• Redazione
• Lug 20, 2015

[A cura di: avv. Matteo Rezzonico, presidente Commissione legale Fna-Confappi]

Il decreto legge 12/9/2014, n. 132, convertito nella Legge 10 novembre 2014, numero 162 – recante “misure urgenti di degiurisdizionalizzazione e altri interventi per la definizione dell’arretrato in materia di processo civile” – ha introdotto importanti novità in tema di esecuzione per consegna o rilascio (sfratti). In particolare, l’art. 19 del richiamato D.L. 132/2014, ha sostituito il precedente art. 609 c.p.c. La precedente formulazione dell’articolo 609 c.p.c. creava non pochi problemi ai proprietari immobiliari, posto che, per i più disparati motivi, spesso i detentori di locali abbandonano al loro interno beni mobili (cucine, elettrodomestici, arredi vari o, in caso di locazioni cosiddette “commerciali”, macchinari etc.). In questi casi, i rimedi per i proprietari erano assai problematici, posto che – salvo incorrere in reati penali (appropriazione indebita o esercizio arbitrario delle proprie ragioni) o in illeciti civili – non potevano né appropriarsi dei beni, né asportarli avviandoli alle pubbliche discariche. L’unica facoltà consentita, per i proprietari, era quella di presentare istanza all’Ufficiale Giudiziario per disporne, a loro spese (salvo rivalsa), la custodia sul posto o il trasporto in altro luogo. 

Tralasciando, in questa sede, la disamina dei provvedimenti giurisprudenziali più o meno “innovativi”, che sul punto si sono susseguiti nel tempo, è certo che l’eventuale liberazione dei locali dai beni dell’inquilino doveva ritenersi attività estranea al processo di esecuzione, in senso stretto. 

È in tale contesto che si inserisce il novellato art. 609 c.p.c., il cui primo comma recita: “quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, l’ufficiale giudiziario intima alla parte tenuta al rilascio ovvero a colui al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se colui che è tenuto a provvedere all’asporto non è presente, mediante atto notificato a spese della parte istante. Quando entro il termine assegnato l’asporto non è stato eseguito, l’ufficiale giudiziario, su richiesta e a spese della parte istante, determina, anche a norma dell’articolo 518, primo comma, il presumibile valore di realizzo dei beni ed indica le prevedibili spese di custodia e di asporto”. Il richiamato art. 518 c.p.c. consente all’ufficiale giudiziario di determinare approssimativamente il valore di realizzo dei beni immobili pignorati. 

Il successivo articolo 609, comma 2°, c.p.c. introduce due diverse ipotesi: 1) la prima, relativa al caso in cui il valore dei beni sia superiore alle spese di custodia e di asporto: in tal caso, l’ufficiale giudiziario, a spese dell’istante, nomina un custode e lo incarica di asportare i beni in altro luogo; 2) la seconda: “…ove non appaia evidente l’utilità del tentativo di vendita …” i beni sono considerati abbandonati e l’ufficiale giudiziario, salva diversa richiesta della parte istante, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

L’art. 609, comma 4° c.p.c., precisa poi molto opportunamente: “decorso il termine fissato nell’intimazione di cui al primo comma, colui al quale i beni appartengono può, prima della vendita ovvero dello smaltimento o distruzione dei beni a norma del secondo comma, ultimo periodo, chiederne la consegna al giudice dell’esecuzione per il rilascio. Il giudice provvede con decreto e, quando accoglie l’istanza, dispone la riconsegna previa corresponsione delle spese e compensi per la custodia e per l’asporto”. 

Ulteriormente, l’art. 609, comma 5°, c.p.c. dispone “l’ufficiale giudiziario provvede secondo le norme sul pignoramento dei beni mobili, a disporre la vendita senza incanto dei suddetti beni”. La somma ricavata dalla vendita è impiegata per il pagamento delle spese e dei compensi per la custodia, per l’asporto e per la vendita, liquidate dal giudice dell’esecuzione per rilascio. L’eventuale eccedenza è utilizzata per il pagamento delle spese di esecuzione liquidate a norma dell’art. 611 c.p.c. 

Per l’art. 609, 6° comma c.p.c., in caso di infruttuosità della vendita, cioè di mancato ricavo di somme utili, i beni vengono considerati abbandonati e l’ufficiale giudiziario ne dispone lo smaltimento o la distruzione. 

Il settimo comma dell’art. 609 c.p.c. non costituisce invece una novità in quanto il relativo precetto era già contenuto nell’art. 609, comma secondo (precedente formulazione). 

