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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Condominio e sostituzione delle serrande avvolgibili

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Detrazioni per la sostituzione delle persiane e documentazione

Vorrei sostituire le vecchie persiane in legno del mio appartamento, con nuove in alluminio senza modificarne le misure. Ho letto nella guida dell’Agenzia delle Entrate che per usufruire della relativa agevolazione fiscale, quando queste vengono installate senza la sostituzione dei serramenti/infissi, non bisogna trasmettere nulla ad ENEA. Corrisponde al vero? Di quale detrazione fiscale gode tale miglioria? Quale documentazione é richiesta oltre alle fatture e ai relativi bonifici bancari?

La sostituzione delle persiane rientra nelle detrazioni per “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.

Questa detrazione prevede una riduzione dell’IRPEF del 50 per cento sulle spese sostenute fino a un massimo di 96mila euro per unità immobiliare, da ripartire in 10 anni.

Tuttavia, se la sostituzione delle persiane è considerata un intervento volto al risparmio energetico, potrebbe rientrare anche nell’Ecobonus, che prevede una detrazione del 50 per cento per interventi che migliorano l’efficienza energetica degli edifici.

Per la sostituzione delle sole persiane (senza sostituzione dei serramenti/infissi), non è necessario inviare alcuna comunicazione all’ENEA, in quanto non si tratta di un intervento che incide direttamente sul risparmio energetico certificabile.

Anche se non obbligatoria, è consigliabile richiedere al fornitore o produttore una certificazione nella quale si attesti la conformità delle nuove persiane alle norme vigenti, come ad esempio la conformità CE.

Questa documentazione potrebbe essere utile in caso di controllo fiscale, per dimostrare che il prodotto installato rispetta le normative in materia di sicurezza e qualità.

Per poter fruire della detrazione fiscale è importante conservare la seguente documentazione:
• Fatture relative all’acquisto e all’installazione delle nuove persiane, dove siano chiaramente indicati i dettagli dell’intervento.
• I pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico parlante, specificando la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, e il codice fiscale o partita IVA del destinatario del pagamento.
• Eventuale Certificazione del Fornitore/Produttore, non obbligatoria ma utile.
• In alcuni casi, potrebbe essere opportuno predisporre una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui si specifica la tipologia di intervento realizzato.

Bankitalia, immobiliare in ripresa: crescono domanda e transazioni

Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, evidenzia una ripresa significativa del settore immobiliare.
Secondo l’indagine, la quota di operatori che hanno venduto almeno un’abitazione ha raggiunto il livello più alto dall’inizio della serie storica.
La crescita della domanda e il miglioramento dell’accesso al credito stanno contribuendo all’aumento delle transazioni, con un impatto diretto sulle quotazioni immobiliari, che mostrano segnali di rialzo dopo un lungo periodo di stabilità.
L’indagine, condotta su un campione di 1.488 agenti immobiliari tra il 7 gennaio e il 6 febbraio 2025, registra un incremento delle vendite rispetto al 2023.
Sebbene i giudizi prevalenti indichino una stabilità dei prezzi, si rafforza la tendenza al rialzo.
Inoltre, la quota di operatori che segnalano difficoltà nell’ottenimento del mutuo è diminuita per il quinto trimestre consecutivo, facilitando ulteriormente l’accesso al mercato.

Prezzi in aumento, ma la stabilità resta dominante
Il 17,3% degli operatori segnala un incremento dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente, ma la maggior parte degli agenti immobiliari continua a rilevare una situazione di stabilità.
Tuttavia, il saldo tra giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari è tornato positivo per la prima volta in un anno, suggerendo un possibile trend di crescita.
Anche il tempo medio di vendita e lo sconto applicato rispetto alle richieste del venditore si mantengono su livelli minimi, confermando una maggiore fluidità delle trattative e una domanda più dinamica rispetto ai periodi precedenti.

Transazioni in aumento e caratteristiche degli immobili venduti
La quota di agenzie immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione è salita all’88,9%, segnando il valore massimo dalla prima rilevazione.
Sebbene il saldo tra chi dichiara un aumento delle transazioni rispetto a un anno fa e chi, invece, ne riscontra una diminuzione sia ancora negativo, il dato è migliorato rispetto al trimestre precedente (-12 punti percentuali contro -22).
La stragrande maggioranza delle vendite riguarda immobili di seconda mano, con una prevalenza di abitazioni di bassa classe energetica (56%), soprattutto nel Centro e nel Sud Italia. Nelle aree urbane, invece, è più frequente la compravendita di immobili con classe energetica elevata, riflettendo una maggiore sensibilità verso l’efficienza energetica.

Domanda in crescita, offerta ancora debole
Il saldo tra aumento e riduzione dei potenziali acquirenti migliora sensibilmente, indicando una domanda in crescita. Tuttavia, l’offerta rimane debole, con un numero elevato di agenti immobiliari che segnala una diminuzione degli incarichi da evadere e un calo dei nuovi incarichi a vendere.
L’accesso al credito continua a migliorare: la quota di operatori che evidenzia la difficoltà di ottenere un mutuo come principale causa di cessazione dell’incarico a vendere è scesa al 19%, in calo rispetto al 20% del trimestre precedente. Inoltre, il 78% degli acquisti è finanziato con un mutuo, con un rapporto medio tra ammontare del prestito e valore dell’immobile in crescita di quasi 10 punti rispetto all’anno precedente.

Locazioni: offerta in calo canoni in aumento
Il mercato delle locazioni registra un aumento dei canoni, con il 42% delle agenzie che prevede un ulteriore incremento nel prossimo trimestre, mentre solo il 4% prevede una riduzione.
La principale causa di questa dinamica è la diminuzione dell’offerta, dovuta alla crescente tendenza dei proprietari, soprattutto nel Centro-Sud , a destinare gli immobili agli affitti brevi.
Secondo l’80% degli operatori il mercato delle locazioni brevi ha avuto un impatto rilevante, riducendo l’offerta di abitazioni destinate all’affitto tradizionale negli ultimi 12 mesi.
Inoltre, il fenomeno ha ripercussioni dirette sulla compravendita: da un lato, limita l’offerta di immobili in vendita, dall’altro stimola la domanda di acquisto di nuove abitazioni per essere messe a reddito nel settore degli affitti turistici.

Prospettive future secondo gli operatori
Le aspettative degli agenti immobiliari sono nettamente migliorate, soprattutto in proiezione dei prossimi due anni.
Aumenta la quota di operatori che prevede un rialzo dei prezzi, mentre diminuisce quella che prospetta un calo.
Questa fiducia nel mercato potrebbe tradursi in un rafforzamento della domanda e in un consolidamento della ripresa del settore immobiliare.

Bonus ristrutturazioni: la sostituzione del cancello elettrico

Tra le varie agevolazioni fiscali pensate per la casa, sarà possibile anche quest’anno beneficiare del bonus cancello elettrico 2025, già presente in quelli passati.

In realtà non esiste una misura pensata appositamente per la sostituzione o l’installazione del cancello elettrico. L’intervento rientra però nell’ampio ventaglio di quelli previsti dal bonus ristrutturazioni.

Nel dettaglio, sarà possibile detrarre in 10 rate annuali dello stesso importo, il 50% delle spese fino a un massimo di 96.000 euro nel caso dell’abitazione principale, mentre per le case diverse dalla prima la detrazione sarà inferiore, pari al 36%, con lo stesso tetto di spesa fissato a 96.000 euro.

Le detrazioni e i limiti di spesa appena indicati saranno validi solo nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2025, visto che a partire dal prossimo anno saranno in vigore nuove regole, meno favorevoli di quelle attualmente in vigore.

Il bonus cancello elettrico 2025 rientra nel più ampio bonus ristrutturazioni, come spiegato chiaramente dall’Agenzia delle Entrate.

Il bonus cancello elettrico 2025 spetta a chi è assoggettato all’Irpef ed è proprietario o detiene, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile oggetto degli interventi e ne sostiene le relative spese.

Ecco i beneficiari della detrazione:
• il proprietario o il nudo proprietario;
• il titolare di un diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• l’inquilino o il comodatario;
• i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
• gli imprenditori individuali, per gli immobili che non rientrano fra i beni strumentali o i beni merce;
• i soggetti che producono redditi in forma associata, alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• i familiari conviventi, vale a dire il coniuge (a cui è equiparata la parte dell’unione civile), i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado;
• il convivente di fatto;
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il promissario acquirente.

L’Agenzia delle Entrate ha fornito in diverse guide le indicazioni relative alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie. Tra gli interventi che possono fruire della detrazione Irpef del 50%, nell’elenco di quelli relativi alle singole unità abitative, l‘Agenzia delle Entrate parla dei cancelli esterni e in particolare di “nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, dimensioni e colori) da quelle preesistenti.

Con riferimento, invece, agli interventi sulle parti condominiali, è ammessa la “riparazione o sostituzione cancelli o portoni, conservando caratteristiche (sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti”.

Il bonus cancello elettrico 2025 rientra quindi tra le agevolazioni contemplate dal bonus ristrutturazioni, visto che quest’ultimo è ammesso anche per la manutenzione straordinaria per singole unità abitative.

Tra i lavori che sono ammessi in questa tipologia c’è anche la “realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate”, come esplicitamente indicato sul portate dell’Agenzia delle Entrate.

Per beneficiare della detrazione del 50% sulle spese relative all’installazione o sostituzione di un cancello elettrico è necessario seguire alcuni passaggi. Dopo aver verificato di essere in possesso dei requisiti richiesti per l’accesso al bonus, bisogna fare attenzione a pagare le spese secondo modalità ben precise.

Dunque, è necessario documentare i pagamenti con mezzi tracciabili, ricorrendo in particolare al bonifico bancario o postale “parlante”.

Nella causale bisogna indicare chiaramente il riferimento al bonus ristrutturazioni, inserendo al contempo il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita IVA della ditta o del professionista che ha effettuato i lavori, oltre alla data e al numero della fattura.

In seguito si dovrà richiedere la detrazione tramite la dichiarazione dei redditi, nella quale si indicheranno i dati catastali identificativi dell’immobile e gli estremi di registrazione dell’atto di comodato o di locazione, qualora sia stato il detentore a effettuare i lavori.

