L’amministratore di condominio può chiedere ogni anno un compenso per la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale? Questo il quesito posto da un abbonato alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio.

Di seguito una sintesi del quesito e la risposta fornita dall’avvocato Gabriele Bruyére, presidente nazionale di Uppi.

Il quesito

D. Alcuni anni fa, un amministratore condominiale ha acquisito dai condòmini i dati anagrafici e catastali di ciascuno di essi, inserendo nel consuntivo annuo un importo per la trascrizione dei dati anagrafici e catastali.

Dopodiché, ad ogni consuntivo annuo continua ad inserire tale importo, a mio giudizio in modo inappropriato, e che avrei voluto contestare pubblicamente in assemblea, che però non si è potuta tenere per via del Coronavirus.

Secondo me, infatti, al massimo dovrebbe attribuire il costo al quel condomino che varia i dati.

Poiché ritengo che l’operazione amministrativa sia illegittima, chiedo cortesemente il vs. parere al riguardo.

Il parere legale

R. La Legge 220/2012 ha conferito all’amministratore del condominio nuove incombenze imponendogli, con norma inderogabile, la tenuta e custodia di quattro registri obbligatori per i condomini che amministra.

Il registro dell’anagrafe condominiale deve essere pertanto istituito, predisposto e tenuto obbligatoriamente dall’amministratore, secondo quanto dispone il nuovo art. 1130 comma 6 cod. civ., il quale così recita: “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: (…) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministrazione acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

Il medesimo registro deve anche contenere i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio, secondo la modifica intervenuta dall’art. 1, D.L. 23.12.2013, n. 145 con decorrenza dal 24.12.2013.

L’amministratore è obbligato ad adempiere diligentemente a questa norma a pena di revoca giudiziaria dell’incarico, per gravi irregolarità di gestione, secondo quanto previsto dall’articolo 1129 comma 11, n. 7 cod. civ.. Il contenuto del registro dell’anagrafe condominiale in riferimento alle singole unità è specificato nel citato comma 6 dell’art. 1130 cod. civ. e precisamente devono essere in esso riportati, lo si ripete: nome, cognome e codice fiscale dei proprietari, provincia, comune, sezione, foglio, particella e subalterno, mentre nei dati di classamento deve essere riportata la zona censuaria, la categoria catastale, classe, consistenza/vani, superficie e rendita catastale.

Ciò posto, per rispondere al quesito del lettore è necessario tenere presente che al fine della istituzione di questo registro, i condòmini originariamente hanno comunicato necessariamente i dati richiesti dalla norma. Successivamente, in caso di modifica e di non comunicazione o di incompletezza, l’amministratore è tenuto a sollecitare le informazioni che gli sono necessarie ed in caso di mancata risposta dopo trenta giorni dal ricevimento dell’invito dovrà procedere ai relativi accertamenti di ufficio addebitando i costi documentati che ha dovuto sostenere direttamente ed esclusivamente ai singoli condòmini inadempienti.

Occorre ricordare che a sensi dell’art. 63 ultimo comma disp. att. cod. civ., come modificato dalla citata L n. 220/12, “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. È quindi interesse del venditore comunicare al più presto all’amministratore copia dell’atto di trasferimento onde evitare di continuare a restare obbligato solidalmente per il pagamento delle spese condominiali.

Ciò posto la legge non dispone che l’amministratore abbia diritto ad un compenso per la tenuta dei quattro registri obbligatori, ma al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo, a sensi dell’art. 1129 XIV comma cod. civ. deve specificare ai condòmini il compenso analitico per la propria attività a pena di nullità della delibera che lo ha nominato.

La tenuta dell’anagrafe condominiale e degli altri registri obbligatori senza dubbio rientra tra gli adempimenti ordinari dell’amministratore. E, senza dubbio, laddove i condòmini omettano di comunicare le modifiche intervenute ciò comporta solamente l’addebito ai singoli inadempienti delle spese per l’acquisizione delle necessarie informare da riportare nel registro.

Nessuna spesa di alcun genere per tali adempimenti può pertanto essere richiesta agli altri condòmini, e men che meno importi personali per l’attività compiuta dall’amministratore.

Maggiormente se non è prevista alcuna voce nel compenso analitico che l’amministratore deve presentare ai condomini ad ogni nomina o ad ogni rinnovo del suo incarico. In assenza di una voce specifica e di una quantificazione del compenso per la tenuta dei registri obbligatori e quindi del registro dell’anagrafe condominiale, l’amministratore non può richiedere alcuna somma per tale attività che, si ribadisce, è prevista dalla legge e quindi è rientra nell’attività ordinaria.

Infine, vi è ancora da rilevare che nella richiesta di compenso per tale attività l’importo non può essere richiesto addebitando una somma per quote eguali (cioè dello stesso importo) ai condòmini. Il compenso dell’amministratore, infatti, come qualsiasi altra spesa condominiale viene ripartito tra i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà a sensi dell’art. 1123 cod. civ..

In sede di assemblea, pertanto, la richiesta di un importo per la trascrizione dei dati anagrafici e catastali fatta dall’amministratore, se non è stata dallo stesso preventivamente specificata analiticamente all’atto della nomina o del rinnovo, potrà essere certamente contestata e non riconosciuta dall’assemblea stessa.