Del tutto peculiare è comunque il precetto contenuto nell’art. 609, comma 3°, c.p.c., che disciplina la fattispecie dei beni lasciati all’interno dei locali, inerenti attività imprenditoriali e professionali. Per l’articolo 609, comma 3, c.p.c.: “se sono rivenuti documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriali o professionale che non sono stati asportati a norma del primo comma, gli stessi sono conservati, per un periodo di due anni, dalla parte istante ovvero, su istanza e previa anticipazione delle spese da parte di quest’ultima, da un custode nominato dall’ufficiale giudiziario. In difetto di istanza e di pagamento anticipato delle spese si applica, in quanto compatibile, quanto previsto dal secondo comma, ultimo periodo. Allo stesso modo si procede alla scadenza del termine biennale di cui al presente comma a cura della parte istante o del custode”. Non si comprende peraltro il motivo per il quale il Legislatore abbia ritenuto necessaria una norma ad hoc per lo svolgimento delle attività imprenditoriali o professionali. Ed infatti, sembra financo banale osservare che il trattenimento, in custodia di eventuali documenti nell’immobile per cui è causa o in altro luogo (si pensi esemplificativamente ad un grosso archivio), può costituire per il locatore un costo illegittimo e ingiustificato, che non sarà mai più recuperato. 

• Redazione
• Lug 20, 2015

Incompatibilità e conflitti di interesse tra mediatore ed avvocato. A questa delicata materia, che tocca da vicino anche l’ambito condominiale (le cui controversie, come è noto, sono oggetto di mediazione obbligatoria) è dedicata la circolare emanata lo scorso 14 luglio dal Ministero della Giustizia, e a firma del direttore generale della Giustizia Civile, Marco Mancinetti. Riportiamo, di seguito, il testo della circolare.

LA CIRCOLARE

Come noto, il decreto ministeriale n. 139 del 4 agosto 2014 ha modificato il regolamento approvato con il d.m. 180 del 2010 introducendo l’art. 14 bis. Tale disposizione sancisce un complesso ed ampio quadro di incompatibilità. Tenuto conto della novità introdotta, dei quesiti pervenuti e dei principali profili di incertezza applicativa che sono stati posti all’attenzione degli uffici ministeriali, si ritiene necessario fornire le seguenti linee interpretative.

Al riguardo occorre premettere che la ratio sottesa a tale norma risiede nell’esigenza di garantire la sussistenza dei requisiti di terzietà e imparzialità dell’organismo di mediazione e dei suoi mediatori, ciò in quanto, come più volte ricordato da questo Ministero, viene svolta una attività delicata e significativa in quanto, prospettando un percorso alternativo alla giurisdizione, tende a definire una controversia mediante l’intervento di un terzo che, pertanto, deve porsi, anche in via di fatto, in una posizione di assoluta equidistanza rispetto alle parti in lite.

In tale prospettiva, dunque, deve ritenersi che l’art. 14 bis miri ad assicurare che l’attività di mediazione sia svolta da un soggetto che offra garanzie, anche sul piano dell’apparenza, di indipendenza e terzietà. Ciò anche in considerazione del fatto che le norme sull’incompatibilità esprimono lo standard minimo indispensabile per garantire l’imparzialità del mediatore.

Tanto premesso, appare necessario dare compiuta attuazione alla suddetta disposizione, attraverso le seguenti direttive che gli organismi sono chiamati a rispettare.

1. Difensore del chiamato in mediazione, iscritto come mediatore presso l’organismo prescelto dall’istante

Il primo dubbio interpretativo attiene all’operatività del divieto anche per l’avvocato di fiducia della parte chiamata in mediazione, iscritto come mediatore presso l’organismo scelto dalla parte istante. Dal dato letterale della norma e dalla ratio della stessa appare evidente che la previsione normativa trovi applicazione nel caso in cui il difensore del chiamato in mediazione sia mediatore presso quell’organismo perché, diversamente, le parti si troverebbero in posizioni ingiustificatamente differenziate e non si darebbe la giusta garanzia alla parte istante, circa lo svolgimento imparziale del procedimento di mediazione.

Di conseguenza, il divieto di cui all’art. 14 bis opera anche nei confronti del difensore di fiducia della parte chiamata in mediazione, che rivesta al contempo la qualifica di mediatore presso l’organismo adito.

2. Estensione alle sedi in convenzione ex art. 7, comma 2, lett. c) D.M. 180/2010

Ulteriore dubbio interpretativo attiene all’operatività del divieto, anche qualora l’organismo si avvalga delle strutture, del personale e dei mediatori di altri organismi con i quali abbia raggiunto a tal fine un accordo, anche per singoli affari di mediazione, ex art.7, comma 2, lett. c), D.M. 180/2010. Appare evidente che in tali casi l’organismo “condivide”, tra l’altro, i mediatori di un altro organismo di mediazione che si trovano, pertanto, nella medesima posizione formale dei mediatori iscritti presso l’organismo “delegante”. Di conseguenza, anche al fine di evitare una facile elusione della norma, l’incompatibilità non può che estendersi anche ai mediatori dell’organismo con cui si è concluso un accordo ai sensi dell’art.7, comma 2, lett. c), D.M. 180/2010.

Accordi derogatori

Altra questione controversa, attiene alla possibilità rimessa alle parti chiamate in mediazione di derogare consensualmente all’incompatibilità. Al riguardo, si ritiene per le ragioni sopra dette che la materia sia sottratta alla libera disponibilità delle parti. Di conseguenza, non è possibile sottoscrivere tra le parti in mediazione accordi derogatori del divieto di cui all’art. 14 bis.

Compiti dell’organismo

Altro dubbio interpretativo, infine, riguarda il potere dell’organismo di rifiutare eventuali istanze di mediazione, laddove gli avvocati delle parti siano iscritti, quali mediatori, presso l’organismo medesimo. Considerata la funzione di vigilanza e controllo che la normativa attribuisce all’organismo, si ritiene che, trattandosi di una domanda proposta in evidente violazione di norma, all’organismo vada riconosciuto il potere – dovere di rifiutare tali istanze. Di conseguenza, l’organismo di mediazione deve rifiutare di ricevere le istanze di mediazioni nelle quali si profilano ipotesi di incompatibilità di cui all’art. 14 bis.

• Redazione
• Lug 16, 2015

Rapina in appartamento

muore anziana nel cuneese

Una donna di 84 anni è morta cadendo dalle scale del suo appartamento nel cuneese, dopo essere stata vittima di una rapina. Secondo i primi accertamenti dei militari dell’Arma, i malviventi avrebbero legato e imbavagliato la donna per poter mettere a segno il colpo e fuggire indisturbati. L’anziana sarebbe caduta successivamente, nel tentativo di liberarsi. Per fugare ogni dubbio sulle cause del decesso è stata disposta un’autopsia.

Ceneri del figlio in casa

Gli negano la benedizione 

Un uomo di 60 anni, residente a Isernia, si è visto negare la benedizione della casa dai sacerdoti della città a causa della presenza nell’appartamento delle ceneri del figlio, morto a 30 anni lo scorso novembre. Non importa se l’espianto dei suoi organi abbia consentito di salvare la vita di altre sette persone. E neanche che il giovane fosse praticante e inserito in un gruppo di preghiera. Il vicario del vescovo ha fatto sapere che si tratta di una questione di protocollo, prevista dal nuovo rituale funebre disciplinato dalla liturgia.

Stoccano droga in garage

Tre uomini in manette

Tre uomini residenti nelle province di Fermo e Macerata sono stati arrestati dai Carabinieri mentre erano intenti a preparare e confezionare, in garage, oltre 300 panetti di hashish dal peso complessivo di 33 chili. Dopo un’attenta perquisizione della struttura, i militari hanno rinvenuto anche 300 grammi di cocaina contenuti in due grosse palle cristallizzate, involucri di plastica con residui di droga, bilancini di precisione e tutto il materiale necessario per il confezionamento al dettaglio, compresa una mannaia che veniva usata per spezzare i panetti e le pietre di cocaina.

Anziana truffata in casa 

da un falso avvocato

Una donna di 79 anni ha denunciato di essere stata raggirata da due uomini che le hanno rubato 2.500 euro in contanti e 30 mila euro in buoni postali. Secondo la vittima, il primo truffatore si sarebbe presentato in casa fingendosi avvocato, dicendo che la figlia era stata arrestata e che servivano 3 mila euro per pagare la cauzione. Il malvivente avrebbe spiegato che sarebbe passato un suo incaricato a ritirare la somma. Convinta dalle successive telefonate del sedicente avvocato e di un finto maresciallo dei Carabinieri, l’anziana si è convinta a consegnare contanti e buoni postali. Soltanto dopo aver contattato la figlia si è resa conto di essere stata raggirata.

