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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

La revoca giudiziale dell’amministratore e la mediazione

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Riparazione delle porte e competenza delle spese tra inquilino e proprietario

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L’informativa da consegnare ai soggetti interessati da parte dell’amministratore del condominio

Con l’entrata in vigore del Regolamento Europeo – G.D.P.R., un tema di assoluto rilievo riguarda i diritti degli interessati disciplinati dagli articoli 12 e seguenti.

In particolare, nel presente articolo, vogliamo approfondire il diritto di ottenere informazioni sulle modalità di trattamento dei dati.

Una delle condizioni essenziali per rendere un trattamento lecito è che questo sia trasparente ovvero, come esplicitato dall’articolo 12, G.D.P.R., all’interessato devono essere fornite tutte le informazioni necessarie a comprendere il perché ed il come il Titolare del trattamento si appresta a trattare i dati personali.

L’informativa deve essere redatta per iscritto, ma può essere data anche con altri mezzi o, su richiesta dell’Interessato, anche verbalmente, a patto che si possa dare prova dell’identità dell’interessato.

Articolo 12

Informazioni, comunicazioni e modalità trasparenti per l’esercizio dei diritti dell’interessato

Il titolare del trattamento adotta misure appropriate per fornire all’interessato tutte le informazioni di cui agli articoli 13 e 14 e le comunicazioni di cui agli articoli da 15 a 22 e all’articolo 34 relative al trattamento in forma concisa, trasparente, intelligibile e facilmente accessibile, con un linguaggio semplice e chiaro, in particolare nel caso di informazioni destinate specificamente ai minori. Le informazioni sono fornite per iscritto o con altri mezzi, anche, se del caso, con mezzi elettronici. Se richiesto dall’interessato, le informazioni possono essere fornite oralmente, purché sia comprovata con altri mezzi l’identità dell’interessato.

Il titolare del trattamento agevola l’esercizio dei diritti dell’interessato ai sensi degli articoli da 15 a 22. Nei casi di cui all’articolo 11, paragrafo 2, il titolare del trattamento non può rifiutare di soddisfare la richiesta dell’interessato al fine di esercitare i suoi diritti ai sensi degli articoli da 15 a 22, salvo che il titolare del trattamento dimostri che non è in grado di identificare l’interessato.

Il titolare del trattamento fornisce all’interessato le informazioni relative all’azione intrapresa riguardo a una richiesta ai sensi degli articoli da 15 a 22 senza ingiustificato ritardo e, comunque, al più tardi entro un mese dal ricevimento della richiesta stessa. Tale termine può essere prorogato di due mesi, se necessario, tenuto conto della complessità e del numero delle richieste. Il titolare del trattamento informa l’interessato di tale proroga, e dei motivi del ritardo, entro un mese dal ricevimento della richiesta. Se l’interessato presenta la richiesta mediante mezzi elettronici, le informazioni sono fornite, ove possibile, con mezzi elettronici, salvo diversa indicazione dell’interessato.

Se non ottempera alla richiesta dell’interessato, il titolare del trattamento informa l’interessato senza ritardo, e al più tardi entro un mese dal ricevimento della richiesta, dei motivi dell’inottemperanza e della possibilità di proporre reclamo a un’autorità di controllo e di proporre ricorso giurisdizionale.

Le informazioni fornite ai sensi degli articoli 13 e 14 ed eventuali comunicazioni e azioni intraprese ai sensi degli articoli da 15 a 22 e dell’articolo 34 sono gratuite. Se le richieste dell’interessato sono manifestamente infondate o eccessive, in particolare per il loro carattere ripetitivo, il titolare del trattamento può:

• addebitare un contributo spese ragionevole tenendo conto dei costi amministrativi sostenuti per fornire le informazioni o la comunicazione o intraprendere l’azione richiesta; oppure

• rifiutare di soddisfare la richiesta.

Incombe al titolare del trattamento l’onere di dimostrare il carattere manifestamente infondato o eccessivo della richiesta.

Fatto salvo l’articolo 11, qualora il titolare del trattamento nutra ragionevoli dubbi circa l’identità della persona fisica che presenta la richiesta di cui agli articoli da 15 a 21, può richiedere ulteriori informazioni necessarie per confermare l’identità dell’interessato.

Le informazioni da fornire agli interessati a norma degli articoli 13 e 14 possono essere fornite in combinazione con icone standardizzate per dare, in modo facilmente visibile, intelligibile e chiaramente leggibile, un quadro d’insieme del trattamento previsto. Se presentate elettronicamente, le icone sono leggibili da dispositivo automatico.

Alla Commissione è conferito il potere di adottare atti delegati conformemente all’articolo 92 al fine di stabilire le informazioni da presentare sotto forma di icona e le procedure per fornire icone standardizzate.

L’articolo 12, quindi, sancisce che il titolare del trattamento metta a disposizione dell’interessato tutte le informazioni previste negli articoli successivi e che lo faccia in forma concisa, trasparente, facilmente accessibile e intelligibile.

L’articolo 12 prevede inoltre che il titolare del trattamento non possa rifiutare di dare seguito all’esercizio dei propri diritti da parte degli interessati e fissa il tempo massimo per il riscontro delle richieste ad un mese, salvo un’ulteriore proroga di due mesi in caso di particolare complessità o di elevato numero di richieste.
Il titolare del trattamento dovrà comunque informare l’interessato di tale proroga.

I successivi articoli 13 e 14 elencano in modo tassativo il contenuto dell’informativa.
L’articolo 13, in particolare, si riferisce ai dati personali raccolti presso l’interessato, mentre l’articolo 14 ai dati non raccolti presso l’interessato.

L’articolo 13 prevede necessariamente le seguenti informazioni:
• identità e dati di contatto del titolare;
• dati di contatto del DPO, se nominato;
• finalità del trattamento e Base Giuridica;
• se la Base Giuridica è il legittimo interesse, quale sia questo interesse destinatari o categorie di destinatari cui il titolare comunicherà i dati personali;
• se realizzata, presenza del trasferimento extra UE dei dati, secondo Decisione di Adeguatezza o secondo le altre misure previste dagli articoli 46 G.D.P.R. e segg., i mezzi per ottenere copia di tali dati o il luogo ove sono disponibili;
• tempi di conservazione o criteri per determinarli;
• diritti dell’interessato, compresa la possibilità di revocare il consenso laddove il trattamento sia basato sullo stesso;
• diritto di proporre reclamo all’Autorità di Controllo competente;
• obbligo legale o contrattuale di comunicare i dati oppure necessità di acquisirli per la conclusione di un contratto e conseguenze della mancata comunicazione;
• se eseguiti, presenza di un processo decisionale automatizzato o di profilazione e informazioni significative sulla logica utilizzata e l’importanza e le conseguenze previste da tale trattamento per l’interessato.

Se il titolare ottiene i dati non dall’interessato, ma da altro soggetto o da altre risorse, dovrà anche comunicare all’interessato dove ha reperito i dati o il soggetto che li ha comunicati, menzionando anche che i dati sono stati tratti da fonte accessibile al pubblico.

L’informativa deve essere consegnata agli interessati prima dell’inizio del trattamento e deve essere redatta con l’utilizzo di un linguaggio semplice e chiaro.

Si evidenzia che è inutile redigere un’informativa che riporti pedissequamente quanto indicato dall’articolo 13, perché ciascun titolare esegue un trattamento specifico verso specifiche categorie di interessati, per cui copiare il testo del GDPR o di un altro titolare equivale a non essersi adeguati al G.D.P.R.

Nel caso dell’amministratore di condominio, tali disposizioni si traducono con la necessità di fornire ai propri interessati e agli interessati del condominio le informative idonee prima di iniziare il trattamento dei dati e, nel caso esercizio di uno dei propri diritti da parte di uno di questi interessati, l’amministratore dovrà darvi riscontro nei tempi sopra descritti.

In particolare, nel caso dell’amministratore di condominio, dovranno essere predisposte ad esempio:
• Informativa per i dipendenti dello studio e del condominio,
• Informativa per i condomini, in qualità di interessati,
• Informativa per i clienti e i fornitori,
• Informativa per i richiedenti impiego,
• Informative per il sito internet.

