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• Dic 15, 2022

Le ultime sentenze su: eliminazione delle barriere architettoniche; pregiudizio ai beni vincolati; installazione di un ascensore in condominio e pregiudizio al decoro architettonico.
Indice
• 1 Contributi Inail per l’abbattimento di barriere architettoniche nel contesto domestico
• 2 Principio di solidarietà condominiale
• 3 Rilascio di un’autorizzazione in sanatoria
• 4 Il principio di solidarietà condominiale
• 5 Realizzazione di un ascensore: rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini
• 6 Installazione di un ascensore
• 7 I problemi dei disabili
• 8 Opere funzionali all’eliminazione delle barriere architettoniche
• 9 Norme sulle distanze
• 10 Interventi per eliminare le barriere architettoniche
• 11 Barriere architettoniche: legittima l’installazione dell’ascensore
• 12 Pregiudizio al bene tutelato
• 13 Condominio: beni comuni ed uso
• 14 Accessibilità degli edifici ed eliminazione delle barriere architettoniche
• 15 Realizzazione di opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche
• 16 Installazione di un ascensore in uno stabile condominiale
• 17 È legittima l’installazione dell’ascensore intrapresa dal singolo condomino?
• 18 Eliminazione delle barriere architettoniche: realizzazione di un ascensore interno
• 19 Abbattimento delle barriere architettoniche
• 20 Eliminazione delle barriere architettoniche esistenti negli spazi e nei servizi pubblici

Contributi Inail per l’abbattimento di barriere architettoniche nel contesto domestico
In tema di contributi economici a carico dell’INAIL per l’abbattimento delle barriere architettoniche nel contesto domestico, in favore dei soggetti affetti da disabilità di origine lavorativa, l’abitualità della dimora del lavoratore, richiesta dall’art. 37 del reg. INAIL n. 23 del 2007, assurge ad elemento costitutivo del diritto alla prestazione in quanto la “ratio” della previsione risiede proprio nell’agevolare la rimozione dei disagi ambientali patiti negli spazi di vita abituali e familiari del lavoratore.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva negato il contributo suddetto per l’eliminazione delle barriere architettoniche in un’abitazione che non costituiva, secondo l’accertamento di fatto compiuto, dimora abituale del lavoratore).
Cassazione civile sez. lav., 03/11/2021, n.31484

Principio di solidarietà condominiale
In materia condominiale, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui all’articolo 27, comma 1, della legge 118/1971 e all’articolo 1, comma 1, del Dpr 384/1978, e, pertanto, costituisce un’innovazione che, ai sensi dell’articolo 2, commi 1 e 2, della legge 13/1989, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136, commi 2 e 3, del Cc, ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli articoli 1120 e 1121 del Cc.
Il tutto deve avvenire nel rispetto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non a eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.
Tribunale Roma sez. V, 26/10/2021, n.16720

Rilascio di un’autorizzazione in sanatoria
In mancanza di una espressa previsione ad hoc, l’art. 4, comma 2, l. n. 13/1989 non abilita l’Amministrazione al rilascio di una autorizzazione avente ad oggetto un intervento di superamento delle barriere architettoniche, eseguito a carico di un immobile vincolato a tutela di un « bene culturale », che sia « in sanatoria », ossia postuma rispetto all’effettiva realizzazione dei lavori. Ciò pena l’inaccettabile frustrazione delle esigenze, costituzionalmente rilevanti (art. 9 Cost.), di tutela e valorizzazione del patrimonio culturale sottese ai principi generali che permeano l’intera disciplina di cui al d.lgs. n. 42/2004, secondo cui le autorizzazioni che afferiscono interventi incidenti sui beni culturali e paesaggistici, ad eccezione delle ipotesi tassativamente previste dall’art. 167, commi 4 e 5, citato d.lgs., avuto riguardo esclusivo ai beni paesaggistici (e non anche a quelli culturali) non possono essere rilasciate in sanatoria.
T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 01/07/2021, n.7811

Il principio di solidarietà condominiale
Nel valutare il contrasto delle opere, cui fa riferimento l’art. 2 della legge n. 13/1989, con la specifica destinazione delle parti comuni, sulle quali esse vanno ad incidere, occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati.
Deve tuttavia rilevarsi che ai fini del giudizio di bilanciamento dei contrapposti interessi in gioco non può non tenersi conto delle peculiarità del caso concreto, né prescindersi del tutto dalla verifica della presenza di soggetti disabili nell’edificio condominiale, tanto maggiore potendo essere il sacrificio imposto al godimento delle parti comuni dell’edificio agli altri condomini per effetto dell’eliminazione delle barriere architettoniche, quanto maggiori e contingenti siano le esigenze dei soggetti disabili che vi abitano e viceversa.
Tribunale Grosseto, 10/10/2020, n.669

Realizzazione di un ascensore: rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini
In caso di conflitto tra l’innovazione rappresentata dall’installazione dell’ascensore e la normativa a presidio delle distanze legali tra costruzioni, o delle distanze rispetto alle vedute, la realizzazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, da parte di un condomino su parte del cortile e di un muro comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi la disciplina dettata dall’art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute; ciò neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell’art. 3, comma 2, l. n. 13/1989, non trovando tal disciplina applicazione in ambito condominiale.
T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 13/08/2020, n.138
Installazione di un ascensore
L’intervento di installazione di un ascensore può essere richiesto anche ai sensi dell’art. 2, l. n. 13/1989 (ora riprodotto anche nell’art. 78, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380), che ha il pregio di offrire la base giuridica di legittimazione soggettiva anche a coloro che non abbiano una relazione dominicale o di altro diritto reale con l’immobile di cui si tratta, ma che siano residenti nel fabbricato (quali, per l’appunto, i portatori di disabilità fisica o i loro rappresentanti, ancorché non condomini). In tale evenienza, risulta comunque necessario il rispetto dei presupposti previsti dal medesimo art. 2, tra cui l’assunzione della delibera assembleare con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c., al quale, per effetto del rinvio all’art. 1120 c.c., fa comunque richiamo la disciplina in argomento.
In caso di rifiuto opposto dall’assemblea condominiale, la facoltà per il disabile o di chi lo rappresenta è solo quella di intervenire nei termini più limitati di cui al comma 2 del medesimo art. 2, l. n. 13 del 1989, che non contempla l’installazione di un ascensore, bensì di un servoscale ovvero di strutture mobili e facilmente rimovibili.
T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 13/08/2020, n.138
I problemi dei disabili
L’eliminazione delle barriere architettoniche, espressione di un principio di solidarietà sociale e che persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici, presuppone che i problemi delle persone affette da una qualche specie di invalidità debbano essere assunti dall’intera collettività.
Consiglio di Stato sez. III, 09/06/2020, n.3699
Opere funzionali all’eliminazione delle barriere architettoniche
Le opere funzionali all’eliminazione delle barriere architettoniche sono solo quelle tecnicamente necessarie a garantire l’accessibilità degli edifici privati. Qualora tali presupposti non ricorrono (nella specie perché ritenuti dal giudice a quo come non provati) deve escludersi che la distanza da rispettare per la costruzione di una gradinata sia di tre metri, anziché di cinque metri, giacché tale affermazione si fonda sul non provato presupposto che la scala in oggetto sia opera idonea a eliminare le barriere architettoniche.
Cassazione civile sez. II, 20/04/2020, n.7944
Norme sulle distanze
In tema di conflitto tra l’innovazione rappresentata dall’installazione dell’ascensore e la normativa a presidio del rispetto delle distanze legali tra costruzioni, o delle distanze rispetto alle vedute, la realizzazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall’art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell’art. 3, comma 2, l. 13/1989, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale.
In sostanza, ai fini della legittimità della deliberazione adottata dall’assemblea dei condomini ai sensi dell’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, l’impossibilità di osservare, in ragione delle particolari caratteristiche dell’edificio tutte le prescrizioni della normativa speciale diretta al superamento delle barriere architettoniche non comporta la totale inapplicabilità delle disposizioni di favore, finalizzate ad agevolare l’accesso agli immobili dei soggetti versanti in condizioni di minorazione fisica, qualora l’intervento produca, comunque, un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.
Tribunale Milano sez. XIII, 02/03/2020, n.1937
Interventi per eliminare le barriere architettoniche
Gli interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche previsti dall’art. 2 l. n. 13/1989, ovvero quelli volti a migliorare le condizioni di vita delle persone svantaggiate, si possono effettuare anche su beni sottoposti a vincolo come beni culturali, e la relativa autorizzazione, come previsto dal comma 4 di tale articolo, “può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato”, precisandosi quindi al comma 5 che “il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato”.
Si è in tal modo introdotto nell’ordinamento un onere di motivazione particolarmente intenso, e ciò in quanto l’interesse alla protezione della persona svantaggiata può soccombere di fronte alla tutela del patrimonio artistico, a sua volta promanante dall’art. 9 Cost., soltanto in casi eccezionali.
Consiglio di Stato sez. II, 14/01/2020, n.355
Barriere architettoniche: legittima l’installazione dell’ascensore
Il principio di solidarietà condominiale impone di facilitare l’eliminazione delle barriere architettoniche. Ne consegue che il condomino può installare l’ascensore esterno al fabbricato anche se riduce la veduta di alcuni e non rispetta le distanze dalle proprietà contigue.
Nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze. Pertanto, ove il giudice verifica il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata.
Cassazione civile sez. II, 26/11/2019, n.30838
Pregiudizio al bene tutelato
Nell’ordinamento non vi è una generale ed assoluta prevalenza per le opere tese all’eliminazione delle barriere architettoniche da effettuarsi sui beni sottoposti a vincolo per il loro interesse paesaggistico o storico artistico, dovendo in ogni caso essere valutato l’impatto di tali opere e potendo le stesse essere assentite solo se non arrecano un serio pregiudizio ai beni vincolati (l. n. 13/1989, art. 4).
Si richiede da parte della giurisprudenza, tuttavia, un onere motivazionale particolarmente intenso circa il serio pregiudizio per il bene storico-artistico derivante dall’intervento di eliminazione delle barriere architettoniche.
T.A.R. Catanzaro, (Calabria) sez. I, 07/08/2019, n.1524
Condominio: beni comuni ed uso
Qualora venga effettuata un’opera su una parte del cortile condominiale, quale bene comune, con la configurabilità di un uso più inteso del bene condominale, disciplinato dagli artt. 1102 e 1120 c.c., il condomino che voglia contestare la predetta opera, non solo deve allegare e dimostrare l’assenza di autorizzazione di parte dei condomini ad occupare una zona del cortile comune, ma anche il pregiudizio che da tale uso più intenso del bene comune gli sia derivato in termini di compromissione del suo pari uso dell’area comune.
Prova non fornita nella fattispecie dall’appellante ove, comunque, all’interesse di quest’ultimo all’uso del cortile si contrapponeva l’esigenza di superamento delle barriere architettoniche per una parte di condomini, con prevalenza del secondo in applicazione del principio della solidarietà condominiale, in quanto nel concreto la limitazione della proprietà degli altri condomini non risultava incompatibile con la realizzazione dell’opera (vano ascensore), non essendovi un’alterazione della destinazione della cosa comune o l’ostacolo agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto.
Invero, l’area occupata dal vano ascensore era molto ridotta rispetto alla residua zona libera del medesimo cortile, comodamente fruibile dai condomini nella sua restante maggior estensione. Di talché, anche laddove il suolo su cui era stato posizionato l’ascensore fosse stato comune, non vi sarebbe stata alcuna violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c., con conseguente legittimità dell’opera.
Corte appello Napoli sez. II, 26/03/2019, n.1700
Accessibilità degli edifici ed eliminazione delle barriere architettoniche
In tema di accessibilità degli edifici e di eliminazione delle barriere architettoniche, le prescrizioni tecniche dettate dall’art. 8 del d.m. n. 236 del 1989 in ordine alla larghezza minima delle rampe delle scale (indicata nella misura di m. 1,20), possono essere derogate mediante scrittura privata poiché l’art. 7 del medesimo d.m. consente, in sede di progetto, di adottare soluzioni alternative alle suddette specificazioni e soluzioni tecniche, purché rispondenti alle esigenze sottintese dai criteri di progettazione.
Cassazione civile sez. II, 24/01/2019, n.2050
Realizzazione di opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche
La previsione di cui all’art. 49, comma 2, l. prov. Trento 4 agosto 2015 n. 15, salva l’esplicita eccezione della realizzazione di opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche (e per garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e pubblici) rispetto alle quali è permesso il superamento del volume edilizio, affida solo al piano attuativo un eventuale incremento dei volumi.
T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 17/01/2019, n.12
Installazione di un ascensore in uno stabile condominiale
La verifica, ai sensi dell’art. 1120, ultimo comma, cod. civ., se l’installazione di un ascensore nell’atrio di uno stabile condominiale rechi pregiudizio, oltre che alla stabilità’ o la sicurezza del fabbricato, al decoro architettonico dell’edificio, nonché all’uso o godimento delle parti comuni ad opera dei singoli condomini, implica una valutazione anche in ordine alla ricorrenza, o meno, di un deprezzamento dell’intero immobile, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilità la quale compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità.
Nel compiere tale verifica, inoltre, è necessario tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati.
Tribunale Belluno, 10/01/2019, n.28
È legittima l’installazione dell’ascensore intrapresa dal singolo condomino?
L’installazione di un ascensore e la conseguente modifica delle parti comuni non possono essere impediti per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l’esecuzione dell’opera stessa all’autorizzazione del condominio.
L’ascensore, infatti, rappresenta un’opera volta a superare le barriere architettoniche e il singolo condomino può assumersi interamente il costo della relativa costruzione poiché siano rispettati i limiti previsti dall’art. 1102 c.c.
Cassazione civile sez. II, 05/12/2018, n.31462
Eliminazione delle barriere architettoniche: realizzazione di un ascensore interno
Gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche, come la realizzazione di un ascensore interno, peraltro riconducibile alla nozione di volume tecnico, rientra tra i lavori di edilizia libera. Si tratta infatti di opere necessarie per l’utilizzo dell’abitazione, che non hanno una propria autonomia funzionale, ma si risolvono in semplici interventi di trasformazione, senza generare alcun aumento di carico territoriale o di impatto visivo.
T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 28/11/2018, n.11553
Abbattimento delle barriere architettoniche
In tema di servitù, non possono ritenersi compresi nel divieto di compiere innovazioni o trasformazioni del fondo servente, tali da diminuire o rendere più incomodo l’esercizio del diritto ex art. 1067, comma 2, c.c., quegli atti che, restando contemperate le esigenze del fondo dominante con quelle del fondo servente, rappresentino l’esercizio compiuto “civiliter” dal proprietario delle facoltà di godimento del fondo, che l’esistenza della servitù non può totalmente elidere.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, con riferimento a servitù di passaggio pedonale, aveva considerato non ricomprese nel divieto opere, volte all’abbattimento delle barriere architettoniche, consistenti in riduzione del pianerottolo, sostituzione del cancello, eliminazione di gradini di ingresso e realizzazione di un ballatoio).
Cassazione civile sez. II, 10/10/2018, n.25056
Eliminazione delle barriere architettoniche esistenti negli spazi e nei servizi pubblici
Le Pubbliche Amministrazioni sono tenute a rispettare il generale obbligo di manutenzione e custodia delle strade pubbliche, secondo i parametri di cui all’art. 2051 c.c., dovendo le stesse garantire la circolazione dei veicoli e dei pedoni in condizioni di sicurezza, nonché provvedere all’eliminazione delle barriere architettoniche esistenti negli spazi e nei servizi pubblici.
T.A.R. Salerno, (Campania) sez. I, 30/07/2018, n.1180

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• Dic 13, 2022

La scadenza del 16 dicembre con il saldo IMU 2022 è caratterizzata dalle novità per i coniugi con residenza diversa. Sarà quindi la sentenza della Corte Costituzionale la principale novità che vedrà impegnate famiglie e consulenti in vista dell’appuntamento con la seconda rata dell’IMU. Per chi rispetterà i requisiti per beneficiare dell’esenzione sarà possibile “saltare” la scadenza e scalare l’imposta già versata da quella dovuta su immobili diversi.
Come di consueto, sono i requisiti di residenza anagrafica e dimora abituale a determinare chi paga e quando invece si applica l’esenzione IMU, anche in relazione ai coniugi che non vivono nella stessa abitazione.
Bollette di luce, gas e acqua sono alcuni degli elementi utili per provare il diritto a beneficiare dell’esonero in sede di versamento del saldo IMU in scadenza il 16 dicembre 2022.
Si ricorda che l’IMU è dovuta in due rate: il 16 giugno di ogni anno si paga l’acconto dell’imposta, mentre a dicembre è dovuto il saldo comprensivo di eventuale conguaglio, calcolato sulla base delle nuove aliquote determinate dal proprio Comune entro il 28 ottobre.
Quest’anno l’acconto è stato caratterizzato dalle novità introdotte dal Decreto Fiscale collegato alla Legge di Bilancio 2022 con decorrenza dal 1° gennaio, e nello specifico dalla possibilità per i coniugi di beneficiare dell’esenzione IMU su un immobile a scelta, sia in caso di residenza nello stesso territorio sia in Comuni differenti. Fino allo scorso anno, secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, l’esonero a scelta non spettava su nessuno degli immobili posseduti dai coniugi, se situati in Comuni diversi.
In sede di pagamento del saldo bisognerà ora tener presenti le indicazioni conseguenti alla pronuncia con la quale la Consulta ha dichiarato illegittimo ogni riferimento al nucleo familiare ai fini dell’esonero per l’abitazione principale.
Pertanto, i coniugi o gli uniti civilmente che possiedono due diverse abitazioni principali nello stesso Comune o in Comuni differenti potranno beneficiare della doppia esenzione IMU, a patto che la casa risulti la sede della propria residenza anagrafica e dimora abituale. Questo è quanto sancito in estrema sintesi dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 209 del 13 ottobre, e che impone quindi di riconsiderare le regole prese come riferimento a giugno.
I consumi di energia elettrica, gas e acqua sono quindi determinanti per stabilire se l’immobile può essere considerato sede della dimora abituale del suo possessore, oltre che della residenza anagrafica, e se quindi sussistono le condizioni per qualificarlo come abitazione principale.
In caso affermativo, sarà possibile saltare la scadenza del saldo IMU 2022 e non pagare la seconda rata. Spazio poi alle domande di rimborso delle somme già corrisposte o, se è dovuta l’imposta su un ulteriore immobile posseduto e non esente, alla compensazione degli importi secondo le regole previste a livello locale.

https://www.informazionefiscale.it/Saldo-IMU-2022-scadenza-seconda-rata-novita-esenzione

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• Redazione
• Nov 24, 2022

Carissime Istituzioni, chi vi scrive è “l’amministratore di condominio”, badate bene: non un amministratore di condominio, ma l’amministratore inteso come intera categoria. Per questo d’ora in avanti useremo il “plurale maiestatis”.
Vi sembrerà strano, perché ad oggi nessuno si è mai fatto portavoce dell’intera categoria degli amministratori condominiali presso le Istituzioni, dilaniata come è da ben oltre 60 associazioni che proliferano sempre di più e che di tutto sono capaci tranne che di fare sentire la voce di una delle più importanti, difficili, e cruciali professioni, in grado di gestire l’intero patrimonio immobiliare privato italiano e per questo, capace di muovere diversi punti di PIL.
A noi sembra ancora più strano che la professione di amministratore sia stata riconosciuta e poi resa accessibile anche al non professionista, rendendola di fatto la più incompresa, sottovalutata e svilita dell’intero panorama nazionale.
Per lo Stato e per il mondo istituzionale, l’amministratore di condominio esiste solo per essere sfruttato e sistematicamente vessato, in palese contrasto con l’articolo 36 della Costituzione, perché grazie alla legge 220/2012, la sua professionalità è stata ridotta a brandelli, nonché considerata indegna del diritto ad una retribuzione proporzionata alla quantità e qualità del lavoro svolto.
A titolo puramente esemplificativo e non esaustivo, questo è ciò che l’amministratore ha dovuto subire e sta subendo solo da due anni a questa parte:
• la sua professione non è stata riconosciuta tra quelle indispensabili alla vita della nazione durante il lockdown, malgrado l’amministratore abbia dovuto gestire le piccole o grandi comunità amministrate (questo sono i condomini) con nuove modalità, destreggiandosi tra sanificazioni, problemi di convivenza, malattie e morti;
• all’amministratore non è stato concesso di poter utilizzare lo strumento dell’assemblea da remoto (vitale per la sua professione) se non dopo innumerevoli difficoltà, con una norma confusa e pasticciata, soggetta ad impugnazioni e foriera di ulteriori problemi;
• l’amministratore è l’unico professionista, ago della bilancia nel complesso progetto di detrazione fiscale 110% in condominio, con il compenso non detraibile ai fini fiscali;
• ai sensi del decreto n. 383 del 6.10.22 del Ministero della Transizione ecologica, l’amministratore deve rendere disponibile ai cittadini amministrati, entro 10 giorni dalla pubblicazione, il vademecum ENEA con i consigli per il risparmio energetico, sostituendosi ad un onere che lo Stato dovrebbe assumersi responsabilmente;
• l’amministratore è solo nel dover affrontare la più grande crisi speculativa degli ultimi 50 anni, che vede i bilanci familiari ridotti all’osso da una parte ed i fornitori di gas-energia che minacciano distacchi dall’altra, ridotto a una sorta di Sceriffo di Nottingham, giusto capro espiatorio su cui fare cadere l’incapacità di trovare soluzioni ad un problema che solo una saggia politica può e deve gestire.
Per non parlare delle indebite competenze attribuitegli dalle istituzioni locali in materia di gestione dei rifiuti (che riguardano i titolari di TARI e non il condominio); o in materia di consumi idrici dei componenti i nuclei familiari (che riguardano i privati cittadini e non il condominio): per comodità e senza alcun fondamento giuridico, si ricorre sempre all’amministratore di condominio per la gestione delle “patate bollenti”. Il suo ruolo si riduce sostanzialmente in doveri e responsabilità civili e penali senza che però, come contrappeso, vi sia un riconoscimento adeguato della sua figura ed una tutela della sua dignità professionale.
è giunto il momento di chiedersi a chi giova questo sistema: non certo all’amministratore di condominio, che non è riconosciuto onorevolmente nel suo ruolo, a parte quando serve come “braccio” di qualche Ministero o dell’Agenzia delle Entrate.
E’ giunto il momento che le Istituzioni e chi ci dovrebbe rappresentare si rendano conto che così non può più funzionare e che se non si invertirà la tendenza è possibile che un’intera categoria incroci le braccia. Basterebbero due mesi senza versamenti F24 per fare capire che gettito erariale siamo in grado di controllare.
Abbiamo bisogno di una riforma seria che rifondi l’istituto del condominio e riscriva completamente la legge 220/12; abbiamo bisogno di trasformare il rapporto di mandato che oggi ci lega ai nostri clienti con un rapporto contrattuale definito e trasparente nei tempi, nei modi e nei contenuti; abbiamo bisogno di confrontarci con le istituzioni con serenità e chiarezza; abbiamo bisogno di essere ascoltati ed essere interpellati quando si tratta di legiferare o regolamentare il condominio o la nostra professione; abbiamo bisogno di un’unica rappresentanza nazionale e di un interlocutore diretto; abbiamo bisogno di un albo che individui i professionisti seri e capaci; abbiamo bisogno di barriere d’accesso all’esercizio della professione, con un percorso di studi universitario e un esame di Stato di abilitazione; abbiamo bisogno di tutela previdenziale; abbiamo bisogno di rispetto da parte delle istituzioni e dei nostri clienti; abbiamo bisogno di poter tutelare i nostri condomini ed il patrimonio immobiliare con strumenti efficaci.
Per poter proteggere, valorizzare, gestire con competenza gli immobili abbiamo bisogno di programmare e pianificare gli interventi nel breve, medio e lungo periodo, e questo è possibile non con un mandato a scadenza annuale, ma con tempi certi e definiti e soprattutto senza revoche senza giusta causa; abbiamo bisogno di essere riconosciuti, di uscire dall’invisibilità e di poter essere fieri di quello che siamo; abbiamo bisogno di un riconoscimento economico proporzionale alla quantità e qualità del lavoro svolto, come prevede la Costituzione.
Insieme al movimento d’opinione Quorum Rosa, trasversale e slegato da ogni sigla associativa, ma anche insieme a tutti gli amministratori di condominio silenti, appartenenti a tutte le associazioni, chiediamo alle Istituzioni di aprire con noi un canale di comunicazione efficace e permanente.
Il nostro è un appello corale affinché le Istituzioni intervengano in maniera solerte sulle norme di accesso alla professione di amministratore. Occorre fornire, in maniera compiuta, rigorosa e puntuale, percorsi formativi di qualificazione con garanzie di serietà e qualità, al fine di rendere più stringenti le condizioni attuali di accesso alla professione, confidando nel riconoscimento giuridico concreto dell’operato dell’amministratore, meritevole di tutela e di rispetto. Siamo convinti che sia opportuno e non più procrastinabile aggiustare il tiro delle norme attuali per renderle adeguate ai tempi, alle esigenze della collettività ed alla funzione sociale dell’amministratore.
Siamo consapevoli che il percorso non sarà facile, ma lo dobbiamo affrontare insieme con strumenti nuovi di cooperazione e di condivisione e porre in essere una piccola rivoluzione, necessaria non solo per la nostra categoria, ma anche e soprattutto per una nuova consapevolezza della società civile circa il nostro ruolo.

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• Redazione
• Nov 18, 2022

Dopo l’appuntamento di Roma il 17 settembre e quello a Udine, lo scorso 7 ottobre, le autrici di Quorum Rosa il prossimo 26 novembre saranno a Milano, presso FIDAPA (Federazione Italiana Donne Arti Professioni Affari), a presentare quella che rappresenta la vera novità dell’anno nel settore condominiale.
“Quorum rosa. Condominio al femminile. La resurrezione della professione”, rappresenta infatti un inedito affresco del mondo dell’amministrazione condominiale. E del resto, come riportato nella prefazione del libro, si tratta di un progetto editoriale “dedicato a toccare i nervi scoperti” della professione dell’amministratore condominiale, con l’obiettivo di creare consapevolezza per dare alla professione la qualifica e la dignità che merita agli occhi dei condòmini, dell’opinione pubblica e delle istituzioni.
Ma non solo. “Quorum rosa”, come si evince dal “tacco 12” rosa shocking che campeggia in copertina, vuole anche essere una provocazione contro i luoghi comuni che aleggiano sulle donne impegnate nel settore, danneggiandone autorevolezza e preparazione.
Quella dell’amministrazione di stabili è infatti di una professione dominata da logiche maschili e pregiudicata dalle manie di protagonismo dei singoli a scapito di una sana cooperazione. Ma è anche una professione che oggi viene scelta da tante donne. Donne che possono mettere a disposizione della vita condominiale e nella risoluzione delle problematiche condominiali i loro punti di forza, primo tra tutti la loro inclinazione naturale al “problem solving”.
E questo mentre, nell’immaginario collettivo, l’amministratore di condominio donna è visto come una figura poco credibile, poco preparata e che, proprio in quanto donna, non merita di amministrare né il condominio e né i condómini.
Luoghi comuni, ai quali le autrici rispondono trattando temi come la parità di genere, l’affermazione professionale, la necessità di un’adeguata politica previdenziale e di una riforma dell’istituto del condominio.
“Quorum Rosa” nasce da un’idea di Daniela Zeba, scrittrice, blogger, giornalista e amministratore condominiale, che è riuscita a coinvolgere 17 studi di professioniste del mondo del condominio operanti in diverse regioni d’Italia. Con Daniela Zeba, ci sono Tatiana Petruccioli, Adele di Giorgio, Amelia Loiodice, Barbara Bartoli, Cetty Olivieri, Egidia Taurino, Elena Cavedagna, Emanuela Gorgone, Maria Concetta Volpe, Sabina Vuolo, Sabrina Procicchiani, Sabrina Schemani, Veronica Urso, Vania Carbone, Simona Bastari e lo studio delle sorelle Sozzi.
Tutte insieme, queste 17 professioniste, amministratrici, avvocatesse, commercialiste, coach e formatrici con ampie competenze nel settore immobiliare, hanno dato voce a storie poco convenzionali, rivoluzionando una figura che, fuori dai canoni tradizionali del suo ruolo, si arroga la libertà di essere se stessa, mettendo a nudo emozioni e sentimenti con un tocco di humor.
Il risultato di questa operazione, è una raccolta di storie molto diverse tra loro, scritte con stili altrettanto diversi, ma veri, che arrivano al cuore provocando un forte impatto emotivo. Sono storie di vita vissuta, di sfide quotidiane, di desideri, sogni e aspirazioni che declinano le varie sfaccettature della professione dell’amministratore di condominio, facendo emergere talento, coraggio, sogni e ambizioni. Ma soprattutto grinta e passione per il proprio lavoro. Proprio per questo le autrici vogliono valorizzare il prestigio e la dignità di questa professione. E nel farlo lanciano un monito alle istituzioni, all’opinione pubblica e soprattutto ai condòmini, affinché imparino ad apprezzare e a scegliere l’amministratore eccellente e più qualificato.
L’introduzione del libro sintetizza perfettamente il contenuto: “Un giro d’Italia con 17 tappe, 17 capitoli, 17 storie di donne che con 17 sfumature diverse offrono un affresco inedito del condominio e della loro professione, amata, ma con qualche nodo irrisolto, che porta il lettore a riflettere. È un viaggio che dovrebbero intraprendere sia i condòmini, sia i rappresentanti delle istituzioni, perché testimonia quanto valore, fatica e sudore ci sia dietro una professione spesso ed a torto irrisa, sottovalutata e maltrattata. È un viaggio che ha una meta: scuotere menti, abitudini e consuetudini e facilitare l’affrancamento sociale e professionale dell’amministratore di condominio. È un viaggio al femminile. In valigia non c’è solo l’indispensabile: la mente razionale, funzionale all’obiettivo. In valigia c’è anche il dovuto spazio a cuore e pancia: passione e istinto, con quel tratto intimista e liberatorio, sincero e diretto, che attraversa emozioni, sentimenti ed esperienze, che racconta di vittorie, di sconfitte, di gioie e di dolori con delicatezza, ma spietata lucidità. È un viaggio di gruppo in terre amene ed inesplorate, perché dimostra che l’aggregazione e l’unità d’intenti per raggiungere la meta è possibile, anzi è indispensabile per ottenere adeguato riconoscimento del ruolo e della dignità dell’amministratore di condominio”.
Precisano gli avvocati Ylli Pace e Roberto Cataldi, che hanno curato la prefazione: “L’amministratore di condominio viene visto spesso come un guardiano severo, quasi una sorta di cerbero. Lo si immagina seduto lato scrivania, nascosto da polvere e comunicazioni di sollecito, bollettini da riscuotere, convocazioni di assemblee da indire, ordini del giorno da stilare. Ma è davvero questa la realtà? E cosa succede se l’amministratore di condominio è una donna? Stereotipi da scalfire, rivoluzione da attuare in un panorama che vede, sia a livello nazionale sia internazionale, le donne assurgere a ruoli apicali e manageriali di successo, in posizioni lavorative riservate per definizione al genere maschile”.
L’opera, edita da LibriCondominio, è uscita nelle librerie nel maggio scorso, e da giugno viene presentata in eventi che ne celebrano il successo. è infatti stata accolta positivamente dai lettori e dai media, al punto da conquistare un posto sul palco di Revolution 2022, evento di rilievo dedicato agli amministratori, e il premio Capitolino D’Oro, conferito dalla Norman Academy, nella sezione Letteratura e Cultura.
Parte del ricavato della vendita del libro sarà devoluto in beneficenza all’associazione “Non solo amministratori”.

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• Nov 17, 2022

Istituire la figura del viceministro per la Casa, l’edilizia e le politiche abitative, presso il Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità sostenibile.
La richiesta è stata formulata da Alberto Zanni, presidente di Confabitare, l’associazione bolognese dei proprietari immobiliari, in una lettera indirizzata al presidente del Consiglio, Giorgia Meloni.
“Dopo circa un decennio di bolla immobiliare ed emergenza affitti – scrive Zanni – il Neocancelliere tedesco Scholz, subito dopo la sua elezione, ha promesso 400mila nuove abitazioni all’anno ed ha affidato all’esponente della SPD, Klara Geywitz, l’importante Ministero delle Costruzioni e delle Politiche abitative. La scelta tedesca, oltre che innovativa, è di assoluta rilevanza sociale e politica, in quanto testimonia l’importanza e l’autonomia che si è voluto dare al settore casa ed al comparto immobiliare in generale. Seppure in Germania i proprietari immobiliari privati siano una minoranza nel Paese, mentre in Italia costituiscono oltre il 70%, l’istituzione di questo ministero segna un passo decisamente in avanti verso la programmazione e la gestione di tutto il settore casa, sia pubblico sia privato”.
Per l’associazione “in Italia, purtroppo, non esiste alcuna forma di correlazione o raccordo fra il settore pubblico (alloggi di edilizia residenziale o popolare) e quello privato, né un sistema centrale di coordinamento e programmazione che contempli entrambi i comparti, diversamente da quanto accade in Germania”.
Confabitare ritiene che “l’istituzione di un Viceministro che si occupi sia del comparto pubblico sia di quello privato, ben potrebbe a livello centrale come periferico programmare ed attuare forme d’intervento più efficaci, avendo come riferimento da un lato le Regioni e le Aziende di Edilizia pubblica, ovvero gli Istituiti Autonomi della Case Popolari, ma anche i Comuni, dall’altro le Organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative della proprietà privata e dell’inquilinato”.
“Il Viceministro – prosegue Zanni – potrebbe essere sia il motore di innovazioni legislative, fiscali ed amministrative, sia il soggetto cui potrebbero fare capo le attività di social housing miste, pubblico e privato, nonché il punto di raccordo con il Governo, ministeri a vario titolo interessati al comparto casa-edilizia-costruzioni ed il Parlamento, diventando così l’interlocutore unico e centrale con le Istituzioni europee che si occupano di casa e costruzioni, sia dal punto di vista tecnico-urbanistico sia fiscale o di finanziamento”.

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• Nov 10, 2022

Dalla manutenzione degli impianti al controllo della temperatura degli ambienti, dalla schermatura delle finestre nella notte all’installazione delle valvole termostatiche, dall’attenzione alle ore di accensione all’installazione di pannelli riflettenti tra muro e termosifone al check up della casa.

Arriva da Enea il vademecum “Indicazioni essenziali per una corretta impostazione degli impianti di riscaldamento a gas” per agevolare l’attuazione delle misure di contenimento dei consumi di metano per il riscaldamento domestico sulla base del decreto del ministero della Transizione Ecologica del 6 ottobre 2022.

La guida, che gli amministratori di condominio dovranno distribuire ai condòmini, contiene istruzioni operative su accensione e spegnimento degli impianti a inizio e fine stagione di riscaldamento, sulla regolazione della temperatura dell’acqua calda sanitaria e di mandata degli impianti per settare la temperatura interna delle abitazioni a un massimo di 19 gradi, salvo eccezioni, ricorda l’Enea.

Le misure di risparmio previste dal decreto prevedono per la stagione invernale 2022-2023 nuovi limiti temporali di esercizio degli impianti termici (un’ora in meno di accensione al giorno, stagione ridotta di 15 giorni) e la riduzione di un grado delle temperature. Regole che si applicano a tutti i sistemi di riscaldamento alimentati a gas naturale, escluse le utenze più sensibili come ospedali, case di cura per anziani, scuole, asili nido.

Enea ha calcolato che queste misure amministrative, se attuate dall’80% delle famiglie italiane, possono comportare un risparmio nazionale di 2,7 miliardi di metri cubi di metano e circa 180 euro mediamente in meno all’anno in bolletta per utenza.

Il vademecum fornisce istruzioni anche sui corretti comportamenti quotidiani per garantire il necessario ricambio d’aria negli ambienti climatizzati permettendo di eliminare batteri, virus, muffe e allergie.

ENEA – vademecumriscaldamento

Fonte: Ufficio Stampa Enea

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• Ott 31, 2022

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• Ott 27, 2022

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• Ott 14, 2022

Restructura è il salone leader del Nord-Ovest rivolto principalmente agli operatori professionali sui temi di riqualificazione, recupero e ristrutturazione edilizia. Ogni anno Restructura mette in contatto le aziende leader del settore con professionisti e addetti ai lavori, che visitano la manifestazione per osservare le novità del settore, fare networking e partecipare a convegni e corsi di aggiornamento e formazione professionale.
In occasione della 34^ edizione, che si svolgerà nei padiglioni di Lingotto Fiere a Torino, ci saranno numerose novità, fra cui il percorso espositivo completamente rinnovato, ripensato su tre pilastri: area expo, area forum e area academy.
L’area expo si svilupperà in una varia e ricca offerta di prodotti e servizi innovativi esposti, l’area forum è dedicata a convegni di settore ed appuntamenti formativi per operatori, mentre la nuova area academy ruoterà attorno a momenti pratici di formazione, con l’applicazione di prodotti esposti in fiera e con la possibilità per gli operatori di provarli e testarli direttamente nell’area.
Un’altra novità della prossima edizione sarà l’Alveare del Professionista, un concept che riunisce gli Ordini e i Collegi professionali del territorio, che saranno presenti insieme con un’area innovativa che favorisce l’incontro, il networking, creando momenti di riflessione e di confronto per approfondire le questioni professionali strettamente connesse alla pratica.
Sarà rivolta particolare attenzione ai temi di attualità e nello specifico alla sostenibilità. Infatti, tra le varie aree espositive sarà rivolta particolare attenzione all’efficientamento energetico con la presenza di numerose aziende certificate, un’intera area dedicata alla bioedilizia e ai materiali di costruzione alternativi, con la presenza di aziende specializzate ed artigiani impegnati in workshop e incontri sulle tematiche relative alla ristrutturazione e alla riqualificazione degli spazi attraverso processi ecologici e a ridotto impatto ambientale.
La manifestazione rappresenta anche una vetrina importante sulle ultime novità in ambito di progettazione, modalità costruttive e soluzioni tecnologiche che guardano sempre più al futuro.
L’innovazione nel settore dell’edilizia e dell’architettura resta, quindi, il focus principale del Restructura che per l’edizione 2022 non si svolgerà solo all’interno del Lingotto Fiere di Torino, ma uscirà dal quartier generale per entrare nei cantieri della città in attività o in quelli appena terminati, portando gli operatori del settore alla scoperta dei luoghi che stanno cambiando la fisionomia del tessuto urbano della città.
In questa cornice di innovazione, bioedilizia e riqualificazione l’ANAPI parteciperà in data 19 novembre 2022, dando il suo contributo attraverso l’organizzazione di un ciclo di workshop e convegni formativi dedicati al mondo del condominio e, soprattutto, agli amministratori di condominio.
I convegni formativi permetteranno il rilascio dei crediti formativi professionali a tutti gli Associati ANAPI, validi per la formazione continua. Seguiranno aggiornamenti sul calendario degli incontri.
L’edizione 2022 del Restructura si terrà dal 17 al 19 novembre presso il Lingotto Fiere di Torino. Per maggiori informazioni visitare il sito: www.restructura.com

A cura di Deborah Maria Foti, Ufficio Stampa ANAPI