Casa di campagna: uomo

seviziato e rapinato

Un uomo di 56 anni è stato picchiato e seviziato da due rapinatori che si sono introdotti con l’inganno nella sua casetta di campagna, in provincia di Napoli. Secondo quanto riferito ai carabinieri dal 56enne, i due malviventi lo avrebbero legato mani e piedi a una sedia, minacciato con una pistola e picchiato con una roncola per ottenere informazioni sul nascondiglio di armi e soldi. I due rapinatori sono stati intercettati e fermati dai militari dell’Arma con l’accusa di rapina e sequestro di persona. Pare che uno dei due fosse vicino a un clan camorristico della zona.

• Redazione
• Lug 15, 2015

A maggio, l’apertura di nuove partite Iva è risultato in aumento del
9% rispetto allo stesso mese dello scorso anno. A renderlo noto è il
dipartimento delle Finanze, che pone l’accento anche su una curiosità:
analizzando infatti i dati per settore produttivo, emerge sì che il maggior
numero di richieste è arrivato dal commercio (21,3% del totale), ma pure che
l’aumento più significativo viene dall’agricoltura (+104,8%); e
quest’incremento sarebbe dovuto, in parte, alle novità relative all’Imu sui
terreni agricoli, che prevedono agevolazioni per gli imprenditori professionali
del settore.

Scendono, invece, tra le altre, le partite Iva relative ad attività
professionali, tra le quali quelle che gravitano intorno al settore della casa.

A livello territoriale, il Sud, con il 40,7% delle nuove aperture,
supera il Nord (38%) e il Centro (21,1%). Tra le persone fisiche, ad aprire le nuove
partite Iva sono soprattutto gli uomini (62,1%) e i giovani fino ai 35 anni
(42,4%), mentre, nel confronto tra maggio 2015 e maggio 2014, spicca
l’incremento nelle fasce di età più alte, come quella degli
ultrasessantacinquenni, che ha fatto segnare addirittura un +140%, frutto,
anche in questo caso, delle novità Imu sui terreni agricoli.

Sul totale, 11.708 soggetti hanno aderito al nuovo regime forfetario
(circa il 24,3% delle nuove aperture), mentre in 891 hanno scelto il regime
fiscale di vantaggio, aderendo alla possibilità di opzione tra i due regimi
prevista del decreto “milleproroghe” (Dl 192/2014) per l’anno in corso, visto
che, da gennaio 2016, resterà in vigore solo il regime forfetario.

• Redazione
• Lug 13, 2015

[A cura di: Paolo Ciri – delegato Uppi Spoleto]

Come è noto la posizione della Agenzia delle Entrate è di negare la applicabilità della opzione per la cedolare secca quando l’inquilino è una società. Tale atteggiamento è stato anche ribadito esplicitamente nella risposta ad una formale richiesta di consulenza giuridica della UPPI di Spoleto (Prot. 912-15548/2014 del 10/12/2014). Una questione non da poco dal punto di vista pratico: l’imposizione fiscale sul canone può essere molto più alta, senza cedolare. Anche il quadruplo.

Da punto di vista giuridico, però, le Commissioni Tributarie Provinciali vanno formando una giurisprudenza nettamente contraria. Dopo una prima sentenza della CTP di Reggio Emilia (numero 470/03/14 depositata il 4 novembre 2014) ora si registra la sentenza 3529 del 17 aprile 2015 della Commissione di Milano.

La motivazione così recita:

“Nel merito delle controdeduzioni dell’Ufficio con riferimento Circ. n. 26/2011, il Collegio rileva che in capo al contratto di locazione in esame la ricorrente-locataria dell’immobile ad uso abitativo, pur se il conduttore sia la società (…) s.r.l., ha utilizzato la possibilità di optare per il regime facoltativo d’imposizione a lei riservata quale persona fisica titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare abitativa locata, in quanto non agisce nell’esercizio di attività d’impresa. 

La addotta preclusione dell’Ufficio al diritto di optare per il regime facoltativo d’imposizione, fondato su un documento di prassi adottato dall’Ufficio stesso, è illegittima in quanto non prevista dalla norma in quanto esprime esclusivamente un parere non vincolate per il contribuente (oltre che per gli Uffici) che nell’interpretare il comma 6 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011, non può legittimare l’equiparazione del conduttore al locatore nel precludere ipso facto al titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare abitativa l’applicazione del c.d. “cedolare secca” per la quale ha dichiarato l’opzione nel quadro RB della dichiarazione presentata per l’anno 2011, pagandone la relativa imposta”. 