A cura di: Dott. Marco MASSAVELLI – Consulente e formatore privacy

Pensare il condominio con schemi nuovi: “L’amministratore saggio”

Che stiamo vivendo una fase di profonda trasformazione è sotto gli occhi di tutti. Che questa trasformazione investa anche un istituto all’apparenza monolitico come quello del “condominio” è un dettaglio sul quale in pochi si soffermano.

Eppure i vecchi modelli si stanno dissolvendo mentre quelli che dovrebbero prenderne il posto faticano a delinearsi con chiarezza all’orizzonte. Come uscire da questa fase transitoria?

Secondo Luigi Rinzivillo servono schemi nuovi e soprattutto una nuova figura, che possa percorrere con successo la strada verso il futuro: quello de “L’amministratore saggio” che l’autore delinea in un libro edito da Egea.

L’Italia è uno dei Paesi avanzati con il più alto numero di proprietari di casa. Il 70,8% delle famiglie italiane è proprietaria della casa in cui vive, il 20,5% vive in affitto e l’8,7% ha una casa in usufrutto o a titolo gratuito. Il 28% delle famiglie proprietarie possiede altri immobili di proprietà. Risultato diretto del grande numero di immobili di proprietà è l’alto numero di condomini. Il condominio, fenomeno tipicamente italiano, nasce infatti “automaticamente” nel momento in cui si realizza il frazionamento dell’edificio da parte dell’unico originario proprietario, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o a più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano. In Italia si stima esistano un milione di condomini nei quali vivono 14 milioni di famiglie, ovvero il 52,6% della popolazione. Per comprendere la portata del fenomeno basti pensare che la media europea è del 46%. «Meglio» di noi sono Lettonia (66%), Spagna (65%), Estonia (62%) e Grecia (61%).

Eppure, una vera e propria cultura dell’amministrazione condominiale stenta a decollare. Se è vero che in Italia ci sono 250.000 amministratori di condominio, solo 50.000 tra questi sono professionisti. Amministratore condominiale per lavoro e per passione, nonché erede di una tradizione famigliare quasi centenaria, che affonda le sue radici nel 1924, Rinzivillo auspica che le cose possano cambiare.

Il libro non è soltanto una cassetta degli attrezzi per gli amministratori di condominio di oggi e di domani – e, perché no, per i condomini più partecipi delle sorti del loro stabile – ma soprattutto l’illustrazione di una nuova visione della figura professionale in questione. Un amministratore, insomma, che sappia essere equilibrista, manager e leader, comunicatore e, soprattutto, saggio, dotato di una visione umano-centrica e capace di innescare circoli virtuosi dai quali si generano benefici per collaboratori, condomini e società. Anche in tema di sostenibilità.

Si sente spesso parlare di Corporate Social Responsibility (CSR) e di ESG, concetti in grado di modificare le scelte strategiche e la comunicazione di molte aziende e organizzazioni. Purtroppo, rileva Rinzivillo, nella vita condominiale non si sta mostrando la stessa attenzione ad acquisire una sempre maggiore responsabilità all’impatto sociale e ambientale, nonostante gli edifici siano causa del 40% delle emissioni di anidride carbonica (CO2) totale emessa. Se per le imprese un approccio strategico nei confronti del tema della responsabilità sociale è importante per la propria competitività, per il condominio riveste un ruolo fondamentale ai fini della valorizzazione dell’immobile. Affrontare il tema della CSR, insomma, sarebbe nell’interesse del condominio e della società.

Il cuore del libro di Rinzivillo, in fondo, batte proprio qui: il quel “bene comune” che non rappresenta solamente la somma dei singoli, ma la moltiplicazione del loro valore, senza che nessuna delle singole parti venga lasciata indietro. “L’amministratore saggio”, spiega Rinzivillo, “è colui che sa valutare ciò che è bene fare nel contesto in cui opera, intraprendendo le azioni migliori per giovare al bene comune”. Attraverso una saggezza pratica – plasmata dai valori, dall’etica e dalla morale – il “nuovo” amministratore potrà convincere i condomini a seguirlo verso un condominio a misura di futuro: aperto – in cui la partecipazione sia fonte di nuove idee e opportunità, non dei tristemente celebri conflitti – e guidato da uno spirito di gruppo, sostenibile e con un impatto (positivo) sulla realtà che lo circonda.

“Auspico di vedere”, scrive Rinzivillo, “sempre più «professionisti» che sappiano reinterpretare il proprio posizionamento e passare dall’essere solo reattivi a proattivi. Amministratori saggi che valutino ciò che è bene fare, qui e ora, e intraprendano le azioni migliori per giovare al bene comune. È necessario che il condominio diventi un luogo di civiltà e civilizzante. Lo sarà nella misura in cui, amministratori e condomini, riescano a decidere «qui e ora», con una visione chiara, senza pregiudizi, cercando di realizzare il futuro che si immaginano, anche mediante relazioni intersoggettive in cui si condividono sentimenti, emozioni e pensieri. Incentivando le persone a coltivare uno scopo più alto, identificato nel bene comune”.

Le regole da rispettare per l’installazione del climatizzatore in condominio

climatizzatore

Per quanto riguarda l’installazione di un condizionatore in condominio, è necessario sapere che vi sono regole specifiche alle quali attenersi.

In primis, è necessario verificare se nel proprio Comune di residenza vi siano eventuali divieti o restrizioni particolari, ad esempio autorizzazioni necessarie o distanze specifiche da rispettare per il posizionamento dell’unità esterna del condizionatore.

Generalmente, le regole più stringenti in tal senso riguardano soprattutto gli edifici storici o comunque gli edifici siti nei centri storici, proprio perché l’obiettivo principale è quello di salvaguardarne l’armonia architettonica e il decoro.

Una volta accertato questo punto, prima di installare un condizionatore in condominio è necessario consultare il regolamento condominiale, poiché all’interno del regolamento condominiale è possibile che vi siano divieti specifici o comunque caratteristiche da dover rispettare.

A tal proposito è utile ricordare che il regolamento condominiale contrattuale è quello accettato dai singoli condòmini al momento dell’acquisto della loro unità immobiliare e può, ad esempio, stabilire il posizionamento dell’unità esterna del condizionatore.

Ciò detto, è importante evidenziare che di norma per l’installazione di un condizionatore non occorre fare richiesta al condominio e non è necessario un voto dell’assemblea per autorizzare il singolo condomino a procedere con l’installazione di un impianto di climatizzazione, l’importante è che vengano comunque rispettate le regole stabilite.

Tuttavia, onde evitare successive contestazioni, è consigliabile, prima di iniziare i lavori, comunicare all’amministratore di condominio la propria intenzione, informandolo sul tipo di impianto che s’intende adottare per valutare insieme quale sarebbe la soluzione meno impattante in termini di decoro architettonico e rumorosità.

Proprio a proposito dell’emissione di rumori molesti, se l’impianto di climatizzazione diventa fonte di disturbo per i condòmini vicini, causando delle immissioni acustiche superiori alla “normale tollerabilità”, si potrà incorrere alla rimozione obbligatoria, così come stabilito dall’art. 844 del codice civile.

Per quanto concerne le distanze minime da rispettare per installare un condizionatore, è necessario preservare il diritto di veduta di tutti i condòmini, pertanto bisogna prendere in considerazione sia le distanze in verticale che quelle in orizzontale. A tal proposito, la normativa prevede una distanza minima di almeno 1,5 metri per non interferire con le vedute panoramiche degli altri condòmini.

Infine, un ulteriore e importante aspetto da considerare è quello inerente alla sicurezza, ovvero l’impianto di climatizzazione deve necessariamente essere posizionato in modo da non ledere la sicurezza dell’edificio e degli altri condòmini.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Condominio, la suddivisione delle spese legali in caso di contenzioso

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Imu, ridotte le sanzioni per il mancato versamento del saldo

La Riforma delle Sanzioni Tributarie, in vigore a partire dal 1° settembre, si applica anche all’Imposta Municipale Unica (Imu).
L’Imu ha, ogni anno, una doppia scadenza: entro il 16 giugno si deve versare l’acconto, entro il 16 dicembre il saldo. Le nuove disposizioni hanno valenza esclusivamente per il saldo. Rimangono invece invariate le regole per il mancato versamento dell’acconto di giugno.
Il Decreto 87 del 14 giugno 2024, noto come Decreto Sanzioni, ha apportato delle modifiche al sistema sanzionatorio a livello tributario, tra le quali la riduzione dal 30 al 25 per cento della sanzione per omessi versamenti di imposte e tasse.
Tale riduzione si applica sulle violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024.
Per quanto riguarda l’Imu, l’effetto di questa variazione è che per il 2024 l’omesso versamento dell’acconto Imu è sanzionato al 30%; mentre per il saldo, che scade a dicembre, la sanzione applicata è del 25%.
La riduzione delle sanzioni per omesso o parziale versamento ha effetti anche sui pagamenti tardivi di tutte le altre tasse o imposte.
Pertanto, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 si applicano le seguenti sanzioni:
• per i versamenti effettuati con un ritardo di almeno 91 giorni la sanzione è pari al 25%;
• per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a novanta giorni, la sanzione del 25% è ridotta alla metà e quindi si applica la sanzione del 12,5%;
• per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a quindici giorni, la sanzione di cui al precedente punto è ulteriormente ridotta a un importo pari a un quindicesimo per ciascun giorno di ritardo (pari allo 0,8333% per ogni giorno di ritardo).

Manutenzione dell’ascensore: paga il proprietario o l’inquilino?

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Fotografa dell’Istat sullo stato del mattone in Italia

Nel nostro Paese quasi un’abitazione su tre non è occupata da una persona residente e più della metà del patrimonio residenziale è stato costruito nella seconda metà del secolo scorso. A fare queste affermazioni è l’Istat.

I numeri del patrimonio immobiliare italiano

Il numero complessivo delle abitazioni presenti in Italia al Censimento permanente del 2021 è di 35.271.829 unità: quelle occupate da almeno una persona residente sono naturalmente la gran parte e ammontano a 25.690.057, pari al 72,8% delle abitazioni totali; le non occupate (che comprendono sia le abitazioni vuote sia quelle occupate solo da persone non residenti) sono 9.581.772 e corrispondono al 27,2% delle abitazioni complessive.

A livello di ripartizioni geografiche il 27,5% delle abitazioni si trova nel Nord-ovest del Paese, al Sud il 22,8%, nel Centro il 18,9%, nel Nord-est il 18,8% e sulle Isole il 12%. La stessa graduatoria si riscontra anche osservando i dati delle abitazioni occupate: il 28,0% si concentra nel Nord-ovest, il 21,3% al Sud, il 20,2% al Centro, il 19,8% nel Nord-ovest e il restante 10,7% nelle Isole.

Diversa è la distribuzione sul territorio delle abitazioni non occupate: la quota più elevata si concentra nel Sud Italia (26,8%), seguito da vicino dal Nord-ovest (26,3%), più distanti il Nord-est (16,0%), il Centro (15,5%) e le Isole (15,3%).

Le quote più elevate di abitazioni occupate si riscontrano nell’Italia Centrale (77,7%) e Settentrionale (74% Nord-ovest e 76,9% Nord-est), con valori sempre superiori alla media nazionale, mentre quelle più contenute appartengono al Sud (68%) e alle Isole (65,1%), dove, invece, circa un’abitazione su tre risulta non occupata da persone residenti.

Lo stato del patrimonio immobiliare italiano

La parte più ampia del patrimonio abitativo italiano è rappresentata dalle abitazioni costruite nel periodo 1961-2000: sono quasi 20 milioni e corrispondono al 56,3% del totale delle abitazioni. Questa quota aumenta ulteriormente tra le abitazioni occupate da almeno una persona residente, raggiungendo il 57,0%, mentre è leggermente più bassa tra le abitazioni non occupate, il 54,1%.

Nei 40 anni considerati, più di 12 milioni e mezzo di abitazioni (pari a circa il 63%) sono state costruite tra il 1961 e il 1980, ovvero nell’intervallo temporale della grande crescita economica del Paese, che ha caratterizzato l’Italia soprattutto negli anni Sessanta.

Le abitazioni con anno di costruzione antecedente al 1961 ammontano a quasi 11,5 milioni, ovvero al 32,4% del totale (sino al 1945 sono 6.308.009, pari a circa il 18% del totale), percentuale che risulta più bassa (31,4%) se riferita alle abitazioni occupate e più alta (35%) se calcolata tra le abitazioni non occupate.

Tra le abitazioni più vetuste, quelle che hanno già superato i 100 anni (antecedenti il 1919) sono circa 3,3 milioni, ovvero il 9,5% del totale delle abitazioni (l’8,9% tra le occupate e l’11% tra le non occupate) e più di due su tre (il 68,6%) risultano occupate da almeno una persona residente.

Le abitazioni costruite dal 2001 in poi sono 4 milioni circa, ovvero l’11,4% del totale delle abitazioni in Italia (l’11,5% tra le occupate e il 10,9% tra le non occupate). Di esse, quelle edificate negli ultimi 13 anni sono appena 1 milione e risultano per il 70% occupate.

Ad avere gli edifici più longevi è la Liguria, dove quasi la metà delle abitazioni occupate è stata costruita prima degli anni Sessanta. La seguono Toscana e Piemonte. Le case ultracentenarie, invece, si trovano soprattutto a Torino, Roma, Milano e Napoli. Un dato, questo, che diventa allarmante se letto in relazione al problema dell’efficientamento energetico delle abitazioni.

Il report “La consistenza del parco immobiliare nazionale”, dell’agenzia per l’energia Enea, ha sottolineato che il 60% delle case italiane è stato realizzato prima del 1976, quando entrò in vigore la legge sul risparmio energetico. Lo stesso vale per il 12% degli edifici non residenziali. Si tratta di un’ampia quantità di immobili obsoleti dal punto di vista energetico, che richiederanno un grande sforzo per raggiungere gli standard di prestazioni richiesti dagli accordi europei che con una prima tappa nel 2030 punta alla neutralità climatica degli edifici nel 2050.

Proteggere la casa utilizzando il bonus sicurezza

Vorrei installare nella mia abitazione un sistema di allarme. Ci sono agevolazioni fiscali per questo tipo di interventi? Nel caso di risposta affermativa, si chiede quale sia la procedura da seguire? Chiedo inoltre di sapere se si ha diritto al bonus mobili?

La spesa per l’installazione di un sistema di allarme rientra tra le opere per la sicurezza elencate dall’Agenzia delle Entrate nella sua guida al bonus ristrutturazione.

Pertanto, può essere detratto il 50% della spesa in 10 anni, seguendo le regole di prassi per le agevolazioni: pagamento con bonifico parlante, spesa massima detraibile di 96mila euro per immobile.

Il “bonus sicurezza” è applicabile a tutti gli interventi finalizzati a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi, con interventi quali:
• il rafforzamento, la sostituzione o l’installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
• l’installazione di grate alle finestre, l’apposizione o la sostituzione di porte blindate rinforzate, di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
• l’installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti.

Rientrano inoltre tra gli interventi agevolabili l’installazione di saracinesche, tapparelle metalliche con bloccaggi, vetri antisfondamento, casseforti a muro, videocamere collegate con società di vigilanza.
Questo elenco richiede però alcune precisazioni.

La prima, connessa al quesito, è che il canone di un contratto con una società di vigilanza non è agevolabile.

La seconda riguarda le autorizzazioni connesse ai lavori. Non tutte le opere elencate sono infatti realizzabili senza comunicazioni o segnalazioni in Comune. Certo si possono installare senza incombenze burocratiche una porta blindata o un impianto di allarme, ma ad esempio la sostituzione di un muro di recinzione esterno, a seconda del tipo di lavoro potrebbe richiedere una comunicazione o una segnalazione certificata al Comune e la questione va valutata caso per caso con un tecnico.

La terza è che le agevolazioni sulla sicurezza sono un capitolo a sé stante del bonus ristrutturazione e non danno diritto automaticamente alla possibilità di chiedere il bonus arredi, possibile solo quando si compie la manutenzione straordinaria dell’immobile. Quindi sì con il muro di cinta, no con la porta blindata.