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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Il condominio deve istituire un fondo cassa per il TFR dei dipendenti?

In alcuni casi il condominio può rivestire il ruolo di datore di lavoro nei confronti dei dipendenti, ovvero quelle figure che operano in condominio, specificatamente nelle parti comuni condominiali, come ad esempio il portiere, l’addetto alle pulizie, il giardiniere, il bagnino della piscina condominiale etc.

A tal proposito, l’art. 2, lett. b) del D.lgs. 81/2008 definisce il “datore di lavoro” come: “il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l’assetto dell’organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria attività, ha la responsabilità’ dell’organizzazione stessa o dell’unità produttiva in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa.”

La costituzione del rapporto di lavoro per autorizzare l’amministratore a stipulare il contratto di assunzione deve essere preceduta da una delibera assembleare assunta con il voto della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore totale dell’edificio. Nei condomini in cui non è presente l’amministratore, l’assemblea può scegliere uno dei condòmini che si occupi del rapporto con i dipendenti e che quindi svolga la funzione di datore di lavoro.

Al pari di qualsiasi datore di lavoro il condominio, oltre ad occuparsi di stipendi, ferie e malattie dei dipendenti, è tenuto a corrispondere al dipendente il cosiddetto TFR (Trattamento di Fine Rapporto), ovvero la somma di denaro che il dipendente riceve al termine del rapporto di lavoro.

Da un punto di vista giuridico, il TFR è disciplinato dall’art. 2120 c.c. e rappresenta una componente della retribuzione a formazione progressiva, tramite accantonamenti annuali, il cui versamento è generalmente differito al momento in cui cessa il rapporto lavorativo per licenziamento, dimissioni o eventualmente morte del dipendente.

Il condominio, nel corso del rapporto di lavoro con i dipendenti, deve costituire un fondo per accantonare il TFR, in modo da avere a disposizione una liquidità sufficiente al momento dell’erogazione finale. Ciò significa che l’amministratore di condominio deve istituire un fondo cassa, denominato anche “fondo di accantonamento” o “fondo speciale” che rappresenta una riserva di liquidità diversa e ulteriore rispetto a quella destinata per l’ordinaria manutenzione del fabbricato.

Generalmente è consigliabile che già al momento dell’assunzione del dipendente venga deliberata anche l’istituzione di un apposito fondo cassa in cui riversare gli accantonamenti periodici che vanno poi a costituire il TFR.

A tal proposito è bene evidenziare che pur non sussistendo un vero e proprio obbligo di legge, poiché tale fondo non è menzionato nella disciplina del codice civile dedicata al condominio, il fondo cassa per il TFR è ormai recepito dalla giurisprudenza che lo annovera tra i fondi di riserva obbligatori.

Difatti, i giudici capitolini hanno affermato varie volte che nel bilancio annuale devono essere indicati l’esistenza e l’ammontare di fondi di riserva obbligatori, come ad esempio l’accantonamento per il trattamento di fine rapporto dei dipendenti.

Nel caso in cui il condominio non versasse il TFR al dipendente quest’ultimo può procedere legalmente per avviare il recupero coattivo del credito e a loro volta i condòmini potrebbero rivalersi nei confronti dell’amministratore nel caso in cui non avesse costituito un fondo di accantonamento specifico per far fronte a tale esigenza.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

La presenza dell’amministratore di condominio durante l’assemblea è obbligatoria?

Quando si parla di assemblea condominiale si dà spesso per scontata la presenza dell’amministratore di condominio, ma a tal proposito è importante chiarire che da un punto di vista normativo non esiste alcuna norma vigente che faccia riferimento all’obbligo dell’amministratore di condominio di presenziare all’assemblea condominiale.

L’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile stabilisce che l’assemblea va convocata con scadenza annuale dall’amministratore ma riguardo l’obbligo della sua partecipazione, all’interno della norma, non vi è alcun accenno. A tal proposito, non vi è alcun riferimento in tal senso neanche nell’art. 1136 c.c. che regola la costituzione dell’assemblea e la validazione delle deliberazioni.

È dunque chiaro che da un punto di vista normativo la presenza dell’amministratore di condominio alle assemblee non è obbligatoria ma, ovviamente, è sempre opportuna, poiché l’amministratore è di fatto la persona che conosce meglio le dinamiche e le problematiche del condominio, inoltre solo l’amministratore è in possesso delle ricevute delle convocazioni, pertanto è in grado di certificare la regolarità della costituzione assembleare. Inoltre, l’amministratore è solitamente in possesso del registro dei verbali d’assemblea e conosce esattamente i millesimi di proprietà di ogni condomino, ciò significa che può rilevare il rispetto del quorum.

