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Affitti brevi, nuove regole e istruzioni per l’uso sulla cedolare secca

La Legge di Bilancio 2024 ha modificato il regime delle locazioni brevi, con alcune novità sia sul fronte delle regole di tassazione sia in relazione agli adempimenti per gli intermediari e le piattaforme online.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10/E del 10 maggio 2024 analizza le novità introdotte, fornendo chiarimenti e istruzioni con un focus specifico anche in relazione alla nuova cedolare secca.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva applicata ai redditi derivanti dagli affitti brevi è, a partire dal 1° gennaio 2024, pari al 26 per cento, e non più al 21 per cento, ferme restando le regole di maggior favore per chi concede in locazione per periodi inferiori a 30 giorni una sola unità immobiliare.
Per gli intermediari la ritenuta applicata ai compensi rimane invece pari al 21 per cento, e sarà quindi il contribuente a dover determinare l’imposta effettivamente dovuta, da versare entro i termini di pagamento delle imposte sui redditi.
Le regole operative arriveranno il prossimo anno, con la pubblicazione delle istruzioni relative al modello 730 e Redditi 2025.

Le modifiche
L’articolo 1, comma 63, della Legge di Bilancio 2024 modifica, dunque, il regime fiscale delle locazioni brevi disciplinato dall’articolo 4 del Dl n. 50/2017.
Sull’argomento, l’Agenzia delle Entrate ha già fornito indicazioni con la circolare n. 24/2017, che restano valide per quanto compatibili con le modifiche normative in commento.
Si ricorda che l’articolo 4 richiamato qualifica come locazioni brevi “i contratti di locazione d’immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Resta fermo quanto previsto dall’articolo 1, comma 595, della legge n. 178/2020 secondo cui il trattamento tributario in commento è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Pertanto, in caso di superamento di tale limite, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile, condizione che preclude l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.

Aliquota del 21% nel regime di cedolare secca
Con riferimento alle innovazioni apportate dalla Legge di Bilancio 2024, una prima modifica riguarda l’aliquota dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve.
L’aliquota è ora stabilita nella misura ordinaria del 26 per cento in luogo del 21 per cento. Contestualmente è riconosciuta al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21 per cento relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. Tale unità immobiliare dovrà essere individuata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.
Con la circolare n. 10 del 10 maggio 2024, l’Agenzia precisa che la nuova disposizione trova applicazione a decorrere dalla data di entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024 e, quindi, dal 1° gennaio 2024.
In definitiva, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva nella misura del 26 per cento, rilevano i redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata temporis (ossia in proporzione al tempo) in base all’articolo 26 del Tuir (rubricato “Imputazione dei redditi fondiari”), a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni, fatta salva, ovviamente, la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare specificamente individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Portali, intermediari e Airbnb
Le modifiche introdotte non riguardano solo i locatori, ma anche gli intermediari e i portali telematici che gestiscono gli affitti brevi. Questi ultimi, in qualità di sostituti d’imposta, dovranno applicare una ritenuta d’acconto del 21 per cento sui redditi percepiti, indipendentemente dal regime fiscale del beneficiario.
Tale ritenuta si intende operata da questi soggetti sempre a titolo d’acconto. In precedenza, la ritenuta si intendeva operata a titolo di acconto solo nel caso in cui non fosse stata esercitata l’opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
La circolare precisa, inoltre, che qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni, il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta – ordinaria o sostitutiva – dovuta, e a versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi.
I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.

Le regole per gli intermediari non residenti
Un aspetto particolare delle nuove disposizioni è dedicato agli intermediari non residenti, segnatamente in risposta alla sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione europea del 22 dicembre 2022, relativa al caso Airbnb. Gli intermediari che, pur non essendo residenti, dispongono di una stabile organizzazione in Italia e incassano canoni o corrispettivi legati agli affitti brevi, sono tenuti a rispettare gli obblighi di ritenuta e di trasmissione dei dati imposti dalla legislazione italiana.