Condominio e infiltrazioni dalle condutture di acque nere: le casistiche

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Sostituzione del box doccia: quali sono gli incentivi?

Gli interventi di ristrutturazione del bagno possono essere agevolati attraverso il bonus ristrutturazione bagno, ma solo rispettando alcune importanti condizioni.

A tal proposito, una contribuente si è rivolta all’Agenzia delle Entrate, attraverso la Posta di FiscoOggi, per chiedere delucidazioni in merito. Nel caso in esame la contribuente ha chiesto se sono previste delle agevolazioni fiscali per un intervento di sostituzione del box e del piatto doccia e quali sono le eventuali condizioni per poter fruire dell’agevolazione fiscale.

In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la Legge di Bilancio 2025, ovvero la Legge n. 207/2024, al comma 55, prevede che per le spese sostenute nel 2025 relative agli interventi edilizi indicati al comma 1 dell’art. 16-bis del TUIR, spetta:
• una detrazione pari al 36% delle spese complessive fino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per interventi di manutenzione straordinaria effettuati su immobili diversi dall’abitazione principale;
• una detrazione pari al 50% delle spese complessive fino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per gli interventi di manutenzione straordinaria realizzati sulle abitazioni principali.

Come specificato dal Fisco, quindi, per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali è necessario che gli interventi realizzati siano configurabili come manutenzione straordinaria.

L’Agenzia delle Entrate, rispondendo al quesito posto, ha chiarito che la sostituzione della doccia e dei sanitari in generale, non è considerato singolarmente un intervento agevolabile, ma potrebbe diventare agevolabile qualora integrato o correlato ad interventi maggiori per i quali spetta la detrazione d’imposta in forza del carattere assorbente della categoria di intervento “superiore” rispetto a quella “inferiore”.

Ciò significa, ad esempio, che nel caso di rifacimento integrale degli impianti idraulici del bagno, anche la sostituzione della doccia o dei sanitari rientrerebbe nel beneficio fiscale, così come chiarito nella Circolare n. 3/2016.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Conto termico 3.0, chi ha diritto agli incentivi al 100 per cento della spesa

Anche nel 2025 il “Conto Termico” rappresenterà una valida alternativa all’Ecobonus per l’efficientamento energetico, il fotovoltaico e la climatizzazione ad alta efficienza, soprattutto a fronte della riduzione delle detrazioni per gli interventi che rientrano nei bonus edilizi.
Attualmente è ancora in vigore il “Conto Termico 2.0”. Lo scorso 10 maggio 2024 si è chiusa la consultazione pubblica con la quale sono state raccolte indicazioni degli operatori. Dal 13 dicembre il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica ha avviato il confronto con le Regioni per l’approvazione definitiva del decreto “Conto Termico 3.0”.
Da allora sono già circolati almeno un paio di schemi di Decreto Ministeriale. Quello definitivo è atteso a breve. La linea di fondo è comunque quella di rendere più agevole l’accesso agli incentivi e soprattutto di ampliare la lista dei lavori agevolabili anche per gli edifici privati, come case indipendenti e condomini. Oltre all’ampliamento della platea dei beneficiari, sarà incrementata la tipologia di interventi agevolabili e aumentate le spese ammissibili, che potranno arrivare anche al 100 per cento.

Cos’è il Conto Termico
Il Conto Termico, disciplinato dal D.M. 16/02/2016, è un meccanismo di incentivazione introdotto in Italia per favorire interventi di efficienza energetica, quali l’uso di fonti rinnovabili per il riscaldamento, la climatizzazione e la produzione di acqua calda sanitaria.
Il Conto Termico è un’agevolazione non soggetta a scadenza. Non prevede una detrazione fiscale ma un contributo a fondo perduto e può essere valutato per ogni progetto di efficientamento energetico di abitazioni, edifici adibiti ad attività produttive e strutture pubbliche.
è un incentivo statale erogato dal GSE (Gestore dei Servizi Elettrici) che agevola interventi di:
• incremento dell’efficienza energetica degli edifici esistenti (Interventi tipo 1 – Art. 4, comma 1);
• produzione di energia termica da fonti rinnovabili e sistemi ad alta efficienza (Interventi Tipo 2 – Art. 4, comma 2).
Gli incentivi per gli interventi di incremento dell’efficienza energetica (Interventi tipo 1) sono riservati alle pubbliche amministrazioni. Mentre quelli per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili e sistemi ad alta efficienza (Interventi Tipo 2) sono estesi a privati ed imprese.

