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Box auto e millesimi sbagliati: quando un errore pesa sulla bolletta condominiale

Pagare il doppio delle spese condominiali per un box auto di dimensioni standard? Può succedere, se le tabelle millesimali sono sbagliate. È quanto ha scoperto un proprietario che, dopo aver acquistato un box di 17 metri quadrati – come da rogito, visura catastale e misurazione reale – si è accorto che nella tabella condominiale il suo spazio risultava erroneamente indicato come 35 mq. Un errore che si traduce in un contributo mensile maggiorato e, nel tempo, in una spesa ingiustificata.

Ma cosa fare in questi casi? La risposta arriva dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, riformato dalla legge 220/2012. La norma distingue tra modifiche che richiedono l’unanimità e quelle che possono essere approvate a maggioranza. E l’errore materiale, come nel caso del box sovrastimato, rientra tra le ipotesi che si possono correggere con la maggioranza semplice: quella prevista dall’articolo 1136, secondo comma, cioè la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Non serve quindi l’unanimità, né una battaglia legale preventiva. Basta documentare l’errore – con atti ufficiali e misurazioni – e proporre la revisione in assemblea. Se la maggioranza approva, la tabella può essere corretta. Ma se l’assemblea si oppone o non raggiunge i numeri necessari, il proprietario ha comunque un’arma in più: il ricorso al giudice.

In sede civile, è possibile chiedere la nomina di un consulente tecnico d’ufficio (CTU) che verifichi la reale superficie e confermi l’errore. Se il giudice accerta la discrepanza, può ordinare la rettifica e, in alcuni casi, condannare il condominio al pagamento delle spese legali, soprattutto se l’opposizione è stata infondata o pretestuosa.

Questo tipo di revisione non comporta un cambiamento nei criteri di ripartizione delle spese, ma solo la correzione di un dato errato. Per questo motivo, la legge consente di agire con maggiore agilità, tutelando il principio di equità tra i condòmini.

In un’epoca in cui la trasparenza e la correttezza nella gestione condominiale sono sempre più richieste, conoscere i propri diritti è fondamentale. E quando un errore millesimale pesa sul portafoglio, la legge offre strumenti chiari per rimettere le cose al loro posto.

Vendere e comprare casa contemporaneamente: guida pratica per una transizione senza intoppi

Vendere casa e acquistarne un’altra nello stesso momento è un’operazione sempre più frequente, soprattutto per chi desidera reinvestire il ricavato della vendita in una nuova abitazione. Sebbene non esistano vincoli legali che impediscano questa doppia transazione, è fondamentale pianificare ogni fase con precisione per evitare disallineamenti temporali, problemi di liquidità o la perdita di agevolazioni fiscali.

Il primo passo è valutare attentamente le proprie risorse economiche e stimare il valore dell’immobile da vendere. Una volta messo sul mercato, si può utilizzare la caparra ricevuta per avviare l’acquisto della nuova casa, magari stipulando un preliminare con tempistiche flessibili. È importante, in questa fase, coordinare la ricerca del nuovo immobile con la vendita in corso, definendo un budget realistico e valutando soluzioni contrattuali come l’acquisto con condizione sospensiva o il rinvio della consegna delle chiavi.

La gestione delle tempistiche è cruciale, soprattutto nel passaggio tra i due rogiti. È consigliabile fissare con anticipo gli appuntamenti con il notaio e verificare con la banca la disponibilità dei fondi, in modo da garantire la liquidità necessaria per chiudere entrambe le operazioni. Se la prima casa è stata acquistata con le agevolazioni fiscali, è essenziale rispettare i termini previsti dalla legge per non perdere i benefici: dal 2025, il tempo per acquistare una nuova abitazione dopo la vendita è stato esteso da 12 a 24 mesi.

Affidarsi alla stessa agenzia immobiliare per vendere e comprare può semplificare notevolmente il processo. Un unico interlocutore consente di coordinare le strategie di marketing, ottimizzare le tempistiche e ricevere un’assistenza personalizzata. Tuttavia, anche chi sceglie di operare in autonomia deve rivolgersi a un notaio per la redazione del rogito e la verifica della documentazione, come l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e i certificati catastali.

Un altro aspetto da considerare è la gestione del mutuo in corso. Le opzioni disponibili includono l’estinzione anticipata con il ricavato della vendita, l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente, l’apertura di un mutuo ponte o la sostituzione della garanzia ipotecaria. In ogni caso, è necessario comunicare con la propria banca per ottenere i conteggi esatti del debito residuo.

