• Redazione
• Gen 11, 2016

“Confesercenti torna condivisibilmente a denunciare il disastro che
l’eccesso di tassazione sugli immobili non abitativi locati sta determinando
nelle attività commerciali”. A denunciarlo è Confedilizia, che sottolinea
l’altra faccia della medaglia riguardo l’andamento del mercato degli immobili
commerciali. In particolare, stime di Confedilizia dimostrano come il
proprietario di un negozio affittato veda eroso dalle imposte statali e locali
(Irpef, addizionali comunale e regionale Irpef, Imu, Tasi, imposte di registro
e di bollo) anche l’80 per cento del canone di locazione nominalmente
percepito, senza contare le spese. Comprensibile, quindi, che l’offerta di
questa tipologia di immobili sia cresciuta, e con essa anche il numero di
compravendite, complici prezzi divenuti ancor più appetibili in un momento in
cui il mercato pare essersi lievemente ripreso.

Come sottolinea la storica associazione della proprietà, “è bene
ricordare che tutto ciò è la conseguenza di due misure varate sotto il Governo
Monti, ma alle quali i successivi Governi non hanno posto rimedio: da un lato,
l’aumento del 62 per cento delle rendite catastali ai fini Imu (e poi Tasi) e,
dall’altro, la riduzione al 5 per cento della quota di spese deducibili dal
reddito da parte dei proprietari-locatori (rispetto ad un onere stimabile nel
30 per cento). Se non si interverrà urgentemente con un’azione di detassazione
del settore, il commercio non potrà mai risollevarsi e la desertificazione
delle nostre città non si fermerà, continuando a produrre conseguenze
gravissime anche in termini di degrado e di riduzione della sicurezza dei
cittadini”.

ESEMPIO

Per rendere più immediata la comprensione del “fenomeno fiscale”
denunciato, Confedilizia fa, quindi, un esempio concreto afferente al caso di
un negozio realmente esistente.

Ubicazione: Roma, Via
degli Zingari 39 – Foglio 493, Particella 261, Sub 5 e 23. Immobili C1 e C2
(negozio e sottonegozio), con rendite catastali pari a 2.685,58 e 1.142,04
euro.

Canone annuo complessivo:
11.709,24 euro.

Scaglione di reddito: oltre
75mila euro.

Irpef (relativa al solo immobile): 4.783 euro (aliquota 43%).

Addizionale regionale Irpef: 259
euro (aliquota 2,33%).

Addizionale comunale Irpef:
100 euro (aliquota 0,9%).

Imu: 3.678 euro.

Tasi: 222 euro.

Imposte di registro e di bollo: 133 euro.

Totale: 9.175 euro (pari
al 78,35% del canone percepito).

ANALISI

Lo schema rappresentato da Confedilizia illustra il peso
dell’imposizione fiscale a carico dei proprietari che danno in locazione un
immobile non abitativo (negozio, ufficio ecc.). I numeri mostrano con chiarezza
come le imposte, statali e locali (ben sette), raggiungano un livello tale da
erodere (come accade nel caso dell’immobile di Roma di cui si sono stati
forniti tutti gli estremi, verificabili) fino all’80% del canone di locazione.
Percentuale che, peraltro, arriva a sfiorare il 100% se alle tasse si
aggiungono le spese (di manutenzione, assicurative ecc.) alle quali il
proprietario-locatore deve comunque far fronte. Il tutto, ovviamente, senza
nemmeno considerare il rischio morosità, che se è alto nel comparto abitativo,
lo è diventato tanto più in quello non residenziale, complici la crisi
economica che ha attanagliato tanti comparti professionali e commerciali e le
conseguenti difficoltà da parte dei titolari dei contratti ad onorare i canoni
mensili di locazione.

Come rimarca ancora Confedilizia, “tale spropositato livello di
tassazione è dovuto, a livello locale, all’introduzione dell’Imu e della Tasi
e, a livello statale (non essendo applicabile la cedolare secca) a una
imposizione Irpef che di fatto colpisce persino le spese, essendo queste
considerate – come deduzione fiscale – nella irrisoria misura forfetaria del 5%
a partire dal 2013 (rispetto alla quota del 15%, frutto di una precedente
diminuzione dell’originaria misura del 25%).

• Redazione
• Gen 8, 2016

Con la partita sulla legge di Stabilità ormai positivamente archiviata, è iniziato il walzer delle stime e delle proiezioni sull’incidenza delle misure sulla casa approvate dal Parlamento nell’ambito della Manovra. Tra queste, la riduzione del 25 per cento dell’Imu e della Tasi sugli immobili locati attraverso i contratti “concordati”. Confedilizia ha provato a calcolare a quanto ammonteranno, in concreto, i risparmi nei capoluoghi di regione, sottolineando che sono interessate a questo sgravio tre tipologie di contratti di locazione: i contratti agevolati, della durata di 3 anni più 2 di rinnovo; i contratti per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni; i contratti transitori (di durata da 1 a 18 mesi), se stipulati nei Comuni nei quali il canone deve essere stabilito dalle parti applicando gli Accordi territoriali (aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania; Comuni confinanti con tali aree; altri Comuni capoluogo di provincia). 

La norma dispone che l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune, “è ridotta al 75 per cento”. La conseguenza è che la riduzione di un quarto dell’Imu e della Tasi si applicherà nel 2016 all’imposta dovuta sulla base delle aliquote stabilite per il 2015 dai singoli Comuni. Ciò, perché la stessa legge di Stabilità vieta alle amministrazioni locali, per il 2016, di modificare in aumento le aliquote stabilite per il 2015. 

Ebbene, dalle stime effettuate da Confedilizia sulla base di un immobile campione, si evince che il risparmio maggiore lo sia avrà a Roma (-567 euro), a Bologna (-503 euro), a Genova (-468 euro) e a Milano (-447 euro). Sul lato opposto della classifica Trento (-192 euro), L’Aquila (-194 euro), Bari (-197 euro) e Catanzaro (-198 euro).

 “Si tratta – ha dichiarato il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa – di una misura importante, che rappresenta quell’inversione di tendenza nella tassazione degli immobili locati che Confedilizia chiedeva da tempo. La consideriamo, insieme con le altre misure di riduzione delle imposte sulla casa previste dalla legge di Stabilità, un ottimo punto di partenza per un cammino, che dovrà proseguire, di graduale ma continua correzione degli errori compiuti sull’immobiliare a partire dalla Manovra Monti”.

• Redazione
• Gen 7, 2016

Lite per un salvavita

Accoltella il vicino

Un uomo di 48 anni, già noto alle forze dell’ordine, è finito agli arresti domiciliari per aver accoltellato il vicino di casa, di tre anni più giovane, a causa di un salvavita. I due, residenti in un condominio di Foggia, erano in disaccordo sull’installazione dell’apparecchio che, a detta dell’aggressore, avrebbe causato continui cali di corrente. I carabinieri sono giunti sul posto grazie a una segnalazione e hanno trovato la vittima sanguinante. Il 48enne, dopo aver fatto perdere le sue tracce, si è presentato in caserma con il suo avvocato per costituirsi.

Ladro d’appartamento

precipita nel vuoto

Sventurato epilogo quello di un ladro di 20 anni, precipitato nel vuoto mentre tentava di introdursi in un condominio della provincia di Rimini. Il giovane è stato notato da alcuni passanti che, dopo averlo visto steso per terra, in stato di semi-incoscienza, hanno chiamato il 118. Sul posto sono arrivate anche due volanti della Polizia che hanno scortato il malvivente al vicino pronto soccorso. Dalla ricostruzione delle forze dell’ordine, è emerso che il giovane stava tentando di arrampicarsi lungo la parete del palazzo per rubare all’interno di alcuni appartamenti.

Gatto domestico

dà fuoco alla casa

A quanto pare, sarebbe stato il micio di casa a provocare l’incendio di un’abitazione in provincia di Massa e Carrara. Le fiamme, che si sono sviluppate intorno alle 19, sarebbero scaturite da alcune scatole di cartone con le quali il gatto stava giocando e che sarebbero finite accanto alla condotta rovente del camino, situato al piano terra. A contatto con le tubature di ghisa i cartoni avrebbero quindi preso fuoco, riempiendo di fumo la stanza e mettendo in allarme i padroni di casa. Per fortuna i vigili del fuoco sono arrivati sul posto poco dopo, spegnendo l’incendio in pochi minuti. 

Vendica lo sfratto

incendiando l’alloggio

Un uomo di 78 anni, residente in provincia di Lecce, ha tentato di dare fuoco all’appartamento dove viveva in affitto e dal quale era stato appena sfrattato. Sono stati alcuni vicini di casa ad accorgersi del fumo e a chiamare i vigili del fuoco che sono intervenuti evitando che le fiamme provocassero danni maggiori alla struttura. Ad avvertire la padrona di casa sono stati, invece, i militari dell’Arma. Una volta giunti sul posto hanno identificato il piromane, denunciandolo a piede libero per danneggiamento e incendio doloso.

Rogo in appartamento

la notte di Natale

Una famiglia di quattro persone (padre, madre e due figli) è stata costretta a fuggire dalla propria casa, in un piccolo comune della provincia dell’Aquila, a seguito dell’incendio scoppiato nel cuore della notte tra Natale e Santo Stefano. Dai rilevamenti dei vigili del fuoco è stato accertato che le fiamme sono state innescate dalla fuliggine presente lungo la canna fumaria del camino. A causa dei danni ingenti, l’abitazione è stata dichiarata inagibile e i proprietari sono stati costretti a cercare una nuova sistemazione. 

• Redazione
• Gen 5, 2016

[A cura di: Andrea Casarini – segr. naz. Uppi]

Lo scandalo della Banca Etruria mi dà lo spunto per aprire una discussione: ma il denaro che cos’è? Un mio associato scomparso un decennio fa mi disse che secondo lui il denaro era carta e che era meglio avere pietre. Ora, nel 2016, preferirebbe sempre le pietre al denaro?

Proviamo a rispondere a questa domanda.

Gli immobili nell’ultimo decennio hanno subìto una tassazione progressiva delirante. Si è passati dall’Isi (Imposta straordinaria sugli immobili – ciò che in Italia è straordinario diventa poi ordinario), per poi passare all’Ici, poi all’Imu-Tasi. Poi, solo nel 2016, e anche grazie alla lotta che l’Uppi ha portato avanti, si è riusciti ad eliminare la tassazione sulla prima casa. La tassazione sulle locazioni ha subito una battuta d’arresto con l’introduzione della cedolare secca a partire dal 2011. Le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni ed il risparmio energetico hanno contribuito senz’altro a smuovere il mercato dell’edilizia (comparto fondamentale dell’economia del nostro Paese), e a scovare il lavoro sommerso e ad aumentare le basi imponibili delle imprese. Queste ultime manovre, indubbiamente sono pienamente condivisibili.

Il denaro risparmiato e confluito nelle banche com’è stato gestito? Le banche, ora, investono fino ad un certo punto nei finanziamenti alle imprese, ma investono a loro volta in titoli, e quando si accorgono che hanno investito in titoli sbagliati cosa succede? Non è che vengono girati ai propri clienti-risparmiatori? No, no, assolutamente no! Dal 1/1/2016 chi ha in una banca più di 100.000 euro rischia l’eccedenza: nel caso in cui la banca fallisca, prima viene azzerato il valore delle azioni detenute, poi tocca agli obbligazionisti ed infine anche ai correntisti per la cifra che eccede i 100.000 euro. Dieci anni fa era impensabile una cosa del genere. Che cosa si sta preparando? Cosa sta succedendo? Qualcuno ha (giustamente) affermato che solamente i soldi spesi non te li possono “fregare”.

Nella lotta tra acquisto di un Btp e investimento nel mattone per la locazione, negli ultimi anni (da quando cioè la tassazione immobiliare è andata alle stelle) poteva vincere il Btp. Ma ora, con l’eliminazione della tassa sulla prima casa, con i tassi attivi così bassi (addirittura si parla di tassi negativi), a mio avviso si potrebbe cominciare a pensare di acquistare un immobile da adibire a propria abitazione (anche con la nuova forma del leasing) oppure anche da destinare alla locazione. Potrebbe in effetti essere il momento giusto. 

E se non si dispone della cifra per un acquisto, almeno pensiamo di mantenere in efficienza la nostra casa. Gli interventi di manutenzione straordinaria, di coibentazione per il risparmio energetico, di installazione di impianto fotovoltaico con accumulo, possono essere degli esempi di investimento alternativo ai Btp o, addirittura, alle azioni. In definitiva, la soluzione corretta è comunque avere un giusto equilibrio tra liquidità ed immobilizzazioni.

Pensaci piccolo proprietario, può essere il momento giusto!

• Redazione
• Gen 4, 2016

[A cura di: dott. Emanuele Mascolo – amministratore Anapi Bari, manumascolo@libero.it] 

Tra le vicende che possono interessare chi vive all’interno di un condominio, di non poco conto sono quelle legate ai diritti, in particolare quelli riguardanti il condomino che vede lesa la sua proprietà da parte del condominio, a sua volta obbligato dalla Pubblica Amministrazione ad eseguire alcune opere di ristrutturazione. Di questa problematica si è occupata di recente la Corte di Cassazione, con la sentenza numero 25292 del 16 dicembre 2015.

LA VICENDA

A proporre ricorso alla Corte di Cassazione è stato un condominio di Prato, avverso gli eredi di un condomino, il quale in primo grado citava in giudizio proprio il condominio, per domandare la rimozione di “plinti e travature” dal fondo di sua proprietà, installate senza averne chiesto il consenso. In primo grado e in Appello, il condominio fu condannato a risarcire i danni al singolo condomino. Quest’ultima in particolare, condannava il condominio “ per responsabilità da fatto lecito dannoso” secondo il principio del contemperamento di esigenze, in particolare l’esigenza della pubblica incolumità che la Pubblica Amministrazione ha perseguito con l’ordinanza di esecuzione dei lavori del fabbricato.

LA CASSAZIONE

Con la sentenza in commento, la Corte di Cassazione, sostenendo che in una situazione come quella di specie, di coesistenza di due diritti (tra condominio ad eseguire alcune opere di ristrutturazione e il condomino che vede lesa la sua proprietà) il condominio deve indennizzare il danno subito dalla proprietà del condomino, posto che “nessuno dei due diritti appare sacrificabile sull’altro.” 

Spiega la Suprema Corte, infatti, che ogni volta in cui sussistono due diritti entrambi da tutelare, il cui esercizio rende menomato l’altro diritto contrapposto, il soggetto danneggiato nella sua proprietà esclusiva deve essere risarcito. 

