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Rivende un alloggio e ne acquista un secondo dove prende residenza: bonus salvo

Compra un alloggio con il bonus prima casa, lo rivende e ne acquista un secondo dove entro un anno stabilisce la propria residenza. Per la Cassazione l’agevolazione fiscale, di cui l’Agenzia delle Entrate contestava la decadenza, è invece salva. Vediamo perché.

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Cassazione, Sez. V-Trib., 
sent. 7.10.2015, 
n. 20042
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
C.A. propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, nei confronti dell’Agenzia delle Entrate (che resiste con controricorso), avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia n. 97/28/2009, depositata in data 19/05/2009, con la quale, in controversia concernente l’impugnazione di un avviso di liquidazione relativo all’imposta di registro (dovuta secondo l’aliquota ordinaria e non agevolata) e di irrogazione delle sanzioni, per l’anno 2004, è stata riformata la decisione di primo grado, che aveva accolto il ricorso della contribuente.
In particolare, i giudici d’appello hanno accertato che la contribuente aveva acquistato il 2/3/2004 un immobile sito nel Comune di Mozzate, chiedendo di potersi avvalere delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, con l’impegno di trasferivi la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito, ma aveva poi deciso, per ragioni di ordine personale, di vendere la casa, nell’ottobre 2004, per acquistare il 1/4/2005 altra unità immobiliare, nel Comune di Francavilla a Mare, dove aveva trasferito la propria residenza il 7/3/2005, cosicché, stante il mancato adempimento dell’obbligo di trasferimento di residenza nel Comune di Mozzate, l’avviso di accertamento deve ritenersi legittimo.

MOTIVI DELLA DECISIONE
La ricorrente lamenta, con il primo motivo, la violazione e falsa applicazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3, dell’art. 1, nota 2 bis della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, non avendo i giudici dato rilievo al fatto che comunque la contribuente, entro l’anno decorrente dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, aveva provveduto a comprane un altro da adibire a casa come abitazione principale.
Con il secondo motivo, la stessa ricorrente lamenta la violazione, ex art. 360 c.p.c., n. 4, dell’art. 112 c.p.c., avendo la C.T.R. omesso di pronunciarsi, sia sulla propria difesa concernente la circostanza sopra esposta (acquisto, successivo all’alienazione del primo, di altro immobile adibito ad abitazione principale, nel quale la contribuente aveva già trasferito la propria residenza), sia in riferimento all’eccepita erronea liquidazione dell’imposta.
La prima censura è fondata.
La C.T.R. ha applicato il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1 della tariffa, parte 1, nota 2 bis n. 1, lett. a), facendo leva sull’inosservanza da parte della contribuente dell’obbligo di trasferire la propria residenza nel comune dov’è ubicato l’immobile, oggetto delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto.
Effettivamente, la realizzazione dell’impegno di trasferire la residenza rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto e provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell’atto e costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, il cui mancato assolvimento comporta la decadenza dell’agevolazione, salvo, tuttavia, che ricorra un’ipotesi di caso fortuito o di forza maggiore (orientamento pacifico, per l’affermazione del quale, vedi, fra varie, Cass. 19 dicembre 2013, n. 28401 e Cass. 29 settembre 2013, n. 26674).
Tuttavia, la Nota 2 bis dell’art. 1, della prima parte della tariffa allegata al citato D.P.R. n. 131 del 1986 , nel testo vigente ratione temporis, così recita: “2 bis) 1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 4 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso … devono ricorrere le seguenti condizioni: a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza … La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto; b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui …4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte … Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
La contribuente lamenta che non si sia applicato il disposto del comma 4, della nota 2 bis dell’art. 1, avendo la C.T.R. ritenuto che fosse comunque maturata la decadenza della agevolazione goduta in relazione al primo acquisto immobiliare, per il solo fatto che la contribuente non aveva trasferito ivi la residenza, senza considerare che essa aveva trasferito la residenza nel secondo immobile acquistato, condizione questa imprescindibile per avere diritto a conservare l’agevolazione goduta per il primo acquisto (cioè dell’immobile rivenduto entro il quinquennio).
Ciò posto, va rilevato che viene qui in considerazione il tema dei plurimi atti di rivendita e riacquisto di immobili da adibire a prima casa di abitazione a seguito del godimento del beneficio in riferimento ad un acquisto originario, nell’ottica dell’integrazione dei requisiti necessari a conservare l’agevolazione originariamente goduta.
Sul punto, questa Corte ha già chiarito che “l’agevolazione prevista dalla norma di cui si tratta può essere mantenuta solo se l’acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione dell’immobile acquistato ad abitazione propria, anche in riferimento a ciascuno dei plurimi acquisti che il contribuente possa avere effettuato nell’arco del tempo previsto dalla legge dopo la rivendita dell’immobile originariamente acquistato, in termini tali che per ciascuno degli acquisti intermedi il contribuente sia onerato di dimostrare l’effettiva realizzazione dell’intento, in virtù del concreto trasferimento della propria residenza anagrafica nell’unità abitativa correlata. Ed invero, i benefici fiscali sono, per loro natura, subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi, sicché il raggiungimento dello scopo (abitativo) rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio, connaturato alla stessa ratio dell’istituto” (Cass. 8847/2015). Come evidenziato dalla Corte, dunque, “salvi i benefici goduti in riferimento al primo originario acquisto) i benefici richiesti in relazione agli acquisti successivi resteranno acquisiti a condizione che si maturi (entro il termine di mesi diciotto dal primo atto di acquisto) la condizione imposta dalla legge in relazione ai successivi atti di acquisto, e cioè la fissazione della residenza anagrafica in uno qualunque degli immobili oggetto di riacquisto dopo la rivendita del precedente”.
Ora, effettivamente, la contribuente, entro il termine di 18 mesi dal primo acquisto, allorché dunque non era ancora decaduta dall’agevolazione fiscale, essendo ancora in termini per adempiere all’obbligo, dichiarato nell’atto, di trasferire nell’immobile la propria residenza, ha alienato l’immobile in Comune di Mozzate (nell’ottobre 2004), entro il quinquennio dall’acquisto, ed ha acquistato, nell’aprile 2005, entro un anno dall’alienazione, altro immobile in Comune di Francavilla al Mare, trasferendovi la propria residenza, sin dal marzo 2005, in conformità alla disposizione normativa sopra richiamata. Nella specie, dunque, la contribuente, nei diciotto mesi dal primo acquisto, ha provveduto a fissare la residenza nel Comune ove, previa alienazione del primo, aveva acquistato il secondo immobile.
La seconda censura è assorbita.
Per tutto quanto sopra esposto, il ricorso deve essere accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata e, decidendo nel merito, non essendovi necessità di ulteriori accertamenti in fatto, va accolto il ricorso della contribuente. Le spese del giudizio di merito vanno integralmente compensate tra le parti, in considerazione delle peculiarità della vicenda processuale. Le spese processuali del presente giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo della contribuente; dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del giudizio di merito; condanna la controricorrente al rimborso delle spese processuali del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi Euro 3.000, a titolo di compensi, oltre eventuali spese prenotate a debito.

Trasformazione di fienile in abitazione e bonus ristrutturazioni

La questione è alquanto ricorrente, dato che sono sempre di più i contribuenti che decidono di trasformare cascine e immobili rurali in unità abitative. Così, l’Agenzia delle Entrate ha colto al balzo la domanda posta da un lettore alla rubrica di consulenza on line per fornire alcuni chiarimenti, a firma di Gianfranco Mingione, che cura la sezione del sito dedicata alla posta fiscale. Ecco il quesito: “Sono comproprietario con mia sorella di un fabbricato rurale strumentale (fienile). Vorremmo eseguire dei lavori per trasformarlo in una unità residenziale. Possiamo usufruire della detrazione del 50%?”.
Ebbene, come spiega Mingione, “Come regola generale sono esclusi dal beneficio fiscale della detrazione di imposta per lavori realizzati su edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale (paragrafo 3 della circolare 57/E del 1998). Tali interventi danno, però, diritto alla detrazione di imposta, qualora nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo (risoluzione 14/E del 2005).