Per chi desidera bloccare una nuova casa prima di aver venduto la propria, è possibile ricorrere a una proposta di acquisto condizionata, vincolata alla vendita dell’immobile attuale. In questo caso, la caparra confirmatoria viene trattenuta ma non incassata, e può essere restituita se la vendita non si conclude entro la data stabilita. In alternativa, si può redigere un compromesso che preceda il preliminare, in attesa del rogito definitivo.

Infine, è importante tenere conto dei costi. L’acquirente deve sostenere l’imposta di registro (2% per la prima casa, 9% per la seconda), le imposte ipotecaria e catastale (50 euro ciascuna), l’IVA (solo per acquisti da impresa costruttrice), le spese notarili (1–2% del valore dell’immobile) e la provvigione dell’agenzia (tra il 2% e il 5%). Il venditore, invece, deve affrontare la provvigione dell’agenzia, l’eventuale imposta sulla plusvalenza (se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto), il costo dell’APE (circa 200 euro) e le spese notarili per la cancellazione dell’ipoteca.

Vendere e comprare casa contemporaneamente è una sfida che si può vincere con metodo, competenza e una buona dose di pianificazione. Con il supporto di professionisti e una strategia ben definita, è possibile affrontare la transizione abitativa in modo fluido e senza sorprese.

Bonus rifiuti 2026: sconto automatico sulla Tari per 4 milioni di famiglie

Dal 1° gennaio 2026 arriva il bonus sociale TARI, una misura pensata per alleggerire la bolletta dei rifiuti alle famiglie con redditi più bassi.

Lo sconto sarà del 25 per cento e verrà applicato in automatico, senza bisogno di presentare alcuna domanda.
A beneficiarne saranno circa 4 milioni di nuclei familiari in tutta Italia.

La novità è stata ufficializzata dall’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (ARERA), che ha definito le modalità operative con una delibera pubblicata a luglio. Il meccanismo è semplice: chi ha presentato la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) all’INPS nel 2025 e ha un ISEE sotto soglia, riceverà lo sconto direttamente in bolletta nel 2026. Il sistema incrocerà i dati tra INPS, Acquirente Unico, Comuni e gestori del servizio rifiuti, garantendo un’erogazione automatica e sicura.

Il bonus si affianca a quelli già attivi per luce, gas e acqua, e punta a rafforzare la protezione delle fasce più fragili della popolazione. Le famiglie con ISEE inferiore a 9.530 euro, o con almeno quattro figli a carico e ISEE fino a 20.000 euro, saranno le principali destinatarie della misura.

Secondo le stime, il risparmio sarà significativo. Nel 2023, la spesa media per la TARI si aggirava intorno ai 311 euro annui per una famiglia tipo, con punte fino a 600 euro in alcune città del Sud. Lo sconto del 25% potrebbe tradursi in un taglio tra i 50 e i 150 euro all’anno, a seconda del territorio.

ARERA ha anche garantito la piena tutela dei dati personali. Tutte le informazioni saranno trattate nel rispetto delle regole europee sulla privacy, con la supervisione del Garante e obblighi di trasparenza per i soggetti coinvolti.

Il bonus rifiuti rappresenta un passo importante verso una fiscalità più equa, che tiene conto delle difficoltà economiche e semplifica l’accesso ai benefici. Un aiuto concreto, che arriverà senza burocrazia e con un impatto diretto sulle tasche di chi ne ha più bisogno.

Bonus edilizi, il Tribunale di Firenze li dichiara impignorabili: non sono crediti esigibili

Con un decreto del 20 maggio 2025, il Tribunale di Firenze ha messo un punto fermo su una questione giuridica delicata e finora poco esplorata: i bonus edilizi non possono essere pignorati. La pronuncia, destinata a fare scuola, riguarda un caso concreto in cui una società aveva tentato di ottenere l’assegnazione di oltre 149mila euro attraverso un’azione esecutiva presso terzi, coinvolgendo l’Agenzia delle Entrate.

Il caso: bonus edilizi nel mirino del pignoramento
La società creditrice, forte di un decreto ingiuntivo, aveva notificato un atto di pignoramento all’Agenzia delle Entrate, sostenendo che il debitore fosse titolare di crediti fiscali derivanti da bonus edilizi. Ma l’Agenzia ha risposto con una dichiarazione negativa: nessuna istanza di rimborso risultava attiva, e anzi il soggetto esecutato presentava una significativa esposizione debitoria verso l’erario.

Il nodo giuridico: cosa rende un credito pignorabile
Il giudice ha rigettato la richiesta, chiarendo che un credito può essere assegnato solo se:
– il terzo (in questo caso l’Agenzia) ne conferma l’esistenza;
– oppure, in assenza di dichiarazione, il credito sia identificabile e dotato di certezza, liquidità ed esigibilità.
Nel caso dei bonus edilizi, però, queste condizioni non sussistono. I crediti derivanti da bonus non sono liquidabili né esigibili: possono essere utilizzati solo in compensazione, come previsto dall’art. 121, comma 3, del D.L. 34/2020. Non sono rimborsabili, né costituiscono somme che l’Agenzia versa al contribuente.

La differenza tra detrazione e rimborso
Il Tribunale ha sottolineato una distinzione fondamentale: se un credito fiscale è chiesto a rimborso, può essere pignorato. Se invece è utilizzato come detrazione — cioè per compensare imposte dovute — non ha natura patrimoniale e non può essere oggetto di esecuzione forzata. In altre parole, il bonus edilizio non è un “bene” disponibile, ma un meccanismo interno al rapporto tributario.

Crediti sperati non sono crediti pignorabili
Anche volendo adottare una lettura estensiva, secondo cui si possono pignorare anche crediti futuri o condizionati, resta un limite invalicabile: la capacità satisfattiva deve essere concreta e non solo teorica. La Corte di Cassazione ha già chiarito che i crediti “eventuali e sperati” — privi di certezza — non sono pignorabili. E i bonus edilizi, in assenza di una richiesta di rimborso accolta, rientrano proprio in questa categoria.

Una pronuncia che fa giurisprudenza
La decisione del Tribunale di Firenze non solo chiude il caso specifico, ma offre un orientamento chiaro per futuri contenziosi. In un contesto dove i bonus edilizi continuano a essere al centro di riforme e interpretazioni, questo chiarimento giuridico rafforza la distinzione tra credito fiscale e credito patrimoniale, e tutela la funzione compensativa dei bonus da indebite azioni esecutive.

Comodato d’uso gratuito: quando e come registrare il contratto

Il comodato d’uso gratuito è una formula molto utilizzata tra familiari e conoscenti per concedere l’utilizzo di un immobile senza alcun canone. Ma se il contratto è scritto, la registrazione non è facoltativa: è un obbligo fiscale che va rispettato entro 30 giorni dalla data di stipula.

La registrazione del contratto comporta il versamento di un’imposta di registro fissa pari a 200 euro, oltre all’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate scritte o ogni 100 righe. L’adempimento può essere effettuato sia dal comodante (il proprietario) che dal comodatario (chi riceve l’immobile in uso), ma è buona prassi che sia il proprietario a occuparsene, anche per garantire la tracciabilità dell’accordo.

Se invece il comodato è verbale, la registrazione non è obbligatoria, salvo che venga citato in un altro atto soggetto a registrazione, come una dichiarazione notarile o un contratto di locazione. In quel caso, il comodato deve essere registrato contestualmente all’atto che lo richiama.

Oltre agli aspetti fiscali, la registrazione può rivelarsi utile anche per motivi pratici: ad esempio, per consentire al comodatario di stabilire la residenza nell’immobile, accedere a determinate agevolazioni o dimostrare la legittimità dell’occupazione in caso di controlli.

In sintesi, anche se gratuito, il comodato non è privo di regole. La registrazione è obbligatoria se il contratto è scritto, e rappresenta una garanzia di trasparenza e tutela per entrambe le parti. Un piccolo adempimento che può evitare grandi complicazioni.

Sismabonus e Bonus acquisto di edifici ristrutturati: cumulabilità delle agevolazioni

Con la Risposta n. 242/2025 l’Agenzia delle Entrate ha affrontato la tematica inerente a due agevolazioni, ovvero il Sismabonus e il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati. Si tratta di due agevolazioni diverse che funzionano nelle seguenti modalità.

Il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati, previsto dall’art. 16-bis, comma 3 del TUIR, è una detrazione che si applica agli acquirenti di unità immobiliari che fanno parte di interi edifici oggetto di interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, effettuati da imprese di costruzione e ristrutturazione o cooperative edilizie.

La condizione richiesta per poter fruire di tale agevolazione è che la vendita o l’assegnazione di tale immobile avvenga entro 18 mesi dal termine dei lavori. Il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati prevede una detrazione IRPEF per l’acquirente che è pari a:
• 36% del 25% del prezzo di vendita (su un massimo di € 96.000) per acquisti tra 1° gennaio e 31 dicembre 2025;
• 30% del 25% del prezzo di vendita per acquisti dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027.

Per gli immobili destinati ad abitazione principale oggetto di interventi effettuati direttamente dal proprietario, le percentuali di detrazione spettanti sono pari al 50% dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025 e al 36% dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027.

Il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati è una detrazione che va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un importo pari al 25% del prezzo di vendita o assegnazione dell’unità immobiliare, su un ammontare massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, perciò l’importo massimo del beneficio fiscale è pari a 48.000 euro.

Per quanto concerne il Sismabonus, come sappiamo, si tratta di una detrazione fiscale prevista dall’art. 16 del DL 63/2013 che spetta per lavori di messa in sicurezza antisismica degli edifici e per l’acquisto di immobili antisismici. Per tutto il 2025 l’aliquota della detrazione è pari al 50% per le abitazioni principali e al 36% per le abitazioni non principali su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
Nel biennio 2026/2027 tale aliquota sarà pari al 36% per le abitazioni principali e al 30% per gli interventi realizzati su abitazioni diverse da quelle principali e altre tipologie di immobili. Inoltre, anche il Sismabonus è una detrazione che viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per gli interventi antisismici effettuati su edifici in zone sismiche 1,2 e 3 la detrazione è pari al 50% su 96.000 euro per unità con ripartizione in 10 anni e sale al 70% o 80% con salto di 1 o 2 classi (DM 58/2017) con procedura autorizzatoria avviata dopo il 1° gennaio 2017.

Nel caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, il contribuente ha acquistato da un’impresa due unità immobiliari unifamiliari accatastate F/3 (in corso di costruzione) e oggetto di intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione del rischio di due classi e collaudo statico depositato prima del rogito.

Le parti hanno stabilito il trasferimento all’acquirente delle quote residue del Sismabonus maturate dall’impresa, contestualmente all’atto di vendita, perciò l’Istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se in aggiunta al Sismabonus potrà fruire anche del bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati.

In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che l’acquirente può cumulare le quote residue di Sismabonus trasferite dall’impresa venditrice con il bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati, purché venga rispettato il tetto massimo complessivo di spesa di 96.000 euro e purché siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che la compatibilità tra le due agevolazioni dipende dal fatto che non condividono la stessa base di calcolo, poiché la detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati viene calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile, mentre il Sismabonus è calcolato su componenti diversi dal prezzo globale, ovvero sui materiali e sulle prestazioni dei servizi utilizzati.

Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, però, che se su uno stesso immobile si combinano interventi antisismici e altri interventi di recupero, il tetto agevolabile di 96.000 euro è unico, in quanto si tratta appunto di un solo immobile.

Infine, è importante chiarire anche che la detrazione relativa all’acquisto di immobili ristrutturati è ammessa solo dall’anno di importa in cui l’intero fabbricato è stato ultimato, non prima, perciò per poter fruire di tale agevolazione è necessario che si realizzi il presupposto dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Bonus ristrutturazioni: l’Agenzia delle Entrate chiarisce il vincolo dell’abitazione principale

Con la Risposta n. 244/2025, l’Agenzia delle Entrate torna a fare chiarezza su uno dei requisiti chiave per accedere alla detrazione maggiorata al 50% per i lavori di ristrutturazione edilizia: l’abitazione principale. A sollevare il tema è stato un contribuente appartenente alle Forze dell’Ordine, che ha chiesto di estendere ai bonus edilizi la stessa interpretazione agevolata già applicata all’IMU. In quel contesto, infatti, il personale militare e civile in servizio permanente può considerare l’immobile come abitazione principale anche in assenza di dimora abituale e residenza anagrafica, purché si tratti dell’unico immobile posseduto e non locato.
La risposta dell’Agenzia è netta: per i bonus ristrutturazione non sono previste eccezioni. La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto regole precise e uniformi, senza deroghe per categorie specifiche. Il concetto di abitazione principale resta ancorato alla dimora abituale e alla residenza del contribuente o dei suoi familiari, come stabilito dall’art. 10, comma 3-bis del TUIR. La detrazione maggiorata spetta solo se l’immobile è effettivamente utilizzato come abitazione principale, e non basta che sia l’unico posseduto.

I criteri del Fisco: proprietà, residenza e tempistiche
La Circolare n. 8/2025 dell’Agenzia delle Entrate ha già delineato in modo dettagliato i requisiti per accedere alla detrazione maggiorata. In sintesi:
– Il contribuente deve essere titolare di un diritto di proprietà (anche nuda proprietà o proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione).
– L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale, ovvero luogo di dimora abituale del titolare o dei suoi familiari.
– È ammessa la detrazione anche se l’immobile diventa abitazione principale solo al termine dei lavori.
– Se l’immobile perde lo status di abitazione principale nei periodi successivi, il contribuente può continuare a beneficiare della detrazione, purché il requisito fosse rispettato al momento della spesa.
– Sono escluse dal computo le variazioni dovute a ricovero permanente in strutture sanitarie, a condizione che l’immobile non venga locato.
In caso di più immobili, il Fisco precisa che la detrazione maggiorata può essere applicata solo all’unità immobiliare adibita a dimora abituale del titolare, non a quella eventualmente abitata da un familiare.

Nessuna eccezione per le categorie speciali
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate chiude la porta a interpretazioni estensive: la Legge di Bilancio 2025 non ha previsto alcuna deroga per il personale delle Forze Armate o delle Forze di Polizia, né per altre categorie professionali. In assenza di disposizioni specifiche, si applicano i principi generali validi per tutti i contribuenti.
Questo orientamento conferma la volontà del legislatore di uniformare i criteri di accesso alle agevolazioni fiscali, evitando trattamenti differenziati. Per i tecnici e i consulenti fiscali, diventa fondamentale verificare con attenzione lo status dell’immobile al momento della spesa e al termine dei lavori, per evitare contestazioni o decadenze del beneficio.
Il concetto di “abitazione principale” torna così al centro della fiscalità immobiliare, non solo come criterio tecnico, ma come elemento sostanziale per la corretta applicazione dei bonus edilizi. Un principio che, almeno per ora, non ammette eccezioni.

Aggiornamento rendita catastale e rifacimento della facciata

Avendo utilizzato negli anni scorsi il Bonus Facciate al 90% per la tinteggiatura esterna dell’edificio, devo aggiornare il valore catastale?

I lavori agevolati con il Bonus Facciate non comportano l’aggiornamento della rendita catastale.
L’Agenzia delle Entrate nel vademecum sul Docfa, ovvero il documento che bisogna inviare per comunicare una variazione catastale, specifica che le variazioni rilevanti, che comportano un obbligo dichiarativo, riguardano la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe di un immobile.
Significa che gli interventi edilizi devono comportare una modifica del numero, della destinazione, o degli spazi di un immobile. Per esempio, se gli interventi edilizi hanno determinato un ampliamento, oppure una diversa distribuzione dei vani.
Ulteriori indicazioni sono fornite con la circolare dell’Agenzia del Territorio 1/2025, che specifica una serie di tipologie di interventi che comportano la necessità di variazione catastale:
• costruzioni di nuove unità immobiliari fuori terra ed interrate;
• ampliamenti delle unità immobiliari esistenti fuori terra ed interrate, con variazione della sagoma esterna dell’edificio ovvero della costruzione interrata;
• variazioni di superficie delle unità immobiliari;
• fusione di due o più unità immobiliari;
• modifica del perimetro di due unità contigue, a seguito del trasferimento di uno o più vani da un’unità all’altra;
• ampliamento della superficie di un’unità immobiliare determinata dalla creazione di solai o soppalchi praticabili all’interno della volumetria;
• variazioni interne alle unità immobiliari, con ridistribuzione e modificazione del numero dei vani principali e/o accessori;
• variazioni di destinazione d’uso delle unità immobiliari;
• interventi di riqualificazione delle unità immobiliari, comportanti la realizzazione o l’integrazione di servizi igienici;
• altri interventi significativi di riqualificazione delle unità immobiliari (installazione o integrazione degli impianti, miglioramento delle finiture);
• realizzazione di ascensori in un fabbricato;
• interventi di riqualificazioni sulle parti comuni di un caseggiato.
La medesima circolare chiarisce che interventi di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture, o anche di sostituzione che però non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso, non richiedono dichiarazione.

Compravendita immobiliare con IVA: la Cassazione conferma la legittimità della rettifica del valore imponibile

In caso di compravendita immobiliare soggetta a IVA, l’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore dichiarato dalle parti se ritiene che sia inferiore al valore venale di mercato. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 22149 del 31 luglio 2025, confermando un principio già consolidato ma spesso oggetto di interpretazioni divergenti.

La vicenda riguarda la vendita di un immobile strumentale tra due società. Le parti avevano indicato un corrispettivo inferiore rispetto al valore di mercato, sostenendo che, trattandosi di operazione soggetta a IVA, le imposte dovessero essere calcolate esclusivamente sul prezzo dichiarato. L’Ufficio, invece, ha proceduto con una rettifica della base imponibile, ritenendo che il valore reale fosse più alto.

La questione ruota attorno all’applicazione degli articoli 51 e 52 del Testo unico sull’imposta di registro (DPR 131/1986), che consentono all’Amministrazione di accertare il valore venale in comune commercio degli immobili trasferiti, anche quando l’atto è soggetto a IVA. In questi casi, l’imposta di registro resta dovuta in misura fissa (200 euro), ma le imposte ipotecaria (3%) e catastale (1%) si calcolano in modo proporzionale sul valore effettivo del bene.

La Commissione tributaria provinciale di Roma aveva inizialmente accolto la tesi delle società, ma la Commissione regionale del Lazio ha ribaltato la decisione, ritenendo legittimo l’operato dell’Ufficio. La Cassazione ha confermato: anche se l’atto è soggetto a IVA, le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate in misura proporzionale, e la base imponibile deve riflettere il valore reale del bene, non il corrispettivo pattuito.

In motivazione, i giudici hanno chiarito che “la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell’immobile sia assoggettata ad IVA e non ad imposta di registro”.

La pronuncia conferma un orientamento che rafforza i poteri dell’Amministrazione finanziaria in materia di accertamento, anche nei casi in cui l’imposta principale (registro) non sia oggetto di contestazione. Per i contribuenti, si tratta di un chiarimento importante: nelle compravendite immobiliari soggette a IVA, il valore dichiarato deve comunque essere congruo rispetto al mercato, pena l’applicazione di imposte aggiuntive.

Lavori di ristrutturazione e detrazioni fiscali: il decesso del beneficiario e la rinuncia all’eredità del coniuge superstite

Una contribuente si è rivolta all’Agenzia delle Entrate, attraverso la Posta di FiscoOggi, per chiedere un chiarimento relativo al tema delle detrazioni fiscali relative ai lavori di ristrutturazione edilizia.

Nel caso specifico, la contribuente spiega che nel 2019 suo padre ha sostenuto delle spese per alcuni lavori di ristrutturazione che sono stati effettuati nell’appartamento in cui abitava con la moglie (ovvero la madre della contribuente), beneficiando delle relative detrazioni fiscali.

A seguito del decesso del padre, la madre della contribuente ha deciso di rinunciare all’eredità, pertanto la contribuente si rivolge al Fisco per chiedere se sua madre possa continuare a fruire delle detrazioni fiscali, considerando che la stessa abita ancora nell’appartamento oggetto di ristrutturazione.

Attraverso tale quesito, vengono quindi approfonditi due aspetti importanti, ovvero il diritto alle detrazioni fiscali e le conseguenze nel caso di rinuncia all’eredità.

Analizzando questa situazione, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta molto chiara.

Secondo le normative relative all’ambito delle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione, in caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote di detrazioni residue si trasferiscono per intero all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Ciò significa che la detrazione compete a chi risiede e può disporre dell’immobile oggetto degli interventi, a prescindere dalla circostanza che lo abbia portato ad adibirlo a propria abitazione principale, a condizione che sia formalmente riconosciuto come erede.

Tuttavia, nel caso presentato dalla contribuente, la madre ha rinunciato all’eredità, perciò l’Agenzia delle Entrate chiarisce che se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non potrà fruire delle quote di detrazione residue visto che viene meno la condizione di erede.

In sostanza, non è sufficiente essere un coniuge superstite o usufruttuario e abitare nell’immobile oggetto dei lavori per continuare a fruire delle detrazioni, poiché se viene meno l’accettazione dell’eredità tale diritto decade.

Inoltre, come spiegato anche nella Circolare n. 17/2023, il Fisco chiarisce che neppure gli eredi (ovvero i figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite, in quanto non hanno la detenzione materiale del bene. Difatti, la citata circolare evidenzia che affinché un erede possa godere delle detrazioni, è necessario che sia in possesso dell’immobile e che ci sia un utilizzo effettivo.

A cura di: Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI