ARCHIVIO DEL CONDOMINIO Archivi – Quotidiano del Condominio

5 maggio 2026
By : Redazione
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Revisione delle tabelle millesimali: quando può essere richiesta e come si procede

Le tabelle millesimali sono un documento essenziale nella gestione di un condominio, poiché rappresentano lo strumento di ripartizione delle spese condominiali in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Proprio per questo motivo tale documento deve essere redatto con estrema precisione, anche se può capitare che sia necessaria una revisione delle tabelle millesimali per varie ragioni, come ad esempio in caso di cambiamenti strutturali dell’edificio, l’introduzione di nuovi impianti come l’ascensore o in caso di eventuali errori nella redazione del documento.

L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che: “Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.”

Per quanto riguarda la modifica delle tabelle millesimali, l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, stabilisce che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”

Si può procedere, quindi, con la revisione delle tabelle millesimali se si verificano due situazioni. La prima circostanza riguarda un errore nei millesimi che influisce sulla corretta distribuzione delle quote condominiali. Tale errore può derivare sia da un errore di calcolo e sia da un’errata attribuzione delle metrature o delle destinazioni d’uso.

La seconda circostanza in cui è possibile procedere con la modifica delle tabelle millesimali si verifica quando vengono effettuate modifiche significative all’edificio che alterano il valore proporzionale delle singole unità immobiliari, come ad esempio l’aggiunta di un ascensore o l’ampliamento di un appartamento.

La procedura per la revisione delle tabelle millesimali prevede la convocazione di un’assemblea straordinaria e la consultazione di un tecnico incaricato per ricalcolare i millesimi in base alle nuove esigenze, dopodiché si procede con l’approvazione delle nuove tabelle millesimali. È importante chiarire che l’effetto della nuova ripartizione delle tabelle millesimali non è retroattivo e ciò significa che eventuali difformità nelle spese precedenti devono essere trattate come casi di indebito arricchimento e risolte tramite compensazioni o rimborsi.

Per quanto concerne le spese per la revisione delle tabelle millesimali, generalmente queste sono sostenute da chi richiede la modifica. Se tale modifica è resa necessaria da un errore o da una circostanza che riguarda tutto il condominio, tali spese devono essere ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi attuali, ovvero in base ai benefici ottenuti dalle singole modifiche apportate all’edificio.

A seconda delle circostanze per cui si procede con la modifica delle tabelle millesimali, viene richiesta una diversa maggioranza in assemblea condominiale.

Nel caso in cui la revisione delle tabelle millesimali si ritiene necessaria per correggere degli errori o per adattarsi ai cambiamenti strutturali dell’edificio, è sufficiente raggiungere una maggioranza qualificata, ovvero il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio. Nel caso in cui, invece, la revisione delle tabelle millesimali altera i criteri di ripartizione originari stabiliti nel regolamento condominiale (ad esempio se si vuole cambiare la logica di ripartizione delle spese dell’ascensore) è necessaria l’approvazione di tutti i condòmini, quindi l’unanimità, salvo che il regolamento condominiale non stabilisca regole diverse.

Come già espresso brevemente sopra, la modifica delle tabelle millesimali ha effetto solo per il futuro, quindi a partire da quando viene approvata, ciò significa che le spese già ripartite in base alla precedente tabella millesimale, non possono essere ridiscusse, a meno che non viene dimostrato che la tabella millesimale precedente fosse stata approvata su basi errate.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Affitti brevi, quanto rendono davvero dopo la stretta del 2026

Redazione
Apr 30, 2026

Nel mondo degli affitti brevi italiani, la redditività può superare il 6% annuo, ma la fotografia reale è tutt’altro che uniforme. Il settore, già segnato da dinamiche molto diverse tra metropoli e piccoli centri, entra ora in una fase di assestamento dopo l’aggiornamento del quadro normativo previsto per il 2026. La convenienza dell’investimento, infatti, non dipende solo dai canoni o dal tasso di occupazione, ma da un intreccio di variabili – prezzo d’acquisto, domanda locale, stagionalità e regime fiscale – che cambiano radicalmente da un territorio all’altro.

Sul fronte delle regole, la grande rivoluzione annunciata non c’è stata: l’ipotesi di un’aliquota al 26% è tramontata e la cedolare secca resta al 21% per il primo immobile locato. La vera svolta riguarda invece la definizione di attività imprenditoriale. Dal 2026 basteranno tre appartamenti destinati agli affitti brevi per essere considerati operatori professionali, con obbligo di partita Iva. Una soglia più bassa che potrebbe spingere molti proprietari a rivedere le proprie strategie, magari spostando parte del portafoglio verso la locazione transitoria – contratti da uno a diciotto mesi – per evitare l’ingresso nel regime imprenditoriale.

Secondo i dati Aigab, solo il 2,5% dei proprietari possiede tre o più immobili destinati agli affitti brevi, ma questa piccola fetta pesa per l’8% degli annunci. Si tratta spesso di proprietà condivise tra familiari e, soprattutto, di immobili lontani dalle grandi città: il 70% dei proprietari multipli opera infatti in borghi, località montane o marine, dove l’offerta è più frammentata e i prezzi d’acquisto decisamente più accessibili.

Ed è proprio qui che la geografia dei rendimenti cambia radicalmente. A Palermo, un bilocale da 60 metri quadri affittato a 90 euro a notte con un’occupazione del 62% può generare circa 19mila euro lordi l’anno. Tolte le spese e la cedolare secca, restano 6mila euro netti: una redditività del 6,6% su un immobile da 92mila euro. A Milano, invece, anche con un tasso di occupazione leggermente più alto, il rendimento crolla al 2,3%, schiacciato dal costo d’acquisto molto più elevato. Nei centri minori, al contrario, il rapporto tra prezzo dell’immobile e incassi può spingere i margini ben oltre la media nazionale. A San Severino Marche, ad esempio, un bilocale da 57mila euro può garantire un rendimento netto del 7,8%, e valori simili emergono in altri comuni interni come Gualdo Tadino.

La riduzione della soglia per la partita Iva rende più probabile, soprattutto in queste aree, l’ingresso nel regime imprenditoriale. Le prime simulazioni mostrano che il forfettario, con imposta al 15% (o 5% per i nuovi avviamenti) applicata sul 40% dei canoni, potrebbe risultare persino più conveniente della cedolare secca. Ma il quadro non è così lineare: ai vantaggi fiscali si sommano costi amministrativi, contributi previdenziali e oneri gestionali che possono erodere una parte significativa dei margini, soprattutto dove i ricavi non sono elevati.

Il settore, insomma, si trova davanti a un bivio. Le nuove regole non cancellano la redditività degli affitti brevi, ma costringono i proprietari a una valutazione più attenta, meno improvvisata. E mentre le grandi città rallentano, l’Italia dei borghi continua a dimostrare che, almeno per ora, la convenienza abita lontano dai riflettori.

Tagliare un albero in condominio: cosa serve per essere in regola

Redazione
Apr 23, 2026

La gestione del verde condominiale è spesso sottovalutata, ma basta un albero malato o pericolante per trasformare un normale cortile in un terreno di scontro tra condomini, amministratore e Comune. L’abbattimento di un albero condominiale, infatti, non è un semplice intervento di manutenzione: secondo la giurisprudenza prevalente, rappresenta un’innovazione vietata ai sensi dell’articolo 1121 del Codice Civile, perché modifica in modo irreversibile un bene comune. Per questo, in assenza di motivi di sicurezza o urgenza, la decisione richiede l’unanimità dei condomini. Una soglia altissima, che riflette il valore paesaggistico, estetico e ambientale delle aree verdi condivise.

Prima ancora di arrivare all’assemblea, però, è necessario confrontarsi con un quadro normativo frammentato. Non esiste una legge nazionale unica che disciplini l’abbattimento degli alberi: ogni Comune può prevedere regole proprie, spesso molto dettagliate. In molti casi serve un permesso specifico, accompagnato da una perizia di un agronomo o di un arboricoltore che certifichi l’instabilità della pianta, la presenza di malattie o il rischio di danni strutturali. Altri Comuni stabiliscono soglie dimensionali oltre le quali l’autorizzazione diventa obbligatoria, ad esempio quando il tronco supera una certa circonferenza. A ciò si aggiungono i vincoli paesaggistici previsti dal D.Lgs. 42/2004, che impongono un’ulteriore autorizzazione da parte del Comune o della Soprintendenza. E per gli alberi monumentali o di pregio, la Legge 10/2013 introduce una tutela rafforzata che coinvolge anche enti locali specializzati.

Una volta chiarito il quadro amministrativo, entra in gioco il condominio. Se l’albero si trova in un’area comune, la decisione deve passare dall’assemblea. In condizioni ordinarie, il taglio è considerato un intervento troppo invasivo per essere approvato a maggioranza: serve l’unanimità, perché si incide su un bene collettivo che contribuisce al decoro e all’identità dello stabile. La situazione cambia quando esiste un pericolo concreto. Se una perizia certifica che l’albero è instabile o rappresenta un rischio per persone e cose, è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile. Nei casi di urgenza estrema, l’amministratore può intervenire autonomamente, salvo poi sottoporre la decisione alla ratifica dell’assemblea, come previsto dall’articolo 1135. Il regolamento condominiale, soprattutto se contrattuale, può introdurre regole ancora più stringenti o procedure specifiche.

Diverso è il caso degli alberi situati in giardini di proprietà esclusiva. Qui il proprietario ha maggiore libertà d’azione, purché rispetti le autorizzazioni comunali e gli eventuali vincoli paesaggistici. Tuttavia, se la pianta invade le parti comuni, altera il decoro dell’edificio o crea rischi per la sicurezza, il condominio può intervenire, richiamandosi anche all’articolo 896 del Codice Civile, che consente di imporre la potatura di rami e radici che superano i confini. Inoltre, il regolamento contrattuale può limitare l’autonomia del singolo proprietario, imponendo vincoli su altezze, specie arboree o modalità di intervento.

Il tema dei costi è altrettanto delicato. Per gli alberi situati in aree comuni, le spese si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi, come stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. Se invece l’albero si trova in un giardino privato, il costo ricade interamente sul proprietario, che risponde anche dei danni causati da eventuali cedimenti o cadute. In caso di immobile locato, l’inquilino sostiene solo la manutenzione ordinaria, mentre l’abbattimento resta a carico del locatore.

Non mancano i casi in cui una delibera di abbattimento viene contestata. Se l’intervento non è motivato da ragioni di sicurezza o necessità, ma solo da esigenze estetiche, i condomini contrari possono impugnare la decisione ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile. La delibera può essere annullata se approvata senza le maggioranze richieste o se viola norme ambientali e regolamenti locali. Quando invece l’albero è pericoloso, opporsi diventa più difficile: occorre dimostrare che il rischio è stato sovrastimato o che la decisione contrasta con perizie tecniche o vincoli paesaggistici.

Agire senza permessi o in violazione delle norme può avere conseguenze pesanti. Le sanzioni amministrative variano da poche centinaia a diverse migliaia di euro, mentre in aree vincolate l’articolo 181 del D.Lgs. 42/2004 prevede ammende fino a 52.000 euro e, nei casi più gravi, perfino l’arresto. Comune e Soprintendenza possono inoltre imporre il ripristino dei luoghi, ordinando la ripiantumazione di alberi equivalenti. Sul piano condominiale, un intervento irregolare può portare a richieste di risarcimento, all’annullamento della delibera o a responsabilità dell’amministratore per omessa vigilanza.

In un contesto così articolato, la parola d’ordine è prudenza. Prima di procedere al taglio di un albero, che sia in area comune o privata, è fondamentale consultare l’amministratore, verificare i regolamenti locali e, quando necessario, affidarsi a una perizia tecnica. Un gesto apparentemente semplice può infatti trasformarsi in un intervento complesso, con risvolti giuridici, economici e ambientali tutt’altro che trascurabili.

Installazione di una canna fumaria in condominio

Redazione
Apr 21, 2026

L’installazione di una canna fumaria in condominio è spesso argomento di discussioni e controversie sia per i disagi arrecati dai fumi emessi dall’impianto e sia perché possono sorgere lamentele legate al decoro architettonico dell’edificio. Pertanto, per evitare eventuali discussioni condominiali, è bene chiarire quando si può installare una canna fumaria in condominio e quali sono le regole da rispettare.

In ambito condominiale le canne fumarie possono essere installate sia in presenza di un impianto di riscaldamento centralizzato e sia a servizio di impianti di riscaldamento singoli. In ogni caso l’installazione della canna fumaria deve rispettare la normativa imposta dal codice civile, i regolamenti edilizi comunali e il regolamento di condominio.

Nel caso in cui il regolamento di condominio imponga un divieto preciso di installazione, si potrà procedere in tal senso solo se si ottiene una modifica al regolamento di condominio e quando si parla di regolamento condominiale di tipo contrattuale (quindi quello predisposto dal costruttore e approvato da tutti i condòmini), per ottenere una modifica sarà necessario raggiungere l’unanimità dei consensi.

Per quanto concerne il regolamento edilizio comunale, è bene chiarire che questo disciplina le distanze minime da rispettare che devono sussistere tra la canna fumaria e l’edificio. In assenza di specifiche a riguardo, sarà necessario fare riferimento alle distanze minime imposte dalle norme tecniche UNI di sicurezza e igiene (UNI 7129) e dal codice civile il quale stabilisce all’articolo 890 che la distanza deve essere tale da preservare il fondo del vicino da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza. Generalmente si tratta di una distanza minima di 1,5 metri per garantire la salubrità.

Un altro punto importante riguarda le immissioni e le esalazioni. A tal proposito l’art. 844 del codice civile regola le immissioni e trova applicazione anche negli edifici condominiali stabilendo che: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.”

L’installazione di una canna fumaria in condominio è possibile anche senza una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, purché vengano rispettati i principi stabiliti dal Codice Civile e le norme condominiali. L’art. 1102 c.c. stabilisce infatti che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

Tra le parti comuni dell’edificio rientra, chiaramente, anche il muro esterno su cui poggia la canna fumaria e in ogni caso, se si vuole procedere con l’installazione della canna fumaria è sempre necessario avvisare l’amministratore di condominio, fornendo anche il progetto di installazione, per consentire al condominio di opporsi qualora vi siano delle violazioni.

Naturalmente, l’installazione di una canna fumaria deve rispettare la sicurezza, il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio ed è bene chiarire che l’assemblea può opporsi solo se tale intervento viola i requisiti di legge o lede l’estetica o la sicurezza dell’edificio. Qualora l’assemblea dovesse opporsi in modo non giustificato, si dovrà ricorrere alle vie legali per far valere il diritto di utilizzo delle parti comuni.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Conto Termico 3.0: come funziona in condominio e quali sono i vantaggi

Redazione
Apr 9, 2026

Il Conto Termico 3.0, entrato ufficialmente in vigore il 25 dicembre 2025 tramite il Decreto MASE del 7 agosto 2025 pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 224, è uno strumento che mira alla riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare italiano attraverso un incentivo statale basato su contributi diretti.

Non si tratta, quindi, di un sistema basato su detrazioni fiscali, ma è un incentivo statale che prevede contributi a fondo perduto per interventi di efficienza energetica e per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili. A differenza delle agevolazioni basate sulle detrazioni che permettono di recuperare parte della spesa sostenuta negli anni attraverso la dichiarazione dei redditi, il Conto Termico 3.0 prevede di ricevere un rimborso diretto dal GSE, in un’unica soluzione o mediante rate annuali.

Quest’ultimo aspetto per i condomini è sicuramente molto rilevante, poiché la possibilità di conoscere in anticipo l’entità del contributo e i tempi di erogazione semplifica il dibattito assembleare, riducendo il rischio di contestazioni o contenziosi legati ad aspettative non soddisfatte.

In condominio possono beneficiare del Conto Termico 3.0:
• persone fisiche, quindi i singoli proprietari degli appartamenti qualora provvedano autonomamente alla realizzazione degli interventi ammessi dalla misura;
• condomini e amministrazioni condominiali, in qualità di soggetti che sostengono la spesa per la riqualificazione delle parti comuni dell’edificio;
• cooperative edilizie e società immobiliari.

Il Conto Termico 3.0 si applica esclusivamente a edifici già esistenti, accatastati regolarmente e già dotati di un impianto di climatizzazione invernale. Ciò significa che gli edifici in costruzione e gli edifici privi di impianto di climatizzazione invernale non possono accedere a tale incentivo.

Per quanto concerne l’aspetto catastale, nell’incentivo rientrano tutti gli edifici residenziali tipici del patrimonio condominiale italiano, quindi tutte le abitazioni civili, economiche e popolari. Ciò rende il Conto Termico 3.0 uno strumento particolarmente interessante per tutti i condomini che hanno impianti obsoleti e, di conseguenza, costi energetici elevati.

Per quanto riguarda gli interventi incentivabili, l’ambito più rilevante per i condomini è quello legato alla sostituzione degli impianti di riscaldamento esistenti. Difatti, il Conto Termico 3.0 incentiva la sostituzione di generatori tradizionali con soluzioni molto più efficienti come pompe di calore elettriche o a gas, sistemi ibridi o bivalenti, generatori a massa e impianti di teleriscaldamento efficiente. Non rientrano nell’incentivo le caldaie a condensazione.

Oltre ai sistemi di riscaldamento, un’altra applicazione tipica riguarda la produzione di acqua calda sanitaria (ACS) attraverso l’installazione di impianti solari termici, soluzione particolarmente vantaggiosa nei condomini con consumi costanti, ad esempio quelli dotati di impianto centralizzato per l’acqua calda sanitaria. Tale soluzione può ridurre consumi e costi.

Come già accennato precedentemente, è fondamentale che l’intervento si configuri come una sostituzione e non come una nuova installazione.

Inoltre, è incentivabile anche il fotovoltaico con accumulo e le colonnine di ricarica a patto che tali interventi siano abbinati alla sostituzione dell’impianto termico esistente con pompa di calore elettrica o in configurazioni di autoconsumo collettivo e comunità energetiche rinnovabili.

Tutti gli interventi agevolabili attraverso il Conto Termico 3.0 si concentrano sull’efficientamento degli impianti termici per migliorare la classe energetica degli edifici e ridurre consumi e costi. In questo senso, il patrimonio immobiliare viene riqualificato e valorizzato.

L’incentivo previsto dal Conto Termico 3.0 per i soggetti privati, tra cui i condomini, può arrivare fino al 65% delle spese ammissibili, in base alla tipologia di intervento e alle prestazioni energetiche conseguite. L’importo viene calcolato sulla base di parametri tecnici e di massimali di spesa definiti dal decreto e dalle regole operative del GSE.

Se l’incentivo è inferiore a 15.000 euro, l’erogazione del rimborso avviene in un’unica soluzione oppure avviene in rate annuali comprese generalmente tra due e cinque anni per progetti più consistenti. Il Conto Termico 3.0 non è una misura che può essere cumulata ad altre agevolazioni statali come ad esempio l’Ecobonus, ma può sommarsi a dei fondi regionali purché non si superi il 100% del costo ammissibile.

L’accesso al Conto Termico avviene tramite accesso diretto, con presentazione della domanda entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori. Tale richiesta viene caricata sul Portaltermico del GSE e deve includere fatture e pagamenti tracciabili, schede tecniche degli impianti e asseverazioni di conformità. Per gli interventi più complessi è necessaria la diagnosi energetica pre-intervento e l’APE post intervento.

In questo contesto l’amministratore di condominio svolge un ruolo centrale di coordinamento, poiché dovrà garantire una corretta gestione assembleare, verificare che le tempistiche vengano rispettate e verificare la correttezza della documentazione. Per i condomini questa tipologia di incentivo può consentire una gestione più chiara e che si integra meglio con la gestione ordinaria del condominio, in quanto è uno strumento che riduce l’esposizione a rischi finanziari e interpretativi.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Affitti brevi, l’Europa cambia passo: tetti alle notti, più poteri ai Comuni e nuove regole

Redazione
Mar 31, 2026

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Condominio e infiltrazioni dal lastrico solare: chi è il responsabile dei danni e della manutenzione

Redazione
Mar 27, 2026

In ambito condominiale uno dei problemi più spesso affrontati è quello relativo alle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza, rilevate dai condòmini che abitano all’ultimo piano.

A tal proposito è innanzitutto importante chiarire che il lastrico solare è una superficie piana, orizzontale, costruita in cemento o materiali impermeabili e la sua funzione è quella di proteggere l’edificio dalle intemperie. La proprietà di un lastrico solare può essere comune a tutti i condòmini oppure può essere esclusiva di uno o più condòmini.

Da un punto di vista normativo, le principali disposizioni che interessano il lastrico solare e i vari aspetti correlati ad esso sono l’art. 1117 del Codice civile che definisce il lastrico solare come parte comune quando ha la funzione di copertura per più unità immobiliari, l’art. 1123 del Codice civile che regola la ripartizione delle spese per le parti comuni e l’art. 1126 del Codice civile che stabilisce come ripartire le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo.

Le infiltrazioni derivanti dal lastrico solare possono generare importanti danni a livello strutturale, ad esempio danni alle pareti o ai soffitti che vanno a indebolire la struttura muraria, danni ai pavimenti o ai rivestimenti o, nelle ipotesi più gravi, danni che vanno a compromettere la stabilità delle strutture portanti dell’edificio.

Inoltre, le infiltrazioni favoriscono la proliferazione di umidità e muffa e ciò può gravare anche sulla salute dei condòmini.

Infine, le infiltrazioni possono anche generare danni agli impianti elettrici e idraulici con il rischio di cortocircuiti.

Di fronte a questa tipologia di problema è necessario intervenire tempestivamente ed è quindi fondamentale capire su chi gravano le responsabilità. La distinzione fatta precedentemente tra lastrico solare di proprietà comune o esclusiva è fondamentale per determinare chi è responsabile dei danni causati dalle infiltrazioni.

Se il lastrico solare è di proprietà comune, la responsabilità ricade sul condominio che quindi deve occuparsi della manutenzione e della riparazione. Se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di uno o più condòmini, la responsabilità per i danni da infiltrazione è condivisa tra il proprietario utilizzatore esclusivo del lastrico e gli altri condòmini.

Difatti generalmente anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, questo svolge la funzione di copertura dell’edificio, pertanto tutti i condòmini traggono una diretta utilità da questa funzione, a meno che nel regolamento condominiale o nel titolo di acquisto non sia specificato diversamente.

Il condominio ha quindi l’obbligo di garantire comunque la manutenzione e la conservazione del lastrico solare, proprio perché funge da copertura all’intero edificio.

A tal proposito, da un punto di vista normativo, in ragione della diversa utilizzazione della cosa comune, il legislatore ha stabilito all’art. 1126 del Codice civile che le spese per la manutenzione e per il risarcimento dei danni causati dall’infiltrazione, vengano ripartite secondo le seguenti quote:
• nella misura di 1/3 per il proprietario del lastrico solare;
• nella misura di 2/3 per tutti i condòmini ai quali il lastrico solare serve da copertura.

Per quanto riguarda i danni causati dalle infiltrazioni, se il lastrico solare è di proprietà condominiale le spese sono ripartite tra tutti i condòmini in proporzione alle loro quote millesimali, ciò significa che ogni condomino contribuisce al risarcimento dei danni in base alla sua quota di proprietà dell’edificio.

Sul tema delle responsabilità in caso di infiltrazioni dal lastrico solare è utile comprendere come l’obbligo risarcitorio discenda da diversi titoli, ovvero, per quanto concerne il proprietario esclusivo del lastrico solare, proprio in virtù dell’utilizzo esclusivo che ha sul bene, pesa l’obbligo di custodia dello stesso. Tale obbligo consiste, infatti, nel provvedere alla manutenzione ordinaria così da non cagionare danni a terzi.

Per quanto riguarda il condominio, la responsabilità deriva dall’obbligo dell’amministratore di garantire l’adozione di misure di conservazione delle parti comuni e dalla violazione da parte dell’assemblea di effettuare la manutenzione del condominio.

Per quanto concerne la riparazione delle infiltrazioni il primo passo da fare è una perizia tecnica volta a individuare la causa dell’infiltrazione attraverso opportuni sopralluoghi e stabilire le opere necessarie per risolvere il problema ed evitare l’aggravio del danno.

Ad ogni modo, è sempre consigliabile mirare a prevenire le infiltrazioni adottando buone pratiche di manutenzione e soluzioni specifiche per evitare i danni attraverso le ispezioni regolari, la manutenzione del manto impermeabile e la tempestiva riparazione di crepe e fessure che possono formarsi nelle giunture o nelle superfici del lastrico solare.

A cura di: Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

L’assemblea di condominio può deliberare l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato?

Redazione
Mar 25, 2026

Il riscaldamento centralizzato condominiale consiste in un unico impianto che fornisce calore a tutte le unità immobiliari di un edificio e può essere alimentato da una pompa di calore o da una caldaia centralizzata. Attraverso una serie di tubazioni, il calore viene poi distribuito agli appartamenti attraverso i radiatori e la presenza negli appartamenti dei contabilizzatori permette di misurare il calore effettivamente consumato da ogni singolo radiatore, così da poter avere una ripartizione equa delle spese di riscaldamento, anziché basarsi sui millesimi.

In ambito condominiale, l’art. 1118 del codice civile stabilisce che: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”

La normativa permette, quindi, ai singoli condòmini di potersi distaccare dall’impianto di riscaldamento centralizzato per potersi munire di un impianto di riscaldamento autonomo. Per poter procedere in tal senso è però necessaria una perizia tecnica che accerti che il distaccamento non arrechi danni agli altri proprietari. Inoltre, il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato non esonera il condomino dalle spese relative alla manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Sempre in relazione al distaccamento dall’impianto di riscaldamento centralizzato, è interessante comprendere se il condominio può decidere di dismettere ed eliminare questo tipo di impianto a favore di impianti di riscaldamento autonomi nelle singole unità immobiliari.

A tal proposito è importante chiarire che l’assemblea condominiale può deliberare l’eliminazione dell’impianti di riscaldamento centralizzato, attraverso il voto favorevole della maggioranza dei condòmini, pertanto non occorre raggiungere l’unanimità.

Difatti, secondo la legge n. 10 del 9 gennaio 1991, per tutti gli interventi su edifici e impianti volti al contenimento del consumo energetico è necessario che la delibera venga adottata con la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, purché però tali interventi garantiscano il risparmio energetico attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica effettuata da un tecnico.

Ciò significa che non è possibile eliminare l’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale senza che venga dimostrata la necessità di realizzare tale intervento con lo scopo di garantire un risparmio energetico.

La Corte di Cassazione si è espressa a questo proposito con la sentenza n. 24976 del 19 agosto 2022 stabilendo che la soppressione di un impianto di riscaldamento centralizzato condominiale può avvenire con delibera a maggioranza solo se tale decisione è collegata ad un progetto di trasformazione in impianti di riscaldamento autonomo tali da garantire il risparmio energetico e la tutela ambientale.

Nel caso in cui, invece, si trattasse di una mera soppressione dell’impianto centralizzato e si rimettesse ai singoli proprietari la scelta facoltativa di dotarsi di impianti autonomi, tale delibera è da considerarsi nulla, perciò può essere impugnata da ciascun condomino che ne ha interesse senza limiti di tempo.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

L’assemblea di condominio può deliberare l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato?

Redazione
Mar 3, 2026