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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Acquisto abitazione con preliminare nel 2024 e rogito nel 2025

Nel mese di aprile del 2024 ho stipulato un preliminare d’acquisto per un immobile in fase di ristrutturazione (50 per cento su 96.000 euro) direttamente con l’impresa. Il preliminare è stato registrato e ho versato un importo superiore ai 96.000 euro con assegno bancario e a titolo di caparra confirmatoria. In caso di rogito nel 2024, con versamento dell’intera somma dovuta, non ci sarebbero problemi per il recupero del 50 per cento in 10 anni. Ma se il rogito sarà stipulato nell’anno 2025 potrò godere in ogni caso del credito? Per quanto riguarda la registrazione del preliminare non ci sono problemi, il dubbio mi sorge in quanto ho versato una caparra confirmatoria e non, per esempio un acconto per stato avanzamento lavori.

La risposta è affermativa. La detrazione spetta al futuro acquirente, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Più in generale, il promissario acquirente di un box pertinenziale o di un immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato – di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR – o di un immobile sul quale intende effettuare i lavori di recupero del patrimonio edilizio, può beneficiare della detrazione per gli importi versati in acconto sull’acquisto dell’immobile o versati per i lavori di ristrutturazione, a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi – nella quale il contribuente si avvale della detrazione – siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.

Occorre, altresì, che il promissario acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile ed esegua gli interventi a proprio carico.

Non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore, che può ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell’anticipata immissione nel possesso dell’immobile.

La detrazione spetta al futuro acquirente, alle condizioni sopra precisate, anche nelle ipotesi in cui non si perfezioni l’acquisto.

Sostanzialmente, quando l’immobile è venduto o trasferito per atto tra vivi prima che sia terminato il periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alle quote rimanenti del beneficio fiscale è trasferito, salvo diversi accordi tra le parti, all’acquirente dell’unità immobiliare.

Non rileva che quanto pagato abbia la forma giuridica della caparra confirmatoria e non, ad esempio, dell’acconto sul prezzo.

Dichiarazione del redditi del condominio

Nel condominio si sono susseguiti più amministratori. E’ possibile verificare se negli anni passati sono state presentate le dichiarazioni dei redditi condominiali?

Basta pretendere che il nuovo amministratore di condominio chieda il cassetto fiscale del vostro condominio. In questo modo potrete accedere alla banca dati dell’Agenzia delle Entrate e verificare gli adempimenti effettuati dai precedenti amministratori.
Nel caso che tra i condomini vi sia qualcuno che ha interesse a tenere monitorato l’effettivo espletamento degli obblighi di legge potrebbe chiedere all’attuale amministratore di essere nominato quale incaricato ai fini della consultazione costante del cassetto fiscale.

Affittare casa può rendere fino al 7 per cento

Un’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa rivela che quasi il 20 per cento delle compravendite è per investimento.
Si tratta di un dato che conferma come il settore immobiliare continui a offrire interessanti opportunità per gli investitori in termini di rendimenti locativi.
Chi investe nel mattone non punta solo ai rendimenti da locazione, ma anche alla rivalutazione del capitale nel tempo

Locazioni brevi
Dall’analisi realizzata emerge una leggera contrazione degli acquisti destinati ad immobili a uso ricettivo, soprattutto nelle località dove il mercato è già molto saturo.
Gli investitori sembrano preferire formule di locazione a lungo termine piuttosto che affitti stagionali o turistici, prediligendo così una continuità nei guadagni e una gestione più semplice dell’immobile.
I rendimenti annui da locazione restano comunque allettanti. Per un bilocale di 65 mq nelle principali città italiane il rendimento medio si attesta al 5,6 per cento, con alcune metropoli che offrono percentuali ancora più elevate.

La classifica
Ecco la classifica delle città italiane che garantiscono i migliori rendimenti annui lordi da locazione:
• Genova: in cima alla lista con un rendimento del 7,0%, grazie a prezzi di acquisto contenuti e a una domanda locativa sostenuta.
• Palermo: al secondo posto con il rendimento del 6,9%, grazie a una crescente attrattività turistica e un mercato immobiliare in fermento.
• Verona: con il rendimento del 6,5%, conferma un settore turistico che alimenta la domanda di affitti.

Condominio: la permanenza in giardino dei nostri amici a quattro zampe

Il regolamento condominiale può vietare ai proprietari di animali domestici di portarli all’interno delle parti comuni dell’edificio, come l’ascensore o il giardino?

In base all’articolo 1138 del Codice civile le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

In condominio, quindi, è sempre ammesso avere cani e gatti all’interno del proprio appartamento. L’eventuale clausola in contrasto con tale disposizione di legge deve ritenersi nulla.

Il regolamento può però proibire di lasciare gli animali domestici all’interno del giardino e/o delle altre parti comuni, come il cortile, le scale e l’androne. Tale divieto serve a tutelare il decoro, l’igiene e la sicurezza dell’edificio, che potrebbero essere messi a repentaglio dall’abbandono incontrollato di animali.

Pertanto, poiché il regolamento contiene le norme circa l’uso delle cose comuni, è possibile che esso stabilisca il divieto di lasciar scorrazzare liberamente gli animali domestici all’interno del giardino condominiale oppure delle altre parti comuni.

Resta dunque la facoltà all’assemblea disciplinare l’uso degli spazi o dei servizi comuni da parte dei proprietari di animali, nonché il comportamento che essi devono tenere all’interno del complesso condominiale. Questo sempre nel generale presupposto che il diritto di ciascun condomino di usare e di godere a suo piacimento dei beni comuni trova limite nel pari diritto di uso e di godimento degli altri.

Diverso è il caso del regolamento che vieti in assoluto agli animali domestici dei condòmini di accedere alle parti comuni, anche muniti di regolare guinzaglio e museruola: una norma di questo genere sarebbe illegittima in quanto costituirebbe un sostanziale divieto di tenere animali in condominio. Il regolamento che vietasse agli animali domestici di passare per le scale o di usare l’ascensore sarebbe illegittimo in quanto renderebbe praticamente impossibile portare fuori di casa il proprio animale.

Dunque, si può affermare che gli animali dei condòmini possono stare in giardino, purché non siano lasciati soli ma siano sempre sotto il controllo dei loro proprietari, al fine di tutelare il decoro e la sicurezza dell’edificio.
Pertanto, è possibile portare il cane a passeggiare nel giardino condominiale, a patto che siano rispettate le norme di conduzione (guinzaglio o museruola) e che siano rispettate le norme igieniche (raccolta delle deiezioni).

Condominio e sostituzione delle serrande avvolgibili

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Detrazioni per la sostituzione delle persiane e documentazione

Vorrei sostituire le vecchie persiane in legno del mio appartamento, con nuove in alluminio senza modificarne le misure. Ho letto nella guida dell’Agenzia delle Entrate che per usufruire della relativa agevolazione fiscale, quando queste vengono installate senza la sostituzione dei serramenti/infissi, non bisogna trasmettere nulla ad ENEA. Corrisponde al vero? Di quale detrazione fiscale gode tale miglioria? Quale documentazione é richiesta oltre alle fatture e ai relativi bonifici bancari?

La sostituzione delle persiane rientra nelle detrazioni per “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.

Questa detrazione prevede una riduzione dell’IRPEF del 50 per cento sulle spese sostenute fino a un massimo di 96mila euro per unità immobiliare, da ripartire in 10 anni.

Tuttavia, se la sostituzione delle persiane è considerata un intervento volto al risparmio energetico, potrebbe rientrare anche nell’Ecobonus, che prevede una detrazione del 50 per cento per interventi che migliorano l’efficienza energetica degli edifici.

Per la sostituzione delle sole persiane (senza sostituzione dei serramenti/infissi), non è necessario inviare alcuna comunicazione all’ENEA, in quanto non si tratta di un intervento che incide direttamente sul risparmio energetico certificabile.

Anche se non obbligatoria, è consigliabile richiedere al fornitore o produttore una certificazione nella quale si attesti la conformità delle nuove persiane alle norme vigenti, come ad esempio la conformità CE.

Questa documentazione potrebbe essere utile in caso di controllo fiscale, per dimostrare che il prodotto installato rispetta le normative in materia di sicurezza e qualità.

Per poter fruire della detrazione fiscale è importante conservare la seguente documentazione:
• Fatture relative all’acquisto e all’installazione delle nuove persiane, dove siano chiaramente indicati i dettagli dell’intervento.
• I pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico parlante, specificando la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, e il codice fiscale o partita IVA del destinatario del pagamento.
• Eventuale Certificazione del Fornitore/Produttore, non obbligatoria ma utile.
• In alcuni casi, potrebbe essere opportuno predisporre una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui si specifica la tipologia di intervento realizzato.

Bankitalia, immobiliare in ripresa: crescono domanda e transazioni

Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, evidenzia una ripresa significativa del settore immobiliare.
Secondo l’indagine, la quota di operatori che hanno venduto almeno un’abitazione ha raggiunto il livello più alto dall’inizio della serie storica.
La crescita della domanda e il miglioramento dell’accesso al credito stanno contribuendo all’aumento delle transazioni, con un impatto diretto sulle quotazioni immobiliari, che mostrano segnali di rialzo dopo un lungo periodo di stabilità.
L’indagine, condotta su un campione di 1.488 agenti immobiliari tra il 7 gennaio e il 6 febbraio 2025, registra un incremento delle vendite rispetto al 2023.
Sebbene i giudizi prevalenti indichino una stabilità dei prezzi, si rafforza la tendenza al rialzo.
Inoltre, la quota di operatori che segnalano difficoltà nell’ottenimento del mutuo è diminuita per il quinto trimestre consecutivo, facilitando ulteriormente l’accesso al mercato.

Prezzi in aumento, ma la stabilità resta dominante
Il 17,3% degli operatori segnala un incremento dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente, ma la maggior parte degli agenti immobiliari continua a rilevare una situazione di stabilità.
Tuttavia, il saldo tra giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari è tornato positivo per la prima volta in un anno, suggerendo un possibile trend di crescita.
Anche il tempo medio di vendita e lo sconto applicato rispetto alle richieste del venditore si mantengono su livelli minimi, confermando una maggiore fluidità delle trattative e una domanda più dinamica rispetto ai periodi precedenti.

Transazioni in aumento e caratteristiche degli immobili venduti
La quota di agenzie immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione è salita all’88,9%, segnando il valore massimo dalla prima rilevazione.
Sebbene il saldo tra chi dichiara un aumento delle transazioni rispetto a un anno fa e chi, invece, ne riscontra una diminuzione sia ancora negativo, il dato è migliorato rispetto al trimestre precedente (-12 punti percentuali contro -22).
La stragrande maggioranza delle vendite riguarda immobili di seconda mano, con una prevalenza di abitazioni di bassa classe energetica (56%), soprattutto nel Centro e nel Sud Italia. Nelle aree urbane, invece, è più frequente la compravendita di immobili con classe energetica elevata, riflettendo una maggiore sensibilità verso l’efficienza energetica.

Domanda in crescita, offerta ancora debole
Il saldo tra aumento e riduzione dei potenziali acquirenti migliora sensibilmente, indicando una domanda in crescita. Tuttavia, l’offerta rimane debole, con un numero elevato di agenti immobiliari che segnala una diminuzione degli incarichi da evadere e un calo dei nuovi incarichi a vendere.
L’accesso al credito continua a migliorare: la quota di operatori che evidenzia la difficoltà di ottenere un mutuo come principale causa di cessazione dell’incarico a vendere è scesa al 19%, in calo rispetto al 20% del trimestre precedente. Inoltre, il 78% degli acquisti è finanziato con un mutuo, con un rapporto medio tra ammontare del prestito e valore dell’immobile in crescita di quasi 10 punti rispetto all’anno precedente.

Locazioni: offerta in calo canoni in aumento
Il mercato delle locazioni registra un aumento dei canoni, con il 42% delle agenzie che prevede un ulteriore incremento nel prossimo trimestre, mentre solo il 4% prevede una riduzione.
La principale causa di questa dinamica è la diminuzione dell’offerta, dovuta alla crescente tendenza dei proprietari, soprattutto nel Centro-Sud , a destinare gli immobili agli affitti brevi.
Secondo l’80% degli operatori il mercato delle locazioni brevi ha avuto un impatto rilevante, riducendo l’offerta di abitazioni destinate all’affitto tradizionale negli ultimi 12 mesi.
Inoltre, il fenomeno ha ripercussioni dirette sulla compravendita: da un lato, limita l’offerta di immobili in vendita, dall’altro stimola la domanda di acquisto di nuove abitazioni per essere messe a reddito nel settore degli affitti turistici.

Prospettive future secondo gli operatori
Le aspettative degli agenti immobiliari sono nettamente migliorate, soprattutto in proiezione dei prossimi due anni.
Aumenta la quota di operatori che prevede un rialzo dei prezzi, mentre diminuisce quella che prospetta un calo.
Questa fiducia nel mercato potrebbe tradursi in un rafforzamento della domanda e in un consolidamento della ripresa del settore immobiliare.

Bonus ristrutturazioni: la sostituzione del cancello elettrico

Tra le varie agevolazioni fiscali pensate per la casa, sarà possibile anche quest’anno beneficiare del bonus cancello elettrico 2025, già presente in quelli passati.

In realtà non esiste una misura pensata appositamente per la sostituzione o l’installazione del cancello elettrico. L’intervento rientra però nell’ampio ventaglio di quelli previsti dal bonus ristrutturazioni.

Nel dettaglio, sarà possibile detrarre in 10 rate annuali dello stesso importo, il 50% delle spese fino a un massimo di 96.000 euro nel caso dell’abitazione principale, mentre per le case diverse dalla prima la detrazione sarà inferiore, pari al 36%, con lo stesso tetto di spesa fissato a 96.000 euro.

Le detrazioni e i limiti di spesa appena indicati saranno validi solo nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2025, visto che a partire dal prossimo anno saranno in vigore nuove regole, meno favorevoli di quelle attualmente in vigore.

Il bonus cancello elettrico 2025 rientra nel più ampio bonus ristrutturazioni, come spiegato chiaramente dall’Agenzia delle Entrate.

Il bonus cancello elettrico 2025 spetta a chi è assoggettato all’Irpef ed è proprietario o detiene, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile oggetto degli interventi e ne sostiene le relative spese.

Ecco i beneficiari della detrazione:
• il proprietario o il nudo proprietario;
• il titolare di un diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• l’inquilino o il comodatario;
• i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
• gli imprenditori individuali, per gli immobili che non rientrano fra i beni strumentali o i beni merce;
• i soggetti che producono redditi in forma associata, alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• i familiari conviventi, vale a dire il coniuge (a cui è equiparata la parte dell’unione civile), i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado;
• il convivente di fatto;
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il promissario acquirente.

L’Agenzia delle Entrate ha fornito in diverse guide le indicazioni relative alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie. Tra gli interventi che possono fruire della detrazione Irpef del 50%, nell’elenco di quelli relativi alle singole unità abitative, l‘Agenzia delle Entrate parla dei cancelli esterni e in particolare di “nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, dimensioni e colori) da quelle preesistenti.

Con riferimento, invece, agli interventi sulle parti condominiali, è ammessa la “riparazione o sostituzione cancelli o portoni, conservando caratteristiche (sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti”.

Il bonus cancello elettrico 2025 rientra quindi tra le agevolazioni contemplate dal bonus ristrutturazioni, visto che quest’ultimo è ammesso anche per la manutenzione straordinaria per singole unità abitative.

Tra i lavori che sono ammessi in questa tipologia c’è anche la “realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate”, come esplicitamente indicato sul portate dell’Agenzia delle Entrate.

Per beneficiare della detrazione del 50% sulle spese relative all’installazione o sostituzione di un cancello elettrico è necessario seguire alcuni passaggi. Dopo aver verificato di essere in possesso dei requisiti richiesti per l’accesso al bonus, bisogna fare attenzione a pagare le spese secondo modalità ben precise.

Dunque, è necessario documentare i pagamenti con mezzi tracciabili, ricorrendo in particolare al bonifico bancario o postale “parlante”.

Nella causale bisogna indicare chiaramente il riferimento al bonus ristrutturazioni, inserendo al contempo il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita IVA della ditta o del professionista che ha effettuato i lavori, oltre alla data e al numero della fattura.

In seguito si dovrà richiedere la detrazione tramite la dichiarazione dei redditi, nella quale si indicheranno i dati catastali identificativi dell’immobile e gli estremi di registrazione dell’atto di comodato o di locazione, qualora sia stato il detentore a effettuare i lavori.

Condominio e infiltrazioni dalle condutture di acque nere: le casistiche

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Sostituzione del box doccia: quali sono gli incentivi?

Gli interventi di ristrutturazione del bagno possono essere agevolati attraverso il bonus ristrutturazione bagno, ma solo rispettando alcune importanti condizioni.

A tal proposito, una contribuente si è rivolta all’Agenzia delle Entrate, attraverso la Posta di FiscoOggi, per chiedere delucidazioni in merito. Nel caso in esame la contribuente ha chiesto se sono previste delle agevolazioni fiscali per un intervento di sostituzione del box e del piatto doccia e quali sono le eventuali condizioni per poter fruire dell’agevolazione fiscale.

In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la Legge di Bilancio 2025, ovvero la Legge n. 207/2024, al comma 55, prevede che per le spese sostenute nel 2025 relative agli interventi edilizi indicati al comma 1 dell’art. 16-bis del TUIR, spetta:
• una detrazione pari al 36% delle spese complessive fino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per interventi di manutenzione straordinaria effettuati su immobili diversi dall’abitazione principale;
• una detrazione pari al 50% delle spese complessive fino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per gli interventi di manutenzione straordinaria realizzati sulle abitazioni principali.

Come specificato dal Fisco, quindi, per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali è necessario che gli interventi realizzati siano configurabili come manutenzione straordinaria.

L’Agenzia delle Entrate, rispondendo al quesito posto, ha chiarito che la sostituzione della doccia e dei sanitari in generale, non è considerato singolarmente un intervento agevolabile, ma potrebbe diventare agevolabile qualora integrato o correlato ad interventi maggiori per i quali spetta la detrazione d’imposta in forza del carattere assorbente della categoria di intervento “superiore” rispetto a quella “inferiore”.

Ciò significa, ad esempio, che nel caso di rifacimento integrale degli impianti idraulici del bagno, anche la sostituzione della doccia o dei sanitari rientrerebbe nel beneficio fiscale, così come chiarito nella Circolare n. 3/2016.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI