.
Cerca

ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Tagliare un albero in condominio: cosa serve per essere in regola

La gestione del verde condominiale è spesso sottovalutata, ma basta un albero malato o pericolante per trasformare un normale cortile in un terreno di scontro tra condomini, amministratore e Comune. L’abbattimento di un albero condominiale, infatti, non è un semplice intervento di manutenzione: secondo la giurisprudenza prevalente, rappresenta un’innovazione vietata ai sensi dell’articolo 1121 del Codice Civile, perché modifica in modo irreversibile un bene comune. Per questo, in assenza di motivi di sicurezza o urgenza, la decisione richiede l’unanimità dei condomini. Una soglia altissima, che riflette il valore paesaggistico, estetico e ambientale delle aree verdi condivise.

Prima ancora di arrivare all’assemblea, però, è necessario confrontarsi con un quadro normativo frammentato. Non esiste una legge nazionale unica che disciplini l’abbattimento degli alberi: ogni Comune può prevedere regole proprie, spesso molto dettagliate. In molti casi serve un permesso specifico, accompagnato da una perizia di un agronomo o di un arboricoltore che certifichi l’instabilità della pianta, la presenza di malattie o il rischio di danni strutturali. Altri Comuni stabiliscono soglie dimensionali oltre le quali l’autorizzazione diventa obbligatoria, ad esempio quando il tronco supera una certa circonferenza. A ciò si aggiungono i vincoli paesaggistici previsti dal D.Lgs. 42/2004, che impongono un’ulteriore autorizzazione da parte del Comune o della Soprintendenza. E per gli alberi monumentali o di pregio, la Legge 10/2013 introduce una tutela rafforzata che coinvolge anche enti locali specializzati.

Una volta chiarito il quadro amministrativo, entra in gioco il condominio. Se l’albero si trova in un’area comune, la decisione deve passare dall’assemblea. In condizioni ordinarie, il taglio è considerato un intervento troppo invasivo per essere approvato a maggioranza: serve l’unanimità, perché si incide su un bene collettivo che contribuisce al decoro e all’identità dello stabile. La situazione cambia quando esiste un pericolo concreto. Se una perizia certifica che l’albero è instabile o rappresenta un rischio per persone e cose, è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile. Nei casi di urgenza estrema, l’amministratore può intervenire autonomamente, salvo poi sottoporre la decisione alla ratifica dell’assemblea, come previsto dall’articolo 1135. Il regolamento condominiale, soprattutto se contrattuale, può introdurre regole ancora più stringenti o procedure specifiche.

Diverso è il caso degli alberi situati in giardini di proprietà esclusiva. Qui il proprietario ha maggiore libertà d’azione, purché rispetti le autorizzazioni comunali e gli eventuali vincoli paesaggistici. Tuttavia, se la pianta invade le parti comuni, altera il decoro dell’edificio o crea rischi per la sicurezza, il condominio può intervenire, richiamandosi anche all’articolo 896 del Codice Civile, che consente di imporre la potatura di rami e radici che superano i confini. Inoltre, il regolamento contrattuale può limitare l’autonomia del singolo proprietario, imponendo vincoli su altezze, specie arboree o modalità di intervento.

Il tema dei costi è altrettanto delicato. Per gli alberi situati in aree comuni, le spese si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi, come stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. Se invece l’albero si trova in un giardino privato, il costo ricade interamente sul proprietario, che risponde anche dei danni causati da eventuali cedimenti o cadute. In caso di immobile locato, l’inquilino sostiene solo la manutenzione ordinaria, mentre l’abbattimento resta a carico del locatore.

Non mancano i casi in cui una delibera di abbattimento viene contestata. Se l’intervento non è motivato da ragioni di sicurezza o necessità, ma solo da esigenze estetiche, i condomini contrari possono impugnare la decisione ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile. La delibera può essere annullata se approvata senza le maggioranze richieste o se viola norme ambientali e regolamenti locali. Quando invece l’albero è pericoloso, opporsi diventa più difficile: occorre dimostrare che il rischio è stato sovrastimato o che la decisione contrasta con perizie tecniche o vincoli paesaggistici.

Agire senza permessi o in violazione delle norme può avere conseguenze pesanti. Le sanzioni amministrative variano da poche centinaia a diverse migliaia di euro, mentre in aree vincolate l’articolo 181 del D.Lgs. 42/2004 prevede ammende fino a 52.000 euro e, nei casi più gravi, perfino l’arresto. Comune e Soprintendenza possono inoltre imporre il ripristino dei luoghi, ordinando la ripiantumazione di alberi equivalenti. Sul piano condominiale, un intervento irregolare può portare a richieste di risarcimento, all’annullamento della delibera o a responsabilità dell’amministratore per omessa vigilanza.

In un contesto così articolato, la parola d’ordine è prudenza. Prima di procedere al taglio di un albero, che sia in area comune o privata, è fondamentale consultare l’amministratore, verificare i regolamenti locali e, quando necessario, affidarsi a una perizia tecnica. Un gesto apparentemente semplice può infatti trasformarsi in un intervento complesso, con risvolti giuridici, economici e ambientali tutt’altro che trascurabili.

Installazione di una canna fumaria in condominio

L’installazione di una canna fumaria in condominio è spesso argomento di discussioni e controversie sia per i disagi arrecati dai fumi emessi dall’impianto e sia perché possono sorgere lamentele legate al decoro architettonico dell’edificio. Pertanto, per evitare eventuali discussioni condominiali, è bene chiarire quando si può installare una canna fumaria in condominio e quali sono le regole da rispettare.

In ambito condominiale le canne fumarie possono essere installate sia in presenza di un impianto di riscaldamento centralizzato e sia a servizio di impianti di riscaldamento singoli. In ogni caso l’installazione della canna fumaria deve rispettare la normativa imposta dal codice civile, i regolamenti edilizi comunali e il regolamento di condominio.

Nel caso in cui il regolamento di condominio imponga un divieto preciso di installazione, si potrà procedere in tal senso solo se si ottiene una modifica al regolamento di condominio e quando si parla di regolamento condominiale di tipo contrattuale (quindi quello predisposto dal costruttore e approvato da tutti i condòmini), per ottenere una modifica sarà necessario raggiungere l’unanimità dei consensi.

Per quanto concerne il regolamento edilizio comunale, è bene chiarire che questo disciplina le distanze minime da rispettare che devono sussistere tra la canna fumaria e l’edificio. In assenza di specifiche a riguardo, sarà necessario fare riferimento alle distanze minime imposte dalle norme tecniche UNI di sicurezza e igiene (UNI 7129) e dal codice civile il quale stabilisce all’articolo 890 che la distanza deve essere tale da preservare il fondo del vicino da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza. Generalmente si tratta di una distanza minima di 1,5 metri per garantire la salubrità.

Un altro punto importante riguarda le immissioni e le esalazioni. A tal proposito l’art. 844 del codice civile regola le immissioni e trova applicazione anche negli edifici condominiali stabilendo che: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.”

L’installazione di una canna fumaria in condominio è possibile anche senza una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, purché vengano rispettati i principi stabiliti dal Codice Civile e le norme condominiali. L’art. 1102 c.c. stabilisce infatti che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

Tra le parti comuni dell’edificio rientra, chiaramente, anche il muro esterno su cui poggia la canna fumaria e in ogni caso, se si vuole procedere con l’installazione della canna fumaria è sempre necessario avvisare l’amministratore di condominio, fornendo anche il progetto di installazione, per consentire al condominio di opporsi qualora vi siano delle violazioni.

Naturalmente, l’installazione di una canna fumaria deve rispettare la sicurezza, il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio ed è bene chiarire che l’assemblea può opporsi solo se tale intervento viola i requisiti di legge o lede l’estetica o la sicurezza dell’edificio. Qualora l’assemblea dovesse opporsi in modo non giustificato, si dovrà ricorrere alle vie legali per far valere il diritto di utilizzo delle parti comuni.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Conto Termico 3.0: come funziona in condominio e quali sono i vantaggi

Il Conto Termico 3.0, entrato ufficialmente in vigore il 25 dicembre 2025 tramite il Decreto MASE del 7 agosto 2025 pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 224, è uno strumento che mira alla riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare italiano attraverso un incentivo statale basato su contributi diretti.

Non si tratta, quindi, di un sistema basato su detrazioni fiscali, ma è un incentivo statale che prevede contributi a fondo perduto per interventi di efficienza energetica e per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili. A differenza delle agevolazioni basate sulle detrazioni che permettono di recuperare parte della spesa sostenuta negli anni attraverso la dichiarazione dei redditi, il Conto Termico 3.0 prevede di ricevere un rimborso diretto dal GSE, in un’unica soluzione o mediante rate annuali.