Il principio enunciato dalla Corte di Cassazione discende dall’articolo 42 della Costituzione, comma numero 2 e 3 secondo cui “ la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale”; nonché dall’articolo 2041 del codice civile che recita: “ Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un’altra persona è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, a indennizzare quest’ultima della correlativa diminuzione patrimoniale. Qualora l’arricchimento abbia per oggetto una cosa determinata, colui che l’ha ricevuta è tenuto a restituirla in natura, se sussiste al tempo della domanda”.

I PRECEDENTI

La Corte di cassazione fa notare che, nel bilanciamento di due interessi collidenti come nel caso de quo, in materia condominiale la linea guida è dettata dalla littera legis dell’articolo 1127 del codice civile, che al comma 4 recita: “ chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un’indennità.”

In tal senso si possono richiamare alcuni recenti precedenti giurisprudenziali. Utile per capire ed approfondire il senso della norma è la giurisprudenza secondo cui “ in materia di condominio negli edifici, la nozione di aspetto architettonico, di cui all’art. 1127, cod. civ., che opera come limite alla facoltà di sopraelevare, non coincide con quella, più restrittiva, di decoro architettonico, di cui all’art. 1120 cod. civ., che opera come limite alle innovazioni, sebbene l’una nozione non possa prescindere dall’altra, dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista (C. Cass. Civ., n. 10048/2013)”.

• Redazione
• Gen 4, 2016

[A cura di: Annamaria Zampino – Nuovo Fiscooggi, Agenzia delle Entrate]

Misure a sostegno degli acquisti, delle costruzioni o delle ristrutturazioni di abitazioni da destinare alla locazione sono state previste, da settembre 2014, a favore delle persone fisiche non esercenti attività commerciale. La norma di riferimento è contenuta nell’articolo 21 del Dl 133/2014. La disciplina agevolativa è stata da poco completata con il decreto 8 settembre 2015 del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 282 del 3 dicembre 2015, che ne ha sancito l’entrata in vigore.

Il beneficio prevede una deduzione dal reddito ai fini Irpef pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto notarile di compravendita, nel limite massimo complessivo di 300mila euro, comprensivo di Iva. Sono ammessi alla deduzione anche gli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto della medesima unità immobiliare.

La norma di favore si applica, in primo luogo, agli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, per unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione invendute. Le “unità immobiliari invendute”, nel caso in esame, sono quelle che, alla data del 12 novembre 2014, erano già interamente o parzialmente costruite oppure quelle per le quali, alla medesima data, era stato rilasciato il titolo abitativo edilizio nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti preliminari all’edificazione.

LA DEDUZIONE

La deduzione compete anche per le spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo, nonché per le spese dipendenti da contratti di appalto, sostenute per costruire un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili che il contribuente possedeva prima dell’inizio dei lavori o aree sulle quali esistono diritti edificatori, per le costruzioni da ultimare entro il 31 dicembre 2017 per le quali, al 12 novembre 2014, è stato rilasciato titolo abilitativo edilizio. In questo caso, l’agevolazione spetta sulle spese sostenute tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017, così come attestate dalle fatture dell’impresa esecutrice dei lavori.

Lo sconto è ripartito in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo di imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e compete ai diversi proprietari, persone fisiche non esercenti attività commerciale, in ragione delle rispettive quote di proprietà. Il diritto alla deduzione non viene meno per eventuali interruzioni del periodo di locazione, a condizione che i motivi non siano da imputare al locatore e purché ciascuna interruzione sia inferiore a un anno.

L’agevolazione spetta anche nel caso in cui viene ceduto il diritto di usufrutto a soggetti che operano, da almeno dieci anni, nel settore degli alloggi sociali.

COME BENEFICIARE

Per beneficiare della deduzione è necessario che:

* l’unità immobiliare sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione a carattere continuativo per almeno otto anni;

* l’unità immobiliare sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile di lusso. Sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

* l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del ministero dei Lavori pubblici 1444/1968;

* l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe “A” o “B”;

* il canone di locazione non sia superiore a quello convenzionato indicato nella convenzione-tipo di cui all’articolo 18 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Dpr 380/2001) ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone concordato ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, e il canone speciale stabilito dall’articolo 3, comma 114, della legge 350/2003;

* non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e conduttore;

* sia accertata l’esecuzione di opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate.

Il periodo di sei mesi, previsto per la conclusione del contratto di locazione, decorre dalla data di acquisto dell’unità immobiliare o dalla data del rilascio del certificato di agibilità oppure dalla data in cui si è formato il silenzio assenso da parte del Comune. Per gli immobili acquistati prima dell’entrata in vigore del decreto attuativo, il periodo di sei mesi decorre dal 3 dicembre 2015.

Le deduzioni sono riconosciute una sola volta per ogni singolo immobile e non sono cumulabili con ulteriori eventuali agevolazioni fiscali previste per le medesime spese da altre disposizioni normative. In caso di trasferimento dell’unità immobiliare locata, a seguito di vendita o per successione ereditaria, la deduzione fiscale si sposta, per la parte residua, al nuovo proprietario persona fisica non esercente attività commerciale.

