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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

Direttiva Ue Case Green, la grande occasione per la decarbonizzazione dell’edilizia italiana

L’Italia si trova di fronte a una sfida cruciale: decarbonizzare il patrimonio edilizio, riducendo le emissioni e migliorando l’efficienza energetica degli edifici.
La direttiva Case Green – EPBD IV – rappresenta un passo fondamentale in questa direzione, ma la sua applicazione richiede politiche mirate, incentivi efficaci e una visione di lungo periodo.
Nel corso di KEY – The Energy Transition Expo, Francesca Andreolli, ricercatrice senior del think tank Ecco, ha presentato un’analisi sulle opportunità che questa direttiva può offrire al settore edilizio italiano, mettendo in luce le sfide che il Paese deve affrontare e le misure necessarie per non perdere un’occasione storica.

Edifici italiani: vecchi, energivori e poco efficienti
L’Italia deve fare i conti con un patrimonio immobiliare obsoleto e altamente energivoro. Il 64 per cento delle abitazioni risale a prima del 1980, con una forte concentrazione di edifici costruiti negli anni’60 e’70, soprattutto nelle regioni del Nord. Inoltre, il 60 per cento delle case è collocato in contesti condominiali, e il 10 per cento si trova nei centri storici, dove le possibilità di intervento sono spesso limitate.
L’inefficienza energetica è evidente nei numeri: il settore edilizio copre oltre il 50% dei consumi energetici nazionali, alimentati prevalentemente da fonti fossili. Il 70 per cento di questa energia è destinata al riscaldamento domestico, che nella maggior parte dei casi avviene tramite caldaie a gas e radiatori, senza l’impiego di tecnologie più avanzate e sostenibili.
Secondo i dati presentati da Ecco, solo il 18% delle abitazioni italiane ha richiesto un Attestato di Prestazione Energetica (APE) e l’80 per cento degli edifici è classificato in una classe energetica inferiore alla D. Il dato più allarmante riguarda il 30 per cento degli immobili, che rientra nella classe G, la peggiore in termini di efficienza.

Il fallimento degli incentivi e il nodo sociale della riqualificazione
Gli interventi per migliorare l’efficienza energetica degli edifici non hanno prodotto i risultati sperati. Nonostante i numerosi bonus edilizi, le emissioni del settore sono rimaste pressoché stabili, evidenziando la necessità di un approccio più strutturato.
A pesare su questa situazione sono fattori sociali ed economici spesso ignorati. La riqualificazione energetica richiede investimenti da parte delle famiglie, ma la capacità di spesa degli italiani è limitata. Il 70 per cento dei contribuenti ha un reddito inferiore a 26mila euro, e la capacità di risparmio medio è sotto i 3mila euro, con significative differenze tra Nord e Sud.
Gli under 35, spesso sensibili alle tematiche ambientali e teoricamente più inclini a investire nella riqualificazione, vivono in affitto e hanno minori capacità di investimento rispetto ai proprietari di case.
Questo quadro impone una riflessione più profonda sul tema degli incentivi, che finora hanno avvantaggiato principalmente le fasce di reddito più alte -cioè coloro che avrebbero potuto investire comunque.

Superbonus: luci e ombre di una misura inefficace
Il Superbonus ha avuto un impatto significativo sul settore delle costruzioni nel periodo post-pandemico, con un incremento del 68 per cento degli investimenti nel triennio 2021-2023. Ma l’analisi del suo rapporto costo/efficacia solleva più di una perplessità.
Il costo per ogni kilowattora risparmiato è stato quasi doppio rispetto all’Ecobonus (5,2 €/kWh contro 2,8 €/kWh). Inoltre, la riduzione delle emissioni del settore edilizio è stata appena dell’1%, un risultato decisamente inferiore alle aspettative.
Uno dei problemi principali del Superbonus è stato la mancanza di un vero spostamento dal gas all’elettrico, che avrebbe garantito una decisa riduzione delle emissioni. A questo si aggiunge il fatto che lo sconto in fattura e la cessione del credito, strumenti che avevano permesso anche alle fasce più basse di accedere agli incentivi, sono stati eliminati ancor prima della riduzione dell’aliquota del Superbonus.

Come rendere la Direttiva un’occasione per l’Italia
Secondo Ecco, la direttiva Case Green deve essere recepita con politiche che risolvano i limiti strutturali degli incentivi esistenti. Servono misure capaci di rispondere realmente ai bisogni delle famiglie e delle imprese, con una programmazione di medio-lungo periodo che garantisca stabilità e sostenibilità finanziaria.
Oltre all’aspetto sociale, il Governo deve integrare la EPBD con le altre direttive europee, includendo le misure su ETS e rinnovabili, per creare una strategia coerente nell’ambito del Green Deal europeo.
Per valutare concretamente il ritorno degli investimenti, Ecco ha utilizzato la metodologia Social Return of Investment (SROI), che attribuisce un valore monetario agli impatti non quantificabili delle politiche di riqualificazione.
Analizzando diversi scenari al 2030, 2035 e 2040, il think tank ha evidenziato i benefici industriali, ambientali e occupazionali legati alla decarbonizzazione del settore edilizio.

Le raccomandazioni per una transizione efficace
Per garantire un’efficace applicazione della direttiva EPBD, Ecco ha individuato sei raccomandazioni chiave:
• Mantenere le detrazioni fiscali almeno fino al 2030, per garantire stabilità agli investimenti.
• Adeguare le agevolazioni alla reale riduzione delle emissioni e agli standard ambientali più elevati.
• Potenziamento dei controlli per verificare l’efficacia degli strumenti di incentivazione.
• Copertura totale dei costi per le fasce più deboli, per contrastare la povertà energetica.
• Riduzione progressiva dell’IMU sulle seconde case in affitto, se riqualificate energeticamente.
• Correggere il divario tra bolletta del gas ed elettrica, per incentivare il passaggio alle tecnologie più efficienti.
La transizione ecologica dell’edilizia non deve essere vista come un costo, ma come un investimento strategico per il Paese.
Se l’Italia saprà cogliere questa opportunità, potrà non solo ridurre le emissioni, ma anche migliorare la qualità della vita dei cittadini, creando posti di lavoro e rilanciando il settore edilizio in una chiave realmente sostenibile.

Condominio, assemblea in videoconferenza: le regole del consenso

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Condominio e riscaldamento: ripartizione delle spese e contabilizzatori di calore

Il tema della ripartizione delle spese di riscaldamento è sempre molto delicato per chi vive in condominio. Di questi tempi, poi, con i costi in salita e tante famiglie che per risparmiare tengono la temperatura al minimo, quando non addirittura l’impianto spento, sono in molti a chiedersi perché devono pagare se non hanno consumato.
Quali sono, dunque, in presenza di contabilizzazioni di calore, i criteri per la ripartizione delle spese?
In linea generale, le spese devono essere ripartite in base ai consumi effettivi, tenendo però conto della quota di manutenzione.

Cosa sono i sistemi di contabilizzazione del calore
Innanzitutto, è necessario comprendere cosa siano i sistemi di contabilizzazione del calore e perché la loro installazione è necessaria all’interno dei contesti condominiali.
La Direttiva Europea 2012/27/UE, in un’ottica di efficientamento energetico, ha imposto l’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore condominiale.
Questa necessità è stata recepita in Italia con il D.Lgs. 102/2014 – e le successive integrazioni, come ad esempio il D. Lgs. 73/2020 – che ha determinato l’obbligatorietà di installare contabilizzatori nei contesti condominiali dotati di riscaldamento centralizzato, in presenza di fattibilità tecnica ed economica, per una ripartizione delle spese basata sul consumo effettivo.
Il contabilizzatore è un apparecchio elettronico che viene installato sul termosifone, in grado di calcolare il consumo effettivo dell’unità immobiliare per le sue necessità di riscaldamento.
I dati vengono poi raccolti a livello condominiale, per stabilire come debbano essere suddivise le relative spese.

Chi deve pagare i contabilizzatori di calore
L’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore è un obbligo previsto dalla legge per tutti i condomini dotati di riscaldamento centralizzato, ad eccezione che ne venga dimostrata la non convenienza economica o l’impossibilità tecnica di installazione, tramite un’analisi di fattibilità qualificata.
Chi deve provvedere alle spese per l’installazione dei contabilizzatori? In linea generale, i costi iniziali di installazione del sistema sono a carico dei proprietari delle singole unità immobiliari, in base ai loro millesimi di proprietà.
Poiché si tratta di una spesa di manutenzione straordinaria, i condòmini che si sono distaccati dall’impianto di riscaldamento centralizzato devono provvedere alle spese di installazione, mentre sono esonerati dai costi relativi ai consumi, così come anche previsto dall’articolo 1118 del Codice Civile.
Per tutte le spese di gestione successive alla prima installazione, come nel caso di sostituzione dei contabilizzatori per guasti o malfunzionamenti, è il singolo condòmino a dovervi provvedere.
L’articolo 1117 del Codice Civile spiega infatti che gli impianti unitari del condominio, come appunto quello di riscaldamento, sono comuni fino al punto di utenza: il singolo contabilizzazione guasto, di conseguenza, è un apparecchio che viene impiegato oltre alla porzione comune dell’impianto.