Quest’ultimo aspetto per i condomini è sicuramente molto rilevante, poiché la possibilità di conoscere in anticipo l’entità del contributo e i tempi di erogazione semplifica il dibattito assembleare, riducendo il rischio di contestazioni o contenziosi legati ad aspettative non soddisfatte.

In condominio possono beneficiare del Conto Termico 3.0:
• persone fisiche, quindi i singoli proprietari degli appartamenti qualora provvedano autonomamente alla realizzazione degli interventi ammessi dalla misura;
• condomini e amministrazioni condominiali, in qualità di soggetti che sostengono la spesa per la riqualificazione delle parti comuni dell’edificio;
• cooperative edilizie e società immobiliari.

Il Conto Termico 3.0 si applica esclusivamente a edifici già esistenti, accatastati regolarmente e già dotati di un impianto di climatizzazione invernale. Ciò significa che gli edifici in costruzione e gli edifici privi di impianto di climatizzazione invernale non possono accedere a tale incentivo.

Per quanto concerne l’aspetto catastale, nell’incentivo rientrano tutti gli edifici residenziali tipici del patrimonio condominiale italiano, quindi tutte le abitazioni civili, economiche e popolari. Ciò rende il Conto Termico 3.0 uno strumento particolarmente interessante per tutti i condomini che hanno impianti obsoleti e, di conseguenza, costi energetici elevati.

Per quanto riguarda gli interventi incentivabili, l’ambito più rilevante per i condomini è quello legato alla sostituzione degli impianti di riscaldamento esistenti. Difatti, il Conto Termico 3.0 incentiva la sostituzione di generatori tradizionali con soluzioni molto più efficienti come pompe di calore elettriche o a gas, sistemi ibridi o bivalenti, generatori a massa e impianti di teleriscaldamento efficiente. Non rientrano nell’incentivo le caldaie a condensazione.

Oltre ai sistemi di riscaldamento, un’altra applicazione tipica riguarda la produzione di acqua calda sanitaria (ACS) attraverso l’installazione di impianti solari termici, soluzione particolarmente vantaggiosa nei condomini con consumi costanti, ad esempio quelli dotati di impianto centralizzato per l’acqua calda sanitaria. Tale soluzione può ridurre consumi e costi.

Come già accennato precedentemente, è fondamentale che l’intervento si configuri come una sostituzione e non come una nuova installazione.

Inoltre, è incentivabile anche il fotovoltaico con accumulo e le colonnine di ricarica a patto che tali interventi siano abbinati alla sostituzione dell’impianto termico esistente con pompa di calore elettrica o in configurazioni di autoconsumo collettivo e comunità energetiche rinnovabili.

Tutti gli interventi agevolabili attraverso il Conto Termico 3.0 si concentrano sull’efficientamento degli impianti termici per migliorare la classe energetica degli edifici e ridurre consumi e costi. In questo senso, il patrimonio immobiliare viene riqualificato e valorizzato.

L’incentivo previsto dal Conto Termico 3.0 per i soggetti privati, tra cui i condomini, può arrivare fino al 65% delle spese ammissibili, in base alla tipologia di intervento e alle prestazioni energetiche conseguite. L’importo viene calcolato sulla base di parametri tecnici e di massimali di spesa definiti dal decreto e dalle regole operative del GSE.

Se l’incentivo è inferiore a 15.000 euro, l’erogazione del rimborso avviene in un’unica soluzione oppure avviene in rate annuali comprese generalmente tra due e cinque anni per progetti più consistenti. Il Conto Termico 3.0 non è una misura che può essere cumulata ad altre agevolazioni statali come ad esempio l’Ecobonus, ma può sommarsi a dei fondi regionali purché non si superi il 100% del costo ammissibile.

L’accesso al Conto Termico avviene tramite accesso diretto, con presentazione della domanda entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori. Tale richiesta viene caricata sul Portaltermico del GSE e deve includere fatture e pagamenti tracciabili, schede tecniche degli impianti e asseverazioni di conformità. Per gli interventi più complessi è necessaria la diagnosi energetica pre-intervento e l’APE post intervento.

In questo contesto l’amministratore di condominio svolge un ruolo centrale di coordinamento, poiché dovrà garantire una corretta gestione assembleare, verificare che le tempistiche vengano rispettate e verificare la correttezza della documentazione. Per i condomini questa tipologia di incentivo può consentire una gestione più chiara e che si integra meglio con la gestione ordinaria del condominio, in quanto è uno strumento che riduce l’esposizione a rischi finanziari e interpretativi.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Affitti brevi, l’Europa cambia passo: tetti alle notti, più poteri ai Comuni e nuove regole

affittasi
This content is for Subscribers Users

Condominio e infiltrazioni dal lastrico solare: chi è il responsabile dei danni e della manutenzione

accordo

In ambito condominiale uno dei problemi più spesso affrontati è quello relativo alle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza, rilevate dai condòmini che abitano all’ultimo piano.

A tal proposito è innanzitutto importante chiarire che il lastrico solare è una superficie piana, orizzontale, costruita in cemento o materiali impermeabili e la sua funzione è quella di proteggere l’edificio dalle intemperie. La proprietà di un lastrico solare può essere comune a tutti i condòmini oppure può essere esclusiva di uno o più condòmini.

Da un punto di vista normativo, le principali disposizioni che interessano il lastrico solare e i vari aspetti correlati ad esso sono l’art. 1117 del Codice civile che definisce il lastrico solare come parte comune quando ha la funzione di copertura per più unità immobiliari, l’art. 1123 del Codice civile che regola la ripartizione delle spese per le parti comuni e l’art. 1126 del Codice civile che stabilisce come ripartire le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo.

Le infiltrazioni derivanti dal lastrico solare possono generare importanti danni a livello strutturale, ad esempio danni alle pareti o ai soffitti che vanno a indebolire la struttura muraria, danni ai pavimenti o ai rivestimenti o, nelle ipotesi più gravi, danni che vanno a compromettere la stabilità delle strutture portanti dell’edificio.

Inoltre, le infiltrazioni favoriscono la proliferazione di umidità e muffa e ciò può gravare anche sulla salute dei condòmini.

Infine, le infiltrazioni possono anche generare danni agli impianti elettrici e idraulici con il rischio di cortocircuiti.

Di fronte a questa tipologia di problema è necessario intervenire tempestivamente ed è quindi fondamentale capire su chi gravano le responsabilità. La distinzione fatta precedentemente tra lastrico solare di proprietà comune o esclusiva è fondamentale per determinare chi è responsabile dei danni causati dalle infiltrazioni.

Se il lastrico solare è di proprietà comune, la responsabilità ricade sul condominio che quindi deve occuparsi della manutenzione e della riparazione. Se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di uno o più condòmini, la responsabilità per i danni da infiltrazione è condivisa tra il proprietario utilizzatore esclusivo del lastrico e gli altri condòmini.

Difatti generalmente anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, questo svolge la funzione di copertura dell’edificio, pertanto tutti i condòmini traggono una diretta utilità da questa funzione, a meno che nel regolamento condominiale o nel titolo di acquisto non sia specificato diversamente.

Il condominio ha quindi l’obbligo di garantire comunque la manutenzione e la conservazione del lastrico solare, proprio perché funge da copertura all’intero edificio.

A tal proposito, da un punto di vista normativo, in ragione della diversa utilizzazione della cosa comune, il legislatore ha stabilito all’art. 1126 del Codice civile che le spese per la manutenzione e per il risarcimento dei danni causati dall’infiltrazione, vengano ripartite secondo le seguenti quote:
• nella misura di 1/3 per il proprietario del lastrico solare;
• nella misura di 2/3 per tutti i condòmini ai quali il lastrico solare serve da copertura.

Per quanto riguarda i danni causati dalle infiltrazioni, se il lastrico solare è di proprietà condominiale le spese sono ripartite tra tutti i condòmini in proporzione alle loro quote millesimali, ciò significa che ogni condomino contribuisce al risarcimento dei danni in base alla sua quota di proprietà dell’edificio.

Sul tema delle responsabilità in caso di infiltrazioni dal lastrico solare è utile comprendere come l’obbligo risarcitorio discenda da diversi titoli, ovvero, per quanto concerne il proprietario esclusivo del lastrico solare, proprio in virtù dell’utilizzo esclusivo che ha sul bene, pesa l’obbligo di custodia dello stesso. Tale obbligo consiste, infatti, nel provvedere alla manutenzione ordinaria così da non cagionare danni a terzi.

Per quanto riguarda il condominio, la responsabilità deriva dall’obbligo dell’amministratore di garantire l’adozione di misure di conservazione delle parti comuni e dalla violazione da parte dell’assemblea di effettuare la manutenzione del condominio.

Per quanto concerne la riparazione delle infiltrazioni il primo passo da fare è una perizia tecnica volta a individuare la causa dell’infiltrazione attraverso opportuni sopralluoghi e stabilire le opere necessarie per risolvere il problema ed evitare l’aggravio del danno.

Ad ogni modo, è sempre consigliabile mirare a prevenire le infiltrazioni adottando buone pratiche di manutenzione e soluzioni specifiche per evitare i danni attraverso le ispezioni regolari, la manutenzione del manto impermeabile e la tempestiva riparazione di crepe e fessure che possono formarsi nelle giunture o nelle superfici del lastrico solare.

A cura di: Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

L’assemblea di condominio può deliberare l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato?

Il riscaldamento centralizzato condominiale consiste in un unico impianto che fornisce calore a tutte le unità immobiliari di un edificio e può essere alimentato da una pompa di calore o da una caldaia centralizzata. Attraverso una serie di tubazioni, il calore viene poi distribuito agli appartamenti attraverso i radiatori e la presenza negli appartamenti dei contabilizzatori permette di misurare il calore effettivamente consumato da ogni singolo radiatore, così da poter avere una ripartizione equa delle spese di riscaldamento, anziché basarsi sui millesimi.

In ambito condominiale, l’art. 1118 del codice civile stabilisce che: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”

La normativa permette, quindi, ai singoli condòmini di potersi distaccare dall’impianto di riscaldamento centralizzato per potersi munire di un impianto di riscaldamento autonomo. Per poter procedere in tal senso è però necessaria una perizia tecnica che accerti che il distaccamento non arrechi danni agli altri proprietari. Inoltre, il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato non esonera il condomino dalle spese relative alla manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Sempre in relazione al distaccamento dall’impianto di riscaldamento centralizzato, è interessante comprendere se il condominio può decidere di dismettere ed eliminare questo tipo di impianto a favore di impianti di riscaldamento autonomi nelle singole unità immobiliari.

A tal proposito è importante chiarire che l’assemblea condominiale può deliberare l’eliminazione dell’impianti di riscaldamento centralizzato, attraverso il voto favorevole della maggioranza dei condòmini, pertanto non occorre raggiungere l’unanimità.

Difatti, secondo la legge n. 10 del 9 gennaio 1991, per tutti gli interventi su edifici e impianti volti al contenimento del consumo energetico è necessario che la delibera venga adottata con la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, purché però tali interventi garantiscano il risparmio energetico attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica effettuata da un tecnico.

Ciò significa che non è possibile eliminare l’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale senza che venga dimostrata la necessità di realizzare tale intervento con lo scopo di garantire un risparmio energetico.

La Corte di Cassazione si è espressa a questo proposito con la sentenza n. 24976 del 19 agosto 2022 stabilendo che la soppressione di un impianto di riscaldamento centralizzato condominiale può avvenire con delibera a maggioranza solo se tale decisione è collegata ad un progetto di trasformazione in impianti di riscaldamento autonomo tali da garantire il risparmio energetico e la tutela ambientale.

Nel caso in cui, invece, si trattasse di una mera soppressione dell’impianto centralizzato e si rimettesse ai singoli proprietari la scelta facoltativa di dotarsi di impianti autonomi, tale delibera è da considerarsi nulla, perciò può essere impugnata da ciascun condomino che ne ha interesse senza limiti di tempo.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

L’assemblea di condominio può deliberare l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato?

Il riscaldamento centralizzato condominiale consiste in un unico impianto che fornisce calore a tutte le unità immobiliari di un edificio e può essere alimentato da una pompa di calore o da una caldaia centralizzata. Attraverso una serie di tubazioni, il calore viene poi distribuito agli appartamenti attraverso i radiatori e la presenza negli appartamenti dei contabilizzatori permette di misurare il calore effettivamente consumato da ogni singolo radiatore, così da poter avere una ripartizione equa delle spese di riscaldamento, anziché basarsi sui millesimi.

In ambito condominiale, l’art. 1118 del codice civile stabilisce che: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”

La normativa permette, quindi, ai singoli condòmini di potersi distaccare dall’impianto di riscaldamento centralizzato per potersi munire di un impianto di riscaldamento autonomo. Per poter procedere in tal senso è però necessaria una perizia tecnica che accerti che il distaccamento non arrechi danni agli altri proprietari. Inoltre, il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato non esonera il condomino dalle spese relative alla manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Sempre in relazione al distaccamento dall’impianto di riscaldamento centralizzato, è interessante comprendere se il condominio può decidere di dismettere ed eliminare questo tipo di impianto a favore di impianti di riscaldamento autonomi nelle singole unità immobiliari.

A tal proposito è importante chiarire che l’assemblea condominiale può deliberare l’eliminazione dell’impianti di riscaldamento centralizzato, attraverso il voto favorevole della maggioranza dei condòmini, pertanto non occorre raggiungere l’unanimità.

Difatti, secondo la legge n. 10 del 9 gennaio 1991, per tutti gli interventi su edifici e impianti volti al contenimento del consumo energetico è necessario che la delibera venga adottata con la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, purché però tali interventi garantiscano il risparmio energetico attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica effettuata da un tecnico.

Ciò significa che non è possibile eliminare l’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale senza che venga dimostrata la necessità di realizzare tale intervento con lo scopo di garantire un risparmio energetico.

La Corte di Cassazione si è espressa a questo proposito con la sentenza n. 24976 del 19 agosto 2022 stabilendo che la soppressione di un impianto di riscaldamento centralizzato condominiale può avvenire con delibera a maggioranza solo se tale decisione è collegata ad un progetto di trasformazione in impianti di riscaldamento autonomo tali da garantire il risparmio energetico e la tutela ambientale.

Nel caso in cui, invece, si trattasse di una mera soppressione dell’impianto centralizzato e si rimettesse ai singoli proprietari la scelta facoltativa di dotarsi di impianti autonomi, tale delibera è da considerarsi nulla, perciò può essere impugnata da ciascun condomino che ne ha interesse senza limiti di tempo.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

La gestione economica del condominio: il ritardo nella presentazione del bilancio condominiale

La gestione economica di un condominio è una questione estremamente importante e delicata ed ogni condòmino ha diritto a conoscere dettagliatamente qual è la situazione economica del condominio e quali sono gli eventuali debiti o crediti così da capire come vengono spese le quote condominiali.

A tal proposito, l’amministratore di condominio ha il dovere di preparare e presentare il cosiddetto rendiconto annuale di gestione, o comunemente chiamato anche bilancio consuntivo, ovvero un documento che racchiude dettagliatamente le entrate e le uscite del condominio.

L’amministratore di condominio è tenuto a convocare l’assemblea condominiale per discutere ed approvare il bilancio e il tutto deve avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno finanziario, così come stabilito dall’art. 1130 del codice civile.

Nella maggior parte dei casi, la chiusura dell’anno finanziario coincide con il 31 dicembre, quindi la scadenza entro cui presentare il bilancio corrisponde generalmente al 30 giugno dell’anno successivo, a meno che il regolamento condominiale non preveda un termine più breve.

Ai sensi dell’art. 1129 del codice civile, la mancata presentazione del rendiconto annuale entro i 180 giorni stabiliti è considerata una grave irregolarità nella gestione del condominio. Nel caso del mancato rispetto di questo importante adempimento, i condòmini possono agire chiedendo la revoca giudiziaria dell’amministratore, ciò significa che possono rivolgersi al giudice del Tribunale per far rimuovere l’amministratore dall’incarico.

Secondo la normativa, la richiesta di revoca giudiziaria dell’amministratore può essere avanzata anche da un solo condomino, ciò significa che di fronte a quelle che sono considerate delle gravi irregolarità, non è necessario che tutti i condòmini siano d’accordo a procedere in tal senso.

Inoltre, visto che la mancata presentazione del bilancio condominiale è appunto una grave irregolarità, il giudice non deve fare alcuna valutazione relativa alla condotta dell’amministratore, ciò significa che se l’amministratore non presenta il rendiconto annuale entro i 180 giorni stabiliti non può esserci alcuna attenuante o giustificazione valida, pertanto il giudice dovrà predisporre la revoca.

Il termine dei 180 giorni per la presentazione del bilancio è stato introdotto e successivamente rafforzato con la finalità di garantire una gestione economica trasparente, tutelando il diritto dei condòmini a controllare in tempi certi come vengono utilizzate le loro quote condominiali.

L’unico modo che l’amministratore ha di evitare la revoca è quello di riuscire a dimostrare che la mancata presentazione del rendiconto nei termini previsti non è dipesa da una sua colpa.

Ciò significa che l’amministratore dovrà provare, ad esempio, la mancanza di documenti contabili necessari che non è riuscito a reperire nonostante svariati e documentati solleciti (come le fatture che i fornitori non hanno inviato), oppure dovrà provare che la mancata presentazione del bilancio è stata dovuta a una causa di forza maggiore, ovvero un evento imprevedibile e insuperabile che non gli ha permesso di adempiere a tale dovere (come una calamità naturale che ha causato danni al suo studio e all’archivio).

Sostanzialmente, per evitare la revoca, l’amministratore dovrà riuscire a provare di non aver avuto una condotta negligente e di non essere riuscito a presentare il rendiconto entro i termini previsti a causa di situazioni che oggettivamente non sono dipese da lui.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Confedilizia: bene i fondi UE per la casa, ma il vero nodo resta il rafforzamento dell’affitto privato

affittasi

Con l’approvazione definitiva della legge di bilancio 2026 da parte del Parlamento, dal 1º gennaio sono entrate in vigore numerose misure in materia economica e fiscale. Tra queste figurano la proroga dei bonus edilizi, la nuova rottamazione e diversi interventi sul fronte abitativo. Il pacchetto è stato accolto con favore da Confedilizia, l’associazione che rappresenta i proprietari immobiliari, che ha espresso un giudizio complessivamente positivo soprattutto per quanto riguarda l’intesa raggiunta tra Governo e Regioni sull’utilizzo dei fondi europei destinati alla casa.
Pur riconoscendo l’importanza di queste risorse, l’associazione sottolinea però la necessità di un intervento più incisivo per rilanciare il mercato della locazione privata, ritenuto un tassello imprescindibile per ampliare rapidamente l’offerta abitativa.

Fondi UE per alloggi a prezzi accessibili: un’opportunità significativa
Nel giorno stesso dell’approvazione della manovra, Confedilizia ha diffuso una nota in cui evidenzia la portata dell’accordo tra Governo e Regioni: oltre 1 miliardo di euro provenienti dalla revisione dei programmi di coesione europei sarà destinato alla creazione di alloggi sostenibili e a prezzi calmierati.
Si tratta di risorse che, sommate agli altri strumenti già attivi nell’ambito delle politiche di coesione, portano a circa 3,1 miliardi di euro l’impegno complessivo dell’Unione Europea sul fronte abitativo. Un volume finanziario rilevante, che secondo l’associazione può contribuire a dare una risposta strutturale alla crescente domanda di case accessibili, soprattutto nelle aree urbane dove il disagio abitativo è più marcato.

Confedilizia: “Serve un vero rilancio della locazione privata”
Accanto agli investimenti pubblici, Confedilizia richiama però l’attenzione su un altro elemento che ritiene decisivo: il rafforzamento del mercato dell’affitto privato.
Secondo l’associazione, questo segmento può garantire in tempi molto più rapidi rispetto all’edilizia pubblica un aumento dell’offerta di abitazioni a canoni sostenibili, a condizione che venga adeguatamente sostenuto. Le richieste avanzate al Governo puntano in particolare su due leve:
• incentivi fiscali, con una riduzione della pressione tributaria sugli immobili locati, inclusa una revisione dell’Imu;
• maggiore certezza giuridica, attraverso procedure di sfratto più rapide ed efficaci, ritenute indispensabili per ridurre il rischio percepito dai proprietari.
Confedilizia sostiene che solo intervenendo su questi aspetti sarà possibile mobilitare una parte significativa del patrimonio immobiliare oggi inutilizzato o sottratto al mercato.

Le osservazioni sulla manovra di bilancio
Nel valutare la legge di bilancio, l’associazione formula due considerazioni principali.
Da un lato, giudica positivamente il rinnovo annuale delle detrazioni edilizie così come configurate per il 2025, pur ribadendo la necessità di definire un quadro stabile e pluriennale che consenta a famiglie e imprese di programmare gli interventi senza incertezze normative.
Dall’altro, apprezza la decisione del Governo di non procedere all’aumento della cedolare secca sugli affitti brevi relativi alla prima casa, dopo l’inasprimento già introdotto due anni fa per le altre tipologie. Tuttavia, Confedilizia critica con forza l’obbligo di adottare la forma imprenditoriale per chi destina più di due immobili alla locazione breve: una misura ritenuta non solo discutibile dal punto di vista giuridico-tributario, ma anche potenzialmente dannosa per i territori più fragili.
Secondo l’associazione, infatti, tale vincolo rischia di penalizzare ulteriormente le aree interne e i borghi già colpiti dallo spopolamento, dove l’attività di locazione turistica rappresenta spesso una delle poche leve rimaste per stimolare economia e presenza abitativa.

Assemblea condominiale: l’amministratore è il protagonista o soltanto una comparsa?

Parlando di assemblea condominiale si dà spesso per scontata la presenza dell’amministratore di condominio, ma a tal proposito è importante chiarire che da un punto di vista normativo non esiste alcuna norma vigente che faccia riferimento all’obbligo dell’amministratore di condominio di presenziare all’assemblea condominiale.

L’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile stabilisce che l’assemblea va convocata con scadenza annuale dall’amministratore ma riguardo l’obbligo della sua partecipazione, all’interno della norma, non vi è alcun accenno.

A tal proposito, non vi è alcun riferimento in tal senso neanche nell’art. 1136 del Codice civile che regola la costituzione dell’assemblea e la validazione delle deliberazioni.

È dunque chiaro che da un punto di vista normativo la presenza dell’amministratore di condominio alle assemblee non è obbligatoria ma, ovviamente, è sempre opportuna, poiché l’amministratore è di fatto la persona che conosce meglio le dinamiche e le problematiche del condominio, inoltre solo l’amministratore è in possesso delle ricevute delle convocazioni, pertanto è in grado di certificare la regolarità della costituzione assembleare.

Inoltre, l’amministratore è solitamente in possesso del registro dei verbali d’assemblea e conosce esattamente i millesimi di proprietà di ogni condomino, ciò significa che può rilevare il rispetto del quorum.

Riguardo le altre due figure generalmente presenti alle assemblee di condominio, ovvero il presidente dell’assemblea che ha la funzione di dirigere l’assemblea e il segretario, che è un coadiuvante dell’assemblea incaricato di redigere il verbale, da un punto di vista normativo non esiste alcun obbligo che detti la necessità di tali figure, anche se ovviamente è sempre consigliabile consultare il regolamento di condominio il quale potrebbe imporre la presenza di un presidente e di un segretario.

Tornando alla partecipazione in assemblea dell’amministratore, è pur vero che nonostante non esista un obbligo normativo, la sua presenza può ugualmente costituire una necessità per una consapevole deliberazione, in quanto egli è depositario di tutti i documenti giustificativi ed è l’unico che può dimostrare le spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni e i vari servizi presenti in condominio.

Inoltre, l’amministratore è una figura super partes, pertanto è la persona più indicata per risolvere eventuali controversie tra condòmini.

Nonostante il nostro Codice civile non obblighi l’amministratore a prendere parte alle assemblee condominiali, è bene evidenziare che ad esempio la Corte di Cassazione sezione 2° civile, con la sentenza del 12 marzo 2003 n. 3596 si è espressa in tal senso stabilendo che sebbene tra i compiti dell’amministratore elencati dal Codice civile non sia espressamente menzionata la sua partecipazione alle assemblee, in ragione dei rapporti di diritto tra l’amministratore e l’assemblea, la sua presenza deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione.

Ad ogni modo, se l’amministratore per qualsiasi motivo non si presenta il giorno dell’assemblea, si può agire in vari modi.

In primis si può optare per il rinvio dell’assemblea in altra data da comunicare ai condòmini in un momento successivo. Oppure si può optare per svolgere comunque l’assemblea purché ci sia un sostituto incaricato dall’amministratore, salvo espresso divieto nel regolamento condominiale. Altrimenti una terza opzione è quella che i condòmini decidano ugualmente di tenere l’assemblea senza la presenza né dell’amministratore né del sostituto.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI