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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Le dotazioni energetiche delle famiglie italiane: cresce l’efficienza

Il nuovo rapporto ISTAT fotografa l’evoluzione delle dotazioni energetiche nelle abitazioni italiane: impianti autonomi in aumento, climatizzatori oltre il 56 per cento, pompe di calore sempre più diffuse e forte disomogeneità territoriale. Persistono però disparità tra Nord e Sud.

Il quadro dell’Istituto di Statistica
Le politiche nazionali, europee e gli obiettivi internazionali puntano sempre più sull’efficienza energetica come strumento strategico contro il cambiamento climatico.
Poiché il settore residenziale rappresenta una quota crescente dei consumi energetici complessivi, l’ISTAT conduce ogni tre anni l’indagine sulle dotazioni energetiche delle famiglie italiane.
L’edizione 2024 analizza nel dettaglio le tecnologie utilizzate in ambito domestico per riscaldamento, produzione di acqua calda e climatizzazione.
Dal rapporto emerge che oltre metà delle famiglie dispone di impianti di climatizzazione (56 per cento) e quattro su dieci utilizzano pompe di calore (40,4 per cento). Cresce la diffusione degli impianti autonomi (79 per cento) e diminuisce quella dei sistemi centralizzati, segno di una maggiore attenzione all’efficienza e alla gestione diretta dei consumi.
Tuttavia, restano differenze territoriali evidenti, con Nord-Est e Isole agli estremi per diffusione tecnologica.

Riscaldamento e acqua calda: dotazioni quasi universali
Il riscaldamento è presente nel 99,4 per cento delle abitazioni italiane, in aumento rispetto al 2021 (98,6 per cento). La disponibilità di acqua calda è quasi totale (99,7 per cento) e nel 70,4 per cento dei casi viene prodotta dallo stesso impianto di riscaldamento.
Ma esistono differenze tra territori: nel Nord-Est l’integrazione tra riscaldamento e acqua calda raggiunge l’84,3 per cento, mentre nelle Isole scende al 38,4 per cento. Le abitazioni senza riscaldamento si concentrano nel Mezzogiorno (1,7 per cento), con punte del 4 per cento in Sicilia.


Cresce la diffusione degli impianti autonomi
Gli impianti autonomi sono oggi la modalità di riscaldamento più diffusa: presenti nel 79 per cento delle abitazioni principali (+6,8 punti percentuali rispetto al 2021).
Calano invece gli impianti centralizzati, che passano dal 18 al 15,4 per cento. Rimane significativa la presenza di apparecchi singoli (stufe, caminetti, stufe elettriche), utilizzati dal 44,8 per cento delle famiglie.
La diffusione varia in base alla dimensione dei Comuni:
• impianti centralizzati più presenti nei grandi centri: 40,5 per cento nei capoluoghi metropolitani, solo 6,1 per cento nei piccoli Comuni;
• impianti autonomi molto più diffusi nei piccoli comuni (85,3 per cento) rispetto alle grandi città (59,5 per cento);
• apparecchi singoli più comuni nei centri minori (51,6 per cento) rispetto ai capoluoghi (36,7 per cento).

Oltre il 50% degli italiani ha un climatizzatore
Nel 2024 più della metà delle famiglie italiane dispone di almeno un sistema di climatizzazione domestica. La quota di abitazioni dotate di impianto di raffrescamento – che può essere centralizzato, autonomo multisplit o composto da apparecchi singoli fissi o portatili – ha infatti raggiunto il 56 per cento, in aumento costante negli ultimi anni. Si tratta di un dato quasi raddoppiato rispetto al 2013, quando solo il 29,4 per cento delle famiglie disponeva di un condizionatore, e in crescita di oltre sette punti percentuali rispetto al 2021 (48,8 per cento).
Questo incremento testimonia come la climatizzazione sia ormai percepita non più come un bene di lusso o opzionale, ma come una componente stabile del comfort domestico, anche alla luce delle estati sempre più calde e prolungate dovute ai cambiamenti climatici.
L’espansione dei sistemi di raffrescamento è stata particolarmente intensa nel Mezzogiorno (+9,7 punti percentuali) e nel Centro Italia (+7,2 punti) tra il 2021 e il 2024, aree che un tempo risultavano meno attrezzate rispetto al Nord. Una parte delle famiglie – il 6,4 per cento – installa inoltre più di un sistema di raffrescamento nella stessa abitazione (ad esempio un impianto fisso e un condizionatore portatile), con picchi nelle Isole (8 per cento), dove l’esigenza di climatizzazione è più sentita.

Le differenze territoriali
La diffusione non è omogenea sul territorio nazionale e risente sia delle condizioni climatiche, sia dell’urbanizzazione:
• Isole: 71,2 per cento – l’area con la maggiore diffusione;
• Nord-Est: 64,1 per cento – seconda area per presenza di climatizzatori;
• Nord-Ovest: 48 per cento – sotto la media nazionale;
• Valle d’Aosta (11,8 per cento) e Trentino-Alto Adige (20 per cento) – le regioni con il minor utilizzo, ma in crescita rispetto al 2021.
A livello regionale, il primato spetta alla Sicilia (73,1 per cento) e al Veneto (71,1 per cento), seguite da Emilia-Romagna (67,6 per cento) e Sardegna (66,4 per cento). Nel Sud, invece, si osservano forti differenze: si passa dal 63,6 per cento della Puglia al 30,7per cento del Molise.

L’influenza del contesto urbano e geografico
La diffusione dei climatizzatori è legata anche alla dimensione e densità urbana. I valori superano la media nazionale nei:
• Comuni capoluogo, città metropolitana (63,2 per cento);
• Comuni periferici metropolitani (63,3 per cento).
Questo è dovuto anche al fenomeno delle “isole di calore urbane”, che rende le temperature più elevate nei centri densamente costruiti. Al contrario, nei piccoli comuni la percentuale è più bassa, spesso per ragioni economiche o per il clima più mite.
Infine, anche la geografia incide:
• 66,6 per cento di climatizzatori nei comuni di pianura
• 58,7 per cento nelle colline costiere
• percentuali più basse nelle zone montane, dove il raffrescamento è meno necessario
La climatizzazione è quindi una dotazione sempre più diffusa, spinta non solo dall’aumento delle temperature ma anche dalla crescente accessibilità economica dei dispositivi e dagli incentivi per l’efficienza energetica. Tuttavia, il divario territoriale resta evidente e spesso riflette anche differenze socio-economiche tra le famiglie e le aree del Paese.

Pompe di calore in aumento
Le pompe di calore si confermano protagoniste della trasformazione energetica domestica.
Gli impianti caldo/freddo, che includono anche sistemi a pompa di calore, sono passati dal 32,6 per cento del 2021 al 40,4 per cento del 2024. Nel dettaglio, il 16,1 per cento delle famiglie dispone di un impianto caldo/freddo fisso, mentre il 25,9 per cento utilizza apparecchi singoli con doppia funzione. La diffusione è più alta nelle Isole (58,5 per cento) e nel Nord-est (46,9 per cento), ma in crescita anche nel Nord-ovest, dove la quota è passata dal 24,2 per cento al 34 per cento.

Più sistemi di riscaldamento nella stessa abitazione
Il 43,2 per cento delle famiglie dispone di più sistemi di riscaldamento (impianto autonomo, centralizzato o apparecchi singoli).
Questa varietà riflette la ricerca di soluzioni flessibili e convenienti, anche se non sempre efficienti, per rispondere alle proprie esigenze di riscaldamento, non sempre indirizzata verso quelle più efficienti o comunque derivate da un progetto complessivo di efficientamento energetico, e comportamenti probabilmente da ascrivere sia alla rapida evoluzione delle molteplici tecnologie offerte dal mercato, sia ai costi molto variabili delle fonti energetiche degli anni più recenti.

Legna e pellet rilevanti
In ambito domestico la legna da ardere può essere utilizzata per il riscaldamento degli ambienti, la produzione di acqua calda e la cottura dei cibi: l’utilizzo può avvenire attraverso apparecchi singoli o impianti autonomi o centralizzati. Nel corso del 2023, il 16,0 per cento delle famiglie ne ha fatto uso, un dato in leggera flessione rispetto all’edizione precedente (17,0 per cento), mentre era il 21,4 per cento nel 2013.
L’impiego del pellet cresce invece dal 7,3 per cento al 7,8 per cento, con punte nel Sud, nelle Isole e nel Nord-est.
Le percentuali più alte di utilizzo della legna si trovano nelle province di Trento (37,9 per cento), Bolzano (36,2 per cento), Calabria (35,5 per cento) e Umbria (34,8 per cento), mentre i valori più bassi si registrano in Lombardia (6,8 per cento) e Sicilia (7 per cento).
Il pellet è maggiormente utilizzato dalle famiglie residenti al Sud (9,5 per cento), nelle Isole (9,6 per cento) e nel Nord-est (8,6 per cento), meno al Centro (7,0 per cento) e nel Nord-ovest (5,9 per cento)
Complessivamente, oltre una famiglia su cinque (21,9 per cento) usa legna o pellet, a conferma del ruolo persistente delle fonti rinnovabili solide nei territori montani e rurali.

Riforma del Condominio, la proposta Gardini divide le associazioni

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Riforma del condominio: la parola del Presidente Nazionale ANAPI

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Amministratori di condominio: in arrivo la ‘Riforma Gardini’, che promette una rivoluzione

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Le cassette postali nella realtà condominiale: la normativa di riferimento e la ripartizione delle spese

Le cassette postali rappresentano un elemento essenziale in ogni condominio, non solo per una questione di comodità ma anche per adempiere a specifiche direttive stabilite dalla legge, che mirano a garantire accessibilità, efficienza, sicurezza e rispetto della privacy.

Le normative di riferimento
Nel corso degli anni sono state elaborate diverse normative per regolamentare il settore delle cassette postali condominiali sotto i diversi profili.
La normativa principale che regola la collocazione delle cassette postali in condominio è il Decreto del Presidente della Repubblica n. 156 del 1973.
Successivamente, il Decreto ministeriale del 9 aprile 2001 ha stabilito le regole per il loro esatto posizionamento.
Il Codice Civile definisce le regole per la gestione e l’amministrazione dei beni comuni in condominio, tra i quali anche le cassette postali.
Anche la legislazione postale fa esplicito riferimento al tema delle cassette condominiali. Vi sono poi norme tecniche e di sicurezza.

Ecco le principali normative che disciplinano il settore:
• Decreto del Presidente della Repubblica n. 156 del 1973 – Questo decreto costituisce la pietra angolare della normativa sulle cassette postali in condominio, questo stabilisce l’obbligatorietà delle cassette postali negli edifici condominiali e dettaglia i requisiti per la loro installazione in termini di accessibilità e sicurezza.
• Decreto 9 aprile 2001 – Questo decreto sottolinea la necessità che le cassette postali siano collocate, in tutti gli edifici, in un luogo facilmente accessibile per il postino per il deposito della corrispondenza, garantendo allo stesso tempo la sicurezza e la privacy dei destinatari. Intitolato “Approvazione delle condizioni generali del servizio postale“, questo decreto, facendo riferimento all’articolo 46, stabilisce una regola fondamentale per l’esatta ubicazione delle cassette postali. Dispone infatti che “devono essere collocate al limite della proprietà, sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile senza restrizioni”. Il decreto precisa: “salvi accordi particolari con l’ufficio postale di distribuzione”, lasciando aperta la possibilità di stipulare accordi specifici con l’ufficio postale locale di distribuzione, permettendo così una certa flessibilità nella collocazione delle cassette in base alle esigenze specifiche. Per gli edifici con più famiglie o adibiti ad uso d’impresa, le disposizioni sono diverse. Per questi edifici é richiesto che le cassette postali siano centralizzate in un unico punto di accesso, per agevolare la distribuzione della posta e migliorare l’efficienza del servizio. Questo decreto sottolinea l’obbligatorietà di installare cassette postali accessibili al portalettere. Le spese di installazione ricadono sul proprietario dell’immobile.
• Nel novembre 2002 viene approvata la normativa riguardante le cassette postali EN13724. Pubblicata nel 2003 e aggiornata a novembre 2013 in tutti i Paesi europei, ha abrogato tutte le normative precedentemente in vigore diventando l’unico riferimento nel mercato europeo in tema di cassette postali. La normativa EN13724 prevede la regolamentazione della produzione delle cassette in fatto di dimensioni. Inoltre le cassette devono essere anti effrazione e realizzate in modo tale da salvaguardare la privacy e la sicurezza delle persone.
• Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 2008 – Il decreto del 9 aprile 2001 sulle cassette postali viene ripreso nel 2008 da un analogo decreto del Ministero dello Sviluppo Economico.
• Delibera del 20 giugno 2013 dell’Autorità Garante delle Comunicazioni – La delibera ribadisce l’obbligo di cassette postali esterne per qualsiasi tipologia di edificio di tipo residenziale – e non solo – quindi compresi anche gli stabili condominiali.
• Codice Civile – Il Codice Civile, in particolare gli articoli riguardanti la proprietà condominiale, fornisce il quadro legale generale per la gestione e l’amministrazione dei beni comuni in un condominio, inclusi gli aspetti relativi alle cassette postali. Questo definisce anche i doveri dell’amministratore di condominio, che include la manutenzione e la gestione delle cassette postali.
• Legislazione Postale – Le leggi che regolano il servizio postale nazionale possono anche avere disposizioni relative alla consegna della posta in condomini, influenzando quindi la gestione delle cassette postali. Queste norme possono includere specifiche su come la posta deve essere consegnata e raccolta, che a sua volta può influenzare la collocazione e il design delle cassette postali. In alcune città o regioni, possono esistere ordinanze o regolamenti comunali specifici che dettagliano ulteriormente la collocazione e il tipo di cassette postali ammesse, in armonia con il contesto urbano o estetico locale.
• Norme Tecniche e di Sicurezza – Esistono anche norme tecniche, spesso di natura non legislativa ma di standard industriale, che possono influenzare la scelta e l’installazione delle cassette postali, come quelle relative alla resistenza ai danneggiamenti, alla sicurezza contro il furto, e alla protezione dagli agenti atmosferici.

Condominio e collocazione delle cassette postali
La collocazione delle cassette postali in condominio deve essere attentamente pianificata per garantire accessibilità, sicurezza e una corretta identificazione.
È essenziale posizionare queste cassette in un’area del condominio che sia facilmente raggiungibile dal personale delle poste, generalmente vicino all’ingresso principale o in un’area comune al pianterreno.
Questo non solo agevola il lavoro dei postini, ma assicura anche che la corrispondenza venga recapitata in modo efficiente.
Allo stesso tempo, la sicurezza delle cassette postali è di fondamentale importanza. Devono essere collocate in un’area protetta per prevenire il rischio di furti o danneggiamenti. Ogni cassetta dovrebbe essere dotata di una serratura funzionante per mantenere la privacy e la sicurezza della corrispondenza.
Inoltre, è importante che ogni cassetta sia chiaramente identificabile, con il nome o il numero dell’appartamento corrispondente ben visibile, per evitare confusioni o errori nella distribuzione della posta.

Le responsabilità dell’amministratore di condominio
Infine, la manutenzione regolare delle cassette postali è un aspetto cruciale. L’amministratore di condominio deve assicurarsi che queste siano sempre in condizioni ottimali, sia dal punto di vista estetico che funzionale. La cura di questi dettagli garantisce non solo il rispetto delle normative, ma anche un servizio postale fluido e senza intoppi per tutti gli abitanti del condominio.
L’amministratore di condominio gioca dunque un ruolo chiave nella gestione delle cassette postali. Egli deve assicurarsi che siano installate conformemente alle normative vigenti e che siano mantenute in buone condizioni.
Inoltre, in caso di edifici con più ingressi o di particolari configurazioni strutturali, l’amministratore deve valutare la soluzione più idonea per garantire l’accessibilità e la sicurezza delle cassette.

Condominio e proprietà delle cassette postali
Dunque, l’installazione di cassette postali per i condomini è obbligatoria. Ma se la predisposizione è obbligatoria, chi ne detiene la proprietà e provvede alla loro gestione e manutenzione?
Mentre per la cassetta della posta singola, installata sulla parete di un’abitazione monofamiliare, non vi sono particolari fraintendimenti, la questione in condominio è ben più complessa.
Gli strumenti per la raccolta della posta, infatti, potrebbero essere considerati sia comuni, sia privati:
• la cassetta collettiva, ovvero la struttura che ospita tutte le singole caselle della posta suddivise per unità condominiale, è a tutti gli effetti un bene comune. Di conseguenza, sebbene sulle cassette postali il Codice Civile non si esprima direttamente, rientrano a pieno titolo nelle disposizioni previste dall’articolo 1117;
• la singola casella, pur appartenendo a una struttura comune, secondo diverse interpretazioni giurisprudenziali è di proprietà del relativo condomino, che ne gestisce l’utilizzo in modo esclusivo. Questo perché la funzione fondamentale della stessa casella è quella di custodire la corrispondenza personale, quest’ultima tutelata dalla legge.

L’installazione della cassetta della posta
In linea generale, la predisposizione di consoni strumenti per depositare le comunicazioni postali spetta al proprietario dell’immobile. Di conseguenza, all’interno di uno stabile condominiale, è l’assemblea condominiale ad assolvere a questa necessità. La procedura dipende dalla tipologia di installazione:
• per la prima installazione, è necessaria una delibera dell’assemblea, con la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio, come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile;
• per la manutenzione o la sostituzione, è sempre sufficiente per le cassette postali una maggioranza analoga, salvo non sia previsto differentemente dal regolamento condominiale o si tratti di un intervento straordinario, per il quale i quorum possono cambiare a seconda della situazione, sempre come previsto dall’articolo 1136.
Qualsiasi condòmino può richiedere all’assemblea l’installazione della cassetta, se non presente, proprio perché un obbligo di legge. Allo stesso modo, se il condominio non dovesse assolvere all’obbligo, il singolo proprietario potrebbe avere la facoltà di installare una propria cassetta privata.

Condominio e spese per le cassette postali
Ma per le cassette postali condominiali, la ripartizione delle spese quali criteri deve seguire? Solitamente, si prevede che:
• i costi della cassetta, intesa come struttura collettiva, sono a carico di tutti i condomini. È però necessario sottolineare che, in questo specifico caso, non viene di norma applicata la suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, poiché tutti i condomini se ne servono allo stesso modo. Di conseguenza, i costi vengono divisi equamente;
• i costi relativi alle singole caselle sono invece a carico dei singoli proprietari. In altre parole, se vi è necessità di sostituire lo sportellino o la serratura, della spesa deve occuparsene direttamente il relativo proprietario;
• le spese necessarie per cassette postali individuali, quindi installate da singoli condomini, sono a carico dei proprietari che hanno provveduto alla loro installazione.
È tuttavia utile sottolineare che, in alcuni contesti, la spesa potrebbe non essere divisa in parti uguali fra tutti i condomini, purché il regolamento condominiale ne faccia menzione. È il caso, ad esempio, di attività commerciali o professionali presenti nello stabile condominiale che, per volume di corrispondenza ricevuta, possono determinare un uso sproporzionato rispetto alle necessità dei condomini residenziali.

Proprietari e inquilini: le spese per le cassette postali
Per quanto riguarda le cassette postali delle unità immobiliari concesse in locazione, in tema di ripartizione delle spese tra locatore e locatario vale la consueta suddivisione delle spese prevista dall’articolo 1576 del Codice Civile:
• al proprietario spettano le spese di manutenzione straordinaria delle cassette;
• all’affittuario, invece, i costi di manutenzione ordinaria.
In pratica, se il condominio delibera l’installazione di nuove cassette postali, sarà il proprietario dell’immobile a farsi carico dei costi. Se, invece, è necessario intervenire su una serratura non più funzionante a causa dell’usura, dovrà procedere l’inquilino. Naturalmente, le parti possono anche accordarsi differentemente, purché la loro decisione sia esplicitata all’interno del contratto di locazione.

Infiltrazioni dal lastrico solare: chi è responsabile dei danni e della manutenzione?

litigio in condominio

In ambito condominiale uno dei problemi più spesso affrontati è quello relativo alle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza, rilevate dai condòmini che abitano all’ultimo piano.

A tal proposito è innanzitutto importante chiarire che il lastrico solare è una superficie piana, orizzontale, costruita in cemento o materiali impermeabili e la sua funzione è quella di proteggere l’edificio dalle intemperie. La proprietà di un lastrico solare può essere comune a tutti i condòmini oppure può essere esclusiva di uno o più condòmini.

Da un punto di vista normativo, le principali disposizioni che interessano il lastrico solare e i vari aspetti correlati ad esso sono l’art. 1117 c.c. che definisce il lastrico solare come parte comune quando ha la funzione di copertura per più unità immobiliari, l’art. 1123 c.c. che regola la ripartizione delle spese per le parti comuni e l’art. 1126 c.c. che stabilisce come ripartire le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo.

Le infiltrazioni derivanti dal lastrico solare possono generare importanti danni a livello strutturale, ad esempio danni alle pareti o ai soffitti che vanno a indebolire la struttura muraria, danni ai pavimenti o ai rivestimenti o, nelle ipotesi più gravi, danni che vanno a compromettere la stabilità delle strutture portanti dell’edificio. Inoltre, le infiltrazioni favoriscono la proliferazione di umidità e muffa e ciò può gravare anche sulla salute dei condòmini. Infine, le infiltrazioni possono anche generare danni agli impianti elettrici e idraulici con il rischio di cortocircuiti.

Di fronte a questa tipologia di problema è necessario intervenire tempestivamente ed è quindi fondamentale capire su chi gravano le responsabilità. La distinzione fatta precedentemente tra lastrico solare di proprietà comune o esclusiva è fondamentale per determinare chi è responsabile dei danni causati dalle infiltrazioni.
Se il lastrico solare è di proprietà comune, la responsabilità ricade sul condominio che quindi deve occuparsi della manutenzione e della riparazione. Se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di uno o più condòmini, la responsabilità per i danni da infiltrazione è condivisa tra il proprietario utilizzatore esclusivo del lastrico e gli altri condòmini.

Difatti generalmente anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, questo svolge la funzione di copertura dell’edificio, pertanto tutti i condòmini traggono una diretta utilità da questa funzione, a meno che nel regolamento condominiale o nel titolo di acquisto non sia specificato diversamente.

Il condominio ha quindi l’obbligo di garantire comunque la manutenzione e la conservazione del lastrico solare, proprio perché funge da copertura all’intero edificio. A tal proposito, da un punto di vista normativo, in ragione della diversa utilizzazione della cosa comune, il legislatore ha stabilito all’art. 1126 c.c. che le spese per la manutenzione e per il risarcimento dei danni causati dall’infiltrazione, vengano ripartite secondo le seguenti quote:
• nella misura di 1/3 per il proprietario del lastrico solare;
• nella misura di 2/3 per tutti i condòmini ai quali il lastrico solare serve da copertura.
Per quanto riguarda i danni causati dalle infiltrazioni, se il lastrico solare è di proprietà condominiale le spese sono ripartite tra tutti i condòmini in proporzione alle loro quote millesimali, ciò significa che ogni condomino contribuisce al risarcimento dei danni in base alla sua quota di proprietà dell’edificio.

Sul tema delle responsabilità in caso di infiltrazioni dal lastrico solare è utile comprendere come l’obbligo risarcitorio discenda da diversi titoli, ovvero, per quanto concerne il proprietario esclusivo del lastrico solare, proprio in virtù dell’utilizzo esclusivo che ha sul bene, pesa l’obbligo di custodia dello stesso. Tale obbligo consiste, infatti, nel provvedere alla manutenzione ordinaria così da non cagionare danni a terzi.

Per quanto riguarda il condominio, la responsabilità deriva dall’obbligo dell’amministratore di garantire l’adozione di misure di conservazione delle parti comuni e dalla violazione da parte dell’assemblea di effettuare la manutenzione del condominio.

Per quanto concerne la riparazione delle infiltrazioni il primo passo da fare è una perizia tecnica volta a individuare la causa dell’infiltrazione attraverso opportuni sopralluoghi e stabilire le opere necessarie per risolvere il problema ed evitare l’aggravio del danno.

Ad ogni modo, è sempre consigliabile mirare a prevenire le infiltrazioni adottando buone pratiche di manutenzione e soluzioni specifiche per evitare i danni attraverso le ispezioni regolari, la manutenzione del manto impermeabile e la tempestiva riparazione di crepe e fessure che possono formarsi nelle giunture o nelle superfici del lastrico solare.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Sismabonus e Bonus acquisto di edifici ristrutturati: cumulabilità delle agevolazioni

Con la Risposta n. 242/2025 l’Agenzia delle Entrate ha affrontato la tematica inerente a due agevolazioni, ovvero il Sismabonus e il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati. Si tratta di due agevolazioni diverse che funzionano nelle seguenti modalità.

Il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati, previsto dall’art. 16-bis, comma 3 del TUIR, è una detrazione che si applica agli acquirenti di unità immobiliari che fanno parte di interi edifici oggetto di interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, effettuati da imprese di costruzione e ristrutturazione o cooperative edilizie.

La condizione richiesta per poter fruire di tale agevolazione è che la vendita o l’assegnazione di tale immobile avvenga entro 18 mesi dal termine dei lavori. Il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati prevede una detrazione IRPEF per l’acquirente che è pari a:
• 36% del 25% del prezzo di vendita (su un massimo di € 96.000) per acquisti tra 1° gennaio e 31 dicembre 2025;
• 30% del 25% del prezzo di vendita per acquisti dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027.

Per gli immobili destinati ad abitazione principale oggetto di interventi effettuati direttamente dal proprietario, le percentuali di detrazione spettanti sono pari al 50% dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025 e al 36% dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027.

Il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati è una detrazione che va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un importo pari al 25% del prezzo di vendita o assegnazione dell’unità immobiliare, su un ammontare massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, perciò l’importo massimo del beneficio fiscale è pari a 48.000 euro.

Per quanto concerne il Sismabonus, come sappiamo, si tratta di una detrazione fiscale prevista dall’art. 16 del DL 63/2013 che spetta per lavori di messa in sicurezza antisismica degli edifici e per l’acquisto di immobili antisismici. Per tutto il 2025 l’aliquota della detrazione è pari al 50% per le abitazioni principali e al 36% per le abitazioni non principali su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
Nel biennio 2026/2027 tale aliquota sarà pari al 36% per le abitazioni principali e al 30% per gli interventi realizzati su abitazioni diverse da quelle principali e altre tipologie di immobili. Inoltre, anche il Sismabonus è una detrazione che viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per gli interventi antisismici effettuati su edifici in zone sismiche 1,2 e 3 la detrazione è pari al 50% su 96.000 euro per unità con ripartizione in 10 anni e sale al 70% o 80% con salto di 1 o 2 classi (DM 58/2017) con procedura autorizzatoria avviata dopo il 1° gennaio 2017.

Nel caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, il contribuente ha acquistato da un’impresa due unità immobiliari unifamiliari accatastate F/3 (in corso di costruzione) e oggetto di intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione del rischio di due classi e collaudo statico depositato prima del rogito.

Le parti hanno stabilito il trasferimento all’acquirente delle quote residue del Sismabonus maturate dall’impresa, contestualmente all’atto di vendita, perciò l’Istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se in aggiunta al Sismabonus potrà fruire anche del bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati.

In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che l’acquirente può cumulare le quote residue di Sismabonus trasferite dall’impresa venditrice con il bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati, purché venga rispettato il tetto massimo complessivo di spesa di 96.000 euro e purché siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che la compatibilità tra le due agevolazioni dipende dal fatto che non condividono la stessa base di calcolo, poiché la detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati viene calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile, mentre il Sismabonus è calcolato su componenti diversi dal prezzo globale, ovvero sui materiali e sulle prestazioni dei servizi utilizzati.

Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, però, che se su uno stesso immobile si combinano interventi antisismici e altri interventi di recupero, il tetto agevolabile di 96.000 euro è unico, in quanto si tratta appunto di un solo immobile.

Infine, è importante chiarire anche che la detrazione relativa all’acquisto di immobili ristrutturati è ammessa solo dall’anno di importa in cui l’intero fabbricato è stato ultimato, non prima, perciò per poter fruire di tale agevolazione è necessario che si realizzi il presupposto dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Lavori di ristrutturazione e detrazioni fiscali: il decesso del beneficiario e la rinuncia all’eredità del coniuge superstite

Una contribuente si è rivolta all’Agenzia delle Entrate, attraverso la Posta di FiscoOggi, per chiedere un chiarimento relativo al tema delle detrazioni fiscali relative ai lavori di ristrutturazione edilizia.

Nel caso specifico, la contribuente spiega che nel 2019 suo padre ha sostenuto delle spese per alcuni lavori di ristrutturazione che sono stati effettuati nell’appartamento in cui abitava con la moglie (ovvero la madre della contribuente), beneficiando delle relative detrazioni fiscali.

A seguito del decesso del padre, la madre della contribuente ha deciso di rinunciare all’eredità, pertanto la contribuente si rivolge al Fisco per chiedere se sua madre possa continuare a fruire delle detrazioni fiscali, considerando che la stessa abita ancora nell’appartamento oggetto di ristrutturazione.

Attraverso tale quesito, vengono quindi approfonditi due aspetti importanti, ovvero il diritto alle detrazioni fiscali e le conseguenze nel caso di rinuncia all’eredità.

Analizzando questa situazione, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta molto chiara.

Secondo le normative relative all’ambito delle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione, in caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote di detrazioni residue si trasferiscono per intero all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Ciò significa che la detrazione compete a chi risiede e può disporre dell’immobile oggetto degli interventi, a prescindere dalla circostanza che lo abbia portato ad adibirlo a propria abitazione principale, a condizione che sia formalmente riconosciuto come erede.

Tuttavia, nel caso presentato dalla contribuente, la madre ha rinunciato all’eredità, perciò l’Agenzia delle Entrate chiarisce che se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non potrà fruire delle quote di detrazione residue visto che viene meno la condizione di erede.

In sostanza, non è sufficiente essere un coniuge superstite o usufruttuario e abitare nell’immobile oggetto dei lavori per continuare a fruire delle detrazioni, poiché se viene meno l’accettazione dell’eredità tale diritto decade.

Inoltre, come spiegato anche nella Circolare n. 17/2023, il Fisco chiarisce che neppure gli eredi (ovvero i figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite, in quanto non hanno la detenzione materiale del bene. Difatti, la citata circolare evidenzia che affinché un erede possa godere delle detrazioni, è necessario che sia in possesso dell’immobile e che ci sia un utilizzo effettivo.

A cura di: Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Condominio: cosa sono i frontalini dei balconi e chi si occupa delle spese per la loro manutenzione

Il frontalino di un balcone è quella porzione esterna che si trova generalmente sulla parte anteriore di un balcone e che delimita la parte inferiore del piano di calpestio. I frontalini sono di solito visibili osservando la facciata del condominio e solitamente sono realizzati in metallo o cemento.

I frontalini possono assolvere a diverse funzioni, ovvero possono proteggere la parte esterna del balcone dai vari agenti atmosferici che potrebbero col tempo danneggiare la soletta sottostante ed inoltre possono assumere anche una funzione estetica integrandosi armoniosamente con la facciata condominiale e contribuendo al decoro architettonico dell’edificio.

In ambito condominiale spesso viene affrontata la questione relativa alla proprietà dei frontalini, difatti i condòmini si chiedono spesso se si tratta di elementi di proprietà del singolo condomino o se invece fanno parte della facciata del condominio e sono quindi di competenza condominiale. Chiarire questo aspetto è fondamentale, poiché proprio dalla risposta a questo quesito dipendono le eventuali responsabilità in caso di danni dal distacco di calcinacci e sia la questione legata alle spese di manutenzione.

In linea generale i frontalini sono considerati di proprietà del singolo condomino proprietario del balcone, salvo che questi però non assolvano a una funzione di tipo estetico, decorativa o ornamentale, poiché contribuendo al decoro architettonico dell’edificio possono essere considerati come parti comuni del condominio.

Ad esempio, se si ha come oggetto il balcone di un palazzo di pregio, con un frontalino che ricopre una funzione ornamentale, allora questo sarà molto probabilmente considerato parte comune dell’edificio, viceversa, se i frontalini sono comuni, in cemento o metallo e non hanno una funzione decorativa, questi saranno considerati di proprietà del singolo appartamento e quindi del condomino che lo abita.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 27413/2018 ha infatti stabilito che quando i frontalini dei balconi costituiscono elementi decorativi e rientrano, quindi, tra le parti comuni del condominio, le spese relative al rifacimento sono da suddividersi tra i condòmini in proporzione alle rispettive quote di proprietà. In questo caso, per la ripartizione delle spese si segue, quindi, quanto indicato dall’art. 1123 del codice civile.

Ad ogni modo, per stabilire se un frontalino abbia una funzione decorativa, a meno che non si tratti di casi particolarmente evidenti, è necessaria un’analisi tecnica che chiarisca il ruolo di queste strutture nell’edificio, così da cercare di ridurre o evitare eventuali controversie condominiali.

Inoltre, una valutazione ciclica delle condizioni dei frontalini è sempre consigliabile per ridurre il rischio di distacco e i conseguenti danni a cose o persone e per intervenire tempestivamente qualora vi fosse l’esigenza.
Riguardo le responsabilità dei danni causati da frontalini pericolanti, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 13556/2020 ha stabilito che tale responsabilità dipende anch’essa dalla funzione dei frontalini, pertanto l’intero condominio è ritenuto responsabile dei danni causati dai frontalini se questi assolvono la funzione decorativa quindi sono parte della facciata, mentre viene ritenuto responsabile il singolo condomino quando i frontalini sono considerati privati, quindi non hanno funzione decorativa per la facciata.

Per quanto riguarda la tipologia di manutenzione, gli interventi ciclici di controllo e riparazione rientrano nella manutenzione ordinaria, mentre un intervento di rifacimento completo dei frontalini o un intervento di sostituzione rientra nella manutenzione straordinaria.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea e quindi l’approvazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, ma se l’intervento è urgente poiché pregiudica la stabilità o la sicurezza della facciata, l’amministratore può procedere senza preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea (art. 1135 c.c.) anche se comunque è indispensabile che l’amministratore richieda una successiva ratifica da parte dell’assemblea.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

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