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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Riforma Cartabia: un passo avanti verso l’autonomia dell’amministratore di condominio

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Bonus, entro otto anni l’accertamento fiscale per l’utilizzo indebito dei crediti

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Direttiva Ue Case Green, le conseguenze nel medio-lungo termine

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Una riforma complessiva dei bonus edilizi

Una riforma generale dei bonus edilizi, che affronti le opere di riqualificazione degli edifici residenziali esistenti con un approccio integrato ed efficiente e superi la frammentazione delle detrazioni ad oggi attive.
Ad annunciarla è il Ministro dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica Gilberto Pichetto Fratin.

“L’obiettivo è riordinare le detrazioni fiscali per l’efficienza energetica degli edifici in un Piano Nazionale Integrato Energia e Clima, di prossima emanazione”, spiega il Ministro, precisando che l’elaborazione del Piano, destinato a chiudere e superare definitivamente la stagione del Superbonus, sarà ultimata e resa definitiva entro il prossimo mese di giugno 2024.

Il Ministro sottolinea che proprio alla luce del Superbonus – che definisce “una norma dai tanti buoni propositi, ma che di fronte ad un’analisi costi-benefici postuma, non viene giustificata dagli effetti espansivi rispetto ai problemi creati sui conti pubblici o sull’aumento dei prezzi nel settore, senza contare tutte le difficoltà create a imprese e contribuenti dai crediti incagliati” – è emersa la necessità di “un approccio integrato in un’ottica di sostenibilità” in vari ambiti, tra i quali quello della tutela ambientale, il profilo energetico, gli aspetti della digitalizzazione e della sicurezza.

“La riforma dei bonus edilizi – spiega il Ministro – conterrà pertanto un insieme di misure concrete per il raggiungimento degli obiettivi di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare e, per rispondere in modo adeguato agli sfidanti obiettivi europei previsti per il settore residenziale, dovrà avere una durata almeno decennale”.

Dunque, secondo il Ministro, un approccio integrato consentirà di ottimizzare le tempistiche e i costi di riqualificazione di un edificio, favorendo gli interventi di riqualificazione profonda in un’ottica di sostenibilità che interessi vari ambiti:
• quello energetico, sotto il profilo dell’efficienza, della produzione di energia da fonti rinnovabili e dell’elettrificazione dei consumi;
• quello della digitalizzazione degli edifici e del dialogo con le altre infrastrutture, quale quella dei trasporti;
• quello della sicurezza, con riferimento agli aspetti sismici e all’antincendio;
• quello di tutela ambientale, con riferimento alla riduzione dei consumi idrici e all’uso del verde.

La riforma dei bonus edilizi riguarderà quindi congiuntamente tutti questi aspetti e ad essere interessate da queste misure saranno principalmente le unità immobiliari soggette agli obblighi della Direttiva Ue case green, ovvero:
• prime case;
• immobili con classe energetica bassa;
• immobili in condizioni di povertà energetica.

Per realizzare il Piano senza il rischio di imbattersi in brutte sorprese, il Ministro precisa che dovranno essere introdotti dei limiti di costo unici a livello nazionale, per fissare i tetti di spesa degli interventi, e che tali limiti dovranno essere omnicomprensivi. Aggiunge inoltre che sulle abitazioni principali si potranno effettuare sia interventi singoli sia di riqualificazione energetica profonda.

“Gli interventi di riqualificazione energetica – annuncia il Ministro – si accompagneranno a un quadro di incentivi edilizi stabili nel tempo, che dobbiamo definire nell’attuazione della delega fiscale”.

Le linee guida relative al quadro di incentivi mirano a:
• garantire aliquote distribuite in un arco temporale massimo di dieci anni che si potranno combinare a diverse tipologie di interventi;
• ammettere interventi sia singoli sia di riqualificazione energetica profonda, prevedendo diverse aliquote di detrazione, in funzione delle performance generali raggiunte dall’edificio, da ottenere attraverso interventi con vari livelli di priorità;
• essere affiancata da strumenti finanziari di supporto, quali ad esempio finanziamenti a tasso agevolato.

Per agevolare gli interventi di riqualificazione e allo stesso tempo andare incontro alle esigenze dei contribuenti, per specifiche categorie di soggetti e nel rispetto di determinati requisiti saranno previsti anche strumenti finanziari di supporto, quali:
• finanziamenti a tasso agevolato, anche a copertura totale dei costi di investimento;
• cessione del credito, con condizioni di favore per le persone in condizioni di povertà energetica.

