Su richiesta di alcuni condòmini, l’amministratore ha ordinato la video-ispezione della colonna di scarico e la successiva pulizia, senza convocare una preventiva assemblea. Ora, sempre senza convocare l’assemblea, ha avviato lavori di sostituzione integrale della colonna di scarico, per la sua vetustà e per la presenza di micro-fessurazioni. Tale iniziativa è corretta? Come deve essere effettuata la ripartizione delle spese per questi interventi?

In tema di condominio, il riparto delle competenze tra l’amministratore e l’assemblea condominiale, previsto dagli articoli 1130 e 1135 del Codice civile, attribuisce al primo l’autonoma gestione dei soli affari di ordinaria amministrazione.
La preventiva autorizzazione assembleare è necessaria per tutti gli atti di straordinaria amministrazione, cioè quelli che escono dalla “normalità” della gestione, tenuto anche conto del costo da sostenere, che deve essere “notevole”.
L’articolo 1136, quarto comma, del Codice civile dispone che le deliberazioni relative alla ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del medesimo articolo (500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti).
L’amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria esclusivamente se rivestono carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Per gli atti di straordinaria amministrazione l’amministratore di condominio non può conferire incarichi, se non vengono decisi dall’assemblea.
Resta tuttavia fermo che l’eventuale successiva ratifica da parte dell’assemblea rende legittima la decisione dell’amministratore di far ricostruire o sostituire la colonna di scarico condominiale.
La sostituzione del canale di scarico situato nella colonna condominiale è a carico di tutti i condòmini a esso allacciati.
Secondo la giurisprudenza, infatti, in base all’articolo 1117, n. 3, del Codice civile, si presumono comuni i canali di scarico fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva.
Va pertanto escluso che rientri nella proprietà condominiale la cosiddetta braga (l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e quella verticale di pertinenza condominiale). Questo in quanto la stessa – a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, è funzionale all’uso di tutti i condòmini – serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento (si veda Cassazione 17 gennaio 2018, n. 1027).

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