.
Cerca

ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Manutenzione del giardino condominiale: tipologie di interventi e ripartizione spese

Il giardino condominiale è un’area verde di proprietà di tutti i condòmini, proprio per questo è accessibile e utilizzabile da tutti, a patto che vengano rispettate alcune regole di comportamento e di manutenzione. Il giardino condominiale rende più accogliente e più bello il condominio e, inoltre, offre la possibilità ai condòmini di usufruire di uno spazio che dona benessere e momenti piacevoli.

Chiaramente, così come le altre parti comuni, anche il giardino condominiale ha bisogno di una regolare manutenzione, non solo per assicurare il decoro dell’edificio, ma anche per poter permettere a tutti i condòmini di usufruirne.

Da un punto di vista normativo, l’art. 1130 c.c. stabilisce che è l’amministratore di condominio a dover disporre gli interventi di manutenzione ordinaria, mentre l’assemblea di condominio è chiamata a scegliere a chi affidare tali interventi, generalmente viene incaricato un giardiniere.

Tra gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano il taglio dell’erba, la coltivazione delle piante, la potatura delle siepi, la manutenzione dei vialetti, il controllo del sistema di irrigazione, la cura delle aiuole e degli alberi, la rimozione delle foglie cadute e la pulizia delle canalette di scolo.

I condòmini, inoltre, salvo che non vi siano particolari divieti nel regolamento condominiale, possono generalmente coltivare piante e fiori nel giardino condominiale, ai sensi dell’art. 1102 c.c. che stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di fare altrettanto.

È bene precisare, però, che in caso di danneggiamenti, sarà lo stesso condomino che ha eseguito questi piccoli interventi a doversi far carico delle spese di ripristino e riparazione. Ad ogni modo, prima di procedere in tal senso è sempre consigliabile informare l’assemblea onde evitare eventuali liti o discussioni.

Può capitare che il giardino condominiale abbia necessità di interventi di manutenzione straordinaria, come ad esempio l’innesto di nuove piante, la costruzione di nuove recinzioni o vialetti, la predisposizione di un impianto di irrigazione inizialmente non presente o la trasformazione di un giardino in parcheggio.

Per tutti gli interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria è necessaria la delibera da parte dell’assemblea di condominio. Nello specifico, è necessario il voto favorevole di 4/5 dei partecipanti all’assemblea e i 4/5 del valore in millesimi del condominio. Anche in questo caso sarà l’assemblea a scegliere quale ditta o professionista dovrà effettuare gli interventi previsti.

Sia per quanto concerne gli interventi di manutenzione ordinaria e sia per quelli di manutenzione straordinaria, le spese vengono generalmente ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, salvo eccezioni o ripartizioni diverse previste dal regolamento di condominio.

Chiaramente, nei casi in cui è necessario un intervento urgente, si pensi ad esempio alla caduta di un albero a seguito di una calamità naturale, l’amministratore di condominio dovrà attivarsi tempestivamente per risolvere la problematica e salvaguardare l’incolumità dei condòmini, inoltre dovrà comunicare il prima possibile a tutti i condòmini l’accaduto, dettagliando l’intervento effettuato.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

ANAPI: Sì a una proposta di riforma del condominio che tuteli maggiormente gli amministratori

This content is for Subscribers Users

Affitti brevi, la stretta definitiva: il Fisco accende i riflettori

indagine affitti

Nel mondo degli affitti brevi italiani sta cambiando tutto. Dopo anni di crescita esplosiva, in cui il settore è diventato un pilastro dell’economia turistica nazionale, il 2026 segna l’inizio di una nuova fase: quella della vigilanza sistematica. La Guardia di Finanza ha infatti varato un piano operativo che mette fine alla stagione dei controlli sporadici e inaugura un monitoraggio continuo, tecnologico e capillare, destinato a ridefinire le regole del gioco per proprietari, gestori e piattaforme digitali.

