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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

La rimozione della canna fumaria in amianto

La mia abitazione si trova nel centro storico, in un edificio antecedente al 1950. é situata al piano terra e dispone di un camino funzionante, ma mai acceso, con canna fumaria che sbocca su un terrazzo acquistato dal nuovo proprietario dell’ultimo piano del condomino composto da due piani. Il nuovo proprietario mi ha chiesto di rimuovere la canna fumaria, che é in eternit, in quanto farà un B&B con terrazzo panoramico adibito per aperitivi. Si tratta di una richiesta corretta? Eventualmente, a chi compete la spesa necessaria per la rimozione?

La normativa vigente a livello nazionale non prevede l’obbligo di totale rimozione della canna fumaria in amianto.
Viceversa, la normativa locale (regionale o disposizioni comunali) potrebbe prevedere diversamente. Pertanto si consiglia di procedere a una verifica affidando l’incarico ad un tecnico specializzato.
Come previsto dal Decreto 6/9/1994, e in particolare dalle “Normative e metodologie tecniche di applicazione dell’art.6, comma 3, e dell’art.12, comma 2, della legge 27 marzo 1992, n.257, relativa alla cessazione dell’impiego dell’amianto”, si precisa che: “La presenza di materiali contenenti amianto in un edificio non comporta di per sé un pericolo per la salute degli occupanti. Se il materiale è in buone condizioni e non viene manomesso è estremamente improbabile che esista un pericolo apprezzabile di rilascio di fibre nell’aria”.
Dal momento che le canne fumarie in amianto sono solitamente posizionate all’interno del muro, non sono soggette all’erosione degli agenti atmosferici.
Ciò non vale per quanto riguarda le parti esterne o non contenute nella parte muraria che viceversa, se composte da materiale contenente amianto, devono essere rimosse.
La messa a norma del manufatto compete esclusivamente al proprietario dell’abitazione “servita” dalla canna fumaria.

In crescita il disagio abitativo

Casa e soldi

Il disagio abitativo continua ad allargarsi, come certifica la Corte dei conti. Non c’è alcuna intenzione di affrontare in maniera organica questa emergenza. Lo dichiarano il segretario confederale della Cgil, Daniela Barbaresi, e il segretario generale del Sunia, Stefano Chiappelli.

“A fronte di 2,2 milioni di famiglie in condizioni di povertà assoluta – sottolineano – sono circa un milione quelle che vivono in affitto, con un’incidenza della povertà quattro volte superiore rispetto a quelle che vivono in una casa di proprietà”.

“La Corte dei Conti – precisano – riconosce come la scarsità di immobili per la locazione, soprattutto nei grandi centri, sia un problema crescente che favorisce l’innalzamento dei canoni. Ed evidenzia come il 22% delle famiglie più povere abbia un’incidenza dei costi legati all’abitazione sul reddito superiore al 40% (così come quelle in affitto a prezzo di mercato) e come il 36,3% viva in un’abitazione sovraffollata (42% per quelle in affitto). Sempre più difficoltosa è inoltre la mobilità legata a motivi di studio e di lavoro, e crescono prepotentemente affitti e sfratti”.

Per quanto riguarda le residenze per gli studenti universitari, va ricordato che “l’obiettivo dei nuovi 60mila posti letto è ancora lontano dall’essere raggiunto, col rischio di perdita dei finanziamenti”.

Consumi a zero e costi fissi delle bollette

Sono proprietario di un appartamento attualmente disabitato, ma con utenze attive. Vorrei avere il parere dell’esperto circa il fatto che Arera non ha stabilito, per tali casi, un importo forfettario annuo, ma lascia libertà di azione ai fornitori, che emettono fattura a consumi zero, legandola, per di più, all’andamento dei costi di mercato.

Per chi possiede una seconda casa, è un dato di fatto che si devono pagare bollette di luce e gas anche in presenza di consumi pari a zero.

Questo avviene perché nelle bollette sono presenti costi fissi, che non dipendono direttamente dai consumi dell’utente ma anche da altri fattori.

Così, ad esempio, nella voce “spesa energia”, oltre al consumo della materia prima è presente il “prezzo dell’energia” (Pe), ovvero la copertura dei costi sostenuti per l’acquisto dell’energia, nonché dei costi dovuti alle perdite di rete, oppure il “prezzo del dispacciamento” (Pd), che si ricava dal rapporto tra l’energia immessa nelle reti e quella prelevata, oppure ancora il “prezzo della perequazione” (Ppe), che si riferisce a una quota che consente di equilibrare i costi sostenuti dalle compagnie di distribuzione.

A tali costi si affiancano, poi, quelli fissi per il trasporto e la gestione dei contatori, nonché gli “oneri di sistema”, che da soli pesano per il 20 per cento sulle bollette elettriche e per il 4 per cento sulle bollette del gas.

Alcune spese fisse, come quelle di trasporto energia o gli oneri di sistema, sono uniformi in tutto il territorio nazionale, mentre altre variano su base territoriale o trimestrale, seguendo le disposizioni dell’Arera, cioè l’Autorità di regolazione per energia reti e ambiente.

In definitiva, nel caso in questione l’unico modo per evitare in toto il pagamento di tali costi fissi sarebbe quello di disattivare momentaneamente i propri contatori di luce e/o gas, e chiederne poi la riattivazione per il periodo di tempo in cui verranno utilizzati. Ma si tratta di una soluzione non particolarmente praticabile.

Corte dei Conti, il report sullo stato di attuazione di Pnrr e Superbonus

La Corte dei Conti ha elaborato il report semestrale sul Pnrr: si procede a tappe forzate. Tutti i 39 traguardi europei previsti per il primo semestre 2024 sono stati raggiunti, portando l’avanzamento complessivo al 43 per cento, con un incremento di sei punti rispetto al semestre precedente.
Sul fronte delle procedure interne di monitoraggio nazionale, dice la Corte dei Conti, il progresso è ancora più marcato, con un tasso di completamento che sfiora l’88 per cento. Tra i successi concreti figurano la riduzione dei tempi medi per l’esecuzione di opere pubbliche (passati da 273 a 246 giorni) e un calo di oltre il 90 per cento dell’arretrato giudiziario presso Tar e Consiglio di Stato rispetto al 2019.
Il Superbonus 110% aveva promesso una rivoluzione green per il settore edilizio, e i numeri non mentono: 17,5 milioni di metri quadrati già efficientati contro i 17 milioni previsti. L’obiettivo finale di 35,8 milioni entro il 2025 sembra alla portata. Ma, dietro i traguardi raggiunti, si nasconde un costo altissimo per le casse pubbliche.

Il disagio abitativo e le politiche sulla casa
L’edilizia residenziale pubblica e quella sociale, che costituiscono il principale strumento in grado di incidere sul problema della tensione abitativa e del disagio soprattutto dei ceti più poveri, raccolgono nel PNRR risorse contenute, rientranti prevalentemente nel Piano innovativo per la qualità dell’abitare, cosiddetto PINQuA (2,8 miliardi), ai quali si aggiunge la dotazione del Piano Nazionale Complementare per la misura Sicuro, verde e sociale (2 miliardi).
Inoltre, tali misure puntano soprattutto alla riqualificazione e alla manutenzione, più che a un incremento dello stock mediante nuove costruzioni, non sfruttando appieno l’occasione del PNRR per aumentare gli sforzi di edificazione di nuovi alloggi.
Sotto il profilo attuativo si evidenziano ritardi per molti progetti, in particolare nei casi in cui la realizzazione risulta maggiormente complessa (ovvero, quando si tratta di opere pubbliche).
Prendendo a riferimento i progetti rientranti nel PINQuA, che rappresenta la misura del Piano più strettamente connessa alla questione abitativa, oltre un terzo di essi presenta dei ritardi rispetto alla rispettiva programmazione temporale. Inoltre, circa l’80 per cento di tali ritardi si concentra nelle fasi precedenti l’avvio dei lavori.
Gli interventi pubblici per mitigare le tensioni abitative, concentrati soprattutto sulla costruzione di alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP), sono stati importanti nel dopoguerra, e fino agli anni Ottanta, mentre negli ultimi decenni si è osservato un sostanziale disinvestimento, che si è tradotto anche in un ridotto sforzo per la manutenzione dello stock esistente.
In generale, inoltre, le risorse destinate al sostegno delle famiglie meno abbienti per il diritto alla casa sono modeste.
Dall’analisi su un ampio campione di immobili pubblici adibiti ad abitazione (per oltre 750mila unità, dato reso disponibile dal MEF) si osserva come gli alloggi ERP siano caratterizzati da un’elevata età media e da tagli medio-grandi.
In particolare, oltre la metà degli immobili del campione risulta edificata prima del 1980, e la dimensione media è pari a 77 metri quadri. Questo comporta, unitamente alla ridotta manutenzione degli ultimi anni, una scarsa efficienza energetica, oltre ad altre problematiche legate alla vetustà degli alloggi, nonché una non piena rispondenza alle esigenze di una utenza sempre più composta da singoli o da famiglie piccole.
Dai dati si evince inoltre come gli alloggi si concentrino nelle zone a maggior grado di urbanizzazione, dove d’altronde la necessità è maggiore: nei centri urbani sono presenti mediamente 19,8 abitazioni di edilizia popolare per ogni mille cittadini residenti, mentre tale rapporto si attesta su valori decisamente inferiori, pari a meno della metà, nelle aree più periferiche.
I fabbisogni inevasi, come evidente in base alla dimensione delle graduatorie per l’accesso ad alloggi ERP, restano comunque rilevanti: secondo fonti ufficiali, le famiglie ancora in attesa di assegnazione di un alloggio di edilizia popolare erano quasi 320 mila nel 2016.
Un’analisi delle graduatorie dei principali centri urbani suggerisce inoltre che sia probabile che tale numero sia aumentato nel corso degli ultimi anni.
In estrema sintesi, la Corte dei Conti precisa che, nonostante gli interventi di riqualificazione, manutenzione ed efficientamento consentano di ampliare gli alloggi disponibili, opportunamente recuperando quelli sfitti perché difficilmente utilizzabili, si è forse persa un’occasione per aumentare gli sforzi di edificazione di nuovi alloggi.
In conclusione, per quanto sia apprezzabile che la questione abitativa sia rientrata, seppure con un ruolo non prioritario, nella programmazione del PNRR, è difficile pensare che questo possa rappresentare un’inversione di tendenza nei servizi offerti ai cittadini, a meno che ulteriori programmi in questo senso proseguano, ampliando il lavoro svolto.

L’efficientamento energetico degli edifici
L’efficientamento energetico degli edifici rappresenta uno dei principali obiettivi del PNRR, in particolare attraverso le risorse per il finanziamento del Superbonus 110%.
Dai dati ancora parziali pubblicati dall’ENEA, è possibile stimare che gli obiettivi della misura, in termini di risparmio energetico e di emissioni di CO2, siano stati ampiamente superati.
Tuttavia, un’analisi costi-benefici, fatta sia a livello aggregato sia a livello di singola tipologia di intervento incentivato, restituisce un tempo di ritorno dell’investimento del Superbonus abbastanza elevato (circa 35 anni), non coerente con l’orizzonte di vita utile degli interventi incentivati.
Tale conclusione trova sostanziale conferma anche considerando un costo per lo Stato al netto delle maggiori entrate fiscali generate dalla misura (circa 24 anni).
Dati che fanno guardare con favore alla scelta del Governo di rivedere, in netta riduzione, la portata agevolativa della misura in discorso.
Inoltre, la forte eterogeneità, quanto ad anni di ritorno, tra i singoli interventi oggetto di incentivazione nel quadro della misura sembrerebbe giustificare uno schema di detrazioni differenziate, che preveda aliquote tanto maggiori quanto più efficiente è l’intervento incentivato.
Nel confronto con gli obiettivi di policy, al 2024 il Superbonus ha generato una traiettoria di consumi energetici più che conforme all’evoluzione prevista dal PNIEC 2020 e dal PNIEC 2024.
Tuttavia, rivolgendo lo sguardo all’orizzonte del 2030, il contributo positivo del Superbonus allo scenario di riferimento del consumo energetico del settore residenziale non appare sufficiente ad assicurare il conseguimento degli obiettivi fissati al 2030 dal nuovo PNIEC.
In maggior dettaglio, a politiche invariate, il Superbonus, che dal 2020 al 2024 ha generato una riduzione di consumi di circa 2 Mtep, è appena sufficiente per rispettare gli obiettivi del vecchio PNIEC, mentre mancherebbe un’ulteriore riduzione di 2 Mtep per rispettare gli obiettivi al 2030 del nuovo PNIEC.
Il PNRR, nel quadro della seconda Missione, terza Componente (Efficienza energetica e riqualificazione degli edifici), prevede, oltre al potenziamento della rete di teleriscaldamento, tre tipologie di interventi su questo tema:
• 1) “Rafforzamento dell’Ecobonus per l’efficienza energetica”;
• 2) “Costruzione di nuove scuole mediante la sostituzione di edifici”;
• 3) “Costruzione di edifici, riqualificazione e rafforzamento dei beni immobili dell’amministrazione della giustizia”.
Passando alla seconda classe di interventi, costituita da opere di efficientamento dell’edilizia pubblica tramite la demolizione e costruzione di più di 200 nuove scuole e la riqualificazione di più di 50 edifici giudiziari, è al momento difficile quantificare i risparmi energetici di tali interventi e compararli con l’obiettivo di 4 Ktep/anno, vista la mancanza dei dati energetici degli edifici interessati.
Ciononostante, un esercizio di stima preliminare, svolto sfruttando le informazioni presenti sui certificati energetici di due istituti scolastici lombardi interessati dagli interventi, restituisce risultati che sembrano confermare come l’obiettivo di risparmio energetico finale per la misura di edilizia scolastica possa essere raggiunto.
Sugli uffici giudiziari non è stato possibile presentare una stima, ma un’analisi della descrizione degli interventi indica che i risultati in termini di risparmio energetico di questa particolare misura saranno probabilmente marginali.
Le infrastrutture energetiche
A valere sulle 8 misure del PNRR volte a sostenere l’ammodernamento delle infrastrutture energetiche (con risorse per 5,5 miliardi) risulta attivata la ripartizione per 53 progetti, che segnano un grado di avvicinamento ai target assegnati pari al 5,7 per cento: un valore ancora basso, a motivo del fatto che il cronoprogramma del Piano prevede la chiusura della fase di selezione dei progetti entro il 2024, per poi concentrarne la fase esecutiva nel biennio 2025-26.
Questa tipologia di finanziamenti è comunque riservata a operatori altamente specializzati e con elevata capacità di spesa e ciò dovrebbe rappresentare una garanzia per la tempestiva conclusione dei progetti.
Le misure del PNRR volte a sostenere l’ammodernamento delle infrastrutture energetiche rappresentano una vera e propria tecnologia abilitante della transizione; in questo ambito il Piano accoglie in particolare investimenti volti a favorire l’adeguamento della rete di distribuzione elettrica.
Per contribuire agli obiettivi di sicurezza energetica, apposite misure sono poi dedicate alla rete di trasmissione del gas naturale.
In entrambi i casi le esigenze di investimento sono legate al maggior utilizzo di nuove fonti (le rinnovabili per la rete elettrica; il GNL e in prospettiva l’idrogeno per la rete gasifera) e alla maggiore rilevanza che assumeranno i flussi provenienti dalle regioni meridionali. Si tratta complessivamente di otto misure a cui sono indirizzati finanziamenti per 5,5 miliardi.
Al momento, i progetti per cui sono stati definiti i criteri di riparto delle risorse (e di cui è possibile un monitoraggio all’interno della banca dati ReGiS) sono 53; la verifica sull’avvicinamento ai target assegnati indica un grado di conseguimento pari al 5,7 per cento.

Le regole per l’installazione dell’impianto fotovoltaico in edilizia libera

L’opportunità di installare un impianto fotovoltaico in edilizia libera è molto recente ed è stata introdotta dall’articolo 9 del cosiddetto “Decreto Energia”, ossia il D.L. n. 17/2022, convertito con modificazioni dalla legge n. 34 del 2022.
L’art. 9 ha stabilito che il comma 5 dell’art. 7-bis del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, è sostituito dal seguente: “5. Ferme restando le disposizioni tributarie in materia di accisa sull’energia elettrica, l’installazione, con qualunque modalità, di impianti solari fotovoltaici e termici sugli edifici, come definiti alla voce 32 dell’allegato A al regolamento edilizio-tipo, adottato con intesa sancita in sede di Conferenza unificata 20 ottobre 2016, n. 125/CU, o su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici e la realizzazione delle opere funzionali alla connessione alla rete elettrica nei predetti edifici o strutture e manufatti, nonché nelle relative pertinenze, è considerata intervento di manutenzione ordinaria e non è subordinata all’acquisizione di permessi, autorizzazioni o atti amministrativi di assenso comunque denominati, ivi inclusi quelli previsti dal decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, a eccezione degli impianti che ricadono in aree o immobili di cui all’articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, individuati ai sensi degli articoli da 138 a 141 del medesimo codice, e fermo restando quanto previsto dagli articoli 21 e 157 del codice”.
A tal proposito, una recente sentenza del Consiglio di Stato (Sezione Settima), pubblicata il 9 ottobre ha chiarito la suddetta normativa che consente di installare i pannelli fotovoltaici in edilizia libera.
Si tratta della sentenza n. 8113/2024 che si sofferma su un caso in cui un Comune della Lombardia ha contestato al gestore di un’attività di ristorazione una serie di abusi edilizi, tra cui la realizzazione di un nuovo portico che, secondo la parte appellante, avrebbe avuto la funzione di sostenere un impianto fotovoltaico. Secondo il gestore dell’attività di ristorazione, questo dovrebbe rientrare nell’ambito dell’edilizia libera, considerando anche che è stato realizzato con un materiale “leggero”, diverso quindi da quelli utilizzati per la costruzione di fabbricati.
Dopo un passaggio al Tar Lombardia, tale contenzioso è arrivato al Consiglio di Stato e i giudici hanno spiegato, attraverso la suddetta sentenza, che la realizzazione del portico ha avuto come conseguenza quella di ampliare la superficie e il volume del locale, perciò la funzione di sostegno ai pannelli fotovoltaici rappresenta un effetto indiretto.
Nello specifico il Consiglio di Stato ha dichiarato che: “Il portico di cui si parla ha avuto quale effetto (e risultato) primario, quello di ampliare la superficie (ed il volume) del locale destinato a pubblico esercizio, viceversa la dichiarata funzione di sostegno ai pannelli foto-voltaici rappresenta, al più, un effetto indiretto ed accessorio dell’innesto, con conseguente non applicabilità della disciplina di cui al citato D.L. n. 17/2022”.
Proprio per questo motivo, il portico deve essere considerato come “nuova costruzione” e come tale necessita, quindi, del rilascio del permesso di costruire, pertanto il gestore non può beneficiare della liberalizzazione per l’installazione dei pannelli fotovoltaici.
Difatti, i giudici hanno chiarito che la semplificazione introdotta dal Decreto Energia riguarda l’installazione degli impianti fotovoltaici su edifici già esistenti, senza quindi comprendere le nuove costruzioni.
Per i suddetti motivi, quindi, il ricorso del gestore del locale è stato rigettato e il Consiglio di Stato ha condannato il gestore al pagamento delle spese processuali, confermando inoltre l’ordine di demolizione del portico.

A cura di: Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Superbonus addio, costi pubblici enormi per benefici minimi

Gli immobili che dal luglio 2020 hanno beneficiato del Superbonus sono stati poco meno di 500mila. Considerando che in Italia gli edifici residenziali sono circa 12,2 milioni, la misura ha interessato solo il 4 per cento del totale degli immobili ad uso abitativo presenti nel Paese.

A fare i conti è la CGIA di Mestre, che ha espresso una valutazione fortemente critica del Superbonus, ritenendo che gli enormi costi non sono giustificati dai benefici ottenuti. La misura non solo ha fallito nel raggiungere una fetta significativa del patrimonio immobiliare italiano, ma ha anche mancato un’opportunità unica per migliorare il benessere delle famiglie più vulnerabili.

Grazie alle misure restrittive imposte per legge in questi ultimi due anni, l’effetto negativo del Super Ecobonus 110% sui nostri conti pubblici si è quasi esaurito.

In linea generale, secondo l’Ufficio Studi dell’Associazione Artigiani e Piccole Imprese Mestre, con il cosiddetto 110 per cento lo Stato ha speso una cifra spaventosa, migliorando l’efficienza energetica di una quota infinitesima di edifici presenti nel Paese.

Inoltre, stando alle prime indiscrezioni, sembrerebbe aver favorito maggiormente i proprietari di immobili con una buona, quando non addirittura elevata, capacità di reddito, anziché rivolgersi in via prioritaria alle famiglie meno abbienti che, in linea di massima, presentano una probabilità maggiore di risiedere in abitazioni in cattivo stato di conservazione e con un livello di efficienza energetica molto basso.

Non tutti, inoltre, concordano nel ritenere che il Super Ecobonus 110% contribuirà in misura importante ad abbattere le emissioni di inquinanti. Ancorché non ci siano valutazioni scientifiche rigorose sotto il profilo ambientale, l’abbattimento di Co2 sarebbe molto contenuto.

Secondo la Banca d’Italia, le prime evidenze dimostrerebbero che nello scenario migliore i benefici ambientali del Superbonus compenserebbero i costi finanziari sostenuti in quasi 40 anni. Non solo. Alcuni esperti internazionali sostengono che la riduzione delle emissioni ottenuta con l’applicazione del Superbonus poteva essere maggiore se si fosse incentivata l’elettrificazione dei sistemi di riscaldamento degli ambienti, la cottura di cibi e la produzione di acqua sanitaria. Insomma, in alternativa al gas-metano, sarebbe consigliabile utilizzare vettori elettrici (come le pompe di calore e le piastre a induzione), che sono significativamente più efficienti delle tecnologie che impiegano fonti fossili.

Chi ha voluto questo provvedimento continua comunque a difenderlo, sostenendo che non si debba guardare solo alla spesa di cui lo Stato si è fatto carico fino ad ora, ma anche agli effetti economici positivi che esso ha generato.
Vale a dire più gettito (Irpef, Ires, Iva, etc.), più occupazione, più Pil, più risparmio energetico e meno emissioni di inquinanti. È un’obiezione legittima che, tuttavia, è facilmente confutabile dalla tesi che se invece di ricorrere al Superbonus per incentivare quasi esclusivamente gli interventi di edilizia privata ci fossimo avvalsi di questa misura per demolire e ricostruire solo gli edifici residenziali pubblici, le conseguenze appena richiamate dai “sostenitori” del 110 per cento sarebbero state praticamente le stesse. Con 123 miliardi di euro avremmo teoricamente potuto costruire 1,2 milioni di alloggi pubblici, 400mila in più di quanti sono presenti nel Paese. Con una differenza sostanziale: nel secondo caso avremmo compiuto un’azione di giustizia sociale che la misura attualmente in vigore ha paurosamente disatteso.

Al 31 agosto scorso, gli interventi di ristrutturazione ed efficientamento edilizio realizzati per mezzo del Superbonus sfiorano le 500mila unità (precisamente 496.315). Nonostante gli oneri a carico dello Stato siano pari a 123 miliardi di euro, solo il 4,1 per cento del totale degli edifici residenziali presenti nel Paese è stato interessato dall’agevolazione fiscale.

A livello regionale, è il Veneto ad aver registrato il ricorso più numeroso al 110 per cento. Con 59.652 asseverazioni depositate, l’incidenza percentuale di queste ultime sul numero degli edifici residenziali esistenti è stata pari al 5,6 per cento. Seguono l’Emilia-Romagna con 44.438 asseverazioni e un’incidenza del 5,4 per cento, il Trentino-Alto Adige con 11.342 interventi e sempre con un tasso del 5,4 per cento, la Lombardia con 78.125 asseverazioni e un’incidenza del 5,2 e il Lazio con 38.532 operazioni e anch’essa con una incidenza del 5,2 per cento. In Piemonte sono state registrate 36.042 asseverazioni, pari a un’incidenza del 3,8 per cento. Per contro, a “snobbare” l’incentivo sono state le regioni del Mezzogiorno: Molise e Puglia, ad esempio, hanno interessato solo il 2,9 per cento dei propri edifici residenziali, la Calabria il 2,6 per cento e la Sicilia solo il 2,2 per cento.

Ogni intervento è costato mediamente 247.800 euro. Sempre a livello nazionale, l’onere medio per edificio residenziale a carico dello Stato è stato di 247.819 euro. Il picco massimo lo ha raggiunto la Valle d’Aosta con 401.040 euro per immobile. Seguono la Basilicata con 299.963 euro, la Liguria con 298.314 euro, la Lombardia con 296.107 euro e la Campania con 294.679 euro. Il Piemonte si trova a metà classifica con 252.342 euro. Chiudono la graduatoria il Veneto con un costo medio per intervento di 194.913 euro per edificio, la Sardegna con 187.440 e, infine, la Toscana con 182.919 euro.

Confronto tra le agevolazioni adottate dall’Italia e quelle in vigore negli altri Paesi

Bankitalia, nel rapporto “Il miglioramento dell’efficienza energetica delle abitazioni in Italia”, ha realizzato un confronto tra gli incentivi fiscali e i sussidi per la riqualificazione energetica adottati in Italia e quelli attivi negli altri Paesi.

Nel confronto con i maggiori Paesi, il sistema di incentivi fiscali in Italia, anche non considerando il Superbonus, risulta particolarmente generoso, sia in termini di misura del beneficio (percentuali di detrazione e massimali), sia per il perimetro degli immobili e degli interventi agevolati.

In particolare, all’estero, le detrazioni fiscali e i crediti d’imposta sono poco frequenti, riservati nella maggior parte dei casi alle abitazioni principali e fruibili solo dai proprietari. In Italia, invece, questo tipo di incentivi si estende a tutte le tipologie di abitazioni e a chiunque abbia titolo per occuparle (quindi anche agli inquilini). D’altro canto, sotto il profilo IVA, l’Italia prevede forme di incentivazione mirate all’efficientamento energetico più limitate rispetto a quelle presenti negli altri Paesi.

Infine, mentre in Italia il ricorso a forme di trasferimenti monetari diretti è minoritario, in altri Paesi questa sembra essere l’opzione prevalente.

La ragione di questa differenza potrebbe essere in larga parte riconducibile al fatto che nelle giurisdizioni estere si dia maggiore importanza alla finalità di raggiungere le famiglie meno abbienti, una platea circoscritta di beneficiari che rende amministrativamente più agevole l’erogazione di un beneficio in forma di sussidio.
L’aliquota del 110% accordata con il “Superbonus” ha rappresentato un unicum nel panorama internazionale. Essa, unitamente alla possibilità dello sconto in fattura o della cessione del credito, ha indubbiamente costituito un volano senza precedenti dei lavori di riqualificazione energetica, stimolando investimenti addizionali con impatti macroeconomici non trascurabili, che tuttavia ha prodotto criticità sotto molteplici aspetti, in primis sotto il profilo delle finanze pubbliche.

Germania
In Germania, nell’ambito del Climate Action Programme 2030, nel 2020 è stata introdotta una detrazione fiscale (20% dei costi dei lavori in tre anni); è inoltre soppressa l’IVA sull’installazione di pannelli solari. Vi sono dall’inizio degli anni 2000 (e sono stati potenziati a partire dal 2016) anche sussidi per il miglioramento dell’efficienza energetica dei sistemi domestici di riscaldamento e refrigerazione.

Francia
In Francia, il credito d’imposta per la transizione energetica (15-30% su determinati lavori), in vigore fino al 2020, è stato integralmente sostituito nel 2021 da un programma di incentivi erogati sotto forma di sussidi (Ma Prime Renov); è inoltre riconosciuta un’aliquota IVA del 5,5% sugli interventi di riqualificazione energetica (su immobili posseduti da almeno due anni). Un elemento interessante di Ma Prime Renov è che per ottenere il sussidio è necessaria l’asseverazione anche ex post, da parte di esperti indipendenti, dell’effettivo impatto dell’intervento di efficientamento. L’ammontare del sussidio è di mille euro per i sistemi di riscaldamento e di 8mila per l’installazione di pannelli solari.

Stati Uniti
Negli Stati Uniti sono previsti una detrazione fiscale per l’efficientamento energetico e un credito d’imposta (entrambi nella misura del 30%) per impianti che producono energia rinnovabile, con limiti variabili a seconda della tipologia di lavori. È altresì in vigore da molti anni (anche se i fondi a esso destinati si sono ridotti nel tempo) il Weatherization Assistance Program (WAP): un sistema di sussidi rivolto alle famiglie più povere, finanziato dal Bilancio Federale ma gestito dagli Stati, volto a incentivare l’efficientamento energetico delle abitazioni.

Regno Unito
Nel Regno Unito non sono presenti agevolazioni fiscali di rilievo per quanto riguarda le imposte sul reddito; fino al 2027 un’aliquota IVA dello 0% è applicata su specifici materiali e interventi di miglioramento energetico degli edifici. Vi è invece un sussidio di 5mila sterline per famiglia che viene raddoppiato nel caso delle famiglie a basso reddito.

Il taglio ai bonus fiscali per le ristrutturazioni provocherà danni a cascata

Una bastonata sui proprietari di casa per milioni di famiglie italiane, la riduzione prevista con la Legge di Bilancio 2025 alle detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni e il risparmio energetico.

Ma questo non è un dato caro al Governo, che nella Legge di Bilancio per il 2025 ha suonato il de profundis per le agevolazioni fiscali sui lavori di recupero edilizio e il risparmio energetico, senza alcuna contropartita.
La riduzione rapida delle aliquote di detrazione (36% nel 2025 e 30% nel 2026 e 2027) e dei tetti di spesa (da 96mila a 48mila Euro) non costringerà solo i proprietari a rinunciare a rendere gli immobili più salubri e meno energivori ma produrrà effetti deleteri sul comparto edilizio, favorendo il ricorso al nero e facendo calare il gettito fiscale.

Non si può che commentare così – spiega il Presidente Nazionale dell’U.P.P.I. Fabio Pucci – una legge di Bilancio che, tra l’altro, a fronte dell’impegno gravosissimo per la transizione green (che attualmente non vede alcun intervento pubblico di sistema), costringe i proprietari ad acquistare le costose pompe di calore perché le caldaie a gas, dal 2025, sono bandite, nonostante gli enormi sviluppi tecnologici del settore che consentono ormai consumi ridotti.

Con una modesta percentuale di quanto stanziato in più nel 2025 per la Difesa si sarebbe potuto risanare le decine di migliaia di abitazioni ed immetterle sul mercato delle locazioni.

Ma non basta: a fronte del problema degli affitti a lavoratori e studenti fuori sede, sempre più fuori controllo, non è stata neppure presa in considerazione la proposta avanzata dall’U.P.P.I. di accordi territoriali per risanare abitazioni semplificando le procedure edilizie e di concedere bonus fiscali a fronte di canoni ragionevoli.

Una logica che non va solo contro i piccoli proprietari e che dimostra la necessità di una politica sulla casa a cui questo Governo dovrà dare un impulso decisivo altrimenti i danni di questa scelta miope e frettolosa si vedranno presto.

Ma nel frattempo va fatta una riflessione seria su cosa il Parlamento vorrà fare per un bene di cui tutti hanno bisogno: un tetto sulla testa.

A cura di: dr. Jean-Claude MOCHET, Segretario Generale U.P.P.I. – avv. Fabio PUCCI, Presidente Nazionale U.P.P.I.

Via libera al Testo Unico sulle fonti di energia rinnovabile

Lunedì 25 novembre il Consiglio dei Ministri ha approvato il Testo Unico sulle Rinnovabili, ovvero il testo che disciplina i regimi amministrativi per la produzione di energia da FER (Fonti di Energia Rinnovabile).

Tale provvedimento mira a creare un quadro normativo coordinato in relazione alla produzione di energia sostenibile, così da favorire una semplificazione delle procedure amministrative e snellire le procedure per la costruzione e l’esercizio degli impianti di energia da fonti rinnovabili. Rispetto alla versione approvata in via preliminare ad agosto, che aveva fatto molto discutere destando non poche preoccupazioni agli operatori del settore, il testo approvato ha subito svariate modifiche.

Il provvedimento definitivo, composto da 15 articoli, è entrato in vigore il 30 dicembre 2024 e tra le modifiche introdotte quella più importante riguarda i tre regimi amministrativi, ideati per garantire celerità e omogeneità su tutto il territorio nazionale, nonché la riduzione degli oneri burocratici.

I tre regimi amministrativi per l’installazione degli impianti sono: Attività Libera, Procedura Abilitativa Semplificata (PAS) e Autorizzazione Unica.

Per quanto concerne l’Attività Libera, questa è riservata a interventi di modesto impatto e non prevede, quindi, alcuna autorizzazione o comunicazione. Si tratta di impianti fotovoltaici a 12 MW su coperture esistenti o agrivoltaici fino a 5MW, purché non localizzati in aree vincolate o su beni tutelati.

La Procedura Amministrativa Semplificata (PAS) è applicabile, invece, a interventi di media grandezza, come gli impianti che superano 1MW di potenza ma che non richiedono modifiche urbanistiche o infrastrutturali.

Pertanto è necessario che il proponente abbia la disponibilità delle superfici per l’installazione dell’impianto e tale impianto deve essere conforme agli strumenti urbanistici adottati.

Sempre per quanto riguarda la PAS, sarà necessario presentare tra i vari documenti anche una relazione relativa ai criteri progettuali utilizzati ai fini dell’osservanza del principio della minimizzazione dell’impatto territoriale o paesaggistico e l‘impegno al ripristino dei luoghi a seguito della dismissione dell’impianto.

Per quanto concerne gli interventi rientranti nell’Autorizzazione Unica, è necessario chiarire che tale categoria è riservata a interventi di maggiore complessità tecnica o impatto ambientale. Tale regime prevede che la richiesta venga presentata alla Regione competente per impianti sotto i 300 MW, per impianti che invece superano questa soglia la richiesta va presentata al Ministero dell’Ambiente che è l’unico ente competente, invece, per gli impianti off-shore. Tale provvedimento deve contenere anche l’obbligo al ripristino dello stato dei luoghi una volta dismesso l’impianto (con analisi dei costi) e richiede l’intesa con le Regioni interessate.

Sia le Regioni che gli Enti Locali hanno 180 giorni di tempo per adeguarsi ai principi del Testo Unico e per attuare, quindi, i nuovi regimi amministrativi. In attesa di tale adeguamento, ci sarà un periodo transitorio in cui continueranno ad essere applicate le normative previgenti.

Il Testo Unico FER introduce anche le zone di accelerazione, ovvero aree disponibili per l’installazione di impianti che il GSE (Gestore dei Servizi Energetici), dovrà individuare entro il 21 maggio 2025.

Tra le novità introdotte ci sono anche i progetti di revamping e repowering. Il primo si concentra sull’ammodernamento tecnologico senza alterare la capacità produttiva, il secondo punta a incrementare la potenza installata attraverso l’adozione di tecnologie innovative o modifiche strutturali parziali per migliorare le prestazioni degli impianti di energia rinnovabile esistenti. Per entrambi i progetti, il Testo Unico semplifica le procedure.

Entro il 2025, verrà inoltre creato uno sportello unico digitale utile a centralizzare le procedure amministrative e ottenere le autorizzazioni necessarie, inoltre, il provvedimento introduce anche un sistema sanzionatorio per chi realizza o gestisce impianti senza le necessarie autorizzazioni o comunque in modo difforme rispetto alle normative. L’importo delle sanzioni varia a seconda della gravità dell’infrazione.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Assemblea condominiale e nomina del presidente e del segretario

Il legislatore, nella Legge di riforma del condominio del 2012, si è “dimenticato” delle due figure del Presidente e del Segretario dell’assemblea. Spesso fortunatamente supplisce il regolamento. Nel caso ci fossero più candidati nei due ruoli, le nomine devono essere effettuate senza considerare i millesimi di proprietà o, invece, considerando i millesimi di proprietà, ovvero, come avviene per quasi tutte le spese ordinarie o straordinarie?

Durante lo svolgimento delle assemblee condominiali compaiono due figure di fondamentale importanza: il Presidente ed il Segretario, sebbene nessuna norma preveda e disciplini detti ruoli.

Di solito il Presidente è uno dei condòmini, mentre l’incarico di Segretario può essere affidato, per consuetudine, anche all’amministratore. Infatti il compito del Segretario è semplicemente quello di redigere materialmente il verbale dell’assemblea, in teoria sotto dettatura del Presidente.

Secondo la giurisprudenza, le cariche di Presidente e Segretario possono essere ricoperte da qualsiasi condòmino, oppure anche da un estraneo.

Infatti, in assenza di una precisa disposizione normativa dettata in tema di nomina del Presidente dell’assemblea condominiale, deve essere riconosciuta all’assemblea stessa la facoltà di nominare un soggetto, non necessariamente condòmino, con funzione di sovraordinazione al corretto ed ordinato svolgimento delle attività (Corte d’Appello di Catanzaro, 6 maggio 2023, n. 572).

Oltre a questo, i giudici hanno osservato che la nomina del Presidente e del Segretario dell’assemblea di condominio non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, la maggioranza richiesta dalla legge.

Di conseguenza, la mancata nomina di un Presidente e di un Segretario, o l’eventuale irregolarità relativa ad essa, non comportano invalidità delle delibere assembleari (Corte d’Appello di Milano, 14 luglio 2023, n. 2320).

Eventuali vizi relativi alla nomina del Segretario e del Presidente risultano inidonee a determinare l’invalidità delle delibere assembleari non concretando vizi procedimentali al pari, ad esempio, del difetto di convocazione o della mancanza dei quorum costitutivi e deliberativi (Trib. Roma, 30 novembre 2020, n. 17028).