L’analisi giuridica alla base di queste sentenze è stata già pubblicata su “Italia Casa” numero 23 del dicembre 2014 a pagina 13 e su “Quotidiano del Condominio” il 27/11/2014. Per comodità la ripetiamo qui.

La impossibilità di optare per la cedolare in caso di “inquilino società” è scritta nella famosa circolare della agenzia delle Entrate numero 26E del 01/06/2011, al punto 1.2, paragrafo sei. Ma sia la natura dell’atto (è una “circolare”) che la sua stessa intestazione (“Con la presente circolare si forniscono chiarimenti…”) dimostrano che questo testo non fa legge, anzi è solo una interpretazione di parte. Anzi, di “controparte”.

La legge (Decreto Legislativo 23 del 14/03/2011, articolo 3 comma 4) dava delega al Direttore della Agenzia delle Entrate di emanare “ogni altra disposizione… ai fini della attuazione del presente articolo”. Ma questa delega è stata esercitata nel provvedimento 55394 del 07/04/2011. 

I successivi e numerosi chiarimenti, interpretazioni, precisazioni non sono legge. Ecco perché la circolare 26E, sopra citata, non è legge.

I giudici tributari, dunque, attenendosi alla legge (ed alla delega esercitata nel provvedimento 55394) hanno di nuovo rilevato che si può optare per la cedolare anche se l’inquilino è una società, fermi i presupposti sopra riportati e gli altri di legge.

• Redazione
• Lug 6, 2015

Ragazzina trovata morta

nella sua cameretta

Aveva soltanto 14 anni la ragazzina trovata senza vita dai genitori nella sua casa di Campobasso. Era rientrata a casa dopo un torneo sportivo fuori regione, aveva cenato con i suoi familiari e si era messa a letto come tutte le sere. La mattina seguente, però, la tragedia. Quando l’ambulanza è arrivata sul posto non c’era più nulla da fare. Stando ai primi rilevamenti sul corpo della giovane, l’ipotesi più probabile sarebbe quella di un malore, ma bisognerà aspettare l’esito dell’autopsia (disposta dalla procura di Campobasso) per fare luce sulla vicenda.

Arrestati in trasferta

due topi d’appartamento

Sono stati intercettati e arrestati i rapinatori di origine albanese di 23 e 26 anni che lo scorso ottobre avevano messo a segno due colpi in altrettanti appartamenti nel casertano. Nel primo avevano rubato un orologio, mentre nel secondo erano arrivati a schiaffeggiare e minacciato un uomo, prima di portare via le sue due auto, 300 euro in contatti e le fedi nuziali. Secondo quanto riferito dagli inquirenti, al momento della rapina il 26enne si trovava agli arresti domiciliari nelle vicinanze dei due appartamenti ed era riuscito a eludere i controlli liberandosi dal braccialetto elettronico.

A 97 anni teme i ladri

e scappa dall’abitazione

Una donna di 97 anni residente a Siena ha abbandonato la sua casa perché convinta di essere stata derubata dai ladri, nel cuore della notte. A dare l’allarme sono stati alcuni passanti che l’hanno incontrata la mattina seguente mentre girovagava in stato confusionale nel centro cittadino. Avvertiti i sanitari del 118, l’anziana è stata trasportata in ospedale per accertamenti. Quando la polizia si è recata nell’appartamento per verificare quanto dichiarato dalla donna, gli agenti non hanno rilevato alcun segno di effrazione, trovando tutto pulito e in ordine.

Rogo in casa nell’aretino

Muore ragazza di 21 anni

Una vecchia caldaia difettosa. Sarebbe questa la causa dell’incendio che ha provocato la morte per asfissia di una giovane di 21 anni e distrutto una casa patronale in provincia di Arezzo. La ragazza si trovava nell’abitazione con il padre – tratto in salvo dai vigili del fuoco – e con il fratello di 15 anni, riuscito a fuggire dalle fiamme gettandosi dal balcone. Dai primi rilevamenti pare sia stato proprio il padre ad accendere la caldaia di prima mattina. Dalla caldaia le fiamme avrebbero attaccato una vecchia trave di legno, propagandosi rapidamente per tutta la casa.

Cade da balcone e muore

Mistero in condominio

Sono indagini a tutto campo quelle che i Carabinieri stanno conducendo per ricostruire le circostanze che hanno portato alla morte di un uomo di 39 anni, precipitato dal balcone di una palazzina del capoluogo siciliano. Inutili i soccorsi dei sanitari, che non hanno potuto fare altro che rilevare il decesso. Dalle testimonianze dei vicini sembra che la vittima non risiedesse nel palazzo.