Il cuore della rivoluzione è il Codice Identificativo Nazionale, il famoso CIN, che da semplice adempimento formale diventa la chiave d’accesso alla legalità. Ogni immobile destinato alla locazione turistica deve esporlo all’esterno e riportarlo negli annunci online: un’impronta digitale che elimina l’anonimato e permette alle Fiamme Gialle di individuare in pochi secondi chi opera fuori dalle regole. L’assenza del codice non è più una semplice dimenticanza: è un campanello d’allarme che fa scattare verifiche approfondite sulla natura dell’attività, dalla sicurezza antincendio alla conformità igienico sanitaria.

A rendere il sistema ancora più incisivo è l’Unità Integrata Permanente per l’Analisi del Rischio (UIPAR), un organismo interistituzionale che coordina l’incrocio dei dati tra Guardia di Finanza, Agenzia delle Entrate e portali di prenotazione. Gli algoritmi confrontano automaticamente annunci, flussi di pagamento e dichiarazioni dei redditi, segnalando in tempo reale incongruenze e possibili evasori. È così che vengono individuate le cosiddette “imprese occulte”: privati che si presentano come host occasionali ma gestiscono in realtà vere strutture ricettive senza versare imposte né Iva.

La stretta non riguarda solo i proprietari. Le piattaforme digitali, da Airbnb ai grandi portali internazionali, sono chiamate a un ruolo attivo come sostituti d’imposta: devono trattenere e versare le ritenute sui canoni intermediati, garantire la tracciabilità dei pagamenti e comunicare correttamente i dati fiscali. Un meccanismo che negli ultimi anni ha già permesso allo Stato di recuperare oltre un miliardo di euro e che ora diventa parte integrante del nuovo modello di vigilanza.

Accanto alla tecnologia, resta centrale il controllo del territorio. Le pattuglie della Guardia di Finanza continuano a mappare fisicamente le zone a più alta densità turistica, dalle città d’arte ai distretti lacustri. È in questi contesti che emergono i casi più eclatanti: come lo stabile nei pressi della Fontana di Trevi trasformato in un hotel di lusso non autorizzato, suddiviso artificiosamente in più partite Iva per eludere i controlli.

La vigilanza si estende anche al segmento luxury, dove l’evasione assume spesso dimensioni internazionali. Le operazioni recenti hanno colpito società con sedi fittizie all’estero che gestivano ville di pregio in Toscana senza pagare imposte in Italia, portando a sequestri milionari e riaffermando il principio della tassazione nel luogo in cui il reddito viene prodotto.
Infine, il piano 2026 punta a contrastare un fenomeno in crescita: le truffe degli “appartamenti fantasma”. Grazie a sistemi informatici sempre più sofisticati, i truffatori pubblicano annunci di case inesistenti, incassano acconti e trasferiscono rapidamente i proventi su conti esteri. La Guardia di Finanza sta affinando strumenti di tracciamento digitale per intercettare questi flussi e bloccare le frodi prima che si trasformino in danni irreparabili per i turisti.

Il messaggio per proprietari e amministratori è chiaro: improvvisarsi host non è più possibile. La compliance diventa una condizione imprescindibile per operare, ma anche una tutela per il valore degli immobili e per la reputazione del settore. In un mercato che continua a crescere, la trasparenza non è solo un obbligo: è la nuova frontiera della competitività.

Bonus mobili ed elettrodomestici 2026: pubblicata la Guida aggiornata del Fisco

L’ultima Legge di Bilancio ha prorogato anche per il 2026 la possibilità di usufruire del bonus mobili ed elettrodomestici, ovvero la detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, destinati all’arredo di un immobile oggetto di ristrutturazione.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato e aggiornato la Guida Bonus Mobili ed Elettrodomestici, contenente tutte le informazioni utili per poter fruire di tale agevolazione.

Il bonus mobili ed elettrodomestici è una detrazione che si ottiene indicando le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi e per accede all’agevolazione è fondamentale la realizzazione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio effettuato su singole unità immobiliari o su parti comuni di edifici residenziali.

Inoltre, è importante precisare che l’intervento di recupero edilizio deve essere avviato a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente rispetto a quello in cui vengono acquistati mobili ed elettrodomestici, di conseguenza per gli acquisti effettuati nel corso del 2026 la detrazione spetta solo se i lavori edilizi risultano iniziati a partire dal 1° gennaio 2025.

In ambito condominiale, è possibile accedere a tale agevolazione nel caso in cui il condominio effettui lavori di ristrutturazione sulle parti comuni. In tal caso i condòmini possono usufruire dell’agevolazione solo per le spese relative all’acquisto per l’arredo delle parti comuni oggetto dei lavori e ogni condomino può portare in detrazione la spesa in proporzione alla propria quota millesimale.

Anche per il 2026 la detrazione Irpef del 50% va calcolata sul limite massimo di spesa che rimane fissato a 5.000 euro, indipendentemente dall’ammontare delle spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Il limite di spesa riguarda la singola unità immobiliare comprese le pertinenze o la parte comune oggetto di ristrutturazione. Ciò significa che un contribuente che effettua dei lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari, avrà diritto più volte al beneficio. La detrazione Irpef del 50% viene ripartita fra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo.

Per poter accedere al bonus mobili ed elettrodomestici è necessario che i pagamenti siano stati effettuati con bonifico o carta di debito o credito, difatti non è consentito accedere all’agevolazione se i pagamenti sono stati effettuati con assegni bancari, contanti o altre modalità di pagamento.

Infine, è importante chiarire che la detrazione non utilizzata o fruita solo in parte è legata al beneficiario, non all’immobile, perciò non è trasferibile né in caso di decesso del beneficiario, né in caso di cessione dell’immobile oggetto dei lavori di ristrutturazione.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Il condominio deve istituire un fondo cassa per il TFR dei dipendenti?

In alcuni casi il condominio può rivestire il ruolo di datore di lavoro nei confronti dei dipendenti, ovvero quelle figure che operano in condominio, specificatamente nelle parti comuni condominiali, come ad esempio il portiere, l’addetto alle pulizie, il giardiniere, il bagnino della piscina condominiale etc.

A tal proposito, l’art. 2, lett. b) del D.lgs. 81/2008 definisce il “datore di lavoro” come: “il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l’assetto dell’organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria attività, ha la responsabilità’ dell’organizzazione stessa o dell’unità produttiva in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa.”

La costituzione del rapporto di lavoro per autorizzare l’amministratore a stipulare il contratto di assunzione deve essere preceduta da una delibera assembleare assunta con il voto della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore totale dell’edificio. Nei condomini in cui non è presente l’amministratore, l’assemblea può scegliere uno dei condòmini che si occupi del rapporto con i dipendenti e che quindi svolga la funzione di datore di lavoro.

Al pari di qualsiasi datore di lavoro il condominio, oltre ad occuparsi di stipendi, ferie e malattie dei dipendenti, è tenuto a corrispondere al dipendente il cosiddetto TFR (Trattamento di Fine Rapporto), ovvero la somma di denaro che il dipendente riceve al termine del rapporto di lavoro.

Da un punto di vista giuridico, il TFR è disciplinato dall’art. 2120 c.c. e rappresenta una componente della retribuzione a formazione progressiva, tramite accantonamenti annuali, il cui versamento è generalmente differito al momento in cui cessa il rapporto lavorativo per licenziamento, dimissioni o eventualmente morte del dipendente.

Il condominio, nel corso del rapporto di lavoro con i dipendenti, deve costituire un fondo per accantonare il TFR, in modo da avere a disposizione una liquidità sufficiente al momento dell’erogazione finale. Ciò significa che l’amministratore di condominio deve istituire un fondo cassa, denominato anche “fondo di accantonamento” o “fondo speciale” che rappresenta una riserva di liquidità diversa e ulteriore rispetto a quella destinata per l’ordinaria manutenzione del fabbricato.