Notariato: uno studio sulle previsioni fiscali delle cessioni immobiliari

[A cura di: Consiglio nazionale del Notariato] l’Area scientifica del Consiglio nazionale del Notariato ha approvato lo Studio n. 102-2016T “Cessioni immobiliari e/o aziendali e presunzione di maggior corrispettivo”. Nel decreto legislativo per la internazionalizzazione delle imprese (n. 147/2015) figura una norma che potrebbe comportare un sensibile cambio di rotta dell’Amministrazione finanziaria con riguardo agli accertamenti nell’ambito delle imposte dirette e ai fini IRAP prevedendo l’insufficienza, allo scopo, del riferimento al solo valore anche se dichiarato, accertato o definito per l’imposta di registro e per le imposte ipocatastali dovute per cessioni immobiliari e/o aziendali.
Sul sito internet del Notariato si può consultare l’intero studio, che contiene anche un’analisi dei risvolti pratici della norma di riferimento.

Unioni civili e detrazioni d’imposta: cosa cambia per le ristrutturazioni

[A cura di: Andrea Cartosio – Istituto nazionale Tributaristi] La Legge sulle unioni civili n. 76/2016 ha parificato al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello generato dalle unioni civili, pertanto l’Amministrazione finanziaria ha specificato che nonostante la legge appena citata non abbia previsto un’assimilazione tra convivenze di fatto e unioni civili, ai conviventi sono stati estesi alcuni diritti spettanti ai coniugi per esempio il diritto all’accesso alle informazioni sanitarie.
In quest’ottica, in sostanza è stato assegnato un valore alle coppie di fatto e al legame creato tra esse anche in funzione dell’immobile adibito ad abitazione. Tale interpretazione fa sì che il contratto di comodato (fino a ieri essenziale per poter utilizzare le detrazioni d’imposta) non sia più necessario per poter godere della detrazione Irpef sulle spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio. Nella risoluzione emanata dall’Agenzia delle entrate n. 64 del 28/07/2016, la stessa conclude affermando che il coabitante more uxorio che effettua le spese di ristrutturazione edilizia può avvalersi della detrazione Irpef, alla maniera di quanto chiarito per i familiari conviventi. 

Prorogata al 15 settembre la scadenza per presentare il modello 770/2016

[A cura di: Andrea Cartosio – tributarista INT] Finalmente si ha l’ufficialità: è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri che determina la proroga dei termini per l’invio telematico del modello 770/2016 e fissa la scadenza al 15 settembre 2016. Il termine originario per la presentazione del dichiarativo era fissato nel giorno di domenica 31 luglio ossia il 1° agosto poiché la scadenza risultava essere in festivo, al quale doveva aggiungersi il termine di  sospensione feriale fino al 20 agosto, che essendo nuovamente di giorno festivo slittava alla data di lunedì 22 agosto. La proroga era stata ritenuta necessaria dalle categorie professionali del settore poiché già oberate dai numerosi adempimenti fiscali al quale ottemperare per conto dei contribuenti e dei sostituti d’imposta, tra i quali anche i condomini.

IL BONUS PRIMA CASA SE UNO DEI CONIUGI RISIEDE IN UN COMUNE DIVERSO

[A cura di: Maria Rosaria Monsellato – Centro studi nazionale Appc]

Con sentenza num. 13334/16 del 28.06.2016 la Suprema Corte ha stabilito che il bonus prima casa spetta ai coniugi, anche nell’ipotesi in cui risiedano in luoghi diversi. Secondo la Cassazione, infatti, il cambio della residenza nei 18 mesi successivi all’acquisto dell’immobile può avvenire anche per uno solo dei coniugi, nel caso in cui nel predetto immobile sia la famiglia ad aver stabilito la sua residenza. Riprendendo, quindi, l’art. 144 c.c., la Corte di Cassazione ha ribadito l’autonomia della famiglia quale soggetto distinto rispetto ai due coniugi, trattandosi di fatto di un’altra entità.

Pertanto, fermo restando il fatto che l’immobile debba essere comprato dai due coniugi, le condizioni per ottenere le agevolazioni prima casa si avranno sia nel caso in cui entrambi risiedano nel comune dove l’abitazione è ubicata, sia nell’ipotesi in cui marito e moglie risiedano in due comuni diversi. In quest’ultima ipotesi è, però, necessario che:

* l’immobile si trovi in uno dei due comuni (quello in cui risiede il marito ovvero la moglie);

* nel Comune “scelto” la famiglia, considerata includendo gli altri componenti, ha sua residenza;

* si tratti di un acquisto compiuto in regime di comunione legale dei beni.

Porre quest’ultima condizione non è causale, poiché, sebbene possa sembrare ridondante, il nuovo immobile rientra nel patrimonio di entrambi.

Ora, il punto è capire se l’interpretazione data dalla Suprema Corte stravolge quanto disciplinato fino ad oggi o pone chiarezza. Sicuramente permette una maggiore estensione dei benefici fiscali e nel contempo fornisce un’interpretazione estensiva della norma che va a vantaggio del contribuente.

 

AFFITTACAMERE: LA CESSIONE D’AZIENDA SVOLTA IN UN IMMOBILE LOCATO

[A cura di: avvocato Gian Vincenzo Tortorici – pres. Centro studi Anaci]

L’art. 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392 consente al conduttore di un immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione di cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, allorché ceda o lochi contestualmente a terzi l’azienda, che è  definita, dall’art. 2555 c.c., il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per la produzione e il commercio di beni e servizi (Cons. Stato, Sez. IV,  29 febbraio 2016, n. 813; Cass. civ., Sez. III, 8 novembre 2007, n. 23287). Si deroga pertanto nella fattispecie de qua dal consenso del locatore ceduto, consenso che sarebbe viceversa necessario affinché sia valida la cessione del contratto ex art. 1406 c.c.; il locatore può solo opporsi per gravi motivi (Cass. civ., Sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4067). 

Viene superata con questa fattispecie la rilevanza dell’intuitus personae sul quale si fonda il contratto di locazione con l’individuazione da parte del locatore del contraente conduttore. Non solo, il locatore deve opporsi entro il termine di trenta giorni, e non tre mesi come disposto dall’art. 2558 c.c., con precise e gravi motivazioni ostative, decorrenti da quando è venuto a conoscenza della intervenuta cessione della azienda, con qualunque mezzo ne sia stato informato. Il locatore ha il diritto di non liberare il conduttore cedente dalle obbligazioni stipulate con il contratto originario di locazione e conseguentemente di agire anche contro di lui per il recupero dei canoni non corrisposti dal cessionario. In questa fattispecie, infatti, sussiste tra cedente e cessionario un vincolo di responsabilità sussidiaria, indipendentemente che il contratto si sia rinnovato tacitamente, in quanto la rinnovazione di un contratto di locazione non determina la nascita di un nuovo contratto, ma solo la prosecuzione di quello precedente (Cass. civ., Sez. VI, 12 novembre 2015, n. 2311) e ciò anche se l’azienda ha subito plurimi trasferimenti. 

Non è, però, necessario che tra il conduttore cedente e quello cessionario sia stipulato un unico contratto che preveda la cessione dell’azienda e quella del contratto di locazione, ben potendo le due convenzioni essere pattuite in due atti differenti redatti anche non contestualmente tra loro; tra l’altro il conduttore può cedere l’azienda e limitarsi a semplicemente sub locare l’immobile. In questa fattispecie, qualora il conduttore alieni esclusivamente i singoli beni che formano l’azienda senza, peraltro, cedere anche questa ultima, non può sublocare l’immobile se tale operazione sia vietata dal contratto di locazione pattuito con il locatore, sussistendo nell’ipotesi precitata una violazione del divieto pattizio di sublocazione di cui all’art. 1594 c.c.. Può peraltro essere ceduto dal conduttore anche un ramo d’azienda, in quanto l’art. 2558, c.c. inerente a questa fattispecie non è incompatibile con l’art. 36 in esame; deve trattarsi della capacità, al momento dello scorporo, di provvedere con autonomia funzionale al conseguimento di uno scopo economico produttivo con propri mezzi e organizzazione aziendale. 

In questo contesto si inserisce la questione dell’attività di affittacamere, costituita dalla concessione di camere ammobiliate a fronte del pagamento di un corrispettivo, quale modalità di esercizio della locazione turistica da ultimo disciplinata dal D. Lgs.,  23 maggio 2011, n. 79, che demanda alle Regioni una organica emanazione di disposizioni maggiormente aderenti a soddisfare le realtà territoriali di interesse pubblico e privato. L’affittacamere si deve iscrivere all’Agenzia delle entrate ai fini dell’assunzione della partita iva e alla Camera di commercio presso il registro esercenti il commercio; deve, inoltre, predisporre annualmente il modello unico per l’assolvimento dell’imposta sui redditi percepiti. Deve, infine, presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso lo Sportello per le attività produttive del Comune ove è ubicato l’immobile. Trattasi, pertanto, di una attività imprenditoriale con la conseguenza che anche il contratto stipulato tra proprietario dell’appartamento e gestore dell’attività di affittacamere è assoggettato al disposto dell’art 36 L. 392/1978 citata.