Nell’orto dietro l’alloggio

ha 113 piantine di marja

Un uomo di 49 anni, residente a Nuoro, è stato arrestato per aver coltivato marijuana nel terreno adiacente al suo appartamento. Ad accorgersene sono stati i poliziotti di una volante, intenti ad effettuare controlli nella zona. La serra, completa di lampade alogene e deumidificatori, conteneva circa 113 piantine alte 70 centimetri e avrebbe fruttato all’uomo un guadagno di ameno 5 mila euro.

• Redazione
• Lug 6, 2015

Autonomia fiscale e gestionale dei Comuni, anche in riferimento alla delicata questione della local tax. È stato questo l’oggetto dell’intervento del presidente Anci e sindaco di Torino, Piero Fassino, nel corso della Conferenza Anci-Ifel sulla finanza locale.

Fassino ha dapprima ripercorso le tappe del confronto con il governo, partendo da una considerazione “che è sì politica ma si basa su dati di fatto. Sia la Corte dei Conti, nel suo ultimo Rapporto, che l’Istat hanno certificato quanto noi diciamo da tempo, ovvero che il carico di contribuzione al risanamento chiesto ai Comuni è sproporzionato rispetto a quello chiesto ad altri comparti dello Stato. Se è vero, come è vero che i Comuni rappresentato il 2,3% del debito totale e il 7,6% della spesa è evidente che il problema non siamo noi. E non sono l’Anci e l’Ifel a dirlo ma, appunto, due soggetti terzi come Corte dei Conti e Istat”.

Sempre secondo il presidente dell’associazione dei comuni italiani, “il rapporto di relazione tra Stato e poteri locali, dal 2008 ad oggi è stato fondato su una costante compressione della nostra autonomia: finanziaria, ordinamentale e istituzionale. Questa compressione ha avuto l’effetto di contrarre prima di tutto gli investimenti gravati dal Patto di stabilità, inoltre ha contratto fortemente la spesa corrente portandone i livelli a quelli del 1997. Sempre la corte dei Conti ci ha detto che l’incremento della tassazione locale si è verificato per una scelta dello Stato centrale e non degli enti locali. È un punto di sostanza politica anche perché il sacrificio chiesto a noi non è stato chiesto al più del 90% delle altre amministrazioni statali. Bisogna quindi girare pagina, i Comuni non sono più in grado di tenere e andare avanti con questa strategia”.

Fassino è quindi passato ad analizzare il capitolo  local tax: “Il governo la ha annunciata per il 2016. Noi siamo pronti ma la responsabilità deve andare di pari passo con l’autonomia, quindi i Comuni devono essere titolari in esclusiva del nuovo tributo senza compartecipazioni da parte dello Stato. Ci saranno da fare due conti per capire se questo tributo pareggerà il gettito 2013 anche perché, ricordo, il Def già prevede tagli per il prossimo triennio”.

• Redazione
• Lug 6, 2015

D. I condòmini di un condominio – composto da oltre 100 unità immobiliari – hanno sollevato un problema di interpretazione delle norme contenute nella riforma del condominio in materia di supercondominio. Vi sottopongo la problematica che presumo possa essere estesa ad una pluralità di condòmini che si trovano nella medesima situazione di quello in argomento. 

Il condominio è stato costruito agli inizi degli anni Ottanta da un’unica impresa, ed è formato da: 

* un grosso fabbricato di sei piani fuori terra formato da due corpi – cinque scale il primo e due il secondo – edificati in tempi diversi e su mappali diversi; 

* tre corpi di villette a schiera costruiti in due tempi congiuntamente al fabbricato principale e sugli stessi mappali; 

* una grande piazza di circa mq. 3.000 – privata ad uso pubblico – sotto la quale sono state costruite circa 80 autorimesse previste congiuntamente ad altre 80 ubicate sotto il fabbricato principale e sotto le villette ed aventi i corselli in comune come pure in comune sono gli stessi accessi alle vie principali. 

È necessario precisare che i giardini delle villette coprono in tutta lunghezza – e per quasi tutta la larghezza – l’intero corsello di accesso alle autorimesse interrate. 

I fabbricati hanno in comune oltre alla piazza anche l’impianto di adduzione dell’acqua comprese le due autoclavi, l’impianto antincendio, l’illuminazione dei corselli al piano interrato ed i passaggi pedonali per l’accesso alla piazza, la sala riunioni, quattro scale che uniscono la piazza all’interrato e sono state imposte come vie di fuga dai vigili del fuoco per tutte le autorimesse dell’interrato. A seguito della difficoltà di ricevere segnali televisivi l’antenna a servizio delle villette è installata sul tetto del corpo principale di sei piani. 

Nell’anno 2007 i condòmini – nel corso di apposita assemblea – hanno formalmente confermato il regolamento condominiale e le tabelle millesimali, entrambi in uso da tempo per tutto il condominio. Con l’avvento della nuova normativa sui condomini, alcuni condòmini ritengono di fatto smembrato il complesso sopradescritto e trasformato in un supercondominio di vari fabbricati che, secondo loro, dovrebbero essere autonomi pur con parti accessorie. 

Le argomentazioni da loro addotte troverebbero fondamento nell’interpretazione della formulazione del nuovo art. 1117/bis del c.c. e dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. In buona sostanza gli interessati – sia i proprietari delle villette a schiera e sia quelli delle varie scale – sono dell’avviso che la riforma considera una situazione come quella sopra descritta inequivocabilmente come supercondominio senza dover interpretare ed applicare gli art. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione. 

Rispondono gli avvocati Massimiliano Bettoni e Giandomenico Graziano (Studio Legale MaBe) 

R. Il condominio viene in essere “ipso iure et facto”, ovverosia senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, quali approvazioni assembleari, solo che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune alcuni impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorietà, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unita immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cfr., Cassazione n. 17332 del 2011). 

Secondo il principio di accessorietà, un bene è condominiale “allorché sussista un collegamento funzionale tra il bene stesso e la singola unità immobiliare” (cfr. Cass., 27145/2007; Cass., 17993/2010). Il singolo, quindi, ha il diritto di condominio pro quota sulla parte in questione se quella parte risulti funzionale alla singola unità immobiliare di cui è proprietario, ovvero se tra le parti comuni e le singole unità esiste un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde. 

Il bene, al contrario, non è comune quando per le sue caratteristiche funzionali o strutturali serva in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola singola unità immobiliare, o perché non sia necessaria per l’esistenza dell’edificio stesso o perché sia perpetuamente destinata all’uso particolare. 

Quando una parte comune è accessoria a più edifici contigui tra loro e strutturalmente autonomi si parla di supercondominio. Per meglio dire, i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un supercondominio quando alcuni impianti e servizi comuni sono già contestualmente legati dalla relazione di accessorio a principale con più edifici. La figura del supercondominio è, quindi, compatibile con la contestuale esistenza di condomini autonomi, afferenti ai singoli edifici. 

Fino al recente passato era dibattuto se la normativa dei condomini degli edifici potesse applicarsi anche al supercondominio o se per tali fattispecie dovesse rilevare la normativa della comunione. Questo interrogativo sorgeva per la fatica ad abbandonare l’idea, riferibile al Legislatore del 1942, ancorata unicamente al concetto di condominio in senso verticale. Oggi, è fuori dubbio che le realtà immobiliari sviluppate in senso orizzontale presentano fattispecie di condominialità da trattare alla stregua del condominio tradizionale. Tale affermazione, oltre al disposto di cui all’art. 1117 bis cod. civ., è altresì consolidata dal mutamento terminologico cui si è avvalso il Legislatore della riforma il quale ha modificato la locuzione “i proprietari dei diversi piani o porzioni di piano” con il sintagma “i proprietari delle singole unità immobiliari”. 

Orbene, gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. permettono ai condòmini di “sciogliere il condominio” dividendolo in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, intervenendo così sulla situazione di fatto. (Cass. 05 ottobre 2001 n. 12290). 

Tutto ciò porta ad affermare che al supercondominio si applica la normativa condominiale anche se non vi e alcuna volontà dei condòmini e se non vi è titolo contrario. 

La suprema Corte di Cassazione 2305/2008, ha affermato che ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del cc, in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. 

Ciò premesso, la divisione del condominio avviene con la divisione delle parti comuni ex art. 1119 cod. civ. e qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose ed occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condòmini, lo scioglimento deve essere deliberato con le più stringenti maggioranze di cui all’art. 1136, quinto comma, cod. civ. 

Questo perché attraverso un intervento sulle parti comuni, si andrebbe ad incidere sulla relazione di accessorietà di cui sopra. 