Il Conto Termico 2.0
Questo sistema di agevolazioni, gestito dal Gestore dei Servizi Energetici (GSE), è dunque rivolto sia alle Pubbliche Amministrazioni, sia ai soggetti privati. Consente di ottenere contributi economici per interventi volti a migliorare le prestazioni energetiche degli edifici.
Rispetto alla sua versione iniziale, il Conto Termico 2.0 ha introdotto procedure più snelle e incentivi più generosi, coprendo fino al 65 per cento delle spese sostenute per l’efficientamento energetico.
Tra gli interventi finanziabili rientrano:
• la sostituzione di impianti di riscaldamento obsoleti con sistemi più efficienti (pompe di calore, caldaie a biomassa, solare termico);
• l’installazione di schermature solari e l’adozione di sistemi di building automation.
L’accesso agli incentivi avviene tramite una piattaforma online del GSE, con tempi di erogazione ridotti, spesso compresi tra pochi mesi e due anni, a seconda dell’importo spettante.
I soggetti che possono accedere al meccanismo del Conto Termico 2.0 sono:
• le Pubbliche Amministrazioni che includono anche gli ex Istituti Autonomi Case Popolari, le Cooperative di abitanti iscritte all’Albo nazionale delle società cooperative edilizie di abitazione e dei loro consorzi costituito presso il Ministero dello Sviluppo Economico, nonché le Società a patrimonio interamente pubblico e le Società cooperative sociali iscritte nei rispettivi albi regionali;
• i privati, ovvero persone fisiche, condomini e imprese (soggetti titolari di reddito di impresa o di reddito agrario).
Il Conto Termico prevede incentivi che vanno dal 40 al 65 per cento della spesa sostenuta, a seconda dei soggetti richiedenti e di alcune variabili:
• fino al 65 per cento per la demolizione e ricostruzione di edifici a energia quasi zero;
• fino al 40 per cento per: interventi di isolamento di pareti e coperture; sostituzione di chiusure finestrate con altre più efficienti; installazione di schermature solari; sostituzione dei corpi illuminanti; installazione di tecnologie di building automation; sostituzione di caldaie tradizionali con caldaie a condensazione;
• fino al 50 per cento per gli interventi di isolamento termico nelle zone climatiche E/F;
• fino al 55 per cento nel caso di isolamento termico e sostituzione delle chiusure finestrate, se abbinati ad altro impianto (caldaia a condensazione, pompe di calore, solare termico);
• fino al 65 per cento per la sostituzione di impianti tradizionali con impianti a pompe di calore, caldaie e apparecchi a biomassa, sistemi ibridi a pompe di calore e impianti solari termici.
Il Conto Termico è cumulabile con altri incentivi di natura non statale e nell’ambito degli interventi precedentemente indicati.
Finanzia inoltre il 100 per cento delle spese per la Diagnosi Energetica e per l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) per le Pubbliche Amministrazioni e il 50 per cento per i soggetti privati e le cooperative di abitanti e quelle sociali.

Interventi agevolati per i privati
Il Conto Termico incentiva interventi per l’incremento dell’efficienza energetica e la produzione di energia termica da fonti rinnovabili di edifici o singole unità immobiliari accatastate e dotate di un impianto di riscaldamento.
Si tratta di interventi (art. 4, comma 2) di piccole dimensioni di produzione di energia termica da fonti rinnovabili e di sistemi ad alta efficienza in edifici esistenti parti di essi o unità immobiliari esistenti:
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale utilizzanti pompe di calore elettriche o a gas, anche geotermiche (con potenza termica utile nominale fino a 2000 kW);
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale o di riscaldamento delle serre esistenti e dei fabbricati rurali esistenti con generatori di calore alimentati da biomassa (stufe, termo-camini o caldaie con potenza termica nominale fino a 2000 kWt);
• Installazione di collettori solari termici, anche abbinati a sistemi di solar cooling (con superficie solare lorda fino a 2500 m2);
• Sostituzione di scaldacqua elettrici con scaldacqua a pompa di calore;
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con sistemi ibridi a pompa di calore.
Per il Conto Termico 2.0 privati, i costi massimi ammissibili sono determinati sulla base della producibilità stimata dell’intervento; il contributo massimo è del 65 per cento in funzione delle caratteristiche dell’impianto.
Per le caldaie, le pompe di calore, i collettori solari, etc., inclusi nel Catalogo degli apparecchi domestici reso pubblico e aggiornato periodicamente dal GSE, la procedura di accesso è semplificata, poiché la conformità dei requisiti tecnici al dettato normativo è stata preventivamente verificata dal GSE.

Contatore Conto termico
Il Contatore del Conto Termico è lo strumento che consente di monitorare i dati relativi agli incentivi riconosciuti tramite il Conto Termico 2.0.
Per l’anno 2024, sulla base delle informazioni disponibili al 1° agosto, il contatore stima un impegno di spesa complessivo pari a 438 milioni di euro, di cui 180 milioni per interventi di privati e 258 milioni per interventi della Pubblica Amministrazione.
Gli importi impegnati rientrano nei limiti di spesa annui previsti dalla normativa, pari a 500 milioni di euro per i privati e 400 milioni di euro per la Pubblica Amministrazione.

Il Conto Termico 3.0
Con il Conto Termico 3.0, il cui debutto è atteso a breve, sono previste diverse novità rispetto al Conto Termico 2.0, attualmente in vigore.
Fondamentalmente, sono previsti l’ampliamento della platea dei beneficiari e l’estensione dell’incentivo a nuove tipologie di interventi.
In primo luogo, con il Conto Termico 3.0 è prevista l’equiparazione degli enti del terzo settore alle amministrazioni pubbliche.
Saranno inoltre agevolate nuove tipologie di interventi, come gli impianti solari fotovoltaici con relativi sistemi di accumulo e le colonnine di ricarica per veicoli elettrici, se installati congiuntamente alla sostituzione dell’impianto termico con impianto a pompe di calore elettriche.
Con il conto termico 3.0 saranno ammessi agli incentivi per interventi di efficienza energetica anche gli edifici non residenziali privati.
Saranno poi aggiornati i massimali di spesa specifici e assoluti per adeguarli ai prezzi di mercato.
Altra novità sarà l’aumento del contributo al 100 per cento delle spese ammissibili per gli interventi realizzati:
• su edifici ad uso pubblico di proprietà di piccoli Comuni con popolazione fino 15mila abitanti;
• sugli edifici pubblici adibiti a uso scolastico;
• su edifici di strutture ospedaliere e di altre strutture sanitarie, incluse quelle residenziali, di assistenza, di cura o di ricovero del sistema sanitario nazionale come previsto dal D.L. n. 104/2020.
Le risorse complessivamente messe a disposizione per il Conto Termico 3.0 saranno pari a 900 milioni di euro annui, di cui 500 milioni di euro riservati ai soggetti privati e 400 milioni di euro destinati alle amministrazioni pubbliche. Ulteriori 20 milioni di euro saranno a disposizione per coprire le esigenze di contributo anticipato che le amministrazioni pubbliche potranno richiedere per le spese relative alla redazione della diagnosi energetica preliminare.
Tra i soggetti che potranno sfruttare i vantaggi del conto termico 3.0 rientrano:
• le amministrazioni pubbliche;
• i soggetti privati;
• gli enti del terzo settore;
• le configurazioni di autoconsumo collettivo e le comunità energetiche rinnovabili.
I soggetti privati potranno realizzare, in ambito civile residenziale, solo interventi Conto Termico 3.0 di piccole dimensioni di produzione di energia termica da fonti rinnovabili e di sistemi ad alta efficienza.
Sono considerati “interventi di piccole dimensioni di produzione di energia termica da fonti rinnovabili e di sistemi ad alta efficienza in edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti, dotati di impianto di climatizzazione”:
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale, anche combinati per la produzione di acqua calda sanitaria, dotati di pompe di calore, elettriche o a gas, utilizzanti energia aerotermica, geotermica o idrotermica, unitamente all’installazione di sistemi per la contabilizzazione del calore nel caso di impianti con potenza termica utile superiore a 200 kW;
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con sistemi ibridi a pompa di calore. Unitamente all’installazione di sistemi per la contabilizzazione del calore nel caso di impianti con potenza termica utile superiore a 200 kW;
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti o di riscaldamento delle serre e dei fabbricati rurali esistenti con impianti di climatizzazione invernale dotati di generatore di calore alimentato da biomassa, compresi i sistemi ibridi a pompa di calore, unitamente all’installazione di sistemi per la contabilizzazione del calore nel caso di impianti con potenza termica utile superiore a 200 kW.

Le tempistiche
Una volta definito, il decreto dovrà essere approvato definitivamente dalla Conferenza Unificata Stato-Regioni. Dopodiché sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale ed entrerà in vigore nei successivi novanta giorni.
Entro sessanta giorni, poi, il Ministero dell’Ambiente, su proposta del Gestore dei Servizi Energetici (GSE), responsabile dell’erogazione degli incentivi, dovrà adottare le regole attuative.
Solo a questo punto, si aprirà il portale per la presentazione delle domande e il Conto termico 3.0 diventerà realtà.

Condominio e problemi che derivano dai casi di morosità

Sono da poco proprietario di un’unità immobiliare e non mi é chiaro il concetto relativo alla morosità condominiale. Pertanto vorrei capire quali sono le conseguenze, per il condominio e per l’amministratore, nel caso in cui un condòmino non riuscisse a far fronte alle spese a lui addebitate.

Il condomino moroso è colui che non corrisponde la sua quota per le spese ordinarie di manutenzione dell’immobile, oppure quelle straordinarie e occasionali.
La morosità scatta alla scadenza dei termini di pagamento.
Questa situazione può avere un riflesso evidente sia sugli altri condomini, sia sull’attività dell’amministratore di condominio stesso.
I condomini “virtuosi”, ovvero coloro che hanno proceduto al regolare pagamento delle spese necessarie, possono infatti trovarsi nella spiacevole situazione di dover coprire anche le somme che avrebbero dovuto essere pagate da altri condomini e questo apre lo scenario complesso sul pagamento dei debiti dei morosi.
L’amministratore invece, proprio per far fronte a queste situazioni, ai sensi del Codice civile (articolo 63 comma 5), può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è anche tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Prima di arrivare al decreto di ingiunzione l’amministratore del condominio può:
• inviare solleciti di pagamento;
• adire le vie legali per cercare di recuperare il credito;
• disattivare i servizi comuni al condomino moroso.
Per cercare di prevenire gli atteggiamenti morosi, l’amministratore può:
• redigere un regolamento condominiale chiaro che definisca con chiarezza le scadenze ordinarie;
• inviare subito solleciti di pagamento ai condomini in ritardo;
• offrire sempre la possibilità di rateizzare il pagamento delle quote;
• ricorrere a strumenti di recupero crediti, come l’ingiunzione di pagamento.
Cosa ben diversa, ovviamente, è la morosità nel pagamento canone di locazione. Per non trovarsi di fronte a spiacevoli sorprese, prima di affidare un immobile in locazione è possibile consultare la banca dati della morosità immobiliare, giusto per capire con chi si avrà a che fare.

Amministrare condominio: quanto si guadagna svolgendo questa professione?

Il lavoro dell’amministratore condominiale comprende grandi responsabilità e lo svolgimento di numerose mansioni, tutte collegate alla gestione di uno o più condomini. Ma quanto guadagna, in Italia, un amministratore di condominio?
La categoria sostiene di essere pagata poco. Anzi, pochissimo. I condòmini, però, ritengono che le spese per l’amministratore siano eccessive. Chi ha ragione?

Premessa
I guadagni di un amministratore di condominio sono variabili in base al numero degli edifici e delle unità immobiliari gestite. Non esistono tariffari nazionali ma, come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile, l’amministratore è obbligatorio in presenza di più di otto proprietari.
Data la crescente complessità di gestione dei contesti condominiali, sono in costante aumento i condomini che decidono di avvalersi di questa figura professionale, anche nei casi non espressamente obbligatori per legge.
In apparenza, infatti, la vita di condominio può sembrare tranquilla. Ma la stretta vicinanza di diversi nuclei familiari può generare malumori e problematiche comuni tra i condòmini. La figura dell’amministratore di condominio interviene proprio per gestire questi problemi, oltre che per amministrare le finanze condominiali.

Il calcolo base
L’amministratore riceve una quota per ogni unità immobiliare presente nel condominio che amministra. In media, si tratta di circa 50-80 euro l’anno per unità, con tariffe che possono aumentare a seconda della posizione geografica dell’edificio, della sua complessità di gestione, del pregio e di molto altro. In linea generale, per uno stabile condominiale di media grandezza in una grande città, si può arrivare a 80-120 euro l’anno per appartamento, cifra che può superare anche i 300 euro per condomini più lussuosi.
Questo significa che, al mese, un amministratore di condominio percepirà una media tra i 4 e i 10 euro per unità condominiale, con picchi anche di 25 euro per contesti maggiormente pregiati.

Il confronto con gli altri Paesi europei
Sembra che in Italia gli stipendi di un amministratore di condominio siano tra i più bassi di tutta Europa. Ecco alcuni dati forniti dall’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari in merito al guadagno medio di un amministratore italiano rispetto ai suoi colleghi europei, per unità immobiliare al mese:
• Italia 8 euro;
• Francia 15 euro;
• Lussemburgo 16 euro;
• Belgio 17 euro;
• Paesi Bassi 23 euro;
• Germania 25 euro.
Stando alla media nazionale di 8 euro per unità immobiliare e considerando un condominio da 20 unità immobiliari, il compenso mensile di un amministratore sarà quindi di 160 euro per condominio, tasse e oneri vari esclusi.

Il compenso di un amministratore
Per comprendere quanto sia l’effettivo guadagno mensile, bisogna però prendere in considerazione i diversi elementi che determinano il compenso dell’amministratore:
• il numero di condomini gestiti;
• il numero totale di unità immobiliari amministrate;
• l’ubicazione degli stabili condominiali;
• i servizi effettivamente offerti;
• i compensi concordati con l’assemblea condominiale.
In linea generale, i prezzi vengono concordati a partire dal tariffario da amministratore di condominio ANACI, ovvero l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari. Questo fornisce le linee guida sui compensi medi per questa tipologia di professione. Tuttavia il singolo amministratore può accordarsi per cifre più elevate.
Ipotizzando che il professionista riceva 80 euro l’anno per ogni unità, il costo dell’amministratore di condominio per 6 unità immobiliari sarà di circa 480 euro l’anno, pari a 40 euro mensili.
Poiché difficilmente il singolo professionista gestisce uno stabile solo, si può ipotizzare che un professionista di media esperienza, che si occupa di una ventina di condomini dalle unità immobiliari e dai compensi variabili, possa attestarsi su un guadagno di 3mila euro lordi mensili, che si traducono in uno stipendio netto per l’amministratore di condominio di circa 1.500-1.800 euro mensili.
Si tratta di riferimenti soltantoindicativi perché, come già precisato, molto dipende dalle tariffe concordate, dalla complessità del condominio e dalla zona in cui è situato.
Per questa ragione, la forbice di fatturato può essere molto ampia: dai 20mila agli oltre 60mila euro l’anno.
L’importo può variare in base alle proprie capacità e all’esperienza maturata e, di conseguenza, al numero di condòmini che si riescono a gestire contemporaneamente. La cifra che si può raggiungere dipende infatti dal numero di condòmini che si amministrano, dal numero di appartamenti e dalla complessità della gestione.
Naturalmente, un amministratore di condominio fresco di corso o nei suoi primi 2-3 anni di esperienza lavorativa avrà meno immobili da gestire (potenzialmente solo uno, nel primo anno di attività) e riceverà di conseguenza un compenso inferiore. Nel corso degli anni, però, le cifre possono alzarsi sensibilmente: un amministratore di condominio con oltre 20 anni di esperienza e con più condomini grandi in gestione può guadagnare cifre di molto superiori alla media sopra riportata.

La determinazione dello stipendio dell’amministratore
L’amministratore è tenuto a concordare preventivamente il suo compenso.
Infatti, l’articolo 1129 del Codice Civile impone l’obbligo di presentare un preventivo dettagliato, includendo sia le attività ordinarie sia quelle straordinarie.
Di norma, viene prevista una quota fissa per unità immobiliare e una variabile in base agli incarichi aggiuntivi.
È l’assemblea condominiale che, al momento del rinnovo annuale del contratto con l’amministratore o in caso di nuova nomina, deve analizzare e approvare il preventivo presentato, secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Il compenso concordato può essere modificato in itinere, ad esempio quando emergono nuove esigenze del condominio o nel caso si rendesse necessario assegnare ulteriori incarichi.
L’onorario di un amministratore di condominio deve coprire le spese sostenute da questo professionista per svolgere le sue mansioni. La normativa di riferimento si trova in diversi articoli del Codice Civile. Ad esempio nell’Art. 1129 “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”, nell’Art. 1130 “Attribuzioni dell’amministratore”, nell’Art. 1131 “Rappresentanza” e infine nell’Art. 1133 “Provvedimenti presi dall’amministratore”.

La corresponsione del compenso
L’amministratore ha diritto di prelevare il proprio compenso dal conto corrente condominiale, rilasciando fattura.
Naturalmente, il corrispettivo prelevato deve essere quello approvato dall’assemblea in sede di nomina o rinnovo.
Il compenso dell’amministratore è suddiviso tra i condòmini in base ai millesimi e il suo corrispettivo deve essere corrisposto:
• da tutti i condomini,
• dal locatore (proprietario dell’immobile) e non dal conduttore.
Il pagamento dell’amministratore avviene annualmente, al termine del mandato. Nel caso di revoca, durante il mandato, egli matura il diritto al compenso per l’attività sino ad allora svolta. Nell’ipotesi di revoca senza giusta causa, ha diritto ad ottenere integralmente il compenso.

Le possibilità di carriera degli amministratori
In genere, la carriera di un amministratore di condominio inizia con la gestione di un singolo stabile, per poi passare nel corso degli anni all’acquisizione e alla gestione di più immobili.
Di solito l’acquisizione avviene tramite canali commerciali tradizionali (come brochure, biglietti da visita e volantini), canali commerciali online (come un sito web o l’iscrizione a liste online) o tramite il classico passaparola. Ecco perché in questa professione le abilità personali, che in genere consentono di crearsi una buona reputazione, sono molto importanti.

Da liberi professionisti a imprenditori
A condomini più grandi e articolati corrispondono in genere maggiori responsabilità: un amministratore di condominio alle prese con la gestione di un immobile molto popoloso, magari composto da più palazzine con impianti distinti, dovrà infatti trascorrere molto tempo amministrando le finanze condominiali e contattando i fornitori per risolvere le problematiche emerse con gli impianti e le parti comuni.
Per questo motivo, spesso gli amministratori di condominio non lavorano da soli, ma assumono uno o più collaboratori; questi possono svolgere mansioni di segretariato o mansioni più tecniche, come piccole manutenzioni o consulenze sui grossi lavori da effettuare nei vari stabili.
Se l’attività si ingrandisce ulteriormente, sarà possibile diventare veri e propri imprenditori nel settore immobiliare: esistono infatti studi associati che riuniscono più amministratori di condominio, oppure studi creati da un singolo amministratore che si avvale di una folta schiera di collaboratori. In questo caso, il guadagno dipenderà non solo dal numero di immobili gestiti dallo studio, ma anche dalle abilità imprenditoriali del suo fondatore.

I compiti di un amministratore
I compiti di un amministratore di condominio comprendono le seguenti attività:
• Rappresentanza legale e processuale del condominio;
• Gestione ordinaria del condominio;
• Convocazione delle assemblee periodiche;
• Adempimento degli obblighi fiscali;
• Gestione dei registri condominiali;
• Garanzia dell’osservanza del regolamento condominiale;
• Sollecito dei pagamenti dei condòmini morosi;
• Gestione straordinaria.

Gestione ordinaria e gestione straordinaria
L’importo preventivato dall’amministratore per la gestione ordinaria annuale deve basarsi sul tempo dedicato a svolgere le funzioni sopra elencate, nonché su tutti i costi sostenuti (come i costi degli stipendi di eventuali collaboratori, il costo dell’affitto dello studio e delle relative utenze o i costi di software e altri strumenti tecnologici).
Per coprire almeno in parte le spese vive, alcuni amministratori chiedono al condominio un rimborso per le spese di cancelleria o altre spese amministrative.
L’importo annuale richiesto dall’amministratore di condominio per la gestione ordinaria deve essere accettato dai condòmini durante l’assemblea ordinaria annuale e deve essere specificato nel bilancio preventivo del condominio, unitamente alla stima di eventuali rimborsi spese. Non tutte le spese sostenute dall’amministratore nel suo lavoro quotidiano sono addebitabili al condominio, che può sempre vigilare sulle spese esposte dall’amministratore ed eventualmente contestarle.
Un discorso a parte va fatto per i lavori straordinari che, come dice il nome stesso, esulano dalle spese fisse annuali e comportano un aumento del carico di lavoro per l’amministratore di condominio. In questo caso, durante l’assemblea straordinaria per l’approvazione della spesa aggiuntiva, l’amministratore può chiedere al condominio un onorario extra (in genere calcolato come una piccola percentuale che si aggira di solito intorno al 2-3% dell’importo complessivo dei lavori straordinari).

Quante ore lavora un amministratore di condominio
Questa professione non è regolata da orari rigidi, di conseguenza il tempo dedicato alla gestione dei condomini dipenderà dalla complessità degli stessi, dagli incarichi concordati con l’assemblea condominiale e molto altro ancora.
A scopo esemplificativo, si può ipotizzare che il tempo necessario per le attività tipiche dell’amministratore all’incirca sia:
• di 10-15 ore settimanali per condomini piccoli, fino a 10 unità immobiliari;
• di 20-30 ore settimanali per condomini medi, fino a 30 unità immobiliari;
• oltre 40 ore per condomini grandi, dal numero di unità immobiliari particolarmente grande.
A queste tempistiche, dovranno essere aggiunte anche le eventuali ore aggiuntive per imprevisti, emergenze e altre questioni che richiedono l’improvvisa presenza dell’amministratore.
In ogni caso, le fasce temporali indicate hanno valore solamente generico poiché, come più volte ribadito, quella dell’amministratore è una professione versatile e flessibile, che non può essere riassunta all’interno di orari lavorativi standard.

Come diventare amministratore di condominio
Per svolgere questo lavoro non occorre conseguire alcuna laurea, ma è necessario essere in possesso di alcuni requisiti, quali:
• l’ottenimento del diploma di scuola superiore secondaria;
• l’essere in possesso di tutti i diritti civili;
• non aver commesso reati contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica o il patrimonio;
• non aver subito pene detentive tra 2 e 5 anni per reati non colposi;
• non essere interdetti, inabilitati o protestati.
Inoltre, è fondamentale superare un apposito corso di formazione.
L’accesso alla professione è infatti regolamentato dalle disposizioni presenti nell’articolo 71 del Regio Decreto 318/48, poi aggiornato dalla Legge 220/2012, nota anche come Riforma del Condominio.
Questi corsi in genere sono erogati da enti privati e sono a pagamento. Al termine del corso si ottiene un attestato che permette di inserire il proprio nome nelle liste degli amministratori di condominio disponibili e iniziare a candidarsi per la gestione di una o più palazzine.
A supporto della propria attività ci si potrà iscrivere anche a un’associazione di categoria. Queste chiedono in genere una quota associativa di poche centinaia di euro all’anno, a fronte di aggiornamenti costanti sulle normative e sulle buone prassi del settore. La frequenza di corsi di aggiornamento professionale costituisce infatti un obbligo ai sensi del Codice Civile.
Una volta in possesso dei requisiti previsti, il professionista può avviare la sua professione, ad esempio in regime di Partita IVA, con codice ATECO 68.32.00.
Infine, per gestire le finanze di un condominio occorre dotarsi di un apposito software gestionale. Ne esistono di diversi, ma i software più sofisticati e completi costano alcune centinaia di euro.
Si precisa che il titolo di studio non è necessario per coloro che risiedono nello stesso stabile condominiale e hanno condotto per almeno un anno, nei tre precedenti all’entrata in vigore della Riforma del Condominio, l’attività in carica da amministratori.

Iva sulle fatture condominiali e detrazione delle spese

In un condominio di 15 unità, alcune abitative e altre commerciali, è stato affermato che l’IVA pagata sulle fatture addebitate non è detraibile per il condominio e quindi viene ri-addebitata ai singoli condòmini. Si tratta non solo delle classiche spese (compenso amministratore, pulizie condominiali e fornitura di energia elettrica), ma anche dei lavori di ristrutturazione dei muri perimetrali, le cui spese non possono usufruire dei bonus edilizi.

I lavori relativi alle parti comuni dell’edificio devono essere fatturati al condominio, in quanto quest’ultimo è il consumatore finale dei servizi fatturati. Per essere più chiari, l’imposta di cui alle fatture in possesso dell’amministratore addebitata dai vari fornitori al condominio non costituisce, per un condòmino soggetto passivo d’imposta, titolo idoneo alla relativa detrazione.
Quanto alle spese di ristrutturazione che riguardano le parti comuni di edifici condominiali, come osservato dal Fisco, spettano le seguenti detrazioni:
• 50 per cento delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) fino al 31 dicembre 2024 con un limite massimo di spesa di 96mila euro per ciascuna unità immobiliare;
• 36 per cento con il limite massimo di spesa di 48mila euro per unità immobiliare, delle somme pagate dal 1° gennaio 2025.