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TASI NON PAGATA: ECCO COME RICORRERE AL RAVVEDIMENTO

[Fonte: Altroconsumo]


Molto si è detto del tax day dello scorso 16 dicembre: è stato stimato l’impatto sulle tasche dei contribuenti, si sono sviscerate problematiche e sollevate polemiche. Resta da capire, tuttavia, pragmaticamente, cosa avvenga qualora il cittadino non abbia rispettato il termine temporale per il pagamento della Tasi. L’argomento è stato affrontato da Altroconsumo, che ha riassunto oneri ed incombenze in una scheda sintetica. 


IL RAVVEDIMENTO

Chi non fosse riuscito a pagare nei termini previsti, oppure avesse sbagliato i conti pagando meno del dovuto, può utilizzare il ravvedimento operoso. In pratica, utilizzando il modello F24 o l’apposito bollettino postale, si può versare la rata dovuta al Comune aggiungendo sanzioni e interessi. Questi ultimi vanno calcolati sui giorni di effettivo ritardo, dal giorno successivo alla scadenza al giorno di effettivo versamento. Il tasso da applicare è dell’1% annuo, tuttavia i Comuni possono modificarlo con apposito regolamento.


Quanto pagare

Ecco come si conteggia l’importo da pagare.

Per prima cosa si deve calcolare quanto si sarebbe dovuto versare e poi occorre aggiungere gli interessi. Facciamo un esempio: se si pagano 100 euro con 10 giorni di ritardo, si devono calcolare gli interessi in questo modo:

* 100 x 1% = 1 euro annui

* 1 x 10/365 = 3 centesimi

Ai 100 euro di imposta bisogna quindi sommare 3 centesimi di interesse.

Ovviamente, prima si paga meglio è, dato che le sanzioni aumentano con il passare del tempo così come gli interessi.

Se si versa entro 14 giorni dalla scadenza, si deve applicare lo 0,2% giornaliero di sanzione sulla somma dovuta. Per esempio, per 100 euro di imposta non versata occorrerà aggiungere 20 centesimi per ogni giorno di ritardo, oltre agli interessi (ravvedimento sprint).

Se si versa dal 15° giorno al 30° giorno successivo alla scadenza, si deve calcolare la sanzione del 3% di quanto non pagato, senza rapportarla ai giorni di ritardo. Quindi per i 100 euro d’imposta da pagare bisogna aggiungere 3 euro di sanzione oltre agli interessi, questi si calcolati su base giornaliera (ravvedimento breve).

Superati i 30 giorni dalla scadenza e fino al 30 giugno 2015, ci si può ravvedere pagando la sanzione del 3,75% oltre agli interessi (cd. ravvedimento lungo). Superata tale data, si è passibili di una sanzione amministrativa pari al 30% dell’imposta non pagata o pagata in ritardo.


Come pagare

Per pagare bisogna appunto usare il modello F24 o l’apposito bollettino postale, barrare la casella “Ravv.” e indicare nello stesso rigo dell’imposta, sommandoli, l’importo della sanzione e degli interessi. Le parti restanti devono essere compilate normalmente. Quindi, utilizzando l’F24, basta seguire le istruzioni pubblicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Nello specifico, si potranno consultare le diverse istruzioni in base al tipo di immobile:

* per il pagamento della Tasi sull’abitazione principale e relative pertinenze (utilizzare il codice 3958).

* per il pagamento della Tasi sugli altri fabbricati (il codice invece è 3961).

Se invece si utilizza il bollettino postale, il numero di conto corrente è1017381649 unico per tutti i Comuni italiani. Anche in questo caso bisogna indicare il codice catastale del comune, l’anno di riferimento, il numero di immobili, la tipologia (abitazione principale, fabbricati rurali, aree fabbricabili, altri fabbricati) e che si tratta di ravvedimento.

NEGOZI E LOCALI D’IMPRESA: UNA BATOSTA FISCALE DA RECORD

[Fonte: Cna]


Nei giorni scorsi la lente d’ingrandimento è stata, ovviamente, puntata soprattutto sulle imposte sulla casa. C’è, tuttavia, un’altra categoria di immobili i cui possessori sono stati particolarmente tartassati: quelli strumentali. 

Secondo uno studio della Cna, infatti, in 36 mesi l’imposizione fiscale su questo segmento è aumentata di quasi 5 miliardi: per la precisione, quattro miliardi e 900 milioni, che sono andati a gravare sui locali produttivi delle imprese”. 

“Si tratta – spiega una nota di Cna – di una enorme mole di denaro sottratta agli investimenti, ma ancora più grave è l’escalation della spremitura, passata, proprio negli anni in cui più mordeva la crisi, dai 4,7 miliardi del 2011, quando era in vigore solo l’Ici, ai 9,6 miliardi di quest’anno, somma delle entrate di Imu e Tasi”.

Quali sono, però, i comuni capoluogo dove incide maggiormente la tassazione locale sugli immobili strumentali? E dove, invece, si mantiene più leggera? E, tra il 2011 e il 2014, dove si è inasprita e dove si è tenuta, relativamente, più moderata?

Prima di tutto – precisa lo studio – va tenuto conto che a innalzare la tassazione è, talvolta, l’elevato valore catastale degli immobili, che può andare addirittura al di sopra del valore di mercato: è il caso, a esempio, di Firenze. Nel 2014, a Napoli, il titolare del laboratorio artigiano-tipo è il più “spremuto” d’Italia. Paga complessivamente 9.316 euro l’anno, davanti a Reggio Calabria (9.213) e Roma (9.013). Viceversa, il comune capoluogo meno esoso è Cuneo (1.012 euro), con alle spalle Udine (1.610) e Gorizia (1.628). 

Se si valuta, invece, l’incremento dell’ultimo triennio per la stessa tipologia di immobile, la classifica cambia: in testa balza Avellino (+117,1%), seguita da Reggio Calabria (+111,6%) e Genova (+101,7%). Mentre negli ultimi tre anni gli artigiani relativamente più “fortunati” sono stati quelli di Massa (con un decremento del 44,8%), Teramo (-11,6%) e Pistoia (-3,1%), con Mantova (-0,2%) gli unici ad aver visto diminuire l’importo richiesto.