Contratti d’appalto o d’opera e il Duvri: la gestione

Nel caso in cui un’Azienda (o comunque un committente privato) affidi a un esecutore esterno una lavorazione da eseguire presso la propria sede, come ad esempio un’attività di manutenzione, si parla di Contratti d’Appalto (quando l’esecutore è una Società) o di Contratti d’Opera (quando l’esecutore è un Lavoratore Autonomo) e i soggetti implicati nell’operazione sono il Committente (colui che affida la lavorazione e che paga per l’opera) e l’Appaltatore o Esecutore (chi esegue la lavorazione).
In questo contesto dobbiamo necessariamente considerare i rischi da interferenza, ossia quelli derivanti dalla presenza di più imprese che svolgono la loro attività nello stesso luogo di lavoro. Abbiamo infatti due tipi di rischio da considerare:
• 1 – I rischi presenti nei luoghi di lavoro del Committente a cui saranno esposti i lavoratori dell’Appaltatore/Esecutore;
• 2 – I rischi introdotti dalle lavorazioni dell’Appaltatore a cui saranno esposti i lavoratori del Committente.
Il D.Lgs. 81/2008 (testo unico sulla sicurezza) definisce gli “Obblighi connessi ai contratti d’appalto o d’opera o di somministrazione” nell’Articolo 26 prescrivendo la redazione di uno specifico documento, il DUVRI (Documento Unico di Valutazione dei Rischi Interferenziali) che analizzi e descriva la corretta gestione della sicurezza durante le attività in appalto.

Il Duvri
Il DUVRI è un documento che racchiude le misure da adottare per evitare o ridurre al minimo i rischi da interferenza da redigere a carico del Datore di Lavoro committente. Con questo documento il datore di lavoro committente, in collaborazione con il Datore di lavoro dell’Appaltatore, valuta i rischi specifici esistenti nell’ambiente lavorativo e indica le misure adottate per eliminare o ridurre al minimo i rischi da interferenze fra le attività affidate ad appaltatori e lavoratori autonomi (ed eventuali subappaltatori) e le attività svolte nello stesso luogo di lavoro dal committente.
Come per tutti i documenti di valutazione del rischio, anche il DUVRI deve essere aderente alla specifica realtà aziendale e al contesto operativo nei quali vengono rese operative sia la valutazione sia la gestione delle interferenze.
Il DUVRI, come descritto al Comma 3 dell’Art. 26 del Testo Unico, serve a:
• promuovere la cooperazione dei Datori di Lavoro nell’attuazione delle misure di prevenzione e protezione dai rischi sul lavoro incidenti sull’attività lavorativa oggetto dell’appalto;
• coordinare gli interventi di protezione e prevenzione dai rischi cui sono esposti i lavoratori al fine di eliminare rischi dovuti alle interferenze tra i lavori delle diverse imprese/lavoratori autonomi.

I rischi da interferenza
I rischi derivanti da interferenze sono tutti quei rischi per la salute e l’integrità fisica dei lavoratori, derivanti dall’intervento di una ditta esterna nell’unità produttiva di cui il Committente abbia la disponibilità giuridica.
Alcuni esempi di rischi da interferenze per i quali occorre redigere il DUVRI:
• rischi derivanti da sovrapposizioni di più attività svolte ad opera di appaltatori diversi;
• rischi immessi nel luogo di lavoro del committente dalle lavorazioni dell’appaltatore;
• rischi derivanti da particolari modalità di esecuzione, richieste esplicitamente dal committente.
Non sono rischi interferenti:
• quelli specifici propri dell’attività del committente,
• quelli specifici degli Appaltatori o dei Lavoratori Autonomi affidatari.
Questi ultimi rischi sono descritti e gestiti dagli specifici DVR (Documenti di Valutazione dei Rischi) redatti delle singole aziende per le proprie attività e di cui il Datore di Lavoro Committente dovrebbe accertare l’esistenza, eventualmente richiedendone copia.

Verifica obbligatoria dell’idoneità tecnico professionale
Il committente, anche nel caso di affidamento dei lavori ad un’unica impresa o ad un lavoratore autonomo, verifica l’idoneità Tecnico-Professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare, con le modalità di cui all’Allegato XVII del D.Lgs. 81/08. Al momento la legislazione vigente (art. 90 del D.Lgs. 81/08) prevede una verifica formale dell’idoneità Tecnico-Professionale delle Imprese e dei Lavoratori Autonomi consistente nell’acquisizione, da parte del Committente o del RdL, di una serie di documenti (ndr, tabelle edizione Giugno 2023 Italia Casa e Condominio).

Obbligo di redazione del Duvri
L’obbligo di redigere il DUVRI esiste quando gli appalti si svolgano all’interno di un’azienda o di una singola unità produttiva o comunque nell’ambito dell’intero ciclo produttivo dell’azienda medesima, sempre che il committente abbia la disponibilità giuridica dei luoghi in cui si svolge l’appalto o la prestazione di lavoro autonomo.
L’obbligo di redazione del DUVRI è in capo al Datore di Lavoro Committente (D.Lgs. 81/08, Art. 26, Comma 3). Secondo l’Art. 26, il Datore di Lavoro Committente deve:
• verificare l’idoneità tecnico professionale dell’impresa;
• promuovere la cooperazione ed il coordinamento ai fini della sicurezza;
• fornire ai lavoratori dell’impresa appaltatrice dettagliate informazioni circa i rischi specifici presenti nel luogo in cui sono destinati ad operare e le misure di prevenzione ed emergenza adottate in relazione alla propria attività.
Il DUVRI, come tutti i documenti sulla sicurezza sul lavoro, è un documento dinamico da aggiornare ogni qualvolta si verifichino nuovi rischi da interferenza, ha valore contrattuale (e dovrebbe essere allegato al contratto di appalto o d’opera) e deve essere adeguato in funzione dell’evoluzione dei lavori.

Se il datore di lavoro non coincide con il committente
Secondo il comma 3-ter dell’Art. 26 del D.Lgs. 81/2008, il committente redige in prima battuta un DUVRI recante una valutazione ricognitiva dei rischi standard alla tipologia della prestazione che potrebbero potenzialmente derivare dall’esecuzione del contratto. In un secondo momento, il soggetto presso il quale deve essere eseguito il contratto, prima dell’esecuzione dei lavori, integra il DUVRI riferendolo ai rischi specifici da interferenza presenti nei luoghi in cui verrà espletato l’appalto, redigendo così il vero e proprio DUVRI definitivo.

Sanzioni
In caso di mancata valutazione dei rischi ed elaborazione del DUVRI, sono previste sanzioni a carico del datore di lavoro committente che possono essere pecuniarie e detentive.
In particolare sono previsti: l’arresto da due a quattro mesi e l’ammenda da 1.000 a 4.800 euro.
Per evitare di incorrere in queste gravi violazioni è indispensabile produrre i documenti in maniera corrispondente ai contenuti minimi richiesti dalle normative vigenti.

Quando il Duvri non è prescritto
I casi in cui il DUVRI non deve essere prodotto sono definiti dal comma 3 bis dell’art. 26 del D.Lgs 81/08 e sono:
• servizi di natura intellettuale;
mere forniture di materiali o attrezzature;
• lavori o servizi la cui durata è inferiore a 5 uomini-giorno, sempre che essi non comportino rischi derivanti da:
– rischio di incendio di livello elevato, ai sensi del dm 10 marzo 1998;
– svolgimento di attività in ambienti confinati (dpr 177/2011);
o presenza di agenti cancerogeni, mutageni o biologici, di amianto o di atmosfere esplosive;
– presenza di rischi particolari (Allegato XI del D.Lgs 81/2008).

Contenuti minimi del Duvri
I contenuti minimi del DUVRI sono i seguenti:
• identificazione dei criteri utilizzati per valutare i rischi (metodologia adoperata);
• descrizione dell’Azienda Committente, delle aree di lavoro, delle attività svolte presso le aree ed i reparti interessati dalle attività oggetto dell’appalto;
• descrizione delle attività svolte dagli appaltatori;
• identificazione dei locali a disposizione dell’appaltatore (viabilità, servizi igienici, refettori, ecc.);
• valutazione dei rischi interferenziali nelle aree di lavoro (previa individuazione dei rischi e delle sovrapposizioni spazio-temporali);
• cronoprogramma delle attività che evidenziano rischi da interferenza;
• le attività oggetto dell’appalto;
• le aree di lavoro nelle quali saranno svolte le attività;
• le attività lavorative omogenee per rischio;
• gli esecutori delle attività;
• organizzazione delle misure di prevenzione e protezione da adottare;
• computo estimativo dei costi della sicurezza;
• coordinamento delle fasi lavorative.

Differenza tra Duvri e Dvr
Spesso si tende a confondere il DUVRI con il DVR, due documenti che partono da un presupposto comune, ovvero la valutazione dei rischi, ma che hanno ambiti di applicazione e destinatari diversi. La differenza principale tra il DVR e il DUVRI è che il DVR include tutti i rischi ai quali sono esposti i lavoratori, mentre il DUVRI solo quelli che insorgono dall’interferenza tra più attività.
Inoltre, diversi sono anche i soggetti responsabili della loro redazione:
• per il DVR è sempre il datore di lavoro (che non può delegare tale attività, ma eventualmente affidarsi alla consulenza di un tecnico specializzato);
• per il DUVRI è il committente dell’appalto, che può coincidere o meno con il datore di lavoro.

Flusso delle attività di redazione
1) Analisi attività:
• descrizione delle singole attività oggetto di appalto;
• analisi di ogni elemento della fase lavorativa, con l’individuazione di attrezzature impiegate, sostanze e preparati utilizzati
2) Individuazione rischi:
• individuazione dei fattori di rischio specifico esistenti nel luogo di lavoro che possono essere trasferiti dalle attività aziendali ai lavoratori della ditta esterna
• individuazione dei fattori di rischio trasmissibili dalle attività dell’Appaltatore ai lavoratori del committente presenti
3) Coordinamento interferenze:
• adozione delle necessarie misure di prevenzione e protezione finalizzate alla riduzione al minimo dei rischi da interferenze tra le attività della ditta esterna (attività esterne) e le attività effettuate dalla azienda committente (attività interne);
• organizzazione, individuazione, segregazione delle aree di lavoro;
• spostamento temporale e/o spaziale delle fasi di lavoro per evitare interferenze.
4) Costi della sicurezza:
• definizione dei costi della sicurezza.

ALLEGATO XI D. Lgs. 81/08

Elenco dei lavori che comportano rischi particolari per la sicurezza e la salute dei lavoratori:

• 1 – Lavori che espongono i lavoratori a rischi di seppellimento o di sprofondamento a profondità superiore a m 1,5 o di caduta dall’alto da altezza superiore a m 2, se particolarmente aggravati dalla natura dell’attività o dei procedimenti attuati oppure dalle condizioni ambientali del posto di lavoro o dell’opera.

• 1-bis – Lavori che espongono i lavoratori al rischio di esplosione derivante dall’innesco accidentale di un ordigno bellico inesploso rinvenuto durante le attività di scavo.

• 2 – Lavori che espongono i lavoratori a sostanze chimiche o biologiche che presentano rischi particolari per la sicurezza e la salute dei lavoratori oppure comportano un’esigenza legale di sorveglianza sanitaria.

• 3 – Lavori con radiazioni ionizzanti che esigono la designazione di zone controllate o sorvegliate, quali definite dalla vigente normativa in materia di protezione dei lavoratori dalle radiazioni ionizzanti.

• 4 – Lavori in prossimità di linee elettriche aree a conduttori nudi in tensione.

• 5 – Lavori che espongono ad un rischio di annegamento.

• 6 – Lavori in pozzi, sterri sotterranei e gallerie.

• 7 – Lavori subacquei con respiratori.

• 8 – Lavori in cassoni ad aria compressa.

• 9 – Lavori comportanti l’impiego di esplosivi.

• 10 – Lavori di montaggio o smontaggio di elementi prefabbricati pesanti.

A cura di Francesco Orsini – Esperto nel settore Sicurezza B-SAFE

Condominio, le regole per l’affissione del cartello “vendesi”

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La suddivisione delle spese per le infiltrazioni dal terrazzo che copre i box

In un edificio in condominio, la terrazza a livello di un appartamento al piano rialzato fa da copertura a uno scantinato dove si trovano i box auto privati, alla relativa corsia di scorrimento e al locale dell’autoclave condominiale. La tabella allegata al regolamento condominiale contrattuale precisa le quote millesimali relative ai box e al locale autoclave. Come devono essere ripartite le spese per la riparazione di questa terrazza per infiltrazioni meteoriche? Inoltre, come vanno suddivise le spese di manutenzione/sostituzione del cancello d’ingresso allo scantinato, e per la riparazione/sostituzione della griglia di raccolta presente nello stesso scantinato?

Nel caso in cui si debba procedere alla riparazione di una terrazza di proprietà, o in uso esclusivo, di un singolo condòmino, che funga da copertura per un solo locale sotterraneo di proprietà di privati, ove peraltro è sito anche il locale della comune autoclave, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo della spesa al proprietario della terrazza e due terzi ai proprietari sottostanti).

Si deve invece applicare per analogia l’articolo 1125 del Codice civile, con conseguente addebito della metà della spesa a chi ha la proprietà o l’uso esclusivo della terrazza (destinata soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua) e della restante metà ai proprietari dell’unità immobiliare a essa sottostante (Cassazione, VI sezione, sentenza 35316/2021).

Nel caso in esame, a tale seconda parte concorreranno anche tutti i condòmini, compreso il proprietario della terrazza, in ragione dei millesimi attribuiti al locale della comune autoclave.
Nel medesimo modo, ma per intero a carico dei proprietari dello scantinato, dovrà essere ripartita la spesa per la manutenzione del cancello di accesso ai box, come pure quella per la citata griglia di raccolta delle acque.

Sostituzione vetri degli infissi: si può fruire del bonus ristrutturazioni?

Una contribuente si è rivolto all’Agenzia delle Entrate, tramite “La Posta di FiscoOggi”, poiché ha spiegato di voler sostituire solo i vetri degli infissi presenti nella propria abitazione. A tal proposito, la contribuente ha chiesto se in questo caso potrà usufruire della detrazione del 50% delle spese e se vi sono particolari condizioni per richiedere l’agevolazione.
In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’art. 16-bis del Tuir rubricato “Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici” alla lettera g) del comma 1, comprende tra gli interventi che possono ottenere il bonus ristrutturazioni 50% anche quelli finalizzati al contenimento dell’inquinamento acustico. Ovviamente si tratta di interventi che possono essere effettuati sia sulle singole unità immobiliari e sia sulle parti comuni di un edificio.
Tali interventi, seppur corrispondenti a lavori di manutenzione ordinaria, sono ammessi in detrazione anche se realizzati in assenza di opere edilizie propriamente dette, ad esempio la sostituzione dei vetri degli infissi.
L’Agenzia delle Entrate precisa che per poter usufruire dell’agevolazione fiscale, ovvero del bonus ristrutturazioni 50%, è necessario essere in possesso dell’idonea documentazione (scheda tecnica del produttore) che attesti l’abbattimento delle fonti sonore interne o esterne all’abitazione, nei limiti fissati dalla normativa, ovvero dalla legge quadro sull’inquinamento acustico (legge n. 447/1995).
Pertanto, per poter ottenere l’agevolazione è necessario che la scheda prodotto del costruttore attesti l’ottenimento dei parametri fissati dalla normativa di riferimento.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

È legittimo il divieto di tenere il gatto negli spazi comuni

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Le difformità della casa acquistata “sulla carta”

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Beni comuni condominiali e suddivisione delle spese

Nel condominio in cui sono proprietario di un’unità immobiliare, l’assemblea ha deliberato il rifacimento del massetto della pavimentazione del corridoio dei garage e della relativa rampa di accesso. Nel corridoio d’ingresso ai garage sono collocati i nove contatori dell’acqua delle singole unità abitative, mentre i garage sono soltanto otto. Il condòmino che non possiede garage, ma che ha il contatore nel corridoio oggetto dei lavori indicati, è tenuto a partecipare alla spesa straordinaria?

A meno che il regolamento condominiale non dia indicazioni diverse, sulla base di quanto descritto nel quesito si ritiene che la pavimentazione del corridoio dei garage e la relativa rampa di accesso siano beni comuni a tutti i condòmini, e non soltanto ai proprietari dei box, anche se sicuramente sono strutturalmente in misura maggiore al servizio di queste ultime unità immobiliari.

Si ritiene, pertanto, equa una suddivisione che tenga conto del minore utilizzo da parte dei condòmini privi di box, ma che accedono a queste parti comuni sostanzialmente per necessità connesse al contatore dell’acqua delle unità abitative.

Questi condòmini – ovvero, il condòmino che non dispone del garage – devono quindi partecipare alla spesa in misura ridotta e proporzionale, ex articolo 1123, secondo comma, del Codice civile, secondo il quale, “se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

L’anticipo della rata non indicato nell’ordine del giorno

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Le agevolazioni per sostituire gli infissi

Ho la necessità di installare nuovi infissi nell’appartamento in cui vivo. Chiedo pertanto se ci sono ancora delle agevolazioni in merito.

Per i lavori relativi agli infissi è possibile accedere ai seguenti bonus:
• 1) bonus ristrutturazione (detrazione 50%) soltanto se il lavoro rientra in un intervento più ampio di ristrutturazione;
• 2) bonus barriere architettoniche (detrazione 75%), se l’intervento rispetta i requisiti previsti dal DM 236/89 (per gli interventi effettuati prima del 30 dicembre 2023).
• 3) ecobonus (detrazione 50%) se gli interventi riguardanti le finestre, comprensive di infissi, determinano:
– a) un miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti con la fornitura e posa in opera di una nuova finestra comprensiva di infisso;
– b) un miglioramento delle caratteristiche termiche dei componenti vetrati esistenti, con integrazioni e sostituzioni.