Riguardo le altre due figure generalmente presenti alle assemblee di condominio, ovvero il presidente dell’assemblea che ha la funzione di dirigere l’assemblea e il segretario, che è un coadiuvante dell’assemblea incaricato di redigere il verbale, da un punto di vista normativo non esiste alcun obbligo che detti la necessità di tali figure, anche se ovviamente è sempre consigliabile consultare il regolamento di condominio il quale potrebbe imporre la presenza di un presidente e di un segretario.

Tornando alla partecipazione in assemblea dell’amministratore, è pur vero che nonostante non esista un obbligo normativo, la sua presenza può ugualmente costituire una necessità per una consapevole deliberazione, in quanto egli è depositario di tutti i documenti giustificativi ed è l’unico che può dimostrare le spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni e i vari servizi presenti in condominio. Inoltre, l’amministratore è una figura super partes, pertanto è la persona più indicata per risolvere eventuali controversie tra condòmini.

Nonostante il nostro codice civile non obblighi l’amministratore a prendere parte alle assemblee condominiali, è bene evidenziare che ad esempio la Corte di Cassazione sezione 2° civile, con la sentenza del 12 marzo 2003 n. 3596 si è espressa in tal senso stabilendo che sebbene tra i compiti dell’amministratore elencati dal codice civile non sia espressamente menzionata la sua partecipazione alle assemblee, in ragione dei rapporti di diritto tra l’amministratore e l’assemblea, la sua presenza deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione.

Ad ogni modo, se l’amministratore per qualsiasi motivo non si presenta il giorno dell’assemblea, si può agire in vari modi.

In primis si può optare per il rinvio dell’assemblea in altra data da comunicare ai condòmini in un momento successivo, oppure si può optare per svolgere comunque l’assemblea purché ci sia un sostituto incaricato dall’amministratore, salvo espresso divieto nel regolamento condominiale, altrimenti una terza opzione è quella che i condòmini decidano ugualmente di tenere l’assemblea senza la presenza né dell’amministratore né del sostituto.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Bonus mobili, tempistiche e modalità per ottenerlo

L’Agenzia delle Entrate torna sul tema del bonus mobili 2026 per chiarire le tempistiche e le regole per poter fruire dell’agevolazione, rispondendo ad un quesito posto da un contribuente su “La Posta di FiscoOggi”.

Nel caso esaminato, un contribuente si è rivolto al Fisco spiegando di essere intenzionato a ristrutturare il proprio immobile e chiede se può anticipare l’acquisto degli arredi rispetto all’avvio dei lavori e usufruire comunque del bonus mobili in vigore.

In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, innanzitutto, che il bonus mobili è una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio. Ciò significa che il bonus mobili è strettamente collegato ad interventi di questo genere, pertanto non è possibile fruire dell’agevolazione se non vi sono interventi di ristrutturazione sull’immobile in oggetto.

A tal proposito, il Fisco chiarisce anche che per poter fruire del bonus mobili è necessario che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. La normativa vigente, infatti, stabilisce che il requisito sostanziale sia proprio l’avvio effettivo dei lavori, che deve risultare da elementi oggettivi e documentabili. Ciò significa che non è sufficiente aver programmato i lavori, ma è necessario che il cantiere sia stato formalmente avviato, con tutte le eventuali comunicazioni amministrative richieste.

La legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025) ha prorogato il bonus mobili, stabilendo che è possibile fruire dell’agevolazione anche per le spese sostenute nell’arco del 2026. A tal proposito è importante chiarire che per beneficiare del bonus, gli interventi edilizi devono essere iniziati a partire da una certa data, generalmente fissata all’anno precedente rispetto a quello in cui si sostengono le spese per mobili ed elettrodomestici. Ciò significa che per le spese sostenute nel 2026, il bonus mobili spetta a condizione che i lavori di ristrutturazione siano stati avviati non prima del 1° gennaio 2025.

Nel complesso, il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate ribadisce che il bonus mobili non è una semplice agevolazione destinata semplicemente all’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici, ma è un’agevolazione che si inserisce all’interno di un percorso di ristrutturazione, poiché è proprio questo collegamento a giustificare l’agevolazione fiscale e a determinarne le condizioni.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Bonus edilizi 2026: anche gli immobili condonati possono fruire delle agevolazioni

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un’importante novità per coloro che possiedono immobili costruiti inizialmente in modo abusivo e poi sanati e condonati attraverso uno dei tre grandi condoni edilizi italiani, ovvero quelli del 1985, del 1994 e del 2003.

Il testo della Manovra 2026 prevede, quindi, che siano ammessi agli interventi di riqualificazione o rigenerazione urbana non solo gli immobili per i quali è stato rilasciato il titolo in sanatoria “ordinaria”, ma anche quelli che l’hanno conseguito attraverso i tre condoni citati.

Difatti, sino a questo momento gli immobili condonati non venivano considerati alla stregua di quelli regolarizzati attraverso le procedure ordinarie, proprio perché inizialmente erano stati costruiti in modo abusivo, causando di fatto l’impossibilità di accesso ai bonus ai milioni di proprietari che, pur avendo sanato la propria posizione pagando le relative somme allo Stato, non potevano comunque fruire delle agevolazioni.

Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2026 lo scenario cambia e introduce questa importante possibilità. Attraverso le modifiche apportate, un immobile condonato può accedere ai bonus edilizi, ovvero bonus ristrutturazione, ecobonus, sismabonus e anche al bonus mobili collegato sempre ai lavori di ristrutturazione, con le stesse aliquote valide per gli immobili non condonati, quindi il 50% per le abitazioni principali e il 36% per le altre abitazioni.

Inoltre, il testo della Manovra di bilancio 2026 estende l’applicabilità delle premialità volumetriche anche per gli edifici condonati. Nello specifico si tratta della possibilità di attuare interventi di rigenerazione urbana, riqualificazione, ampliamento o sopraelevazione.

Attraverso la modifica apportata, quindi, i proprietari di immobili condonati negli ultimi 40 anni potranno accedere anche agli incentivi previsti dalle normative regionali anche per questa tipologia di interventi.

L’ampliamento dei bonus edilizi e delle premialità volumetriche agli immobili condonati arriva poiché negli ultimi anni alcune sentenze del Consiglio di Stato e della Corte Costituzionale avevano escluso i beni condonati da queste possibilità, interpretando in senso ristretto la definizione di “titolo edilizio in sanatoria”. In particolar modo, la Corte Costituzionale con sentenza n. 119 del 2024 aveva ribadito che le premialità volumetriche non erano accessibili ai proprietari degli immobili condonati, poiché in qualche modo tali costruzioni, anche se poi regolarizzate, erano comunque nate in modo irregolare.

Pertanto, è stato stabilito dal legislatore che gli immobili regolarizzati con condono non devono essere penalizzati rispetto agli altri e che per supportare il processo di recupero del patrimonio esistente, è necessario che vi sia uniformità nell’accesso alle agevolazioni.

Per poter fruire di tali agevolazioni non è solo necessario che l’immobile sia condonato ma è necessario che la sanatoria sia definitiva e senza contenziosi aperti, è necessario che tutti i requisiti tecnici e urbanistici siano rispettati ed è necessario che vengano presentate le pratiche edilizie corrette e, chiaramente, tutte le procedure fiscali e tecniche richieste per ogni bonus.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Installazione di una canna fumaria in condominio

L’installazione di una canna fumaria in condominio è spesso argomento di discussioni e controversie sia per i disagi arrecati dai fumi emessi dall’impianto e sia perché possono sorgere lamentele legate al decoro architettonico dell’edificio. Pertanto, per evitare eventuali discussioni condominiali, è bene chiarire quando si può installare una canna fumaria in condominio e quali sono le regole da rispettare.

In ambito condominiale le canne fumarie possono essere installate sia in presenza di un impianto di riscaldamento centralizzato e sia a servizio di impianti di riscaldamento singoli. In ogni caso l’installazione della canna fumaria deve rispettare la normativa imposta dal codice civile, i regolamenti edilizi comunali e il regolamento di condominio.

Nel caso in cui il regolamento di condominio imponga un divieto preciso di installazione, si potrà procedere in tal senso solo se si ottiene una modifica al regolamento di condominio e quando si parla di regolamento condominiale di tipo contrattuale (quindi quello predisposto dal costruttore e approvato da tutti i condòmini), per ottenere una modifica sarà necessario raggiungere l’unanimità dei consensi.