Generalmente è consigliabile che già al momento dell’assunzione del dipendente venga deliberata anche l’istituzione di un apposito fondo cassa in cui riversare gli accantonamenti periodici che vanno poi a costituire il TFR.

A tal proposito è bene evidenziare che pur non sussistendo un vero e proprio obbligo di legge, poiché tale fondo non è menzionato nella disciplina del codice civile dedicata al condominio, il fondo cassa per il TFR è ormai recepito dalla giurisprudenza che lo annovera tra i fondi di riserva obbligatori.

Difatti, i giudici capitolini hanno affermato varie volte che nel bilancio annuale devono essere indicati l’esistenza e l’ammontare di fondi di riserva obbligatori, come ad esempio l’accantonamento per il trattamento di fine rapporto dei dipendenti.

Nel caso in cui il condominio non versasse il TFR al dipendente quest’ultimo può procedere legalmente per avviare il recupero coattivo del credito e a loro volta i condòmini potrebbero rivalersi nei confronti dell’amministratore nel caso in cui non avesse costituito un fondo di accantonamento specifico per far fronte a tale esigenza.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

La presenza dell’amministratore di condominio durante l’assemblea è obbligatoria?

Quando si parla di assemblea condominiale si dà spesso per scontata la presenza dell’amministratore di condominio, ma a tal proposito è importante chiarire che da un punto di vista normativo non esiste alcuna norma vigente che faccia riferimento all’obbligo dell’amministratore di condominio di presenziare all’assemblea condominiale.

L’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile stabilisce che l’assemblea va convocata con scadenza annuale dall’amministratore ma riguardo l’obbligo della sua partecipazione, all’interno della norma, non vi è alcun accenno. A tal proposito, non vi è alcun riferimento in tal senso neanche nell’art. 1136 c.c. che regola la costituzione dell’assemblea e la validazione delle deliberazioni.

È dunque chiaro che da un punto di vista normativo la presenza dell’amministratore di condominio alle assemblee non è obbligatoria ma, ovviamente, è sempre opportuna, poiché l’amministratore è di fatto la persona che conosce meglio le dinamiche e le problematiche del condominio, inoltre solo l’amministratore è in possesso delle ricevute delle convocazioni, pertanto è in grado di certificare la regolarità della costituzione assembleare. Inoltre, l’amministratore è solitamente in possesso del registro dei verbali d’assemblea e conosce esattamente i millesimi di proprietà di ogni condomino, ciò significa che può rilevare il rispetto del quorum.

Riguardo le altre due figure generalmente presenti alle assemblee di condominio, ovvero il presidente dell’assemblea che ha la funzione di dirigere l’assemblea e il segretario, che è un coadiuvante dell’assemblea incaricato di redigere il verbale, da un punto di vista normativo non esiste alcun obbligo che detti la necessità di tali figure, anche se ovviamente è sempre consigliabile consultare il regolamento di condominio il quale potrebbe imporre la presenza di un presidente e di un segretario.

Tornando alla partecipazione in assemblea dell’amministratore, è pur vero che nonostante non esista un obbligo normativo, la sua presenza può ugualmente costituire una necessità per una consapevole deliberazione, in quanto egli è depositario di tutti i documenti giustificativi ed è l’unico che può dimostrare le spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni e i vari servizi presenti in condominio. Inoltre, l’amministratore è una figura super partes, pertanto è la persona più indicata per risolvere eventuali controversie tra condòmini.

Nonostante il nostro codice civile non obblighi l’amministratore a prendere parte alle assemblee condominiali, è bene evidenziare che ad esempio la Corte di Cassazione sezione 2° civile, con la sentenza del 12 marzo 2003 n. 3596 si è espressa in tal senso stabilendo che sebbene tra i compiti dell’amministratore elencati dal codice civile non sia espressamente menzionata la sua partecipazione alle assemblee, in ragione dei rapporti di diritto tra l’amministratore e l’assemblea, la sua presenza deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione.

Ad ogni modo, se l’amministratore per qualsiasi motivo non si presenta il giorno dell’assemblea, si può agire in vari modi.

In primis si può optare per il rinvio dell’assemblea in altra data da comunicare ai condòmini in un momento successivo, oppure si può optare per svolgere comunque l’assemblea purché ci sia un sostituto incaricato dall’amministratore, salvo espresso divieto nel regolamento condominiale, altrimenti una terza opzione è quella che i condòmini decidano ugualmente di tenere l’assemblea senza la presenza né dell’amministratore né del sostituto.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Bonus mobili, tempistiche e modalità per ottenerlo

L’Agenzia delle Entrate torna sul tema del bonus mobili 2026 per chiarire le tempistiche e le regole per poter fruire dell’agevolazione, rispondendo ad un quesito posto da un contribuente su “La Posta di FiscoOggi”.

Nel caso esaminato, un contribuente si è rivolto al Fisco spiegando di essere intenzionato a ristrutturare il proprio immobile e chiede se può anticipare l’acquisto degli arredi rispetto all’avvio dei lavori e usufruire comunque del bonus mobili in vigore.

In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, innanzitutto, che il bonus mobili è una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio. Ciò significa che il bonus mobili è strettamente collegato ad interventi di questo genere, pertanto non è possibile fruire dell’agevolazione se non vi sono interventi di ristrutturazione sull’immobile in oggetto.

A tal proposito, il Fisco chiarisce anche che per poter fruire del bonus mobili è necessario che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. La normativa vigente, infatti, stabilisce che il requisito sostanziale sia proprio l’avvio effettivo dei lavori, che deve risultare da elementi oggettivi e documentabili. Ciò significa che non è sufficiente aver programmato i lavori, ma è necessario che il cantiere sia stato formalmente avviato, con tutte le eventuali comunicazioni amministrative richieste.

La legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025) ha prorogato il bonus mobili, stabilendo che è possibile fruire dell’agevolazione anche per le spese sostenute nell’arco del 2026. A tal proposito è importante chiarire che per beneficiare del bonus, gli interventi edilizi devono essere iniziati a partire da una certa data, generalmente fissata all’anno precedente rispetto a quello in cui si sostengono le spese per mobili ed elettrodomestici. Ciò significa che per le spese sostenute nel 2026, il bonus mobili spetta a condizione che i lavori di ristrutturazione siano stati avviati non prima del 1° gennaio 2025.

Nel complesso, il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate ribadisce che il bonus mobili non è una semplice agevolazione destinata semplicemente all’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici, ma è un’agevolazione che si inserisce all’interno di un percorso di ristrutturazione, poiché è proprio questo collegamento a giustificare l’agevolazione fiscale e a determinarne le condizioni.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Bonus edilizi 2026: anche gli immobili condonati possono fruire delle agevolazioni

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un’importante novità per coloro che possiedono immobili costruiti inizialmente in modo abusivo e poi sanati e condonati attraverso uno dei tre grandi condoni edilizi italiani, ovvero quelli del 1985, del 1994 e del 2003.

Il testo della Manovra 2026 prevede, quindi, che siano ammessi agli interventi di riqualificazione o rigenerazione urbana non solo gli immobili per i quali è stato rilasciato il titolo in sanatoria “ordinaria”, ma anche quelli che l’hanno conseguito attraverso i tre condoni citati.

Difatti, sino a questo momento gli immobili condonati non venivano considerati alla stregua di quelli regolarizzati attraverso le procedure ordinarie, proprio perché inizialmente erano stati costruiti in modo abusivo, causando di fatto l’impossibilità di accesso ai bonus ai milioni di proprietari che, pur avendo sanato la propria posizione pagando le relative somme allo Stato, non potevano comunque fruire delle agevolazioni.

Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2026 lo scenario cambia e introduce questa importante possibilità. Attraverso le modifiche apportate, un immobile condonato può accedere ai bonus edilizi, ovvero bonus ristrutturazione, ecobonus, sismabonus e anche al bonus mobili collegato sempre ai lavori di ristrutturazione, con le stesse aliquote valide per gli immobili non condonati, quindi il 50% per le abitazioni principali e il 36% per le altre abitazioni.

Inoltre, il testo della Manovra di bilancio 2026 estende l’applicabilità delle premialità volumetriche anche per gli edifici condonati. Nello specifico si tratta della possibilità di attuare interventi di rigenerazione urbana, riqualificazione, ampliamento o sopraelevazione.

Attraverso la modifica apportata, quindi, i proprietari di immobili condonati negli ultimi 40 anni potranno accedere anche agli incentivi previsti dalle normative regionali anche per questa tipologia di interventi.

L’ampliamento dei bonus edilizi e delle premialità volumetriche agli immobili condonati arriva poiché negli ultimi anni alcune sentenze del Consiglio di Stato e della Corte Costituzionale avevano escluso i beni condonati da queste possibilità, interpretando in senso ristretto la definizione di “titolo edilizio in sanatoria”. In particolar modo, la Corte Costituzionale con sentenza n. 119 del 2024 aveva ribadito che le premialità volumetriche non erano accessibili ai proprietari degli immobili condonati, poiché in qualche modo tali costruzioni, anche se poi regolarizzate, erano comunque nate in modo irregolare.

Pertanto, è stato stabilito dal legislatore che gli immobili regolarizzati con condono non devono essere penalizzati rispetto agli altri e che per supportare il processo di recupero del patrimonio esistente, è necessario che vi sia uniformità nell’accesso alle agevolazioni.

Per poter fruire di tali agevolazioni non è solo necessario che l’immobile sia condonato ma è necessario che la sanatoria sia definitiva e senza contenziosi aperti, è necessario che tutti i requisiti tecnici e urbanistici siano rispettati ed è necessario che vengano presentate le pratiche edilizie corrette e, chiaramente, tutte le procedure fiscali e tecniche richieste per ogni bonus.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Installazione di una canna fumaria in condominio

L’installazione di una canna fumaria in condominio è spesso argomento di discussioni e controversie sia per i disagi arrecati dai fumi emessi dall’impianto e sia perché possono sorgere lamentele legate al decoro architettonico dell’edificio. Pertanto, per evitare eventuali discussioni condominiali, è bene chiarire quando si può installare una canna fumaria in condominio e quali sono le regole da rispettare.

In ambito condominiale le canne fumarie possono essere installate sia in presenza di un impianto di riscaldamento centralizzato e sia a servizio di impianti di riscaldamento singoli. In ogni caso l’installazione della canna fumaria deve rispettare la normativa imposta dal codice civile, i regolamenti edilizi comunali e il regolamento di condominio.

Nel caso in cui il regolamento di condominio imponga un divieto preciso di installazione, si potrà procedere in tal senso solo se si ottiene una modifica al regolamento di condominio e quando si parla di regolamento condominiale di tipo contrattuale (quindi quello predisposto dal costruttore e approvato da tutti i condòmini), per ottenere una modifica sarà necessario raggiungere l’unanimità dei consensi.

Per quanto concerne il regolamento edilizio comunale, è bene chiarire che questo disciplina le distanze minime da rispettare che devono sussistere tra la canna fumaria e l’edificio. In assenza di specifiche a riguardo, sarà necessario fare riferimento alle distanze minime imposte dalle norme tecniche UNI di sicurezza e igiene (UNI 7129) e dal codice civile il quale stabilisce all’articolo 890 che la distanza deve essere tale da preservare il fondo del vicino da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza. Generalmente si tratta di una distanza minima di 1,5 metri per garantire la salubrità.

Un altro punto importante riguarda le immissioni e le esalazioni. A tal proposito l’art. 844 del codice civile regola le immissioni e trova applicazione anche negli edifici condominiali stabilendo che: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.”

L’installazione di una canna fumaria in condominio è possibile anche senza una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, purché vengano rispettati i principi stabiliti dal Codice Civile e le norme condominiali. L’art. 1102 c.c. stabilisce infatti che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

Tra le parti comuni dell’edificio rientra, chiaramente, anche il muro esterno su cui poggia la canna fumaria e in ogni caso, se si vuole procedere con l’installazione della canna fumaria è sempre necessario avvisare l’amministratore di condominio, fornendo anche il progetto di installazione, per consentire al condominio di opporsi qualora vi siano delle violazioni.

Naturalmente, l’installazione di una canna fumaria deve rispettare la sicurezza, il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio ed è bene chiarire che l’assemblea può opporsi solo se tale intervento viola i requisiti di legge o lede l’estetica o la sicurezza dell’edificio. Qualora l’assemblea dovesse opporsi in modo non giustificato, si dovrà ricorrere alle vie legali per far valere il diritto di utilizzo delle parti comuni.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Revisione delle tabelle millesimali: quando può essere richiesta e come si procede

Le tabelle millesimali sono un documento essenziale nella gestione di un condominio, poiché rappresentano lo strumento di ripartizione delle spese condominiali in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Proprio per questo motivo tale documento deve essere redatto con estrema precisione, anche se può capitare che sia necessaria una revisione delle tabelle millesimali per varie ragioni, come ad esempio in caso di cambiamenti strutturali dell’edificio, l’introduzione di nuovi impianti come l’ascensore o in caso di eventuali errori nella redazione del documento.

L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che: “Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.”

Per quanto riguarda la modifica delle tabelle millesimali, l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, stabilisce che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”

Si può procedere, quindi, con la revisione delle tabelle millesimali se si verificano due situazioni. La prima circostanza riguarda un errore nei millesimi che influisce sulla corretta distribuzione delle quote condominiali. Tale errore può derivare sia da un errore di calcolo e sia da un’errata attribuzione delle metrature o delle destinazioni d’uso.

La seconda circostanza in cui è possibile procedere con la modifica delle tabelle millesimali si verifica quando vengono effettuate modifiche significative all’edificio che alterano il valore proporzionale delle singole unità immobiliari, come ad esempio l’aggiunta di un ascensore o l’ampliamento di un appartamento.

La procedura per la revisione delle tabelle millesimali prevede la convocazione di un’assemblea straordinaria e la consultazione di un tecnico incaricato per ricalcolare i millesimi in base alle nuove esigenze, dopodiché si procede con l’approvazione delle nuove tabelle millesimali. È importante chiarire che l’effetto della nuova ripartizione delle tabelle millesimali non è retroattivo e ciò significa che eventuali difformità nelle spese precedenti devono essere trattate come casi di indebito arricchimento e risolte tramite compensazioni o rimborsi.

Per quanto concerne le spese per la revisione delle tabelle millesimali, generalmente queste sono sostenute da chi richiede la modifica. Se tale modifica è resa necessaria da un errore o da una circostanza che riguarda tutto il condominio, tali spese devono essere ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi attuali, ovvero in base ai benefici ottenuti dalle singole modifiche apportate all’edificio.

A seconda delle circostanze per cui si procede con la modifica delle tabelle millesimali, viene richiesta una diversa maggioranza in assemblea condominiale.

Nel caso in cui la revisione delle tabelle millesimali si ritiene necessaria per correggere degli errori o per adattarsi ai cambiamenti strutturali dell’edificio, è sufficiente raggiungere una maggioranza qualificata, ovvero il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio. Nel caso in cui, invece, la revisione delle tabelle millesimali altera i criteri di ripartizione originari stabiliti nel regolamento condominiale (ad esempio se si vuole cambiare la logica di ripartizione delle spese dell’ascensore) è necessaria l’approvazione di tutti i condòmini, quindi l’unanimità, salvo che il regolamento condominiale non stabilisca regole diverse.

Come già espresso brevemente sopra, la modifica delle tabelle millesimali ha effetto solo per il futuro, quindi a partire da quando viene approvata, ciò significa che le spese già ripartite in base alla precedente tabella millesimale, non possono essere ridiscusse, a meno che non viene dimostrato che la tabella millesimale precedente fosse stata approvata su basi errate.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI