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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO
Mercato delle locazioni: le nuove sfide per un mercato sempre più complesso
Il mercato della locazione in Italia è caratterizzato da una serie di sfide e complessità che influenzano sia i locatori, sia i locatari.
Nonostante una domanda elevata (oltre 700.000 richieste di locazione stimate da Nomisma nel 2023), esiste una significativa discrepanza tra l’offerta disponibile e la domanda effettiva. Infatti, circa l’11% delle abitazioni nel Paese rimane non utilizzato o non concesso in locazione (Fonte Agenzia delle Entrate), creando un mercato degli affitti non tanto saturo, ma piuttosto bloccato.
L’elevata quota di abitazioni inutilizzate (o nelle disponibilità dei proprietari) associata all’accresciuta dimensione del mercato degli affitti brevi, specie nelle località turistiche, rappresenta la fotografia più realistica di un orientamento che rende sempre più difficile l’individuazione di soluzioni abitative in locazione a medio-lungo termine.
Sono queste alcune delle principali evidenze emerse nella prima edizione dell’Osservatorio Affitti 2023, condotto da Nomisma per conto di CRIF e in collaborazione con Confabitare, che si propone di offrire una visione dettagliata e informativa sulle dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore degli affitti in Italia.
Lo scenario di domanda e offerta nel mercato della locazione
In Italia, il 57% delle abitazioni è di proprietà e utilizzato come prima abitazione, le case destinate alla locazione sono circa il 10% dello stock immobiliare disponibile, mentre un altro 11% è a disposizione, ovvero non è né locato né utilizzato come prima abitazione.
Questo comporta una sostanziale scarsità di offerta, che unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni circa, ha determinato un aumento dei canoni di locazione (+2,1% nel 2023).
Far coincidere domanda e offerta nel mercato della locazione è una sfida complessa, poiché si basa sull’asimmetria informativa tra locatore e locatario, sia relativamente all’affidabilità economica di quest’ultimo, sia ad aspetti di carattere più socioculturali e di approccio alla buona gestione dell’immobile preso in locazione.
Arriva al 30% la quota dei proprietari che si dichiarano non disposti a concedere in locazione le proprie abitazioni, con una maggiore concentrazione tra coloro che possiedono un’unica abitazione oltre quella di residenza/vacanza (questa quota scende al 15% per chi dichiara invece di possedere tre o più abitazioni oltre quella di residenza).
Escludendo dal campione chi non ha mai concesso in locazione immobili di proprietà, vi è poi un’ulteriore quota di rispondenti (circa il 10%) che dichiara di aver affittato in passato una o più abitazioni di proprietà ma di non averne più intenzione.
Fra questi quasi il 40% ha avuto esperienze negative (sfratti, ingiunzioni di pagamento, mancati pagamenti …) che li ha fatti desistere.
Ciononostante, attualmente la metà dei proprietari di immobili “extra” (oltre a quello di residenza o vacanza) ha in locazione almeno un’abitazione, e un ulteriore 30% si dice pronto a concederla in locazione nel futuro prossimo.
Affidabilità economica dell’inquilino
Stabilità contrattuale o tipologia di lavoro in generale e assenza di pendenze di pagamento sono le caratteristiche considerate più importanti dai locatori.
La morosità e i ritardi nel pagamento dell’affitto sono infatti problemi diffusi, con quasi un terzo dei locatori che dichiara di aver subìto fenomeni di morosità (concentrati soprattutto fra le due e le quattro mensilità) e il 13% degli affittuari che dichiara di aver saltato almeno un pagamento.
La stessa dinamica si registra anche rispetto a ritardi nel pagamento dell’affitto: il 27,5% degli affittuari ha dichiarato di aver pagato l’affitto in ritardo almeno una volta nell’ultimo anno, mentre dal lato dei locatori la quota di ritardi riscontrati sale al 38%.
La morosità dei locatari è principalmente causata dall’emergere di spese impreviste (nel 40% dei casi), specialmente tra liberi professionisti, imprenditori, lavoratori autonomi e artigiani che scontano una discontinuità nelle entrate. In seconda battuta, in un caso su tre la morosità è dovuta ad una temporanea perdita di lavoro o a difficoltà legate al reddito, incidenza che si alza sensibilmente in presenza di redditi bassi o nulli (operai e casalinghe/i).
Nonostante le difficoltà, circa il 50% dei locatori preferisce attendere prima di intraprendere azioni legali per la morosità, facendo emergere il profilo di un “proprietario tollerante”. La percentuale di chi decide di procedere per vie legali aumenta però con il numero di abitazioni possedute.
Sfide e innovazioni nel mercato degli affitti
Per ridurre le attuali criticità nel mercato degli affitti, l’asimmetria informativa tra locatori e locatari rappresenta una sfida significativa.
Per affrontare questa disparità, CRIF ha introdotto il servizio “Affittabile”, che permette all’inquilino di qualificarsi di fronte al proprietario di casa attraverso un documento che da un lato attesta il livello di affidabilità del soggetto nel rispettare gli impegni di pagamento, dall’altro identifica il canone medio mensile sostenibile.
L’interesse per questo servizio è elevato sia tra i locatori (80%), siae tra i locatari (41%), indicando una crescente consapevolezza dell’importanza della trasparenza e della fiducia nel mercato della locazione.
A fronte di un certificato di affidabilità economica, i locatori si dividono fra chi sarebbe disposto a prevedere un canone di affitto più congruo alle disponibilità economiche dell’affittuario, e chi invece non intende prevedere comunque nessun vantaggio in particolare. Fra chi possiede due case, però, è più elevata la quota di locatori disposti ad affittare case che oggi non concede in locazione, mentre i multiproprietari (con tre o più abitazioni), a fronte di un certificato come quello di “Affittabile”, sarebbero più propensi a richiedere depositi cauzionali inferiori.
Relativamente invece agli affittuari, l’interesse per “Affittabile” risulta più elevato tra le famiglie monogenitoriali o con figli conviventi, fra coloro che hanno utilizzato il canale delle agenzie immobiliari e fra chi ha dedicato più tempo nella ricerca di un’abitazione in locazione. La propensione a considerare il servizio è maggiore anche tra coloro che lamentano difficoltà nella ricerca di un’abitazione in locazione e fra chi si è scontrato con eccessive richieste di garanzie da parte dei locatori. A fronte di una certificazione di questo tipo, gli affittuari auspicherebbero canoni di affitto maggiormente in linea con le proprie disponibilità finanziarie e depositi cauzionali inferiori.
L’analisi di Nomisma, Crif e Confabitare
“L’adozione di strumenti innovativi come Affittabile può contribuire a migliorare la fiducia e la stabilità nel mercato degli affitti, garantendo un ambiente più equo e trasparente per tutti i partecipanti”, commenta Beatrice Rubini, Executive Director di CRIF. Precisa: “Come già avviene in altri Paesi, va sottolineata l’importanza per gli affittuari di poter fare affidamento su un sistema che riconosca e certifichi la loro affidabilità economica e la sostenibilità degli impegni di spesa, aiutando ad influenzare positivamente i locatori e il mercato della locazione”.
“Confabitare è impegnata a migliorare la situazione abitativa in modo che tutti abbiano accesso a un alloggio sicuro. Nel mercato immobiliare attuale, un documento che mostra in modo oggettivo l’affidabilità di un potenziale conduttore può rappresentare la soluzione per ripristinare la fiducia tra le parti e rilanciare il sistema degli affitti, contribuendo a migliorare l’efficienza e la trasparenza del mercato”, aggiunge Alberto Zanni, Presidente nazionale di Confabitare.
“L’Osservatorio Affitti è impegnato nel monitorare da vicino le dinamiche del mercato della locazione in Italia e nell’esplorare soluzioni mirate che consentano di affrontare concretamente le criticità presenti e rendere il mercato più fluido. Solo attraverso una collaborazione continua tra i diversi attori coinvolti, analisi continue e l’adozione di approcci innovativi possiamo creare un mercato degli affitti più sostenibile e accessibile per tutti”, conclude Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato di Nomisma.
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Fino alla fine dell’anno è possibile approfittare dell’Ecobonus e del Bonus Ristrutturazione (o Bonus Casa) per una lunga lista di lavori.
Si tratta di interventi che oggi possono addirittura risultare più convenienti. Da una parte grazie al fatto che dopo l’euforia del Superbonus i prezzi si sono un po’ sgonfiati. Dall’altra che non ci sono più i costi aggiuntivi dovuti alle pratiche per la cessione del credito.
A seconda dell’intervento che si intende realizzare, è necessario capire quale possa essere la soluzione più vantaggiosa.
La coibentazione
La coibentazione può essere realizzata non solo all’esterno, ma anche all’interno dell’edificio.
Si tratta di un intervento che può riguardare sia le villette, sia i singoli appartamenti, in particolare quando si abita a piano terra o all’ultimo piano, per cui è necessario isolare pavimenti o soffitti.
Per la coibentazione si possono utilizzare pannelli isolanti costituti da diversi materiali, che garantiscono performance diverse a seconda del materiale e dello spessore del pannello. Ma anche la tecnica dell’insufflaggio, che consiste nel riempimento dei muri dotati di intercapedine (detti anche muri a cassa vuota), tipici degli edifici costruiti dagli anni ’60 agli anni ’90 del secolo scorso.
Per gli interventi di coibentazione si può usufruire dell’Ecobonus, oppure del Bonus Ristrutturazione.
Ecobonus 65%: requisiti minimi
Nel caso di un intervento radicale per coibentare la villetta o l’appartamento, è possibile avvalersi dell’Ecobonus al 65%. Ma soltanto se i valori di trasmittanza termica dopo l’intervento – fermo restando il rispetto del decreto 26/06/2015 “requisiti minimi” – risultano inferiori o uguali anche ai valori limite riportati nella tabella 1 dell’Allegato E al D.M. 6 agosto 2020.
In pratica occorre ottenere una riduzione della classe energetica, certificata a fine lavori con un nuovo APE, e solo in questo caso si può ottenere la detrazione del 65%.
Per questo tipo di intervento è prevista una spesa massima pari a circa 92.307 euro, quindi una detrazione massima di importo pari a 60.000 euro. Si tratta di un intervento il cui costo è variabile in relazione ai materiali, allo spessore del pannello e alla zona climatica.
Bonus 50%: materiali certificati
Nel caso in cui si intenda migliorare l’isolamento della casa con un budget più contenuto, è possibile intervenire dall’interno, usufruendo dell’agevolazione del 50% nell’ambito del Bonus Ristrutturazione (o Bonus Casa).
Tutti gli interventi finalizzati al risparmio energetico, senza eccezione alcuna, godono della detrazione come previsto dalla lettera h) del comma 1 dell’art. 16-bis del TUIR.
Entrando nello specifico, la lettera h) riconosce il diritto all’agevolazione fiscale come categoria a sé per gli interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.
Tali interventi possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.
In sostanza non serve che l’intervento di coibentazione faccia parte di un più ampio lavoro di ristrutturazione per poter portare in detrazione la spesa.
Per migliorare l’isolamento interno si possono scegliere diverse tipologie di pannelli, differenti per materiale e per la zona climatica nella quale è posizionato l’immobile da coibentare.
Per l’agevolazione non è richiesta l’asseverazione dei risultati in riferimento al decreto Requisiti Minimi, non il nuovo APE né l’invio della documentazione all’ENEA. Occorre però che i materiali utilizzati siano debitamente certificati e non è ammessa l’agevolazione per l’installazione dei pannelli fai da te.
In assenza di certificazione, infatti, si rientra nell’ambito della manutenzione ordinaria e quindi la detrazione non è ammessa.
Bonus mobili
Nel caso in cui venga effettuato un intervento di coibentazione ammesso al Bonus Casa, è possibile usufruire anche del Bonus Mobili del 50% su un tetto massimo di spesa di 5.000 euro.
Niente agevolazione per gli arredi, invece, se si usufruisce dell’Ecobonus.
Mercato libero, a luglio tocca all’energia elettrica
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Le sanzioni per l’autorimessa senza certificato antincendio
- Giu 13, 2024
Un condominio dispone di un’autorimessa, ubicata al secondo piano interrato, con dodici box auto e una superficie di circa 600 metri quadrati. I Vigili del fuoco, in passato, hanno notificato ai condòmini il divieto di parcheggiare nell’autorimessa, in quanto non a norma con le disposizioni antincendio. Quali sanzioni possono essere irrogate ai condòmini che, nonostante la diffida dei Vigili del fuoco, parcheggiano comunque nell’autorimessa? L’amministratore in carica, che non fa rispettare il divieto e che non si attiva per far eseguire i lavori di messa a norma, può essere sanzionato?
Il certificato di prevenzione incendi è stato oggi sostituito dalla Scia (segnalazione certificata inizio attività) antincendio. Si tratta di un documento che viene redatto da un tecnico abilitato o dai Vigili del fuoco. Esso attesta che un determinato luogo rispetta la normativa vigente riguardante la prevenzione incendi.
Il decreto autorimesse (Dpr 151/2011), poi integrato dal Dm Interno 21 febbraio 2017 e successivamente dal Dm Interno 15 maggio 2020, che contiene nuove regole per i garage di superficie superiore a 300 metri quadrati, stabilisce l’obbligo, per chi è responsabile di un edificio, cioè l’amministratore di un condominio, di ottenere il certificato di prevenzione incendi, sotto pena di propria responsabilità penale, anche per il mancato rinnovo periodico della conformità antincendio (Cassazione, n. 3921/2022).
Il fondamento della responsabilità penale dell’amministratore risiede negli articoli 1130, numeri 3 e 4, e 1135, secondo comma, del Codice civile, norme che incardinano una posizione di garanzia da cui scaturisce l’obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per l’incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.
Questo indipendentemente dal fatto che l’assemblea abbia o meno deliberato sul punto.
L’amministratore deve quindi attivarsi per eliminare i pericoli e non può trincerarsi dietro l’immobilismo dei condòmini (Cassazione penale, n. 34586/2021).
Resta ferma, in ogni caso, la sua revoca per grave irregolarità.
L’inottemperanza al divieto dell’uso dell’autorimessa imposto dai Vigili del fuoco integra – a carico dell’amministratore, e dunque, semmai, dei singoli condòmini disubbidienti – il reato ex articolo 650 del Codice penale, che prevede l’arresto fino a tre mesi o un’ammenda fino a 206 euro.
Bed and breakfast in condominio
- Giu 10, 2024
Mercato immobiliare, l’inflazione spinge gli italiani ad investire nel mattone
- Giu 10, 2024
Nel 2023, nonostante il calo generale delle compravendite residenziali, aumentano gli acquisti di immobili per investimento, finalizzati ad una rendita da locazione, a dimostrazione di come la casa si confermi in assoluto l’investimento immobiliare più ricercato e sicuro a tutela dei risparmi delle famiglie italiane pesantemente colpiti dall’inflazione.
È quanto emerge dai dati dell’Osservatorio Immobiliare Nazionale Fiaip, elaborati per l’undicesimo anno consecutivo con ENEA ed I-Com (Istituto per la Competitività), in riferimento all’andamento del mercato immobiliare dello scorso anno e delle previsioni per il 2024.
Il Report evidenzia che nel 2023 è diminuito il numero complessivo delle compravendite residenziali, scese a circa 700.000 (-10% rispetto al 2022), con un calo delle compravendite delle prime case, a fronte di un aumento dell’utilizzo dei propri risparmi, sostanzialmente raddoppiato rispetto al 2022, che ha determinato una crescita delle compravendite di seconde case (+1,5%).
Questi dati, unitamente all’incremento delle vendite dei monolocali, quintuplicate rispetto al 2022, e dei bilocali (+64%), motivano il considerevole aumento, avvenuto nel 2023, degli acquisti per investimento, finalizzati ad una rendita da locazione (+ 28%).
Per i valori di mercato si è registrato un aumento medio del 2% (2023 su 2022).
Gli incrementi più elevati si sono registrati nei grandi centri urbani, dove la domanda supera di gran lunga l’offerta, con un picco fino a +6% nella città di Milano.
Per l’uso diverso dall’abitativo sia l’andamento delle compravendite (negozi +0,2% uffici -0,2% capannoni +0,1%,) sia dei prezzi (negozi -0,1%, uffici -0,2% e capannoni +0,3%) rimangono sostanzialmente sulla stessa linea del 2021 e 2022.
Dal Focus sull’efficienza energetica, invece, è emerso come nel 2023 sia diminuita sensibilmente, rispetto all’anno precedente, la percentuale delle unità immobiliari compravendute in classe G, soprattutto per i bilocali (9% nel 2023 contro il 27% del 2022) e per le villette a schiera (20% contro il 24% dell’anno precedente).
In generale, per tutte le tipologie edilizie (nuove, ristrutturate e da ristrutturare) si può apprezzare un aumento significativo delle unità immobiliari compravendute in classe D.
Si registra, inoltre, per il terzo anno consecutivo, la crescita della percentuale di vendite di immobili ristrutturati con elevate prestazioni energetiche, che è arrivata a sfiorare il 38% del totale per questa classe di edifici. Il 62% degli acquirenti (era il 54% nel 2022) ha consapevolezza dell’importanza dell’efficienza energetica dell’immobile facendo intravedere come la qualità energetica sia sempre più considerata nelle valutazioni dell’acquisto probabilmente a seguito dei rincari energetici e all’inflazione che hanno segnato in particolare il primo semestre dell’anno scorso, mentre il 62% degli intervistati (l’anno scorso era il 58%) ritiene che l’APE (Attestato di prestazione energetica) aiuti a orientare le scelte degli utenti verso immobili di migliore qualità energetica.
Infine, per il 52% degli agenti immobiliari lo strumento del Superbonus 110% ha avuto un’influenza significativa sulle dinamiche del mercato immobiliare, con un aumento sensibile di coloro che giudicano tale impatto molto rilevante (35% nel 2023 contro un 20% del 2022).
C’è molta fiducia da parte degli agenti immobiliari Fiaip per il 2024 sia per l’annunciata riduzione dei tassi di interesse sui mutui, sia per la discesa dell’inflazione.
Si prevede, infatti, un andamento delle compravendite similare al 2023 con ulteriore aumento degli acquisti per investimento e una sostanziale stabilizzazione dei prezzi degli immobili (+3% solo nei grandi centri).
Per le locazioni abitative si stima sia un incremento dei contratti +3% sia un ulteriore rialzo medio dei canoni di un +5%, mentre per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si attende sia per le compravendite sia per le locazioni una lieve crescita media dell’1% del numero delle transazioni, ma con una riduzione di un 2% sia dei prezzi sia dei canoni.
“Il Rapporto FIAIP – commenta la Direttrice del Dipartimento ENEA di Efficienza energetica Ilaria Bertini – anche quest’anno alimenta importanti riflessioni sulle azioni necessarie per sostenere le sfide di medio-lungo periodo legate alla riqualificazione del parco immobiliare italiano”.
“La lettura di diversi indicatori del rapporto di quest’anno ci fa essere cautamente ottimisti sulla risposta del mercato immobiliare al tema della transizione energetica”, precisa il Vicepresidente I-Com Franco D’Amore. “Sicuramente la qualità energetica di un edificio non è ancora tra i principali driver della domanda. Ma cresce, per il terzo anno consecutivo, la percentuale degli immobili che sono stati ristrutturati e portati nelle classi energetiche più performanti prima di essere immessi sul mercato. In molte tipologie di immobili si apprezza un vistoso incremento degli immobili in classe D, a discapito delle classi meno performanti. Siamo lontani dal cambio di passo necessario per decarbonizzare il comparto edilizio entro i prossimi 25 anni, ma i segnali di una inversione di rotta sono comunque ben visibili”.
“La Casa si conferma in assoluto l’investimento immobiliare più ricercato e sicuro a tutela dei risparmi delle famiglie italiane pesantemente colpiti dall’inflazione”, dichiara Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip. “Ora è necessario aumentare l’offerta di abitazioni sul mercato, sia da vendere sia da affittare, accelerando la definizione di un Piano nazionale sulla Casa, che non può prescindere da una concreta sinergia tra pubblico e privato, e che dovrà contemplare delle chiare linee guida per tutti i Comuni affinché prevedano, nelle rispettive pianificazioni urbanistiche, da una parte, un piano strutturato di edilizia residenziale sociale e pubblica, e, dall’altra, dei criteri incentivanti per l’iniziativa privata, sia di natura tecnica sia fiscale, il tutto finalizzato ad agevolare l’accesso alla Casa, con conseguenti ricadute positive per la dinamicità virtuosa del mercato, per la comunità, e, in generale, per l’intera economia nazionale”.