Per quanto concerne il regolamento edilizio comunale, è bene chiarire che questo disciplina le distanze minime da rispettare che devono sussistere tra la canna fumaria e l’edificio. In assenza di specifiche a riguardo, sarà necessario fare riferimento alle distanze minime imposte dalle norme tecniche UNI di sicurezza e igiene (UNI 7129) e dal codice civile il quale stabilisce all’articolo 890 che la distanza deve essere tale da preservare il fondo del vicino da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza. Generalmente si tratta di una distanza minima di 1,5 metri per garantire la salubrità.

Un altro punto importante riguarda le immissioni e le esalazioni. A tal proposito l’art. 844 del codice civile regola le immissioni e trova applicazione anche negli edifici condominiali stabilendo che: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.”

L’installazione di una canna fumaria in condominio è possibile anche senza una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, purché vengano rispettati i principi stabiliti dal Codice Civile e le norme condominiali. L’art. 1102 c.c. stabilisce infatti che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

Tra le parti comuni dell’edificio rientra, chiaramente, anche il muro esterno su cui poggia la canna fumaria e in ogni caso, se si vuole procedere con l’installazione della canna fumaria è sempre necessario avvisare l’amministratore di condominio, fornendo anche il progetto di installazione, per consentire al condominio di opporsi qualora vi siano delle violazioni.

Naturalmente, l’installazione di una canna fumaria deve rispettare la sicurezza, il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio ed è bene chiarire che l’assemblea può opporsi solo se tale intervento viola i requisiti di legge o lede l’estetica o la sicurezza dell’edificio. Qualora l’assemblea dovesse opporsi in modo non giustificato, si dovrà ricorrere alle vie legali per far valere il diritto di utilizzo delle parti comuni.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Revisione delle tabelle millesimali: quando può essere richiesta e come si procede

Le tabelle millesimali sono un documento essenziale nella gestione di un condominio, poiché rappresentano lo strumento di ripartizione delle spese condominiali in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Proprio per questo motivo tale documento deve essere redatto con estrema precisione, anche se può capitare che sia necessaria una revisione delle tabelle millesimali per varie ragioni, come ad esempio in caso di cambiamenti strutturali dell’edificio, l’introduzione di nuovi impianti come l’ascensore o in caso di eventuali errori nella redazione del documento.

L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che: “Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.”

Per quanto riguarda la modifica delle tabelle millesimali, l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, stabilisce che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”

Si può procedere, quindi, con la revisione delle tabelle millesimali se si verificano due situazioni. La prima circostanza riguarda un errore nei millesimi che influisce sulla corretta distribuzione delle quote condominiali. Tale errore può derivare sia da un errore di calcolo e sia da un’errata attribuzione delle metrature o delle destinazioni d’uso.

La seconda circostanza in cui è possibile procedere con la modifica delle tabelle millesimali si verifica quando vengono effettuate modifiche significative all’edificio che alterano il valore proporzionale delle singole unità immobiliari, come ad esempio l’aggiunta di un ascensore o l’ampliamento di un appartamento.

La procedura per la revisione delle tabelle millesimali prevede la convocazione di un’assemblea straordinaria e la consultazione di un tecnico incaricato per ricalcolare i millesimi in base alle nuove esigenze, dopodiché si procede con l’approvazione delle nuove tabelle millesimali. È importante chiarire che l’effetto della nuova ripartizione delle tabelle millesimali non è retroattivo e ciò significa che eventuali difformità nelle spese precedenti devono essere trattate come casi di indebito arricchimento e risolte tramite compensazioni o rimborsi.

Per quanto concerne le spese per la revisione delle tabelle millesimali, generalmente queste sono sostenute da chi richiede la modifica. Se tale modifica è resa necessaria da un errore o da una circostanza che riguarda tutto il condominio, tali spese devono essere ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi attuali, ovvero in base ai benefici ottenuti dalle singole modifiche apportate all’edificio.

A seconda delle circostanze per cui si procede con la modifica delle tabelle millesimali, viene richiesta una diversa maggioranza in assemblea condominiale.

Nel caso in cui la revisione delle tabelle millesimali si ritiene necessaria per correggere degli errori o per adattarsi ai cambiamenti strutturali dell’edificio, è sufficiente raggiungere una maggioranza qualificata, ovvero il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio. Nel caso in cui, invece, la revisione delle tabelle millesimali altera i criteri di ripartizione originari stabiliti nel regolamento condominiale (ad esempio se si vuole cambiare la logica di ripartizione delle spese dell’ascensore) è necessaria l’approvazione di tutti i condòmini, quindi l’unanimità, salvo che il regolamento condominiale non stabilisca regole diverse.

Come già espresso brevemente sopra, la modifica delle tabelle millesimali ha effetto solo per il futuro, quindi a partire da quando viene approvata, ciò significa che le spese già ripartite in base alla precedente tabella millesimale, non possono essere ridiscusse, a meno che non viene dimostrato che la tabella millesimale precedente fosse stata approvata su basi errate.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Affitti brevi, quanto rendono davvero dopo la stretta del 2026

indagine affitti

Nel mondo degli affitti brevi italiani, la redditività può superare il 6% annuo, ma la fotografia reale è tutt’altro che uniforme. Il settore, già segnato da dinamiche molto diverse tra metropoli e piccoli centri, entra ora in una fase di assestamento dopo l’aggiornamento del quadro normativo previsto per il 2026. La convenienza dell’investimento, infatti, non dipende solo dai canoni o dal tasso di occupazione, ma da un intreccio di variabili – prezzo d’acquisto, domanda locale, stagionalità e regime fiscale – che cambiano radicalmente da un territorio all’altro.

Sul fronte delle regole, la grande rivoluzione annunciata non c’è stata: l’ipotesi di un’aliquota al 26% è tramontata e la cedolare secca resta al 21% per il primo immobile locato. La vera svolta riguarda invece la definizione di attività imprenditoriale. Dal 2026 basteranno tre appartamenti destinati agli affitti brevi per essere considerati operatori professionali, con obbligo di partita Iva. Una soglia più bassa che potrebbe spingere molti proprietari a rivedere le proprie strategie, magari spostando parte del portafoglio verso la locazione transitoria – contratti da uno a diciotto mesi – per evitare l’ingresso nel regime imprenditoriale.

Secondo i dati Aigab, solo il 2,5% dei proprietari possiede tre o più immobili destinati agli affitti brevi, ma questa piccola fetta pesa per l’8% degli annunci. Si tratta spesso di proprietà condivise tra familiari e, soprattutto, di immobili lontani dalle grandi città: il 70% dei proprietari multipli opera infatti in borghi, località montane o marine, dove l’offerta è più frammentata e i prezzi d’acquisto decisamente più accessibili.

Ed è proprio qui che la geografia dei rendimenti cambia radicalmente. A Palermo, un bilocale da 60 metri quadri affittato a 90 euro a notte con un’occupazione del 62% può generare circa 19mila euro lordi l’anno. Tolte le spese e la cedolare secca, restano 6mila euro netti: una redditività del 6,6% su un immobile da 92mila euro. A Milano, invece, anche con un tasso di occupazione leggermente più alto, il rendimento crolla al 2,3%, schiacciato dal costo d’acquisto molto più elevato. Nei centri minori, al contrario, il rapporto tra prezzo dell’immobile e incassi può spingere i margini ben oltre la media nazionale. A San Severino Marche, ad esempio, un bilocale da 57mila euro può garantire un rendimento netto del 7,8%, e valori simili emergono in altri comuni interni come Gualdo Tadino.

La riduzione della soglia per la partita Iva rende più probabile, soprattutto in queste aree, l’ingresso nel regime imprenditoriale. Le prime simulazioni mostrano che il forfettario, con imposta al 15% (o 5% per i nuovi avviamenti) applicata sul 40% dei canoni, potrebbe risultare persino più conveniente della cedolare secca. Ma il quadro non è così lineare: ai vantaggi fiscali si sommano costi amministrativi, contributi previdenziali e oneri gestionali che possono erodere una parte significativa dei margini, soprattutto dove i ricavi non sono elevati.

Il settore, insomma, si trova davanti a un bivio. Le nuove regole non cancellano la redditività degli affitti brevi, ma costringono i proprietari a una valutazione più attenta, meno improvvisata. E mentre le grandi città rallentano, l’Italia dei borghi continua a dimostrare che, almeno per ora, la convenienza abita lontano dai riflettori.

Tagliare un albero in condominio: cosa serve per essere in regola

La gestione del verde condominiale è spesso sottovalutata, ma basta un albero malato o pericolante per trasformare un normale cortile in un terreno di scontro tra condomini, amministratore e Comune. L’abbattimento di un albero condominiale, infatti, non è un semplice intervento di manutenzione: secondo la giurisprudenza prevalente, rappresenta un’innovazione vietata ai sensi dell’articolo 1121 del Codice Civile, perché modifica in modo irreversibile un bene comune. Per questo, in assenza di motivi di sicurezza o urgenza, la decisione richiede l’unanimità dei condomini. Una soglia altissima, che riflette il valore paesaggistico, estetico e ambientale delle aree verdi condivise.

Prima ancora di arrivare all’assemblea, però, è necessario confrontarsi con un quadro normativo frammentato. Non esiste una legge nazionale unica che disciplini l’abbattimento degli alberi: ogni Comune può prevedere regole proprie, spesso molto dettagliate. In molti casi serve un permesso specifico, accompagnato da una perizia di un agronomo o di un arboricoltore che certifichi l’instabilità della pianta, la presenza di malattie o il rischio di danni strutturali. Altri Comuni stabiliscono soglie dimensionali oltre le quali l’autorizzazione diventa obbligatoria, ad esempio quando il tronco supera una certa circonferenza. A ciò si aggiungono i vincoli paesaggistici previsti dal D.Lgs. 42/2004, che impongono un’ulteriore autorizzazione da parte del Comune o della Soprintendenza. E per gli alberi monumentali o di pregio, la Legge 10/2013 introduce una tutela rafforzata che coinvolge anche enti locali specializzati.

Una volta chiarito il quadro amministrativo, entra in gioco il condominio. Se l’albero si trova in un’area comune, la decisione deve passare dall’assemblea. In condizioni ordinarie, il taglio è considerato un intervento troppo invasivo per essere approvato a maggioranza: serve l’unanimità, perché si incide su un bene collettivo che contribuisce al decoro e all’identità dello stabile. La situazione cambia quando esiste un pericolo concreto. Se una perizia certifica che l’albero è instabile o rappresenta un rischio per persone e cose, è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile. Nei casi di urgenza estrema, l’amministratore può intervenire autonomamente, salvo poi sottoporre la decisione alla ratifica dell’assemblea, come previsto dall’articolo 1135. Il regolamento condominiale, soprattutto se contrattuale, può introdurre regole ancora più stringenti o procedure specifiche.

Diverso è il caso degli alberi situati in giardini di proprietà esclusiva. Qui il proprietario ha maggiore libertà d’azione, purché rispetti le autorizzazioni comunali e gli eventuali vincoli paesaggistici. Tuttavia, se la pianta invade le parti comuni, altera il decoro dell’edificio o crea rischi per la sicurezza, il condominio può intervenire, richiamandosi anche all’articolo 896 del Codice Civile, che consente di imporre la potatura di rami e radici che superano i confini. Inoltre, il regolamento contrattuale può limitare l’autonomia del singolo proprietario, imponendo vincoli su altezze, specie arboree o modalità di intervento.

Il tema dei costi è altrettanto delicato. Per gli alberi situati in aree comuni, le spese si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi, come stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. Se invece l’albero si trova in un giardino privato, il costo ricade interamente sul proprietario, che risponde anche dei danni causati da eventuali cedimenti o cadute. In caso di immobile locato, l’inquilino sostiene solo la manutenzione ordinaria, mentre l’abbattimento resta a carico del locatore.

Non mancano i casi in cui una delibera di abbattimento viene contestata. Se l’intervento non è motivato da ragioni di sicurezza o necessità, ma solo da esigenze estetiche, i condomini contrari possono impugnare la decisione ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile. La delibera può essere annullata se approvata senza le maggioranze richieste o se viola norme ambientali e regolamenti locali. Quando invece l’albero è pericoloso, opporsi diventa più difficile: occorre dimostrare che il rischio è stato sovrastimato o che la decisione contrasta con perizie tecniche o vincoli paesaggistici.

Agire senza permessi o in violazione delle norme può avere conseguenze pesanti. Le sanzioni amministrative variano da poche centinaia a diverse migliaia di euro, mentre in aree vincolate l’articolo 181 del D.Lgs. 42/2004 prevede ammende fino a 52.000 euro e, nei casi più gravi, perfino l’arresto. Comune e Soprintendenza possono inoltre imporre il ripristino dei luoghi, ordinando la ripiantumazione di alberi equivalenti. Sul piano condominiale, un intervento irregolare può portare a richieste di risarcimento, all’annullamento della delibera o a responsabilità dell’amministratore per omessa vigilanza.

In un contesto così articolato, la parola d’ordine è prudenza. Prima di procedere al taglio di un albero, che sia in area comune o privata, è fondamentale consultare l’amministratore, verificare i regolamenti locali e, quando necessario, affidarsi a una perizia tecnica. Un gesto apparentemente semplice può infatti trasformarsi in un intervento complesso, con risvolti giuridici, economici e ambientali tutt’altro che trascurabili.

Installazione di una canna fumaria in condominio

L’installazione di una canna fumaria in condominio è spesso argomento di discussioni e controversie sia per i disagi arrecati dai fumi emessi dall’impianto e sia perché possono sorgere lamentele legate al decoro architettonico dell’edificio. Pertanto, per evitare eventuali discussioni condominiali, è bene chiarire quando si può installare una canna fumaria in condominio e quali sono le regole da rispettare.

In ambito condominiale le canne fumarie possono essere installate sia in presenza di un impianto di riscaldamento centralizzato e sia a servizio di impianti di riscaldamento singoli. In ogni caso l’installazione della canna fumaria deve rispettare la normativa imposta dal codice civile, i regolamenti edilizi comunali e il regolamento di condominio.

Nel caso in cui il regolamento di condominio imponga un divieto preciso di installazione, si potrà procedere in tal senso solo se si ottiene una modifica al regolamento di condominio e quando si parla di regolamento condominiale di tipo contrattuale (quindi quello predisposto dal costruttore e approvato da tutti i condòmini), per ottenere una modifica sarà necessario raggiungere l’unanimità dei consensi.

Per quanto concerne il regolamento edilizio comunale, è bene chiarire che questo disciplina le distanze minime da rispettare che devono sussistere tra la canna fumaria e l’edificio. In assenza di specifiche a riguardo, sarà necessario fare riferimento alle distanze minime imposte dalle norme tecniche UNI di sicurezza e igiene (UNI 7129) e dal codice civile il quale stabilisce all’articolo 890 che la distanza deve essere tale da preservare il fondo del vicino da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza. Generalmente si tratta di una distanza minima di 1,5 metri per garantire la salubrità.

Un altro punto importante riguarda le immissioni e le esalazioni. A tal proposito l’art. 844 del codice civile regola le immissioni e trova applicazione anche negli edifici condominiali stabilendo che: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.”

L’installazione di una canna fumaria in condominio è possibile anche senza una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, purché vengano rispettati i principi stabiliti dal Codice Civile e le norme condominiali. L’art. 1102 c.c. stabilisce infatti che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

Tra le parti comuni dell’edificio rientra, chiaramente, anche il muro esterno su cui poggia la canna fumaria e in ogni caso, se si vuole procedere con l’installazione della canna fumaria è sempre necessario avvisare l’amministratore di condominio, fornendo anche il progetto di installazione, per consentire al condominio di opporsi qualora vi siano delle violazioni.

Naturalmente, l’installazione di una canna fumaria deve rispettare la sicurezza, il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio ed è bene chiarire che l’assemblea può opporsi solo se tale intervento viola i requisiti di legge o lede l’estetica o la sicurezza dell’edificio. Qualora l’assemblea dovesse opporsi in modo non giustificato, si dovrà ricorrere alle vie legali per far valere il diritto di utilizzo delle parti comuni.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Conto Termico 3.0: come funziona in condominio e quali sono i vantaggi

Il Conto Termico 3.0, entrato ufficialmente in vigore il 25 dicembre 2025 tramite il Decreto MASE del 7 agosto 2025 pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 224, è uno strumento che mira alla riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare italiano attraverso un incentivo statale basato su contributi diretti.

Non si tratta, quindi, di un sistema basato su detrazioni fiscali, ma è un incentivo statale che prevede contributi a fondo perduto per interventi di efficienza energetica e per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili. A differenza delle agevolazioni basate sulle detrazioni che permettono di recuperare parte della spesa sostenuta negli anni attraverso la dichiarazione dei redditi, il Conto Termico 3.0 prevede di ricevere un rimborso diretto dal GSE, in un’unica soluzione o mediante rate annuali.

Quest’ultimo aspetto per i condomini è sicuramente molto rilevante, poiché la possibilità di conoscere in anticipo l’entità del contributo e i tempi di erogazione semplifica il dibattito assembleare, riducendo il rischio di contestazioni o contenziosi legati ad aspettative non soddisfatte.

In condominio possono beneficiare del Conto Termico 3.0:
• persone fisiche, quindi i singoli proprietari degli appartamenti qualora provvedano autonomamente alla realizzazione degli interventi ammessi dalla misura;
• condomini e amministrazioni condominiali, in qualità di soggetti che sostengono la spesa per la riqualificazione delle parti comuni dell’edificio;
• cooperative edilizie e società immobiliari.

Il Conto Termico 3.0 si applica esclusivamente a edifici già esistenti, accatastati regolarmente e già dotati di un impianto di climatizzazione invernale. Ciò significa che gli edifici in costruzione e gli edifici privi di impianto di climatizzazione invernale non possono accedere a tale incentivo.

Per quanto concerne l’aspetto catastale, nell’incentivo rientrano tutti gli edifici residenziali tipici del patrimonio condominiale italiano, quindi tutte le abitazioni civili, economiche e popolari. Ciò rende il Conto Termico 3.0 uno strumento particolarmente interessante per tutti i condomini che hanno impianti obsoleti e, di conseguenza, costi energetici elevati.

Per quanto riguarda gli interventi incentivabili, l’ambito più rilevante per i condomini è quello legato alla sostituzione degli impianti di riscaldamento esistenti. Difatti, il Conto Termico 3.0 incentiva la sostituzione di generatori tradizionali con soluzioni molto più efficienti come pompe di calore elettriche o a gas, sistemi ibridi o bivalenti, generatori a massa e impianti di teleriscaldamento efficiente. Non rientrano nell’incentivo le caldaie a condensazione.

Oltre ai sistemi di riscaldamento, un’altra applicazione tipica riguarda la produzione di acqua calda sanitaria (ACS) attraverso l’installazione di impianti solari termici, soluzione particolarmente vantaggiosa nei condomini con consumi costanti, ad esempio quelli dotati di impianto centralizzato per l’acqua calda sanitaria. Tale soluzione può ridurre consumi e costi.

Come già accennato precedentemente, è fondamentale che l’intervento si configuri come una sostituzione e non come una nuova installazione.

Inoltre, è incentivabile anche il fotovoltaico con accumulo e le colonnine di ricarica a patto che tali interventi siano abbinati alla sostituzione dell’impianto termico esistente con pompa di calore elettrica o in configurazioni di autoconsumo collettivo e comunità energetiche rinnovabili.

Tutti gli interventi agevolabili attraverso il Conto Termico 3.0 si concentrano sull’efficientamento degli impianti termici per migliorare la classe energetica degli edifici e ridurre consumi e costi. In questo senso, il patrimonio immobiliare viene riqualificato e valorizzato.

L’incentivo previsto dal Conto Termico 3.0 per i soggetti privati, tra cui i condomini, può arrivare fino al 65% delle spese ammissibili, in base alla tipologia di intervento e alle prestazioni energetiche conseguite. L’importo viene calcolato sulla base di parametri tecnici e di massimali di spesa definiti dal decreto e dalle regole operative del GSE.

Se l’incentivo è inferiore a 15.000 euro, l’erogazione del rimborso avviene in un’unica soluzione oppure avviene in rate annuali comprese generalmente tra due e cinque anni per progetti più consistenti. Il Conto Termico 3.0 non è una misura che può essere cumulata ad altre agevolazioni statali come ad esempio l’Ecobonus, ma può sommarsi a dei fondi regionali purché non si superi il 100% del costo ammissibile.

L’accesso al Conto Termico avviene tramite accesso diretto, con presentazione della domanda entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori. Tale richiesta viene caricata sul Portaltermico del GSE e deve includere fatture e pagamenti tracciabili, schede tecniche degli impianti e asseverazioni di conformità. Per gli interventi più complessi è necessaria la diagnosi energetica pre-intervento e l’APE post intervento.

In questo contesto l’amministratore di condominio svolge un ruolo centrale di coordinamento, poiché dovrà garantire una corretta gestione assembleare, verificare che le tempistiche vengano rispettate e verificare la correttezza della documentazione. Per i condomini questa tipologia di incentivo può consentire una gestione più chiara e che si integra meglio con la gestione ordinaria del condominio, in quanto è uno strumento che riduce l’esposizione a rischi finanziari e interpretativi.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI