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Mercato immobiliare in crescita: segnali positivi e nuove dinamiche

Mercato immobiliare in crescita: segnali positivi e nuove dinamiche

L’acquisto torna appetibile, con la crescita di scambi in tutta Italia. Canoni in aumento e offerta in calo
per le locazioni

Dopo un avvio d’anno sottotono, il mercato immobiliare residenziale ha mostrato una graduale ripresa, con volumi di scambio in costante crescita trimestre dopo trimestre. Dal +1% nel secondo trimestre al +2,5% nel terzo, fino a un deciso incremento del 7,6 per cento nell’ultimo trimestre del 2024 confermando una rinnovata vitalità del settore.

L’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate
Secondo l’ultimo aggiornamento dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, la crescita degli scambi ha interessato tutte le aree geografiche.
Il Sud segna l’incremento più marcato (+10,7%), seguito dal Nord Est (+9%), dal Centro (+8,4%) e dal Nord Ovest (+6,2%). Nelle Isole la crescita è più contenuta (+2,5%), mentre nei capoluoghi la domanda è ancora più sostenuta, con un aumento del 9,8%.

Le grandi città trainano il mercato
Nei centri con oltre 250mila abitanti le compravendite registrano un +7,9%, con Roma e Milano in testa, entrambe vicine al +10%. Bene anche Torino, Genova e Bologna (+8% ), mentre Firenze segna un incremento del 7% . A Palermo la crescita è più contenuta (+2,1%), mentre Napoli è l’unica città con un calo vicino al -2%.
L’analisi mensile evidenzia un’accelerazione delle compravendite nei mesi di ottobre e dicembre, con una crescita superiore al 9% su base nazionale, ancora più marcata nei capoluoghi rispetto ai comuni minori.

Le dimensioni delle abitazioni compravendute
Nei capoluoghi si acquistano in media immobili di 98 mq, mentre nei centri minori la metratura sale a 110 mq.
L’incremento degli scambi interessa tutte le fasce dimensionali, con una crescita significativa per le abitazioni tra 50 e 115 mq (+8,7%) e per quelle tra 115 e 145 mq (+8%).
Le unità più piccole (inferiori a 50 mq) aumentano del 4,5%, mentre le abitazioni oltre 145 mq registrano un incremento superiore al 5%.

Acquisti con agevolazioni e mutui ipotecari
Nel quarto trimestre del 2024 il 71,4% degli acquirenti ha beneficiato dell’agevolazione “prima casa”, con un aumento di 9 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2023.
La quota di acquisti effettuati tramite mutuo ipotecario si attesta al 41,5%, sostenuta da una progressiva riduzione dei tassi d’interesse. Il tasso medio scende al 3,3%, segnando un calo di 120 punti base rispetto al trimestre dell’anno precedente e confermando la tendenza alla diminuzione osservata lungo tutto il 2024.
Roma e Bologna vedono oltre il 50% degli acquisti effettuati tramite mutuo, mentre la capitale registra la quota più alta di acquisti con agevolazione “prima casa” (85%).

Boom delle case di nuova costruzione
Gli acquisti di abitazioni di nuova costruzione rappresentano il 12,8% delle transazioni, con un aumento del 46% rispetto al quarto trimestre del 2023 (+9mila unità). Questo rialzo è stato incentivato dal termine del “sismabonus acquisti”, fissato al 31 dicembre 2024, che ha favorito la compravendita di immobili ristrutturati per migliorare la resistenza sismica.
Milano si distingue per la maggiore incidenza di acquisti di abitazioni di nuova costruzione (23% ), contro il 4% di Napoli, Palermo e Genova.

Il mercato delle locazioni: canoni in aumento, offerta in calo
Nel quarto trimestre del 2024 il volume delle locazioni ha raggiunto le 240mila abitazioni, con una flessione minima (-0,3%) rispetto allo stesso periodo del 2023.
Il calo è dovuto alla diminuzione delle locazioni ordinarie di lungo periodo (-2,7%), mentre gli altri segmenti sono in crescita:
• Le locazioni transitorie aumentano del 2%;
• Le locazioni con canone concordato crescono dell’1% .
Il segmento dedicato agli studenti registra una forte espansione, con un aumento del 10% delle abitazioni locate e un +13% sui canoni.
Roma e Milano mostrano dinamiche opposte:
• A Roma il mercato locativo è in calo (-7,2%), con una lieve flessione dei canoni (-0,9%);
• A Milano le locazioni continuano a crescere sia nel numero (+5,5%), sia nei canoni (+6,9%).
Il mercato degli affitti brevi ha avuto un impatto significativo sull’offerta di locazioni tradizionali, riducendo la disponibilità di abitazioni. Gli operatori segnalano che la destinazione degli immobili alle locazioni turistiche ha contribuito a diminuire il numero di case disponibili per affitto a lungo termine, influenzando anche la dinamica delle compravendite.

Prospettive per il 2025
Gli operatori immobiliari mostrano un ottimismo crescente in particolare per i due anni a venire.
Aumentano le previsioni di rialzo dei prezzi, mentre diminuiscono quelle di un calo.
La ripresa del settore appare sempre più solida, sostenuta da un migliorato accesso al credito e da una domanda vivace, specialmente nei centri urbani.
Se il trend attuale continuerà, il mercato immobiliare residenziale potrebbe consolidare il suo ruolo di settore trainante dell’economia italiana.

L’invio ai condòmini dei verbali dell’assemblea condominiale

Il verbale di approvazione del bilancio consuntivo deve essere inviato ai condòmini dall’amministratore mediante raccomandata, o può essere utilizzata anche la posta ordinaria elettronica?

La normativa condominiale – a prescindere dall’oggetto della delibera – non specifica in quale modo debba essere inviato il verbale ai condòmini; pertanto anche una mail può essere lecita (fatta eccezione per l’assemblea che si è tenuta mediante videoconferenza).
In questi termini si esprime, nella massima, il Tribunale di Genova, con la sentenza 477 del 12 febbraio 2024.
Ciò premesso, è preferibile che l’amministratore consegni – quantomeno ai condòmini assenti – il verbale a mani, facendosi rilasciare ricevuta, e/o lo invii a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno e/o, per i condòmini che ne siano dotati, a mezzo di pec (posta elettronica certificata) o telefax.
La data certa sul ricevimento del verbale vale infatti a delimitare il termine di impugnazione di trenta giorni dal ricevimento – relativamente agli eventuali condòmini assenti – per le delibere assembleari annullabili di cui all’articolo 1137, secondo comma, del Codice civile.
Viceversa, soltanto relativamente alle delibere assembleari in forma telematica, l’articolo 66, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che, in caso di assemblea mediante videoconferenza, “il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione”.
In sostanza, in caso di assemblea mediante videoconferenza, il verbale dev’essere inviato mediante consegna a mani, raccomandata con ricevuta di ritorno, telefax o pec (per i condòmini che ne siano dotati).

Le spese per la manutenzione delle ringhiere del terrazzo che funge da copertura

In seguito ai lavori di rifacimento della impermeabilizzazione di un terrazzo di proprietà esclusiva, che funge da copertura dell’intero condominio, si sono resi necessari lavori di manutenzione delle ringhiere. Queste spese (compresa quella dell’eventuale sostituzione) spettano al condominio o al condomino proprietario?

Nell’ambito della ripartizione delle spese per il rifacimento di un lastrico solare o di una terrazza di proprietà esclusiva che svolge la funzione di copertura alle unità immobiliari sottostanti (ripartizione che vede un terzo di costi gravanti sul lastrico e due terzi gravanti sulle unità citate), non tutti i manufatti rientrano in questa suddivisione.

La giurisprudenza, infatti, da tempo ha stabilito che tutto ciò che non sia funzionale alla copertura ma lo sia, per esempio, all’affaccio, è da ritenere totalmente a carico del proprietario esclusivo.

Sono dunque a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere eccetera, collegate alla sicurezza del calpestio). Mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura, vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione indicata dall’articolo 1126 del Codice civile.

Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

Tuttavia, come sempre in materia di condominio, per stabilire se un bene sia di natura o funzione condominiale è necessario l’accertamento nel caso concreto, cui è preposto il giudice di merito.

In altre parole, se le ringhiere hanno una funzione decorativa per l’intero edificio in ragione dei loro fregi ornamentali o altro, si dovrà ritenerle di competenza condominiale (sentenza della Corte di Cassazione civile, sezione VI, n. 10848, dell’8 giugno 2020).

Nel caso descritto dal quesito, dunque, se le ringhiere non possono considerarsi ornamentali, le spese per la loro manutenzione o sostituzione saranno a carico del solo proprietario esclusivo della terrazza.

Acquisto abitazione con preliminare nel 2024 e rogito nel 2025

Nel mese di aprile del 2024 ho stipulato un preliminare d’acquisto per un immobile in fase di ristrutturazione (50 per cento su 96.000 euro) direttamente con l’impresa. Il preliminare è stato registrato e ho versato un importo superiore ai 96.000 euro con assegno bancario e a titolo di caparra confirmatoria. In caso di rogito nel 2024, con versamento dell’intera somma dovuta, non ci sarebbero problemi per il recupero del 50 per cento in 10 anni. Ma se il rogito sarà stipulato nell’anno 2025 potrò godere in ogni caso del credito? Per quanto riguarda la registrazione del preliminare non ci sono problemi, il dubbio mi sorge in quanto ho versato una caparra confirmatoria e non, per esempio un acconto per stato avanzamento lavori.

La risposta è affermativa. La detrazione spetta al futuro acquirente, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Più in generale, il promissario acquirente di un box pertinenziale o di un immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato – di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR – o di un immobile sul quale intende effettuare i lavori di recupero del patrimonio edilizio, può beneficiare della detrazione per gli importi versati in acconto sull’acquisto dell’immobile o versati per i lavori di ristrutturazione, a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi – nella quale il contribuente si avvale della detrazione – siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.

Occorre, altresì, che il promissario acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile ed esegua gli interventi a proprio carico.

Non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore, che può ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell’anticipata immissione nel possesso dell’immobile.

La detrazione spetta al futuro acquirente, alle condizioni sopra precisate, anche nelle ipotesi in cui non si perfezioni l’acquisto.

Sostanzialmente, quando l’immobile è venduto o trasferito per atto tra vivi prima che sia terminato il periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alle quote rimanenti del beneficio fiscale è trasferito, salvo diversi accordi tra le parti, all’acquirente dell’unità immobiliare.

Non rileva che quanto pagato abbia la forma giuridica della caparra confirmatoria e non, ad esempio, dell’acconto sul prezzo.

Dichiarazione del redditi del condominio

Nel condominio si sono susseguiti più amministratori. E’ possibile verificare se negli anni passati sono state presentate le dichiarazioni dei redditi condominiali?

Basta pretendere che il nuovo amministratore di condominio chieda il cassetto fiscale del vostro condominio. In questo modo potrete accedere alla banca dati dell’Agenzia delle Entrate e verificare gli adempimenti effettuati dai precedenti amministratori.
Nel caso che tra i condomini vi sia qualcuno che ha interesse a tenere monitorato l’effettivo espletamento degli obblighi di legge potrebbe chiedere all’attuale amministratore di essere nominato quale incaricato ai fini della consultazione costante del cassetto fiscale.

Affittare casa può rendere fino al 7 per cento

Un’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa rivela che quasi il 20 per cento delle compravendite è per investimento.
Si tratta di un dato che conferma come il settore immobiliare continui a offrire interessanti opportunità per gli investitori in termini di rendimenti locativi.
Chi investe nel mattone non punta solo ai rendimenti da locazione, ma anche alla rivalutazione del capitale nel tempo

Locazioni brevi
Dall’analisi realizzata emerge una leggera contrazione degli acquisti destinati ad immobili a uso ricettivo, soprattutto nelle località dove il mercato è già molto saturo.
Gli investitori sembrano preferire formule di locazione a lungo termine piuttosto che affitti stagionali o turistici, prediligendo così una continuità nei guadagni e una gestione più semplice dell’immobile.
I rendimenti annui da locazione restano comunque allettanti. Per un bilocale di 65 mq nelle principali città italiane il rendimento medio si attesta al 5,6 per cento, con alcune metropoli che offrono percentuali ancora più elevate.

La classifica
Ecco la classifica delle città italiane che garantiscono i migliori rendimenti annui lordi da locazione:
• Genova: in cima alla lista con un rendimento del 7,0%, grazie a prezzi di acquisto contenuti e a una domanda locativa sostenuta.
• Palermo: al secondo posto con il rendimento del 6,9%, grazie a una crescente attrattività turistica e un mercato immobiliare in fermento.
• Verona: con il rendimento del 6,5%, conferma un settore turistico che alimenta la domanda di affitti.

Condominio: la permanenza in giardino dei nostri amici a quattro zampe

Il regolamento condominiale può vietare ai proprietari di animali domestici di portarli all’interno delle parti comuni dell’edificio, come l’ascensore o il giardino?

In base all’articolo 1138 del Codice civile le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

In condominio, quindi, è sempre ammesso avere cani e gatti all’interno del proprio appartamento. L’eventuale clausola in contrasto con tale disposizione di legge deve ritenersi nulla.

Il regolamento può però proibire di lasciare gli animali domestici all’interno del giardino e/o delle altre parti comuni, come il cortile, le scale e l’androne. Tale divieto serve a tutelare il decoro, l’igiene e la sicurezza dell’edificio, che potrebbero essere messi a repentaglio dall’abbandono incontrollato di animali.

Pertanto, poiché il regolamento contiene le norme circa l’uso delle cose comuni, è possibile che esso stabilisca il divieto di lasciar scorrazzare liberamente gli animali domestici all’interno del giardino condominiale oppure delle altre parti comuni.

Resta dunque la facoltà all’assemblea disciplinare l’uso degli spazi o dei servizi comuni da parte dei proprietari di animali, nonché il comportamento che essi devono tenere all’interno del complesso condominiale. Questo sempre nel generale presupposto che il diritto di ciascun condomino di usare e di godere a suo piacimento dei beni comuni trova limite nel pari diritto di uso e di godimento degli altri.

Diverso è il caso del regolamento che vieti in assoluto agli animali domestici dei condòmini di accedere alle parti comuni, anche muniti di regolare guinzaglio e museruola: una norma di questo genere sarebbe illegittima in quanto costituirebbe un sostanziale divieto di tenere animali in condominio. Il regolamento che vietasse agli animali domestici di passare per le scale o di usare l’ascensore sarebbe illegittimo in quanto renderebbe praticamente impossibile portare fuori di casa il proprio animale.

Dunque, si può affermare che gli animali dei condòmini possono stare in giardino, purché non siano lasciati soli ma siano sempre sotto il controllo dei loro proprietari, al fine di tutelare il decoro e la sicurezza dell’edificio.
Pertanto, è possibile portare il cane a passeggiare nel giardino condominiale, a patto che siano rispettate le norme di conduzione (guinzaglio o museruola) e che siano rispettate le norme igieniche (raccolta delle deiezioni).

Condominio e sostituzione delle serrande avvolgibili

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Detrazioni per la sostituzione delle persiane e documentazione

Vorrei sostituire le vecchie persiane in legno del mio appartamento, con nuove in alluminio senza modificarne le misure. Ho letto nella guida dell’Agenzia delle Entrate che per usufruire della relativa agevolazione fiscale, quando queste vengono installate senza la sostituzione dei serramenti/infissi, non bisogna trasmettere nulla ad ENEA. Corrisponde al vero? Di quale detrazione fiscale gode tale miglioria? Quale documentazione é richiesta oltre alle fatture e ai relativi bonifici bancari?

La sostituzione delle persiane rientra nelle detrazioni per “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.

Questa detrazione prevede una riduzione dell’IRPEF del 50 per cento sulle spese sostenute fino a un massimo di 96mila euro per unità immobiliare, da ripartire in 10 anni.

Tuttavia, se la sostituzione delle persiane è considerata un intervento volto al risparmio energetico, potrebbe rientrare anche nell’Ecobonus, che prevede una detrazione del 50 per cento per interventi che migliorano l’efficienza energetica degli edifici.

Per la sostituzione delle sole persiane (senza sostituzione dei serramenti/infissi), non è necessario inviare alcuna comunicazione all’ENEA, in quanto non si tratta di un intervento che incide direttamente sul risparmio energetico certificabile.

Anche se non obbligatoria, è consigliabile richiedere al fornitore o produttore una certificazione nella quale si attesti la conformità delle nuove persiane alle norme vigenti, come ad esempio la conformità CE.

Questa documentazione potrebbe essere utile in caso di controllo fiscale, per dimostrare che il prodotto installato rispetta le normative in materia di sicurezza e qualità.

Per poter fruire della detrazione fiscale è importante conservare la seguente documentazione:
• Fatture relative all’acquisto e all’installazione delle nuove persiane, dove siano chiaramente indicati i dettagli dell’intervento.
• I pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico parlante, specificando la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, e il codice fiscale o partita IVA del destinatario del pagamento.
• Eventuale Certificazione del Fornitore/Produttore, non obbligatoria ma utile.
• In alcuni casi, potrebbe essere opportuno predisporre una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui si specifica la tipologia di intervento realizzato.

Bankitalia, immobiliare in ripresa: crescono domanda e transazioni

Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, evidenzia una ripresa significativa del settore immobiliare.
Secondo l’indagine, la quota di operatori che hanno venduto almeno un’abitazione ha raggiunto il livello più alto dall’inizio della serie storica.
La crescita della domanda e il miglioramento dell’accesso al credito stanno contribuendo all’aumento delle transazioni, con un impatto diretto sulle quotazioni immobiliari, che mostrano segnali di rialzo dopo un lungo periodo di stabilità.
L’indagine, condotta su un campione di 1.488 agenti immobiliari tra il 7 gennaio e il 6 febbraio 2025, registra un incremento delle vendite rispetto al 2023.
Sebbene i giudizi prevalenti indichino una stabilità dei prezzi, si rafforza la tendenza al rialzo.
Inoltre, la quota di operatori che segnalano difficoltà nell’ottenimento del mutuo è diminuita per il quinto trimestre consecutivo, facilitando ulteriormente l’accesso al mercato.

Prezzi in aumento, ma la stabilità resta dominante
Il 17,3% degli operatori segnala un incremento dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente, ma la maggior parte degli agenti immobiliari continua a rilevare una situazione di stabilità.
Tuttavia, il saldo tra giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari è tornato positivo per la prima volta in un anno, suggerendo un possibile trend di crescita.
Anche il tempo medio di vendita e lo sconto applicato rispetto alle richieste del venditore si mantengono su livelli minimi, confermando una maggiore fluidità delle trattative e una domanda più dinamica rispetto ai periodi precedenti.

Transazioni in aumento e caratteristiche degli immobili venduti
La quota di agenzie immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione è salita all’88,9%, segnando il valore massimo dalla prima rilevazione.
Sebbene il saldo tra chi dichiara un aumento delle transazioni rispetto a un anno fa e chi, invece, ne riscontra una diminuzione sia ancora negativo, il dato è migliorato rispetto al trimestre precedente (-12 punti percentuali contro -22).
La stragrande maggioranza delle vendite riguarda immobili di seconda mano, con una prevalenza di abitazioni di bassa classe energetica (56%), soprattutto nel Centro e nel Sud Italia. Nelle aree urbane, invece, è più frequente la compravendita di immobili con classe energetica elevata, riflettendo una maggiore sensibilità verso l’efficienza energetica.

Domanda in crescita, offerta ancora debole
Il saldo tra aumento e riduzione dei potenziali acquirenti migliora sensibilmente, indicando una domanda in crescita. Tuttavia, l’offerta rimane debole, con un numero elevato di agenti immobiliari che segnala una diminuzione degli incarichi da evadere e un calo dei nuovi incarichi a vendere.
L’accesso al credito continua a migliorare: la quota di operatori che evidenzia la difficoltà di ottenere un mutuo come principale causa di cessazione dell’incarico a vendere è scesa al 19%, in calo rispetto al 20% del trimestre precedente. Inoltre, il 78% degli acquisti è finanziato con un mutuo, con un rapporto medio tra ammontare del prestito e valore dell’immobile in crescita di quasi 10 punti rispetto all’anno precedente.

Locazioni: offerta in calo canoni in aumento
Il mercato delle locazioni registra un aumento dei canoni, con il 42% delle agenzie che prevede un ulteriore incremento nel prossimo trimestre, mentre solo il 4% prevede una riduzione.
La principale causa di questa dinamica è la diminuzione dell’offerta, dovuta alla crescente tendenza dei proprietari, soprattutto nel Centro-Sud , a destinare gli immobili agli affitti brevi.
Secondo l’80% degli operatori il mercato delle locazioni brevi ha avuto un impatto rilevante, riducendo l’offerta di abitazioni destinate all’affitto tradizionale negli ultimi 12 mesi.
Inoltre, il fenomeno ha ripercussioni dirette sulla compravendita: da un lato, limita l’offerta di immobili in vendita, dall’altro stimola la domanda di acquisto di nuove abitazioni per essere messe a reddito nel settore degli affitti turistici.

Prospettive future secondo gli operatori
Le aspettative degli agenti immobiliari sono nettamente migliorate, soprattutto in proiezione dei prossimi due anni.
Aumenta la quota di operatori che prevede un rialzo dei prezzi, mentre diminuisce quella che prospetta un calo.
Questa fiducia nel mercato potrebbe tradursi in un rafforzamento della domanda e in un consolidamento della ripresa del settore immobiliare.