Qualora, a seguito della divisione, dovessero ancora restare in comune alcune parti, perché ad esempio, non suscettibili di utilizzazione separata ovvero indivisibili, su queste dovrà continuare ad essere applicata la fattispecie del supercondominio, quindi con la convocazione di un’apposita superassemblea, con la ripartizione delle spese tra i supercondòmini, ecc. 

Ciò che rileva, in conclusione, è proprio lo stato di fatto (relazione di accessorietà) di cui all’art. 1117 cod. civ.. I condòmini possono decidere di interferire su detta relazione, ma qualora ciò sia materialmente o giuridicamente impossibile, saranno ancora soggetti alla fattispecie supercondominiale. 

Né una diversa interpretazione può rilevarsi attraverso la Riforma del Condominio, la quale, limitandosi a recepire il precedente e copioso orientamento giurisprudenziale, altro non ha fatto che normativizzare la situazione previgente.  Nel caso di specie, quindi, riteniamo che la nuova disciplina normativa in materia condominiale sancisca ipso iure et facto tale fattispecie e pertanto la situazione è già considerabile quale super condominio senza che sia necessario un passaggio e dar corso alle azioni prescritte agli articoli 61e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile. 

• Redazione
• Lug 2, 2015

[A cura di: avv. Chiara Magnani – Ass. Foro Immobiliare]

Con la sentenza n. 12582/15  la Corte di Cassazione conferma come la violazione della norma del regolamento condominiale che stabilisce il divieto effettuare interventi modificativi della struttura architettonica del fabbricato – norma di natura contrattuale o perché predisposta dall’originario proprietario e poi accettata dai singoli condominio per il tramite dei singoli atti di acquisto o perché deliberata all’unanimità in sede assembleare – legittimi la richiesta di risarcimento del danno anche nelle forme della reintegrazione in forma specifica.

Nel caso in esame due condòmini avevano adito il Tribunale per chiedere la rimozione del porticato realizzato da altro condomino (un albergo) nell’ambito delle opere di ristrutturazione della propria unità, in quanto ritenuto intervento violativo della disposizione del regolamento condominiale che sanciva il divieto di modificare la struttura architettonica del fabbricato.

Il giudice di prime cure ordinava la rimozione del porticato e anche la corte di Appello confermava la correttezza della sentenza di primo grado.

Nella sentenza n. 12582 la Corte di Cassazione ribadisce come siano legittime le convenzioni mediante le quali i partecipanti al condominio decidano di porsi dei limiti – sia con riferimento all’esercizio dei  propri diritti sui beni comuni sia con riferimento ai beni di proprietà esclusiva – e ricorda come, mediante le disposizioni del regolamento di condominio, si possano dettagliare e/o integrare e/o specificare nonché derogare alle disposizioni di legge. Nel caso di specie, infatti, prevedendo in modo regolamentare il divieto per i singoli partecipanti al condominio di effettuare qualsivoglia intervento – tanto sulle parti comuni quanto su quelle private – se lesivo della struttura estetica dell’edificio, si è chiaramente operata una deroga all’art. 1120 c.c.: si è, infatti, esteso il divieto di innovazione a qualsiasi intervento in grado di modificare la linea architettonica dello stabile e ciò senza che potesse avere rilievo il rispetto degli altri requisiti di legge quali, ex art. 1120 4° co. c.c., la sicurezza, stabilità del fabbricato ecc…

Il porticato installato dall’hotel, pur non minando la stabilità, staticità, struttura o sicurezza dell’edificio è stato ritenuto un intervento in grado di incidere sulla simmetria e sul decoro del palazzo e destinato, pertanto, a mutarne l’estetica – ovviamente la struttura architettonica va riferita o al momento della costruzione del caseggiato o al momento della convenzione negoziale a seconda che la disposizione regolamentare sia presente nel regolamento redatto dal primo proprietario o sia frutto di successiva delibera assembleare – e da ciò l’accoglimento della domanda dei due condòmini e la conseguente condanna, per l’hotel, alla rimozione dell’opera. 

Di nessun pregio è risultata l’esistenza di una preventiva delibera assembleare autorizzativa dell’installazione del porticato in quanto delibera contraria al regolamento e pertanto chiaramente nulla, così come la circostanza che il porticato non creasse alcun problema di staticità e/o sicurezza all’edificio: è stato “sufficiente” accertare come il porticato andasse ad alterare l’aspetto architettonico dell’edificio andando così a costituire violazione del regolamento condominiale, per aversi condanna alla rimozione del manufatto.