di incoerenza.

Altra forma di cooperazione è rappresentata dagli sportelli catastali decentrati presso i Comuni, dove vengono erogati solamente servizi di consultazione catastale al cittadino e che, all’attualità, sono oltre 400, per un bacino di utenza di circa 11,5 milioni di cittadini. Sono stati, inoltre, attivati 24 poli catastali o sportelli evoluti, nella maggior parte dei quali, oltre ai servizi di consultazione, sono erogati servizi catastali anche di accettazione degli atti di aggiornamento, con la supervisione di personale dell’Agenzia (sono esemplificative, in tale ambito, le esperienze condotte con i Comuni di Milano e Torino).


LA RIFORMA DEL CATASTO

Al fine di innalzare il livello di integrazione delle banche dati catastali e di quella ipotecaria, l’Agenzia sta lavorando per la progressiva implementazione della cosiddetta Anagrafe Immobiliare Integrata, che rappresenta un sistema aperto, in grado di interscambiare informazioni. Per la sua realizzazione sono stati avviati due progetti denominati Anagrafe dei Titolari (AdT) e Sistema Integrato del Territorio (SIT). Nello specifico, l’Anagrafe dei Titolari ha l’obiettivo di identificare correttamente i soggetti titolari di diritti reali sugli immobili, ai fini fiscali, basandosi sull’integrazione dei dati catastali e di pubblicità immobiliare. L’obiettivo del Sistema Integrato del Territorio è quello di costituire un’unica banca dati catastale che possa gestire tutte le informazioni sugli immobili, attualmente presenti su diversi archivi, localizzandole su base geografica. Tale sistema, inoltre, potrà supportare efficacemente la “revisione del catasto dei fabbricati”, prevista dall’articolo 2 della Legge delega n. 23 dell’11 marzo 2014.

La “revisione del catasto dei fabbricati” appare essere un’importante occasione di miglioramento e di ulteriore focalizzazione della cooperazione tra Agenzia ed Enti locali. In tale ambito, infatti, la norma prevede che sia assicurata una fattiva collaborazione tra l’Agenzia delle Entrate e i Comuni, con particolare riferimento alla raccolta e allo scambio delle informazioni necessarie all’elaborazione dei valori patrimoniali e delle rendite”.

SUCCESSIONE: ABBASSARE L’IMPOSTA

[A cura di: Achille Colombo Clerici – presidente Assoedilizia]


Con il potenziale aumento della tassa di successione, l’incasso sarà minimo. Tale imposta nel nostro sistema fiscale già esiste, ed è molto gravosa incidendo, nella successione diretta tra genitori e figli (tra imposta principale ed imposte ipotecarie e catastali e presunzione di possesso di mobili, gioielli etc.), con un costo complessivo pari al 7,4% del valore immobiliare.

I proprietari immobiliari, inoltre, pagano già annualmente un’imposta patrimoniale ordinaria (Imu e Tasi) che vale, di per sé, un quarto delle imposte che si affrontano in caso di successione. Quindi, ogni 4 anni gli immobili-risparmio scontano il costo fiscale di una successione, pari come dicevamo al 7,4 % in casi di successione diretta.

Va detto che in Italia l’imposta ereditaria, che grava, nel suo attuale assetto, principalmente sugli immobili intestati alle persone fisiche (in massima parte abitazioni) per i quali il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %, le quali nell’antico regime erano assorbite nell’imposta principale, mentre ora si cumulano) raggiunge rispettivamente il 7,4, il 9,6 e l’11,8 % della base imponibile immobiliare (sempre rispettivamente alle medesime categorie di eredi), per via delle ipocatastali e della presunzione di possesso di beni mobili.

Con la riforma del catasto in corso, che innalzerà sensibilmente il valore degli immobili e quindi la base impositiva, l’imposta di successione, già nella forma attualmente esistente, assumerà una portata espropriativa. L’immobile non è un bene che si possa vendere a fette per pagare le tasse; da qui il rischio di svendita ove si tratti di fare cassa per fronteggiare l’imposta, che equivale ad una parte non irrilevante dell’intero valore.

Più che un inasprimento, occorrerebbe dunque una riduzione dell’impatto dell’attuale successione: ad esempio eliminando le imposte ipotecarie e quelle catastali al fine di equiparare sul piano dell’incidenza fiscale tutte le fattispecie successorie. Non è solo una questione di equità generale. Questa imposta, infatti, non è di alcuna utilità sociale, per le casse erariali, perché il suo gettito risulta assolutamente irrilevante (500 milioni, contro i 53 miliardi del gettito della fiscalità immobiliare ed i 425 miliardi di entrate tributarie complessive); mentre per chi vi incappa è una vera tagliola che porta anche alla svendita dei patrimoni per poterla fronteggiare, tanto da assumere dunque una connotazione ideologica e punitiva.

E sicuramente un suo inasprimento sarebbe causa di un ulteriore calo di fiducia nell’investimento immobiliare: è per certo ciò di cui la nostra economia non ha bisogno.