• Redazione
• Dic 31, 2015

A 15 anni pizzicata

a svaligiare un alloggio

Una ragazzina di 15 anni, residente in un campo nomadi nella periferia di Torino, è stata arrestata dai carabinieri del capoluogo piemontese con l’accusa di essere l’artefice di un furto in un appartamento del centro città. L’adolescente si trovava ancora nell’alloggio quando è stata intercettata dai militari, allertati dai vicini di casa della vittima del furto. Al momento del fermo, la ragazzina aveva con sé la refurtiva e una tessera di plastica rigida, utilizzata come chiave universale per introdursi negli appartamenti.

Non riesce a scappare

dalla casa in fiamme

Una donna di 62 anni è morta carbonizzata nell’incendio della sua abitazione in provincia di Oristano, dove viveva da sola. Quando i vigili del fuoco sono riusciti a introdursi nell’appartamento dell’anziana, la hanno trovata riversa a terra di fronte alla finestra, probabilmente nel disperato tentativo di mettersi in salvo dalle fiamme. In seguito ai rilievi è stato aperto un fascicolo dai carabinieri della stazione locale per ricostruire le cause del disastro.

Per ripicca ruba in casa

della ex compagna

Un uomo di 60 anni di Savona è stato denunciato per furto in abitazione ai danni di una donna residente in un comune della provincia. Dal successivo interrogatorio effettuato dai carabinieri, il sessantenne ha confessato di aver agito per ripicca nei confronti della ex compagna, (la vittima del furto), colpevole di averlo lasciato poco tempo prima. Una volta scoperto dai militari, l’uomo ha quindi restituito alla ex il computer e alcune migliaia di euro in contanti che le aveva sottratto.

Babysitter infedele

accusata per furto 

È indagata per furto aggravato la babysitter di 42 anni che, secondo la datrice di lavoro, avrebbe sottratto dall’abitazione in cui prestava servizio, diversi gioielli in oro. Monili e preziosi che, per la maggior parte, sono stati rinvenuti in seguito alle perquisizioni effettuate dagli uomini della Squadra mobile leccese, proprio nell’abitazione della donna. La querela nei confronti della dipendente era stata formalizzata la scorsa primavera dalla proprietaria di casa.

Lascia sigaretta accesa

Muore nel rogo di casa

Una donna di 58 anni è morta nell’incendio della sua abitazione provocato, con ogni probabilità, da un mozzicone di sigaretta che la vittima aveva lasciato acceso dopo essersi addormentata. Dai rilievi effettuati dai vigili del fuoco è emerso che la vittima, che viveva da sola in un palazzo storico del centro di Napoli, sarebbe deceduta, non a causa delle fiamme, ma per asfissia dovuta al forte fumo scaturito dall’incendio.

 I proprietari pranzano

Loro rubano una borsa 

Due donne sono state arrestate dai carabinieri di Trento per essersi introdotte in un appartamento e aver sottratto da una borsa lasciata incustodita su una sedia, il portadocumenti di una dei residenti. In quel momento gli occupanti dell’alloggio stavano pranzando e non si sono resi conto dell’effrazione. All’uscita dell’abitazione però, le due ladre hanno trovato i militari dell’Arma, che avevano assistito alla scena. Secondo quanto dichiarato dalle stesse, entrambe erano solite operare in questo modo e vivevano di piccoli furti “senza fare del male a nessuno”.

Svaligiano due alloggi

Bottino da 70mila euro

Gioielli, oggetti in oro e denaro contante. Questo il bottino che un gruppo di topi di appartamento si è portato a casa, in provincia di Lecce. Valore della refurtiva: oltre 70mila euro. I malviventi sono entrati in azione nel tardo pomeriggio, approfittando dell’assenza dei proprietari di due appartamenti situati nella prima cintura della città. Dopo averli letteralmente ripuliti, i ladri hanno fatto perdere le proprie tracce. Qualche giorno prima era stato svaligiato anche un supermercato della zona.

La casa prende fuoco:

muore carbonizzata 

Una donna di 90 anni è morta nella sua casa della provincia di Carbonia-Iglesias a causa di un incendio divampato poco dopo cena, per cause ancora in corso di accertamento. A dare l’allarme è stato il figlio dell’anziana, che si trovava al piano inferiore dell’abitazione, costruita su due livelli. Insieme a un vicino aveva tentato, invano, di salvare la madre, il cui corpo,dopo l’intervento dei soccorritori, è stato rinvenuto su una sedia a sdraio, semicarbonizzato.

• Redazione
• Dic 31, 2015

[A cura di: Carmen Miglino, Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]

L’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale – anziché fissa – se all’atto della cessione l’immobile era ancora in fase di ristrutturazione, nonché privo di categoria catastale. Il requisito necessario per l’applicabilità dell’imposta in misura fissa è la destinazione a uso abitativo, requisito che deve sussistere al momento del trasferimento. A chiarirlo, la Corte di cassazione con sentenza n. 24258 del 27 novembre 2015.

IL FATTO

Una società operante nel settore delle costruzioni cedeva ad altra società un complesso immobiliare. L’ufficio fiscale notificava a entrambe le parti un avviso di liquidazione, con il quale chiedeva il pagamento della somma dovuta a titolo di imposta di registro proporzionale nonché ipotecaria e catastale, in quanto la cessione era stata, a suo dire, erroneamente assoggettata a Iva e, quindi, a imposta di registro in misura fissa. A giudizio dell’ufficio, la tariffa delle imposte ipotecaria e catastale poteva essere applicata in misura fissa unicamente se l’immobile fosse stato trasferito con destinazione a uso abitativo, mentre nella fattispecie si trattava di bene strumentale.

Investita della questione, la Ctp accoglieva il ricorso.

Di contro, la Commissione tributaria regionale, in riforma della decisione della provinciale, annullava l’avviso, ritenendo che oggetto della cessione fossero fabbricati abitativi.

La questione approda, dunque, in Cassazione su ricorso dell’Amministrazione finanziaria, affidato a un solo motivo: violazione e falsa applicazione dell’articolo 1-bis della tariffa allegata al D. lgs 347/1990, e dell’articolo 10, comma 1, del D. lgs 347/1990.

LA DECISIONE

L’assunto erariale convince la suprema Corte che accoglie il ricorso, con rinvio della causa al giudice di secondo grado per un nuovo giudizio.

La Cassazione rileva la natura strumentale del complesso immobiliare ceduto, poiché “le trentaquattro unità immobiliari oggetto della cessione, elencate nel contratto, si trovavano in fase di ristrutturazione e successivo frazionamento e cambio di destinazione al fine di ricavarne 19 alloggi residenziali e quindi erano destinate a divenire unità abitative e cantine in fieri”; tale circostanza non poteva giustificare l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa anziché proporzionale, “in quanto”, si legge nella sentenza, “all’atto della cessione non era ancora ultimata la fase di ristrutturazione e l’immobile era sprovvisto di categoria catastale e quindi oggettivamente carente del requisito necessario (uso abitativo) per godere dell’imposta di registro in misura fissa”.

La disciplina dell’imposta di registro, ricordano i giudici, è imperniata sul canone, stabilito dall’articolo 20 del Dpr 131/1986, secondo cui “l’imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici, degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente”; in sostanza, occorre guardare allo scopo in concreto perseguito dalle parti contraenti.

L’articolo 20, nel riferire l’intrinseca natura e gli effetti giuridici all’atto presentato alla registrazione, commisura la tassazione alla situazione giuridica prodotta dal singolo atto (o meglio, alla situazione giuridica che il singolo atto è obiettivamente in grado di produrre). In tal modo, la norma, nell’imposizione del negozio, dà rilievo preminente “alla sua causa reale ed alla effettiva regolamentazione degli interessi realmente perseguita dai contraenti” (Cassazione, nn. 1405/2013, 23584/2012, 10273/2007, 10660/2003 e 2713/2002).

Appurata la natura strumentale del bene, la Corte ha confermato l’imposta di registro in misura proporzionale.

Ai fini della disciplina Iva, per “fabbricati strumentali per natura” si intendono quelli che, “per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”, individuati catastalmente nelle categorie B, C, D, E, A/10.

In generale, le operazioni di cessione di fabbricati strumentali sono esenti Iva, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-ter, del Dpr 633/1972, a eccezione delle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento e delle cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. In pratica, la cessione di fabbricati strumentali ultimati è imponibile Iva se effettuata, dall’impresa che li ha costruiti o vi ha effettuato interventi di recupero, entro i cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento; in tutti gli altri casi, è esente, salvo opzione espressa per l’imponibilità.

Al riguardo, si segnala la circolare 12/2007, nella quale si afferma che “la cessione dei fabbricati (su cui sono stati realizzati lavori) non ancora ultimati, effettuata da un soggetto passivo d’imposta, deve ritenersi esclusa dall’ambito applicativo del comma 1, n. 8-bis) e 8-ter), dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972, ed essere in ogni caso assoggettata ad IVA, trattandosi di un bene che va considerato ancora come appartenente al circuito produttivo”. In tali casi, il principio di alternatività Iva/Registro porterebbe all’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa; invece, gli immobili strumentali, ai sensi del combinato disposto dell’articolo 40 del Tur e dell’articolo 5, comma 1, lettera a-bis), della Tariffa, parte prima, del medesimo Testo unico, scontano l’imposta di registro in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva d’imponibilità o di esenzione al quale l’operazione è soggetta (cfr. circolare 4/2015).

I giudici, nel caso in esame, hanno fatto applicazione del dato normativo, escludendo l’imposta di registro in misura fissa, essendo emersa con evidenza la natura strumentale del bene interessato, anche se in fase di ristrutturazione e sprovvisto d’inquadramento catastale. 