Infine, per quanto riguarda l’edilizia pubblica, non ammessa ai meccanismi di detrazione, il Ministro Pichetto precisa che il ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica ha già provveduto ad attivare diversi strumenti di riqualificazione energetica, quali il Conto Termico, il PREPAC (Programma di Riqualificazione Energetica della Pubblica Amministrazione), il Fondo Nazionale Efficienza Energetica e l’Avviso CSE 2022 (Comuni per la Sostenibilità e l’Efficienza Energetica).

Incentivare la creazione e lo sviluppo delle Comunità energetiche rinnovabili

Il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE) ha pubblicato il Decreto CER, entrato in vigore il 24 gennaio 2024 con l’obiettivo di stimolare la crescita e lo sviluppo delle Comunità Energetiche Rinnovabili sul territorio italiano.

A tal proposito, il Ministro Gilberto Pichetto Fratin ha dichiarato: “Comunità Energetiche Rinnovabili e autoconsumo diffuso sono due ingranaggi centrali della transizione energetica del Paese: oggi siamo dunque ancor più vicini a questo atteso obiettivo, che potrà veramente dare una svolta per lo sviluppo delle rinnovabili in Italia, rafforzandone la sicurezza energetica e avvicinandoci agli obiettivi climatici”.

Per agevolare lo sviluppo delle CER sul nostro territorio, il decreto prevede l’installazione di nuovi impianti rinnovabili di 5GW e a tal proposito sono due gli strumenti proposti:
• una tariffa incentivante ventennale sull’energia rinnovabile prodotta e condivisa per tutto il territorio nazionale;
• un contributo a fondo perduto fino al 40% dei costi ammissibili, finanziato con 2,2 miliardi di euro dal PNRR, destinato alle CER nei Comuni che contano massimo 5.000 abitanti.

I due strumenti appena citati sono cumulabili e il soggetto gestore di tale misura è il GSE, che valuterà i requisiti di accesso ai benefici ed erogherà gli incentivi, verificando l’ammissibilità dei soggetti interessati anche in via preliminare.

Così come previsto dal decreto CER, entro i 30 giorni successivi saranno approvate dal ministero le modalità, le regole e le tempistiche di riconoscimento dei suddetti incentivi. Visto che il GSE sarà il soggetto gestore della misura, questo metterà in esercizio i portali attraverso i quali sarà possibile presentare le richieste, entro 45 giorni dall’approvazione delle regole. Inoltre, sul sito del GSE verranno pubblicati documenti, guide informative e canali di supporto per gli utenti che intendono costituire delle CER.

Infine, in collaborazione con il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica, il GSE farà una campagna informativa destinata ai consumatori in modo da chiarire quali sono i benefici di tale meccanismo.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Le agevolazioni ancora disponibili per ristrutturare casa

Con la pubblicazione della Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) e ancor prima la pubblicazione del cosiddetto “Decreto Superbonus” e “Decreto Milleproroghe”, è possibile definire, da un punto di vista normativo, quali sono i bonus edilizi che è possibile utilizzare nel 2024.

A partire dal 1° gennaio 2024, come ben sappiamo, non è più possibile fruire del Superbonus con aliquota al 110%, anche se potranno beneficiare della maxi detrazione ancora gli edifici colpiti da terremoti e, alla fine dello scorso anno, è stato emanato un provvedimento ad hoc che tutela anche i lavori asseverati entro il 31 dicembre 2023 che abbiano raggiunto almeno il 60% di avanzamento dei lavori e riguarda le famiglie meno abbienti con un ISEE sotto i 15.000 euro. La nuova scadenza fissata è ottobre 2024.

Per quanto concerne tutto il resto dei lavori, il Superbonus è sceso al 70% delle spese effettuate e potrà essere utilizzato da condomini ed edifici composti da due a quattro unità immobiliari. Nel 2025 la detrazione scenderà al 65% e sarà l’ultimo anno in cui sarà possibile fruire di tale agevolazione.

Ma, oltre al Superbonus, anche nel 2024 sarà possibile sfruttare altri bonus edilizi. Tra questi l’Ecobonus resterà attivo sino alla fine del 2024 con una detrazione che varia dal 50% al 65% a seconda del tipo di intervento effettuato. Per i condomini l’Ecobonus può arrivare sino al 70% o al 75% a patto che con l’intervento vi sia un bel miglioramento in termini di efficienza energetica dell’edificio.

Anche il bonus ristrutturazione è stato confermato sino alla fine del 2024 con l’aliquota massima al 50%. Ricordiamo che si tratta di una misura “strutturale” che prevede una detrazione fiscale del 36% con il limite di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, ma di anno in anno è arrivato al 50% con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.

Tra i bonus attivi nel 2024, anche il Sismabonus che permette di detrarre il 50% delle spese sostenute sino alla fine dell’anno, con un tetto massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Trattandosi di un’agevolazione nata per i lavori che migliorano il rischio sismico degli edifici, qualora si riducesse la classe di rischio, la detrazione può arrivare sino ad un massimo dell’85% per i condomini.

Per quanto concerne il bonus barriere architettoniche, prorogato sino alla fine del 2025, l’agevolazione è pari al 75% delle spese sostenute per gli interventi che riguardano scale, rampe, ascensori, piattaforme elevatrici e servoscala. In tal caso, i limiti di spesa sono variabili in funzione del soggetto beneficiario.

Oltre ai bonus dedicati agli interventi edilizi, anche il bonus mobili ed elettrodomestici potrà essere utilizzato nel 2024 per portare in detrazione il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici utili ad arredare un immobile in cui è stato realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia. Il limite di spesa è di 5.000 euro per ogni unità immobiliare.

Infine, valido sino alla fine del 2024 anche il bonus verde, ovvero l’agevolazione che prevede una detrazione del 36% delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione delle aree verdi di edifici privati. Il limite di spesa è pari a 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Condòmino dissenziente all’istallazione dell’ascensore

Nel caso in cui l’assemblea decidesse di deliberare l’installazione dell’ascensore finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche, anche il condòmino dissenziente è tenuto al pagamento della sua quota millesimale.

Infatti, il rinnovato articolo 2 della legge 13/1989 stabilisce che l’installazione dell’ascensore non ha mai il carattere di innovazione gravosa o voluttuaria, disponendo inoltre che “le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati, dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del Codice civile. Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del Codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del Codice civile”.

Ove, invece, l’iniziativa dell’installazione dell’impianto ascensore dovesse provenire da un gruppo di condòmini (e non da un’assemblea), si ritiene che il condòmino che non voglia partecipare all’innovazione possa non aderirvi, riservandosi l’adesione successiva.

Le conseguenze delle mancata proroga del Superbonus al 110 o 90%

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Lombardia, diagnosi energetica per le caldaie di oltre 15 anni

La Lombardia, con la Delibera della giunta regionale XII/816 del 31 luglio 2023, ha modificato le disposizioni relative alla disciplina degli impianti termici civili. L’obiettivo è quello di aumentare l’efficienza del sistema edificio-impianto, nell’ottica del miglioramento della classe energetica dell’edificio e della riduzione dell’impatto ambientale. Un risultato da raggiungere mediante una diagnosi energetica, che permette di valutare gli interventi più efficaci sotto il profilo dei costi con i relativi tempi di ammortamento del capitale investito.
In particolare, è stato modificato il capitolo 19 (attività ispettiva), delle “Disposizioni per l’installazione, l’esercizio, il controllo, la manutenzione e l’ispezione degli impianti termici civili”, allegate alla Dgr 3502/2020. Le disposizioni si applicano agli impianti termici civili di potenza utile nominale complessiva superiore o uguale a 116,3 kW, contraddistinti dalla presenza di uno o più generatori di età superiore a quindici anni.
Le nuove disposizioni introducono, in sostituzione della precedente verifica dell’efficienza globale media stagionale, l’obbligo di esecuzione di una diagnosi energetica, effettuata in conformità alle norme UNI CEI EN 16247-1-2:2022.
La diagnosi energetica, da trasferirsi ai proprietari di tutte le unità immobiliari componenti l’edificio, dovrà evidenziare:
• l’assolvimento dell’obbligo di installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, fatto salvo il caso di impossibilità tecnica o non convenienza economica, quest’ultima valutata secondo il metodo definito dalla UNI EN 15459 e tenuto conto dei criteri applicativi stabiliti dalla UNI/TS 11819;
• l’indicazione dei possibili interventi di efficientamento del sistema edificio-impianto, specificandone il corrispondente impatto sulla classificazione energetica, considerati sia singolarmente sia nel loro complesso.
La mancata formulazione della diagnosi energetica comporta l’obbligo di provvedere alla sostituzione del generatore, oltreché, ove non si sia proceduto in tal senso, al pagamento di una sanzione da mille a diecimila euro.

Stop definitivo all’era del Superbonus del 90 o del 110 per cento

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