L’EX CONDUTTORE TARDA A RILASCIARE L’IMMOBILE. L’ACQUIRENTE PERDE IL BONUS PRIMA CASA

[A cura di: Emiliano Marvulli, Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]

Il contribuente perde il diritto all’agevolazione prima casa se invoca, come causa del trasferimento di residenza oltre i termini di legge, la mancata consegna dell’immobile da parte dell’affittuario. Una tale circostanza non configura una causa di forza maggiore che si verificherebbe, ad esempio, nel caso in cui un sisma renda impossibile il trasferimento di residenza per l’inagibilità dell’immobile agevolato. In tale ipotesi il diritto all’agevolazione sarebbe mantenuto perché si tratta di una causa assolutamente imprevedibile e sopravvenuta.

Il principio è stato affermato dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 13346 del 28 giugno 2016.

Il fatto

Il caso riguarda il ricorso proposto da un contribuente avverso l’avviso di liquidazione notificato dall’Agenzia delle Entrate, contenente la revoca dei benefici prima casa in materia di imposte di registro, per non aver trasferito la residenza nel comune in cui si trovava l’abitazione acquistata entro i prescritti diciotto mesi.

Il ricorso era accolto sia in primo sia in secondo grado. In particolare, la Ctr aveva accolto le doglianze di parte in quanto, sebbene la richiesta di trasferimento di residenza fosse stata inoltrata entro i diciotto mesi, era stata rifiutata dal Comune perché l’immobile acquistato era “abitato dall’affittuario”. Questi, infatti, pur avendo disdetto il contratto di locazione, aveva ritardato il rilascio dell’immobile tanto che, decorsi i diciotto mesi, il contribuente aveva trasferito la residenza nello stesso comune presso la casa dei genitori. Alla luce di tali fatti, i giudici d’appello hanno ritenuto che al contribuente dovesse comunque essere riconosciuto il beneficio dell’agevolazione perché “era stato per impossibilità che non aveva potuto effettuare ciò che voleva nei termini”.

Avverso la sentenza della Ctr, l’Agenzia delle Entrate interponeva ricorso per cassazione affidato a un unico motivo di impugnazione.

La Corte, ritenendo fondati i motivi dell’Amministrazione finanziaria, ha accolto il ricorso e cassato la sentenza.

La decisione

Oggetto del contendere è la corretta applicazione dell’agevolazione prima casa, disciplinata dall’articolo 1, nota II-bis della tariffa, parte I allegata al Dpr 131/1986, applicabile ratione temporis.

Tra i requisiti previsti per godere dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro, la norma prevede che l’acquirente, qualora residente in un comune diverso da quello di ubicazione dell’immobile, trasferisca qui la propria residenza entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha censurato la decisione dei giudici d’appello nella parte in cui hanno erroneamente ritenuto che il contribuente avesse diritto all’agevolazione nonostante il ritardo nel trasferimento della residenza rispetto alla data di acquisto dell’immobile.

A parere della parte pubblica a nulla valgono le doglianze del contribuente, che ha invocato il mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore quale causa di forza maggiore. Infatti, un’interpretazione letterale della norma induce a dar rilievo esclusivo al dato oggettivo della mancanza della residenza anagrafica nel comune dell’immobile entro i termini prescritti, a nulla valendo i motivi per cui è stato impossibile rispettare la condizione.

Secondo i supremi giudici, il motivo è fondato perché, in primo luogo, l’obbligo di trasferimento di residenza costituisce un elemento costitutivo della fattispecie. Trattasi, peraltro, di una disposizione di favore perché consente al contribuente di vedersi riconosciuta l’agevolazione anche con il semplice trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile e non, necessariamente, presso la prima casa.

Da ciò deriva l’irrilevanza del verificarsi di un evento che ha impedito di abitare l’immobile, che la Ctr ha posto a base della sua erronea decisione, perché appunto la fattispecie contempla quale elemento costitutivo che la prima casa si trovi nel comune di residenza o che, in alternativa, il trasferimento avvenga entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto.

Chiarito come nel caso di specie non possa essere invocata una “causa di forza maggiore”, i giudici di piazza Cavour fanno, al contempo, rilevare che, in effetti, il diritto all’agevolazione possa essere mantenuto “anche nei casi in cui il trasferimento di residenza nel Comune non sia stato tempestivo per causa di forza maggiore”.

Per forza maggiore la Corte ritiene che, in generale, debba trattarsi di causa “imprevedibile e sopravvenuta che non dipende da un comportamento addebitabile anche solo a titolo di colpa”.

In tal senso appare, ad esempio, condivisibile quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 35/2002, che ha ammesso la causa di forza maggiore con riferimento ai Comuni dell’Umbria colpiti dal sisma. Allo stesso modo, la causa di forza maggiore potrebbe essere legittimamente invocata a seguito del terremoto che ha coinvolto l’Emilia Romagna nel 2012, a causa del quale sarebbe stato impossibile trasferire tempestivamente la residenza per mancanza di abitazioni agibili. 

IMU KILLER: DAL 2011 AUMENTATI DEL 65% GLI IMMOBILI RIDOTTI A RUDERI

[A cura di: Ape Confedilizia Torino]

Sono in continuo aumento le cosiddette “unità collabenti”, vale a dire gli immobili ridotti in ruderi a causa del loro accentuato livello di degrado. Lo segnala Ape Confedilizia Torino, che ha elaborato i dati forniti dall’Agenzia delle entrate sullo stato del patrimonio immobiliare italiano. 

Nel 2015, il numero di questi immobili – inquadrati nella categoria catastale F2 – è cresciuto del 3,9% rispetto al 2014, ma il dato più significativo è quello che mette a confronto il periodo pre e post IMU: rispetto al 2011, gli immobili ridotti alla condizione di ruderi sono aumentati del 65%, essendo passati da 278.121 a 458.644 (+180.523).

“Questi numeri parlano chiaro – ha dichiarato il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa – e confermano quanto noi vediamo ogni giorno. Una parte di questi immobili vengono ridotti allo stato di ruderi per decisione dei singoli proprietari che, non essendo più in grado di far fronte alle spese per il loro mantenimento e alla abnorme tassazione patrimoniale introdotta dal 2012, li privano delle caratteristiche che li rendono tali. Per la restante parte, si tratta di immobili che a queste condizioni di fatiscenza giungono da soli per la mancanza di risorse economiche da parte dei proprietari. Occorre ridurre la tassazione sugli immobili. Diversamente, la situazione continuerà a peggiorare”.

GIOVANI, DISABILI E FAMIGLIE NUMEROSE: NIENTE IMPOSTE INDIRETTE SUI MUTUI CDP

[A cura di: Lucia Grifoni – Nuovo FiscoOggi, Agenzia delle Entrate]

La previsione di esenzione di cui all’articolo 5, comma 24, del Dl 269/2003, trova applicazione in relazione al complessivo rapporto di finanziamento contemplato dal comma 7-bis del medesimo articolo. Pertanto, si applica il regime di esenzione dalle imposte di registro, di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, sia con riferimento al rapporto di finanziamento intercorrente tra Cassa depositi e prestiti (Cdp) e banche, che ai conseguenti contratti di mutuo stipulati tra banche e beneficiari finali sulla base della Convenzione Cdp – Abi del 20 novembre 2013. Ciò, in considerazione della stretta correlazione tra il rapporto di provvista tra Cdp e banche, e il contratto di mutuo stipulato tra banche e beneficiari finali. Questi in sintesi i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 61/E del 25 luglio 2016.

Il caso

Con la Convezione 2013 tra Cassa depositi e prestiti e Associazione bancaria italiana sono state definite le regole relative alla messa a disposizione, da parte di Cdp a favore delle banche, della provvista finanziaria necessaria per l’erogazione di mutui garantiti da ipoteca su immobili residenziali, da destinare prioritariamente all’acquisto dell’abitazione principale e a interventi di ristrutturazione, da parte di giovani coppie, nuclei familiari con disabili e famiglie numerose. L’ultimo periodo del comma 7-bis dell’articolo 5 del Dl 269/2003 stabilisce che ai finanziamenti concessi da Cdp alle banche, da destinare in via esclusiva alle finalità sopra ricordate, si applica il regime fiscale stabilito dal comma 24 del medesimo articolo, ossia l’esenzione dall’imposta di registro, di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta. 

Il nodo da sciogliere riguardava detta esenzione, in particolare se la stessa dovesse trovare applicazione, oltre che per i finanziamenti concessi da Cdp alle banche, anche per la successiva erogazione delle somme ai mutuatari, tramite la stipula di mutui ipotecari. L’interpretazione estensiva del comma 7-bis, che porta a ricomprendere nel regime esentativo non solo il rapporto tra Cdp e banche ma anche il rapporto tra banche e beneficiari finali, si basa essenzialmente sulla duplice considerazione che negli atti di mutuo:

* si fa esplicito riferimento al fatto che la provvista è stata acquisita dalla banca presso Cdp

* è prevista la cessione in garanzia a favore di Cdp di tutti i crediti nascenti dal contratti di mutuo stipulati e vantati dalla banca nei confronti dei mutuatari.

Al riguardo, l’Agenzia osserva che, con la norma contenuta nel comma 7-bis, si introduce una particolare procedura di erogazione di finanziamenti con provvista proveniente da Cdp, volta a favorire l’accesso al credito finalizzato esclusivamente all’acquisto o alla ristrutturazione dell’abitazione principale da parte di categorie di soggetti meritevoli di tutela, quali le giovani coppie e le famiglie numerose o con disabili. Viene, quindi, disposto che i minori differenziali sui tassi di interesse in favore delle banche si trasferiscono sul costo del mutuo a vantaggio dei mutuatari. Dall’esame della Convenzione del 20 novembre 2013, emerge, infatti, che l’utilizzo della provvista messa a disposizione da Cdp deve portare a un miglioramento delle condizioni finanziarie offerte ai mutuatari, rispetto a quelle normalmente praticate dalla banca. A tal fine, nei contratti di mutuo viene data informativa ai beneficiari del vantaggio loro riconosciuto in termini di riduzione del tasso annuo nominale. Inoltre, in ciascun contratto di mutuo stipulato con il beneficiario viene specificato che l’operazione è stata realizzata utilizzando detta provvista e che ciascuna erogazione di ciascun mutuo è subordinata al ricevimento, da parte della banca, della provvista corrispondente, emessa da Cdp.

Fatte tali premesse, l’Agenzia osserva che il contratto di mutuo stipulato tra la banca e il beneficiario finale, a seguito della messa a disposizione della suddetta provvista, si pone quale atto esecutivo rispetto al finanziamento da Cdp alla banca e che, quindi, l’erogazione di tale provvista costituisce il presupposto necessario e indispensabile per la successiva erogazione delle somme ai beneficiari. Pertanto, nelle operazioni di finanziamento in argomento, la banca svolge una funzione strumentale volta a consentire che la provvista messa a disposizione da Cdp per agevolare l’accesso al credito da parte dei soggetti individuati dalla norma venga effettivamente destinata a tale finalità.

Dalla lettura della Convenzione emerge, infine, che i crediti nascenti dai contratti di mutuo concessi ai beneficiari finali sono oggetto di cessione in garanzia da parte della banca cedente a favore di Cdp, a garanzia degli obblighi derivanti dal contratto di finanziamento. Proprio in considerazione della stretta correlazione tra il contratto di finanziamento tra Cdp e banca e il contratto di mutuo tra la banca e il beneficiario finale, l’Agenzia ritiene che l’esenzione di cui all’articolo 5, comma 24, del Dl 269/2003 debba trovare applicazione in relazione al complessivo rapporto di finanziamento di cui al comma 7-bis e, quindi, sia in relazione al finanziamento intercorrente tra Cdp e banche, che al conseguente finanziamento tra banche e beneficiari finali (cioè, ai contratti di mutuo stipulati sulla base della Convenzione).

Tale interpretazione, precisa l’Agenzia, appare coerente con i principi già affermati con riferimento ad analoghe agevolazioni, quali quelle spettanti per i contratti di finanziamento stipulati con i fondi Bei (Banca europea per gli investimenti). In particolare, con la risoluzione n. 240621 del 1983, è stato chiarito che il regime di esenzione previsto per il contratto di finanziamento stipulato tra Bei e l’Istituto di credito intermediario trova applicazione anche in relazione al rapporto di finanziamento tra l’intermediario e il beneficiario finale del prestito Bei. Quanto affermato trova fondamento nello stretto collegamento esistente tra il contratto principale di finanziamento tra Bei e banca intermediaria, e quello conseguente tra quest’ultima e beneficiario finale del prestito.