Passando agli immobili ad uso commerciale (i negozi, insomma) nel 2014 l’imposta in totale più “salata” è pagata a Firenze (7.363 euro), seguita da Cremona (5.998) e Sassari (5.850). La meno cara, invece, si versa a Sondrio (1.180 euro) Vicenza (1.382) e Cuneo (1.469). In termini percentuali, tra il 2011 e il 2014, l’imposizione è cresciuta di più a Rimini (+127,8%), Reggio Calabria (+115,4%) e Pesaro (+105%). Mentre è calata maggiormente a Cuneo (-13,1%), Iglesias (-11%) e Massa (-7,3%). Questo sistema potrebbe, però essere giunto al capolinea.

“Per la tassazione locale sugli immobili – spiega Cna – martedì 16 dicembre è stato un giorno cruciale. Infatti, il salasso è stato completato, trattandosi del termine ultimo per versare il saldo dell’Imu e della Tasi, che con la Tari, la tassa sullo smaltimento dei rifiuti urbani, formano il terzetto delle imposte comunali sugli immobili che prende il nome di Iuc. Oltre che non incrementarla, occorre ridurre la tassazione, attraverso, per esempio, la deducibilità totale dell’Imu dal reddito d’impresa, oggi ingiustamente limitata al 20%: un’autentica terza tassazione sugli immobili che servono a far sopravvivere le imprese”.

ABUSI EDILIZI: LA COMPRAVENDITA DELL’IMMOBILE È NULLA

Se l’immobile non è in regola con la normativa urbanistica, si può dichiarare nullo l’atto di compravendita? È il tema sul quale si è pronunciata la Corte di Cassazione, con la sentenza 25811 dello scorso 5 dicembre, che riportiamo di seguito.


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CORTE DI CASSAZIONE

Sez. II civ., sent. 5.12.2014, n. 25811

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 

Con atto notificato il 12/15 novembre 1999 S.L. conveniva A.P. davanti al Tribunale di Roma, chiedendo che venisse accertata la nullità dell’acquisto effettuato dalla convenuta con atto in data 3 dicembre 1989 di un immobile in Roma, via …, in considerazione delle irregolarità edilizie non sanabili dell’edificio. 

Con sentenza in data 10 luglio 2002 il Tribunale di Roma rigettava la domanda. 

S.L. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma con sentenza in data 17 aprile 2008 in base alla seguente motivazione: 

“… l’art. 40 secondo comma della L. 47/85, così prescindendo dalla regolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico, vale a dire dalla conformità o meno dell’immobile alla concessione (Cass. 5898/04), fa discendere la nullità degli atti di trasferimento di diritti reali di edifici e loro parti, per quanto interessa, dall’omessa menzione degli estremi della licenza edilizia da parte dell’alienante, ovvero dalla mancata allegazione della relativa domanda di sanatoria, con allegata la prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione. Orbene, posto che tali adempimenti risultano compiutamente assolti nel rogito di compravendita del 4 dicembre 1989 e nel successivo atto di conferma del 17 febbraio 1993, laddove per l’appunto, figurano gli estremi della licenza urbanistica e, parimenti, è allegata copia dell’istanza della concessione in sanatoria, corredata dalla ricevuta di pagamento delle due prime rate della tassa di oblazione, è in effetti da ritenere che non sussistano gli estremi per dichiarare la nullità dell’atto, come del resto già opinato dal Tribunale. Il rilievo testé svolto, in primo luogo, importa così la non pertinenza delle censure dell’appellante circa la non veridicità dei riferimenti ai lamentati abusi, riscontrabili nel rogito e nell’istanza di sanatoria, trattandosi per l’appunto di una fattispecie esulante dalla suddetta comminatoria di nullità e che, ai sensi del primo comma del suddetto art. 40, nel caso in cui la sanatoria non sia accordata, comporterà piuttosto la sola demolizione delle parti abusive del manufatto. 

Al di là della sostanziale genericità di tali ulteriori censure, poi, analoghe considerazioni valgono anche a proposito dell’eccessivo formalismo che inficerebbe l’interpretazione adottata dal Tribunale in merito al secondo comma dell’art. 40, posto che, come sopra evidenziato, la fattispecie dedotta dall’odierno appellante sembra viceversa ricadere nella previsione del secondo comma dello stesso articolo”. 

Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi, S.L.. 

A.P. non ha svolto attività difensiva in questa sede. 


MOTIVI DELLA DECISIONE 

Con il primo motivo il ricorrente deduce che la sentenza impugnata sarebbe dovuta entrare nel merito della domanda di sanatoria, rilevando le inesattezze e false attestazioni nella stessa contenute (come accertate dalla C.T.U.) e stabilire che gli abusi realizzati avevano dato vita ad una autonoma costruzione, assolutamente diversa da quella progettata con riferimento alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia, per cui detta sanatoria non poteva conseguire accoglimento da parte del Comune e gli abusi edilizi perpetrati sull’immobile sarebbero rimasti tali, e quindi non poteva assolutamente esserle riconosciuta la possibilità prevista dalla legge 47/85 di legittimare e rendere commerciabile l’immobile derivato da quegli abusi. 

Il motivo è fondato. 

Questa S.C. ha avuto occasione di recente di affermare, discostandosi dal proprio precedente orientamento, che la non perfetta formulazione dell’art. 40, secondo comma, 1. 28 febbraio 1985 n. 47, consente tuttavia di affermare che dalla stessa è desumibile il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi (sent. 17 ottobre 2013 n. 23591). 

La Corte di appello di Roma non si è attenuta a tale principio. 

Il secondo motivo, con il quale il ricorrente si duole del fatto che la Corte di appello di Roma non abbia tenuto conto delle conclusioni cui era pervenuto il C.T.U. in ordine alla incommerciabilità dell’immobile, ed il terzo motivo, con il quale il ricorrente deduce che la sentenza impugnata non ha tenuto conto della confessione di A.P. in ordine alla perpetrazione degli illeciti edilizi, vengono ad essere assorbiti. 

In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche in ordine alle spese di questo grado di giudizio. 


P.Q.M. 

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, con assorbimento degli altri motivi; cassa la sentenza impugnata a rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Roma, anche per le spese del giudizio di legittimità. 

POSTO AUTO CONDOMINIALE TRASFORMATO IN BOX PRIVATO: SI PUÒ

Un condomino, senza l’assenso dell’assemblea, può recintare, con opere in muratura, il posto auto della rimessa condominiale a lui spettante così da trasformarlo in un box privato? È il quesito sul quale si è espressa la Corte di Cassazione, con la sentenza che riportiamo di seguito.



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CORTE DI CASSAZIONE

Sez. II civ., sent. 16.12.2014, n. 26426

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 

Il condominio (omissis), con atto regolarmente notificato ai condomini C.B. e Cr.Fi., riassumendo avanti al tribunale di Roma il giudizio proposto con citazione nel 1990, esponeva che i convenuti, avevano indebitamente tamponato e chiuso, senza alcuna autorizzazione condominiale, i pilastri di sostegno dell’autorimessa condominiale posti a confine con il loro posto auto, che in tal modo trasformavano in box, che quindi congiungevano alla loro confinante cantina, apponendovi altresì una saracinesca ancorata alle colonne della stessa autorimessa; precisava che detti interventi avevano comportato l’inglobamento di alcuni beni di proprietà comune, quali: un chiusino d’ispezione della rete fognante, n. 2 saracinesche dell’acqua potabile, un interruttore di comando temporizzato dell’illuminazione e un punto luce del garage comune. Il condominio chiedeva quindi la condanna dei convenuti in specie alla demolizione delle opere in questione, ripristinando il preesistente stato dei luoghi, oltre al risarcimento dei danni. 

Radicatosi il contraddittorio, i convenuti contestavano la domanda deducendo, in modo particolare, la totale legittimità delle opere e dei lavori eseguiti. 

L’adito Tribunale di Roma, con sentenza n. 4264/2010, riteneva invece illegittime le opere stesse e condannava di conseguenza i convenuti in via solidale a demolirle in modo da ripristinare l’originaria situazione dei luoghi. 

Per la riforma della decisione proponevano appello il C. e la Cr. insistendo sul fatto che le opere da essi realizzate erano legittime, non violando alcuna norma di legge o regolamentare; resisteva il condominio e l’adita Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 5086/12 depositata in data 17 ottobre 2012, in parziale accoglimento dell’impugnazione, dichiarava l’illegittimità delle opere oggetto del giudizio limitatamente al varco aperto nel muro a confine con il posto auto n. 20 e la cantina n. 18, di proprietà esclusiva degli appellanti, nonché alla porta basculante posta all’ingresso di tale posto auto; condannava pertanto gli appellanti in solido al ripristino dell’integrità dell’indicata parete di confine a propria cura e spese. Secondo la Corte capitolina doveva ritenersi legittima la chiusura a box del posto auto, non ostandovi alcun divieto negoziale, né avendo ciò comportato un situazione oggettiva di danno nei confronti del condominio o dei condòmini, né essendo in contrasto con le norme del regolamento condominiale in quanto entrato in vigore successivamente all’esecuzione dei lavori stessi. Riteneva invece illegittimo, in quanto in contrasto con l’art. 1122 c.c. il varco creato nel muro per accedere al retrostante locale cantina, atteso che il locale derivato da tale trasformazione era stato posto in collegamento diretto con altro ambiente condominiale in violazione del D.M. 1/2/86. 

Per la cassazione di tale sentenza ricorre il condominio sulla base di n. 2 mezzi; resistono con controricorso il C. e la Cr., formulando ricorso incidentale, a cui ha replicato con controricorso il condominio. Il C. e la Cr., infine, hanno depositato memorie illustrative. 


MOTIVI DELLA DECISIONE 


A) RICORSO PRINCIPALE

1. Con un unico mezzo articolato in varie doglianze, il condominio ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 948 e 1102 c.c., art. 115 c.p.c.; l’omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti; omesso esame di documenti decisivi; ed infine la “nullità della sentenza per mancanza di motivazione o motivazione non corretta”. 

La doglianza contesta la sentenza per avere dichiarato legittima la chiusura a box del posto auto in base alla fattispecie di cui all’art. 948 c.c., atteso che ciò non avrebbe arrecato danno agli altri condòmini né sarebbe vietato dal regolamento comunale, in quanto non ancora vigente all’epoca in cui vennero eseguiti i lavori in questione. 

In realtà la sentenza omette totalmente di considerare le risultanze della CTU, secondo cui le opere eseguite dal C., in particolare la tamponatura del box, arrecava pregiudizio agli altri condòmini. In effetti ogni posto auto costituisce anche spazio di manovra per gli altri condòmini, per cui la chiusura a box dei posto macchina finisce per limitare il diritto degli altri condòmini. Tra l’altro le risultanze della CTU sono rimaste incontestate per cui in forza dell’art. 115 c.p.c. nuovo testo (che ha codificato il principio di non contestazione), le stesse dovevano aversi per acquisite. 

Quanto alle norme del regolamento condominiale, esse trovavano applicazione nel caso in esame in quanto in vigore nel 1983, quando i lavori di costruzione del box dovevano ritenersi completati in linea di massima; le opere stesse iniziarono nel 1982 (sfondamento del muro divisorio tra posto auto e cantina), ma, quelle decisive, di tamponatura del box furono eseguite per tabulas (omissis) solo nel 1989. 

Insomma, i relativi lavori sarebbero stati effettuati in più riprese e comunque dopo l’entrata in vigore del regolamento condominiale che li vietava. 

La costruzione del box poi ha creato gravi problemi in materia di sicurezza, mettendo in comunicazione due locali di tipologie completamente diverse ed ha comportato anche l’inglobamento, nel nuovo spazio, di cose comuni di proprietà del condominio (chiusino d’ispezione della rete fognante, 2 saracinesche dell’acqua potabile; un interruttore temporizzato e un punto luce del garage). 

Va infine rilevato che la realizzazione del box in luogo dei posti auto potrebbe comportare la decadenza della necessaria autorizzazione dei vigili del fuoco. 

2. Le doglianze di cui sopra, non hanno pregio. 

Non è ravvisabile alcuna delle violazioni di legge eccepite, mentre le altre doglianze in buona sostanza afferiscono a pretesi vizi di motivazione della sentenza (vecchio testo dell’art. 360 n. 5), la cui denuncia ormai non è più consentita a mente dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito in legge 7 agosto 2012, n. 134, pubblicato sulla G.U. dell’11.8.2012, in vigore dal 12.8.2012 (applicabile nella fattispecie in esame ex art. 54, comma 3 D.L. n. 83 cit.). 

Invero in linea di principio, deve essere condivisa la pronuncia adottata dal tribunale nel punto in cui ha ritenuta legittima la tramezzatura del posto auto nell’autorimessa comune che è stato così trasformato in box, avendo la corte fatto utile riferimento alla facoltà concessa al proprietario, a norma dell’art. 841 c.c. di recintare (chiudere) il proprio fondo “in qualunque tempo”. 

Questa S.C. ha invero precisato che: “Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell’art. 841 cod. civ. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto box, sempre che non gliene facciano divieto l’atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell’autorimessa” (Cass. Sez. 2, sentenza n. 5933 del 25/05/1991). 

La corte d’appello ha escluso che nella fattispecie vi fossero i suddetti elementi ostativi, esaminando nel dettaglio le varie problematiche che al riguardo erano state sollevate in riferimento ad all’inglobamento di alcune “cose” di proprietà del condominio (chiusino d’ispezione della rete fognante, 2 saracinesche dell’acqua potabile e tubature passanti; un interruttore temporizzato e un punto luce del garage). Al riguardo la soluzione proposta dal giudice distrettuale potrebbe ritenersi adeguata e giuridicamente corretta (“… il diritto degli appellanti di recingere il fondo ex art. 948, 1122 c.c. sia da contemperare con il concorrente diritto di servitù degli altri condòmini ed il concreto esercizio della stessa ai fini della manutenzione degli impianti”), né è stata oggetto di una specifica contestazione in riferimento al principio di diritto richiamato nella sentenza. La Corte ha inoltre adeguatamente valutato la questione della non applicabilità del regolamento condominiale, con riferimento all’epoca di entrata in vigore. Le censure mosse in proposito non possono più trovare ingresso perché non è più censurabile la motivazione della sentenza. 

3. Invero si è prima fatto cenno che, a mente dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., come novellato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve ormai escludersi la sindacabilità in sede di legittimità della correttezza logica della motivazione, di idoneità probatoria di una determinata risultanza processuale, non avendo più autonoma rilevanza il vizio di contraddittorietà o insufficienza della motivazione (Cass. Ordinanza n. 16300 del 16/07/2014). 

Le S.U. al riguardo hanno precisato che: “La riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. […] deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (Cass. S.U, Sentenza n. 8053 del 7/4/2014). 

Le S.U. hanno ulteriormente precisato in merito, che “L’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia)”. Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, c.p.c. il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. S.U. Sentenza n. 8053 del 7/4/2014). Nella fattispecie non ricorre l’ipotesi di cui all’art. 395 n. 5 c.p.c. (nuovo testo): il ricorrente non ha indicato il fatto storico il cui esame sarebbe stato omesso dalla Corte territoriale. In conclusione il ricorso principale deve essere disatteso. 


B) RICORSO INCIDENTALE

C.B. e Cr.Fi. con l’unico motivo, denunciano:

a) la violazione e falsa applicazione dell’art. 1122 c.c. in relazione al D.M. 16 febbraio 1982 ed al D.M. 1 febbraio 1986, che si denunziano parimenti violati e falsamente applicati, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.. 

b) Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti; conseguente vizio della motivazione, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.. 

Le doglianze si riferiscono al punto della decisione che ha ritenuto illegittimo ai sensi dell’art. 1122 c.c. il varco creato nel muro per accedere al locale di proprietà esclusiva dei ricorrenti incidentali.

Invece secondo costoro tale varco deve ritenersi legittimo in quanto lo stesso mette in comunicazione il box con un vano non condominiale (la cantina), non di proprietà del condominio, ma degli stessi ricorrenti, per cui non può derivare alcun pregiudizio alle parti comuni dell’edificio.

Insomma “il varco (per vero aperto non direttamente tra box e cantina, ma tra ripostiglio e cantina), presidiato da porta con congegno di auto chiusura, doveva essere ritenuto legittimo perché conforme ai decreti ministeriali e doveva, comunque, affermarsi, dalla Corte romana, a pena di violazione delle norme denunziate violate, il diritto degli allora appellanti di mantenerlo negli accorgimenti stabiliti dal DM 1.2.86”. In realtà la destinazione del locale collegato (cantina) consentiva collegamento dei locali suddetti secondo la normativa (DM 1.2.86 e DM16 febbraio 1982). 

La doglianza appare fondata nei limiti che si preciserà. 

Invero la corte ha ritenuto il varco illegittimo ex art. 1122 c.c. facendo esclusivo riferimento al D.M. 1.2.1986 con le cui disposizioni sarebbe in contrasto. “Emerge infatti (si legge a pag. 8 della sentenza) dalla risposta della società (omissis) alla richiesta dell’amministratore del condominio circa la legittimità della trasformazione del posto auto in box, che il locale derivato da tale trasformazione, ai sensi del D.M. 1/2/86 è legittimo ove non vi sia collegamento diretto con altro locale dell’edificio, situazione che invece nella specie era stata realizzata”. 

Osserva in proposito il Collegio che la non rispondenza dell’immobile alla normativa di cui al D.M. 1/2/86 può avere rilievo solo sotto il profilo di legittimità amministrativa, ma non significa anche che senz’altro rechi danno alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1122 c.c.. È quest’ultimo un profilo che dovrà essere oggetto di ulteriore indagini da parte del giudice di rinvio. 

Si veda al riguardo la giurisprudenza di questa Corte, sia pure con riferimento ad una diversa fattispecie: “La realizzazione di opere in violazione di norme recepite dagli strumenti urbanistici locali, diverse da quelle in materia di distanze, non comportano immediato e contestuale danno per i vicini, il cui diritto al risarcimento presuppone l’accertamento di un nesso tra la violazione contestata e l’effettivo pregiudizio subito. La prova di tale pregiudizio deve essere fornita dagli interessati in modo preciso, con riferimento alla sussistenza del danno ed all’entità dello stesso” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24387 del 01/12/2010). 

Soltanto sotto questo specifico profilo, dunque, il ricorso incidentale va accolto; in sede di rinvio si dovrà stabilire se sussistono o meno ulteriori elementi per ritenere l’opera in contrasto o meno con il disposto di cui all’art. 1122 c.c.. 

Conclusivamente: il ricorso principale va rigettato; accoglie il ricorso incidentale per quanto di ragione, con la cassazione della sentenza in relazione al motivo accolto. Si rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, la quale deciderà in base ai principi come sopra evidenziati. 


P.Q.M. 

rigetta il ricorso principale; accoglie il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della corte d’Appello di Roma. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso art. 13. 


IMU SUI TERRENI AGRICOLI: SCADENZA RINVIATA A FINE GENNAIO

Il risultato non è certo di quelli eclatanti. Sta di fatto che dal tax day dello scorso 16 dicembre è stato perlomeno escluso il pagamento dell’Imu sui terreni agricoli, che tanto aveva fatto discutere nelle scorse settimane soprattutto a causa dei tempi stretti tra il varo del provvedimento che sostanzialmente ridisegnava i confini dell’esenzione a seconda dell’altezza al quale si trova il terreno (pubblicato in Gazzetta Ufficiale solo il 6 dicembre) e la scadenza per il versamento.

Come stabilito dall’articolo 1 del decreto legge n. 185/2014, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 291 del 16 dicembre, per pagare l’imposta municipale del 2014 sui terreni agricoli montani ci sarà dunque tempo fino a fine gennaio 2015, essendo stata prorogata la scadenza di quarantacinque giorni. Altra specifica: nei comuni non più esenti, va applicata l’aliquota di base dello 0,76%, a meno che il competente ente locale non abbia deliberato diversamente.

È bene ricordare che, secondo le nuove regole in materia, l’esenzione Imu per i terreni agricoli resta in vigore soltanto per i terreni appartenenti ai Comuni situati a un’altitudine pari o superiore a 601 metri (il cui elenco, corredato di altitudine uffciale, è consultabile sul sito internet dell’Istat). L’esclusione dal tributo riguarda però anche i terreni posseduti (oppure detenuti in comodato o in affitto) da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella previdenza agricola, situati a un’altitudine di almeno 281 metri.

SÌ ALLA CANNA FUMARIA IN FACCIATA SE NON LEDE IL DECORO

Un’attività commerciale può installare, a proprie spese, una canna fumaria sulla facciata del condominio anche se alcuni condòmini sono dissenzienti? E a quali condizioni può farlo? È il quesito sul quale si è espresso il Tar della Lombardia, con la sentenza che pubblichiamo di seguito.


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TAR LOMBARDIA

Sez. I Brescia, sent. 2.12.2014, n. 1308

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FATTO E DIRITTO 

Ritenuto: 

– che la B. Immobiliare, odierna ricorrente, impugna il provvedimento, meglio indicato in epigrafe, con il quale si è vista denegare l’assenso ad installare una canna fumaria esterna nell’immobile sito al locale corso (omissis), nel quale intende svolgere una attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, in quanto essa andrebbe a collocarsi sulla facciata condominiale, nelle parti di pertinenza di altri due condòmini, i quali hanno rifiutato il loro assenso, per asserite ragioni di decoro (doc. 10 Comune, copia provvedimento impugnato; doc. 9 Comune, copia prediniego, la cui motivazione è richiamata; doc. 6, copia lettera condòmini); 

– che a sostegno deduce due censure, riconducibili in ordine logico ai seguenti tre motivi. 

Con il primo di essi, corrispondente alla seconda censura a p. 9 dell’atto, deduce violazione dell’art. 10 bis l. 7 agosto 1990 n. 241, per avere a suo dire il Comune omesso di confutare i rilievi presentati a fronte del prediniego. 

Con il secondo motivo, corrispondente alla prima parte della prima censura alle pp. 5-6 dell’atto, deduce violazione degli artt. 11 e 12 T.U. 6 giugno 2001 n. 380, perché a suo dire il Comune, nel rilasciare il permesso di costruire, dato per legge salvi i diritti dei terzi, non si sarebbe dovuto far carico, come ha fatto, di richiedere l’assenso degli altri condòmini. 

Con il terzo motivo, corrispondente alla seconda parte della prima censura alle pp. 7-8 dell’atto, deduce violazione dell’art. 1002 c.c., che a suo dire consentirebbe l’intervento, in quanto volto al migliore godimento esclusivo della cosa comune; 

– che il Comune resiste, con atto 21 novembre 2014, in cui chiede che il ricorso sia dichiarato inammissibile, per avere la ricorrente adottato nelle more una soluzione tecnica alternativa, e comunque respinto nel merito; 

– che il ricorso è fondato e va accolto, nei termini che seguono; 

– che è infondata l’eccezione preliminare di inammissibilità, perché all’evidenza l’aver adottato una soluzione alternativa, che non era quella in origine preferita, non elide l’interesse a veder assentito il proprio progetto originario; 

– che il primo motivo è infondato e va respinto, nel senso che il Comune ha effettivamente tenuto conto delle controdeduzioni della ricorrente, se pure, come risulterà subito chiaro, pervenendo a conclusioni non corrette; 

– che è infondato e va respinto anche il secondo motivo. È noto che i titoli abilitativi edilizi, da un lato si rilasciano. ai sensi dell’art. 11 comma 3 T.U. 6 giugno 2001 n. 380, salvi i diritti dei terzi, e quindi dovrebbero in linea di principio prescindere dai titoli civilistici dei terzi stessi, anche se in astratto suscettibili di paralizzarne l’efficacia, come nel caso esemplare di un permesso di costruire rilasciato su un fondo che è inedificabile per causa di una servitù in tal senso. Dall’altro lato però, i titoli stessi impongono ai sensi dell’art 11 citato comma 1 all’amministrazione che le rilascia di verificare la legittimazione del richiedente, e con essa, si dovrebbe ritenere, anche la sussistenza di diritti di terzi che la escludano. La contraddizione potenziale – secondo la giurisprudenza, per tutte già TAR Liguria 11 luglio 2007 n. 1376 – si compone applicando il principio di non aggravamento del procedimento. In tali termini, un titolo confliggente con i diritti di terzi sarà legittimo se l’amministrazione non poteva riconoscerne l’esistenza in base ai soli atti del procedimento forniti dalla parte interessata; sarà invece illegittima se dell’esistenza del vincolo l’amministrazione aveva motivo di sospettare. Così nel caso di specie, dato che negli edifici in condominio per definizione a fronte dell’opera del singolo condomino vi sono i diritti degli altri condòmini, e quindi correttamente il Comune li ha considerati; 

– che è invece fondato e va accolto il terzo motivo. In generale, per l’art. 1002 c.c. comma 1, “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. Nel caso particolare che qui rileva, di installazione di una canna fumaria che interessi anche la facciata in corrispondenza delle proprietà di altri condòmini, costante giurisprudenza – Cass. civ. sez. II 11 maggio 2011 n. 10350, T. Roma sez. XII 28 luglio 2002, T. Milano 26 marzo 1992 e T. Trento 16 maggio 2013 n. 432 – non nega a priori la possibilità di effettuare l’opera senza l’assenso di costoro; richiede però, perché se ne possa prescindere, che in concreto non siano pregiudicati l’armonia e il decoro della facciata in questione. Di conseguenza, il provvedimento impugnato, che motiva soltanto con riguardo alla mancanza della “piena titolarità a intervenire” (doc. 10 Comune, cit.) derivante dal diniego degli altri condòmini, e non apprezza l’impatto dell’opera sulla facciata interessata, risulta illegittimo e va annullato; 

– che l’annullamento, come evidente, si riferisce al solo diniego, che è provvedimento propriamente detto, e non agli atti endoprocedimentali citati in epigrafe, come tali privi di autonoma attitudine lesiva; 

– che le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M. 

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia sezione staccata di Brescia (Sezione Prima) definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto annulla il provvedimento 16 luglio 2014 prot. n. 28344 del successivo 17 luglio del Dirigente del settore attività produttive e sviluppo economico del Comune di Mantova. 

Condanna il Comune stesso a rifondere alla ricorrente le spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 2.000 oltre accessori di legge, se dovuti. 

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

AMMINISTRATORI: QUANDO SPETTA UN COMPENSO AGGIUNTIVO

[A cura di: avv. Chiara Magnani – ass. Foro Immobiliare]


Uno dei molteplici quesiti che concernono la vita condominiale e, in particolar modo, la sua amministrazione, è il seguente: ma all’amministratore uscente/subentrante spetta il compenso per il passaggio di consegne? A parere di scrive trattasi di compenso ricompreso nel compenso annuale e che non può essere oggetto di una remunerazione extra. La restituzione della documentazione condominiale alla cessazione dell’incarico, oltre che essere uno specifico obbligo ex art. 1129 comma 8, c.c., rientra, infatti, tra le ordinarie attività che il mandatario è tenuto ad esplicare. In forza dell’incarico ricevuto, infatti, l’amministratore è chiamato a svolgere, oltre alle “normali” attività di gestione, anche tutte quelle prestazioni funzionalmente e naturalmente collegate al proprio incarico, ponendo in essere anche quelle attività che, seppure di natura strumentale e/o accessoria,  risultano essere comunque indispensabili per una corretta, completa e diligente esecuzione del mandato (cfr Cass. 3596/03, Trib. Milano 247/10) e il passaggio di consegne ne rappresenta proprio l’attività conclusiva. 

Diverso ragionamento vale per altre tipologie di prestazioni: invio di solleciti di pagamento, gestione dei sinistri, sopralluoghi, adempimenti presso la Pubblica Amministrazione potranno legittimare l’Amministratore a richiedere, e percepire, un compenso aggiuntivo solo ed unicamente in presenza di una specifica delibera condominiale. Per tutte le attività poste in essere per dare esecuzione al mandato l’amministratore, infatti, ha diritto a percepire solo quanto previsto per la gestione ordinaria – importo normalmente calcolato su base annuale – salvo una diversa pattuizione. L’amministratore ha, pertanto, il diritto a percepire solo ed unicamente il compenso riportato nel preventivo sul quale si è pronunciata l’assemblea all’atto della sua nomina o della propria conferma.

Alla luce dell’art. 1129 comma 14, c.c. che impone all’amministratore di specificare analiticamente l’importo del proprio compenso dettagliandone e determinandone le voci, qualora voglia pretendere una specifica retribuzione per l’attività che andrà a compiere in una determinata occasione, egli dovrà indicare chiaramente, nel preventivo sottoposto all’esame della compagine condominiale, che la specifica prestazione avrà una autonoma e ben determinata voce di spesa, diversa e distinta dal compenso richiesto per la gestione ordinaria: in assenza di siffatta specifica previsione nel preventivo deliberato dall’assemblea in sede di propria nomina/conferma, infatti, non sarà in alcun modo possibile, per l’amministratore, richiedere ed addebitare al condominio un importo extra. 

Diventa, così, fondamentale il contenuto della delibera assunta dall’assemblea in occasione della nomina e della conferma del proprio organo esecutivo, così come sarà importante per l’amministratore redigere il proprio preventivo ricordando che per tutte quelle prestazioni che ritiene di non inglobare nel compenso annuale sarà necessario prevedere la specifica voce di spesa. In difetto dell’approvazione, da parte dell’assemblea, di un completo e analitico preventivo comprendente l’individuazione e quantificazione delle eventuali prestazioni extra, non sarà possibile richiedere il pagamento di un importo diverso dal corrispettivo previsto per l’amministrazione ordinaria. O, meglio: anche in assenza di una preventiva delibera in merito a compensi aggiuntivi, sarà possibile per l’amministratore vedersi riconosciuto un compenso extra qualora venga, per esempio, inserita la voce di spesa nel bilancio consuntivo e l’assemblea regolarmente approvi il suddetto bilancio, oppure nel caso in cui l’assemblea abbia successivamente deliberato di corrispondere all’amministratore un compenso aggiuntivo per una specifica attività dal medesimo posta in essere. Pare evidente come, però, nella pratica possa risultare improbabile oltre che difficoltoso e complesso per l’amministratore vedersi riconosciuto, ex post, il diritto ad un compenso extra.

Per completezza, si evidenzia come per alcuni operatori del settore il passaggio di consegne, invece, sia da assoggettarsi al regime delle prestazioni accessorie appena descritto: secondo alcuni, infatti, l’amministratore uscente ben potrà legittimamente richiedere un compenso aggiuntivo per il passaggio di consegne solo se specificatamente previsto nel preventivo di nomina deliberato dall’assemblea all’atto della nomina. In siffatta ricostruzione, pertanto, il passaggio di consegne non viene qualificato come attività rientrante nelle ordinarie prestazioni a cui è tenuto l’amministratore e già remunerato mediante il compenso annuale. 

Prezzo della casa trattenuto dai notai: infuria la polemica

Le nubi del tax day e delle scadenze fiscali – soprattutto immobiliari – cui sono chiamati entro oggi milioni di italiani sono state solo parzialmente rischiarate dal tendenziale scampato pericolo per l’ulteriore incremento della Tasi a partire dal 2015, grazie all’emendamento del Governo alla legge di stabilità 2015 che rimanderebbe di un anno le disposizioni in materia dettate dalla Finanziaria dell’anno scorso. Preoccupato dell’indigesto uovo di oggi, i contribuenti non sono tuttavia così allietati dalla gallina di domani. E con essi, nemmeno gli operatori del comparto immobiliare, manifestano tutto il proprio malcontento per voce del presidente nazionale Fiaip, Paolo Righi: “Siamo parzialmente soddisfatti per il mancato aumento della pressione fiscale sugli immobili sancito con l’emendamento del Governo che mantiene la disciplina vigente in materia di aliquote TASI. Constatiamo, però, come l’Esecutivo non abbia ancora abbassato la pressione fiscale sulla casa”.
Ma quello delle imposte, non è l’unico cruccio della Federazione degli immobiliaristi, che infatti Fiaip chiede al Governo di accogliere la proposta presentata dal senatore Andrea Mandelli alla legge di Stabilità, volta a sopprimere la disciplina sul deposito prezzo presso il notaio con la quale le somme versate dall’acquirente nelle compravendite immobiliari, anziché essere incamerate subito dal venditore, vengono trattenute in un conto corrente acceso presso il notaio fino alla trascrizione e gli interessi maturati vanno a finanziare un fondo per le piccole e medie imprese.
“Si tratta – chiosa Righi – dell’ennesima tassa a carico dei cittadini. Così, si specula sui risparmi dei lavoratori e delle famiglie che intendono acquistare o vendere casa È scandaloso che gli interessi derivanti dalle vendite immobiliari siano trattenuti dallo Stato, e che i cittadini che vendono la loro abitazione non possano incassare quanto a loro dovuto al momento del trasferimento della proprietà”.

NUOVO ISEE: L’IMU SCALZA L’ICI. ECCO CHE COSA CAMBIA

[A cura di: Andrea Cartosio – Ist. Naz.Tributaristi]


Come è noto, lo scorso 17 novembre è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto emesso dal Ministero del lavoro e delle Politiche Sociali inerente al nuovo modello ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) congiuntamente al modello DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica). La compilazione di tale documentazione si rende necessaria per l’ottenimento di alcuni vantaggi sia a livello fiscale sia assistenziale: difatti è fondamentale la presentazione del modello ISEE al fine di ottenere benefici per l’iscrizione all’Università pubblica, l’abbattimento della rata per l’asilo nido dei figli, l’ottenimento della social card ecc…

La novità – dal 1 gennaio 2015 – è la presenza di diversi indici ISEE a correlazione dell’indice ISEE “standard”. Non si considereranno solo i redditi soggetti al pagamento dell’Imposta sul Reddito Persone Fisiche (IRPEF) ma saranno prese in considerazione le ulteriori entrate familiari attualmente esenti da tassazione, quali, per citarne alcune, eventuali borse di studio o assegni di ricerca conseguiti, assegni familiari e tutte le forme di sostegno concesse alle famiglie dall’amministrazione pubblica, che essa sia rappresentata dallo Stato o dai Comuni.

In tutto questo contesto, le novità più significative riguardano, tuttavia, il settore immobiliare. Sarà preso come valore di riferimento quello utilizzato ai fini della determinazione dell’Imposta Municipale Unica (IMU), e ciò comporterà un aumento considerevole dell’ISEE, poiché tali valori risultano essere più elevati rispetto ai precedenti; tuttavia, in caso l’alloggio sia gravato da un mutuo sulla casa, il debito residuo sarà sottratto al valore dell’immobile.

Altro capitolo importante riguarda i criteri ISEE riferiti ai risparmi. Attualmente i risparmi non rientrano nel suddetto calcolo se inferiori a 15mila euro; da gennaio 2015 tale soglia “precipiterà” a 6mila euro, con possibilità di un incremento fino al raggiungimento di 10mila euro in presenza di figli a carico.

Le famiglie numerose con la presenza di figli a carico risultano essere avvantaggiate poiché l’indicatore che scaturisce addizionando i redditi e il patrimonio disponibile sarà diviso per un determinato coefficiente variabile a seconda del nucleo familiare.

Saranno considerate anche le rendite di affitto percepite dal contribuente soggette a cedolare secca, gli assegni sociali e le varie indennità di accompagnamento; rimangono invece esclusi gli assegni versati dal coniuge per il mantenimento dei figli in caso di divorzio.

TASI 2015: SENZA IL CONGELAMENTO SI RISCHIA LA STANGATA

Pericolo ( a quanto pare) scongiurato. Il temuto aumento di Imu e Tasi, la cui ipotesi era prevista nella manovra Finanziaria dell’anno scorso e che, quindi, avrebbe seriamente rischiato di concretizzarsi a partire dal 2015, dovrebbe essere rimandato di un anno. In attesa anche di comprendere le sorti della cosiddetta local tax più volte annunciata, nelle scorse settimane, dal premier Renzi, il Governo, nella giornata di sabato, ha presentato in commissione Bilancio del Senato un pacchetto di modifiche alla legge di stabilità, tra cui quella che impone, appunto, il congelamento fino al 2016 delle imposte sulla casa. In realtà, il maxi emendamento sarà effettivamente all’esame della commissione a partire da oggi, lunedì 15 dicembre. Quindi, è presto per cantare vittoria, tanto più che resta da sciogliere il nodo dei bilanci comunali che, nell’ottica di un ulteriore tagli dei trasferimenti statali, contavano non poco sul consueto bancomat dei proprietari immobiliari. 


A QUANTO AMMONTEREBBE LA BATOSTA?

Mentre si attendono sviluppi certi, la Cgia di Mestre ha provato a quantificare l’impatto sulle abitazioni principali di un’aliquota Tasi potenzialmente aumentata al 6 per mille. Questo in quanto, se non vi saranno rinvii, la legge che ha istituito il tributo sui servizi indivisibili sulla prima casa è molto chiara: per il primo anno di applicazione, il 2014 per l’appunto, l’aliquota base è prevista all’1 per mille, mentre quella massima può arrivare fino al 2,5 per mille per salire ulteriormente fino al 3,3 per mille nel caso in cui il Comune introduca delle detrazioni a favore delle famiglie meno abbienti; tuttavia, a partire dal 2015, attualmente la legge prevede che l’aliquota possa addirittura salire appunto fino al 6 per mille. 


LE SIMULAZIONI DI CALCOLO

I Comuni che hanno applicato quest’anno l’aliquota massima del 3,3 per mille hanno incassato mediamente 347 euro per un’abitazione di tipo civile A2; nel caso in cui l’anno prossimo l’aliquota dovesse essere aumentata al 6 per mille, i proprietari di prima casa pagheranno 631 euro: praticamente, quasi il doppio. La stessa cosa si verificherà per un’abitazione di tipo economico A3: dai 233 euro pagati quest’anno si raggiungeranno i 424 euro nel 2015.

Molto peggio, ovviamente, andranno le cose per i proprietari di prima casa che nel 2014 hanno dovuto applicare aliquote inferiori al 3,3 per mille. Alla luce del fatto che l’aliquota media Tasi applicata quest’anno è stata del 2,3 per mille, l’eventuale incremento al 6 per mille farebbe schizzare il gettito riferito ad un’abitazione A2 da 242 euro pagati nel 2014 a 631 euro da versare nel 2015 (variazione + 160 %). Per un A3, invece, si passerebbe dai 134 euro di quest’anno ai 424 euro da versare l’anno prossimo (variazione + 216,4%).


LA BASE DELLE RENDITE CATASTALI

I calcoli della Cgia sono stati effetuati utilizzando la rendita catastale media a livello nazionale delle abitazioni di tipo civile e di tipo economico come rilevate dalla banca dati catastale dell’Agenzia delle Entrate.

L’aliquota media Tasi per l’anno 2014 è stata stimata analizzando le delibere dei comuni capoluogo di provincia. Il comportamento degli enti locali, in merito alle detrazioni, è estremamente variabile, inoltre molti comuni non hanno previsto sconti di imposta. Di conseguenza la stima dell’aliquota media è stata effettuata rapportando la Tasi media alla base imponibile di ciascuna tipologia di abitazione. Si è quindi stimata un’aliquota media del 2,3‰ per le abitazioni di tipo civile e del 1,9‰ per quelle di tipo economico. Non si sono considerati figli conviventi.

Il calcolo della Tasi 2014 corrispondente all’aliquota massima del 3,3‰ rappresenta (per le abitazioni medie delle tipologie considerate) un caso estremo. Infatti non sono state considerate detrazioni, ipotizzando che il comune le abbia subordinate alla presenza di figli conviventi. L’obiettivo era quello di individuare il massimo prelievo (per le abitazioni medie delle tipologie considerate). Nel 2015 il prelievo Tasi con aliquota pari al 6‰ è l’imposizione massima che potrebbe raggiungere questa imposta (per le abitazioni medie delle tipologie considerate)

È bene ricordare che l’aliquota base della Tasi è pari al 1‰; il Comune può tuttavia azzerarla, come pure aumentarla. In questo ultimo caso è necessario rispettare il vincolo secondo il quale la somma delle aliquote Imu + Tasi non deve superare per ciascuna tipologia di immobile l’aliquota massima stabilita dalla legge statale per l’Imu. In particolare, si tratta dell’aliquota del 6‰ per le abitazioni principali e del 10,6‰ per le altre tipologie di immobili. 

Per l’anno 2014 vi sono delle regole particolari: in primo luogo si stabilisce che l’aliquota massima per la Tasi non può superare l’aliquota del 2,5‰; in secondo luogo si prevede una deroga: è possibile aumentare le aliquote di un ulteriore 0,8‰, a condizione che siano finanziate detrazioni per le abitazioni principali. Di conseguenza, le aliquote massime per il 2014 possono raggiungere il 3,3‰ per le abitazioni principali, ma per il 2015 il tetto massimo di elevazione delle aliquote Tasiper l’abitazione principale arriva quasi a raddoppiare raggiungendo il 6‰.


IL PARERE DEI MEDIATORI

Una certa preoccupazione per il potenziale incremento delle aliquote Tasi già a partire dal 2015 è stata espressa, nei giorni scorsi, anche dal numero uno di Fimaa Confcommercio, Valerio Angeletti, secondo cui “L’immobiliare è il motore per far ripartire il Paese. Quello che serve per rimettere in moto la macchina delle compravendite immobiliari e l’intero indotto è uno choc che dia fiducia ai cittadini e a tutto il sistema Italia, a partire dall’abbassamento della pressione fiscale sul mattone. Senza tasse eque e chiare non si va da nessuna parte”.