• Redazione
• Dic 30, 2015

[A cura di: Nuovo Fiscooggi – Agenzia delle Entrate]

Per distinguere la “prestazione di servizi” dalla “cessione con posa in opera” e verificare, quindi, se trova o meno applicazione il meccanismo del reverse charge, occorre far riferimento alla volontà contrattuale e stabilire se sia prevalente l’obbligazione di fare o quella di dare.

Come noto, l’applicazione del meccanismo dell’inversione contabile comporta che il destinatario della cessione o della prestazione, se soggetto passivo, sia obbligato all’assolvimento dell’Iva, in luogo del cedente o del prestatore. In deroga, infatti, al principio di carattere generale secondo cui debitore d’imposta nei confronti dell’Erario è il soggetto che effettua la cessione di beni o la prestazione di servizi, per le operazioni previste dall’articolo 17, sesto comma, del Dpr 633/1972, debitore d’imposta è il soggetto passivo nei cui confronti tali operazioni sono rese. Pertanto, il prestatore di servizi è tenuto a emettere fattura senza addebito d’imposta, mentre il committente dovrà integrare la fattura con l’indicazione dell’aliquota e della relativa imposta dovuta.

Il meccanismo del reverse charge, adottato dagli Stati membri – secondo la Direttiva 2006/69/Ce del 24 luglio 2006 – in deroga alla procedura normale di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto secondo il sistema della rivalsa, mira a contrastare le frodi in particolari settori a rischio, evitando che il cessionario porti in detrazione l’imposta che il cedente non provvede a versare all’Erario. Tale rischio di frode non sussiste nel caso in cui l’operazione, rientrando nel regime di non imponibilità Iva, non preveda l’addebito dell’imposta al cessionario/committente. Alla luce della ratio di tale meccanismo, ne deriva che il presupposto applicativo dell’inversione contabile è l’imponibilità dell’operazione. Tale sistema non si applica, quindi, nell’ipotesi in cui l’operazione sia non imponibile agli effetti dell’Iva, in quanto viene meno il rischio di evasione.

LA CIRCOLARE DELLE ENTRATE

È questa una delle precisazioni della circolare 37/E del 22 dicembre 2015, con cui i tecnici dell’Agenzia delle Entrate rispondono a taluni dubbi espressi dagli operatori del settore edilizio e dalle associazioni di categoria.

Nell’ipotesi di un contratto unico di appalto (comprensivo anche di prestazioni soggette a reverse charge) avente a oggetto interventi edilizi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari (precedentemente rientranti nella “ristrutturazione edilizia” e ora derubricati a “manutenzione straordinaria”), in una logica di semplificazione, si applica l’Iva secondo le regole ordinarie all’intera fattispecie contrattuale. Analogamente, considerata la complessità delle tipologie contrattuali riscontrabili nel settore edile, nell’ipotesi di un contratto unico di appalto, avente a oggetto la demolizione e la successiva costruzione di un nuovo edificio, si applicano le regole ordinarie e non il meccanismo del reverse charge, previsto per la sola attività di demolizione.

POSA IN OPERA O PRESTAZIONE SERVIZI?

Per stabilire quando un’operazione è qualificabile come “cessione con posa in opera”, in quanto tale esclusa dall’ambito applicativo del reverse charge, e quando invece come “prestazione di servizi”, soggetta al meccanismo del reverse charge, occorre fare riferimento alla volontà contrattuale espressa dalle parti: in linea di principio, se il contratto ha come scopo principale la cessione di un bene e l’esecuzione dell’opera è esclusivamente diretta a consentirne la fruizione, senza modificarne la natura, è senz’altro qualificabile quale cessione con posa in opera; viceversa, se scopo del negozio è giungere a un risultato diverso e nuovo rispetto all’insieme dei beni utilizzati per l’esecuzione dell’opera, la prestazione di servizi è da considerare assorbente rispetto alla cessione del materiale.

* Le prestazioni di servizi aventi a oggetto i parcheggi sono escluse dal reverse charge, a meno che questi non costituiscano parte integrante dell’edificio (ad esempio, parcheggi interrati nell’edificio o collocati sul lastrico solare dello stesso). 

* Vanno assoggettati a Iva con le modalità ordinarie, senza quindi applicazione del reverse charge, l’attività di derattizzazione, di spurgo delle fosse biologiche, dei tombini e di rimozione della neve.

* In caso di prestazioni di servizi riguardanti impianti posizionati, per necessità funzionali o logistiche, in parte esternamente e in parte internamente all’edificio, per semplificare ed evitare incertezze interpretative, va valorizzata l’unicità dell’impianto posto al servizio dell’edificio, con conseguente applicazione del reverse charge. È il caso, ad esempio, degli impianti: di videosorveglianza perimetrale, dotato di centralina interna e telecamere esterne; citofonico; di climatizzazione, con motore esterno collegato agli split interni; idraulico, con tubazioni esterne.

* Anche le prestazioni di manutenzione e riparazione, anche se non esplicitamente indicate dai codici Ateco della divisione 43 (“Lavori di costruzione specializzati”), vanno assoggettate al meccanismo dell’inversione contabile.

* L’attività di installazione (compresa la manutenzione ordinaria e straordinaria) di impianti fotovoltaici “integrati” o “semi-integrati” agli edifici (ad esempio, se posizionati sul tetto dell’edificio) va assoggettata a reverse charge, così come l’installazione di impianti fotovoltaici “a terra” (realizzati, cioè, su aree di pertinenza di fabbricati), sempre che, benché posizionati all’esterno dell’edificio, siano funzionali o serventi allo stesso.

* Diversamente, non dà luogo all’applicazione dell’inversione contabile l’installazione di centrali fotovoltaiche poste sul lastrico solare o “a terra”, se accatastate autonomamente (in categoria D/1 o D/10).

* L’attività di installazione di porte tagliafuoco e uscite di sicurezza è soggetta al meccanismo dell’inversione contabile. Stessa soluzione per l’installazione, manutenzione e riparazione di impianti di spegnimento antincendio (compresi estintori, manichette e maschere), ma solo se i materiali mobili oggetto di manutenzione fanno parte di un impianto complesso installato su un immobile e la manutenzione si inserisce nel quadro della manutenzione dell’intero impianto.

* Alla riparazione o all’ammodernamento di impianti, anche con sostituzione di parti obsolete o danneggiate (ma non la mera fornitura di beni), si applica il meccanismo dell’inversione contabile, a condizione che i servizi resi siano relativi a edifici, ovvero quando la volontà contrattuale è diretta al conseguimento di una prestazione complessa per il mantenimento in funzione dell’impianto installato, perché prevale la causa del fare sul dare. A maggior ragione, nel caso in cui gli interventi sono tali da configurare un “nuovo impianto”, trattandosi, in concreto, di servizi di installazione.
* Nel caso di installazione di impianti, strettamente funzionali allo svolgimento di un’attività industriale e non al funzionamento dell’edificio, non si applica il meccanismo dell’inversione contabile, in quanto riconducibile al codice Ateco 33.20.09 non ricompreso tra quelli espressamente richiamati dalla circolare n. 14/E del 27 marzo 2015 (da 43.21.01 a 43.29.09), che si riferiscono, invece, a impianti che formano parte integrante dell’edificio e sono a esso serventi.

* Relativamente al commercio di beni, nel cui prezzo è compreso il servizio di installazione e allestimento, la circolare chiarisce che a tali servizi, anche se resi da terzi, su incarico del fornitore o in via autonoma interessati, deve essere applicato il meccanismo dell’inversione contabile.

* La disposizione agevolativa in materia di aliquota Iva, prevista per i beni significativi (cfr. circolare n. 71/2000), riguarda esclusivamente prestazioni effettuate nei confronti dei consumatori finali e non trova, quindi, applicazione nelle ipotesi di cui alla lettera a-ter), sesto comma, dell’articolo 17 del Dpr 633/1972, che riguarda i soli rapporti tra soggetti passivi d’imposta e prevede l’applicazione del reverse charge alle “prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento”, effettuate nei confronti di soggetti passivi Iva (B2B) se relative a edifici.

* Per quanto attiene alla somma cosiddetta “diritto di chiamata” per interventi di manutenzione, da corrispondere ai tecnici, indipendentemente dall’esecuzione di lavori o meno, si applica il reverse charge, perché la mera “verifica” dell’impianto costituisce già una modalità di “manutenzione”. Lo stesso vale, per analogia, per le prestazioni di manutenzione, che prevedono la corresponsione di un canone di abbonamento periodico, anche non sono correlate a un intervento materialmente eseguito.

* I contributi relativi all’allacciamento e attivazione di servizi, addebitati dalle società di distribuzione di gas, luce e acqua, secondo la Corte di giustizia europea, che considera l’allacciamento individuale come “posa di una conduttura che consente il raccordo dell’impianto di un immobile alle reti fisse di distribuzione (di gas, luce o acqua) e, pertanto, compreso nello stesso servizio di erogazione, non sono riconducibili ad attività di installazione di impianti, con relativa esclusione dall’applicazione delreverse charge.

* Infine, dal momento che l’articolo 17, sesto comma, lettera a-ter), del Dpr 633/1972, produce effetti già per le fatture emesse a partire dal 1° gennaio 2015, la circolare 37/E, nel rispetto dei principi dello Statuto del contribuente, prevede anche una clausola di salvaguardia. Pertanto, considerata la complessità delle questioni e i profili di incertezza, sono fatti salvi eventuali comportamenti difformi adottati dai contribuenti anteriormente all’emanazione del documento di prassi, con conseguente mancata applicazione di sanzioni, ma solo per le specifiche tematiche affrontate purché non rientrino nell’ambito di una frode fiscale.