Quanto costa installare un contabilizzatore di calore
La spesa per l’installazione di un contabilizzatore di calore varia in base al modello prescelto e alle sue funzionalità aggiuntive, quali la possibilità di monitoraggio da remoto dei consumi o l’accesso tramite app per smartphone.
In linea generale, il singolo dispositivo può costare tra i 50 ai 150 euro, a seconda se le tariffe d’installazione sono incluse o meno. Tuttavia, si tratta di una forbice puramente indicativa, poiché la spesa potrebbe anche variare a seconda dei prezzi medi della località in cui si risiede.
è possibile usufruire di detrazioni fiscali per i contabilizzatori di calore, in particolare nel caso in cui l’installazione sia concomitante con la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

La ripartizione delle spese di riscaldamento
Come si ripartiscono le spese di esercizio di un impianto termico centralizzato in un condominio?
In linea generale, le spese di esercizio di un impianto di riscaldamento centralizzato sono suddivise tra:
• i costi di funzionamento dell’impianto, come ad esempio il combustibile e l’energia elettrica;
• i costi di manutenzione ordinaria, come la gestione tecnica dello stesso impianto;
• i costi di manutenzione straordinaria, quando necessari.
La ripartizione delle relative spese può avvenire secondo diverse modalità, purché vengano rispettate le disposizioni previste dal D.Lgs. 102/2014 e dalle successive integrazioni.
Innanzitutto, se il condominio non è dotato di contabilizzatori – ad esempio, poiché la loro installazione non sarebbe stata economicamente vantaggiosa – la ripartizione delle spese di riscaldamento avviene normalmente in base ai millesimi di proprietà. È quanto ha anche ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza 10085/2020, data anche l’impossibilità di registrare i singoli consumi.
In presenza di un sistema di contabilizzazione, invece:
• i costi di gestione e manutenzione sono divisi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà;
• i costi relativi ai consumi, invece, in base a quanto consumato dal singolo condòmino.
La legge – come nel caso della norma UNI 10200 aggiornata al 2023 – prevede una specifica suddivisione percentuale fra queste due tipologie di spese principali.

La suddivisione 30/70 per la quota fissa e la quota variabile
Per l’effettiva ripartizione delle spese relative al riscaldamento centralizzato, il riferimento è la norma UNI 10200 con l’aggiornamento del 2023, allo scopo di ottenere una suddivisione più equa di questi costi.
In generale, si definisce una quota fissa e una variabile per le spese di riscaldamento, così suddivisa:
• il 30 per cento composto da spese fisse, quali i costi di manutenzione, i controlli periodici, i costi fissi dell’energia necessaria per il sunzionamento dell’impianto;
• il 70 per cento composto da spese di consumo, ovvero basate sui consumi effettivi realizzati dai singoli condòmini, in base ai dati raccolti dai contabilizzatori di calore presenti all’interno di ogni unità immobiliare.
Per fare un esempio di ripartizione delle spese di riscaldamento con il sistema 30 e 70, si ipotizzi che un condominio spenda 10.000 euro all’anno per le sue necessità di riscaldamento. Di questa somma:
• 3mila euro rappresenta la quota di spese fisse, che saranno suddivise tra i millesimi di proprietà;
• 7mila euro, invece, sono relativi ai consumi del condominio, che saranno suddivisi fra i condomini in base a quanto effettivamente registrato – e quindi, consumato – dai contabilizzatori.

Ripartizione delle spese e sentenze della Cassazione
Alla luce della grandissima litigiosità, in ambito condominiale, sui criteri per la ripartizione delle spese per il riscaldamento, la giurisprudenza è stata più volte chiamata ad intervenire sul tema.
Si riportano quindi alcune delle sentenze più significative, pur precisando che la Suprema Corte ha espresso il proprio giudizio sulla base di casi specifici che, di conseguenza, potrebbero trattare situazioni e condizioni non generalizzabili a tutti i condomini.
Il primo riferimento è quello alla sentenza 10085/2020, che sottolinea la suddivisione dei consumi in millesimi solo nei casi in cui i contabilizzatori di calore, o altri sistemi di misurazione effettiva dei consumi, non siano presenti.
La sentenza 18045/2024 è invece relativa al caso di alcuni inquilini che, disponendo di un impianto di riscaldamento autonomo, non ritenevano di dover partecipare alla suddivisione delle spese deliberata dal condominio in sede di assemblea.
In questo caso la Corte di Cassazione ha confermato che, nonostante il condòmino distaccato dall’impianto di riscaldamento centrale sia soggetto ad alcune spese fisse di conservazione e manutenzione ordinaria dell’impianto stesso, le spese per l’uso del riscaldamento non possono essere ripartite in millesimi, bensì solo sui consumi effettivi, in presenza di strumenti di contabilizzazione.
Di conseguenza, e in relazione alla già citata proporzione 30/70, il calcolo in millesimi è applicabile solo alla quota fissa.

Condominio e sostituzione della cisterna idrica: manutenzione o innovazione

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Assemblea di condominio e invio del verbale ai condòmini

Ho consegnato la delega a un condomino per partecipare all’ultima assemblea. L’amministratore non ha inviato il verbale che, per legge, dice di non essere obbligato a spedire. Gli ho richiesto una copia ma rifiuta di consegnarla. Vorrei sapere: 1) se un condomino presente con delega ha modo di sapere con certezza cosa è stato deliberato (tranne quel poco riferito dal delegato); 2) quali documenti si possono richiedere all’amministratore senza sentirsi rispondere che, sempre per legge, lui non è tenuto a farlo?

È vero che non esiste un obbligo preciso, ma tutti coloro che erano presenti (senza differenza tra favorevoli, contrari ed astenuti) possono chiedere copia del verbale (articolo 1129, secondo comma, del Codice civile), mentre hanno un preciso diritto a riceverne copia solamente se è prescritto dal regolamento di condominio.

Tuttavia sarebbe assurdo non inviarlo, dato che solo dal momento della sua ricezione decorrono i 30 giorni per impugnare la delibera: prolungare indefinitamente il termine è controproducente per l’amministratore e per questo potrebbe andare incontro anche ad un’azione di revoca per gravi irregolarità nella gestione.

Ai condòmini assenti (cioè non presenti neppure per delega) il verbale va invece inviato, in genere per pec o raccomandata (sempre per avere la certezza della decorrenza dei 30 giorni).

Per la richiesta di copie dei documenti, la legge prevede un vero e proprio diritto generale di averne accesso, quindi il rifiuto può dare legittimità a un ricorso d’urgenza (articolo 700 del Codice di procedura civile) per ottenerli.

Riscaldamento centralizzato e distacco: non esiste un tetto per passare all’autonomo

La legge consente al singolo condòmino di scollegarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, a patto che lo stesso non subisca squilibri e non determini aggravi di spesa.
Nello stesso edificio, quanti condomini effettivamente si possono scollegare dal riscaldamento centralizzato?
La legge non stabilisce una quota massima di residenti che possono decidere di passare al riscaldamento autonomo, ma rimangono valide le prescrizioni già citate:
• non vi devono essere squilibri nel funzionamento dell’impianto centralizzato;
• non vi devono essere danni o aumenti di spesa gravi per gli altri inquilini.
Ovviamente, se molti condòmini si staccano dall’impianto centrale, la probabilità di squilibri o di aumenti di spesa è decisamente elevata per i residenti che decidono di rimanere collegati.
In questo caso, l’assemblea condominiale potrebbe decidere di:
• rivedere lo stesso impianto centralizzato, per valutare interventi di efficientamento energetico, così da ridurre gli aggravi per chi rimane collegato;
• rinunciare al sistema di riscaldamento centralizzato, imponendo il passaggio all’autonomo per tutti i condomini.
Nei fatti, quando un condomino sceglie il riscaldamento autonomo, si rendono necessari:
• interventi sull’impianto centralizzato per chiudere il collegamento al rinunciatario;
• la valutazione del nuovo assetto del riscaldamento centrale, per verificare tutto funzioni secondo quanto atteso;
• la valutazione delle eventuali nuove spese comuni di riscaldamento.
Di norma, se a distaccarsi è un singolo condòmino, non si notano particolari aggravi della spesa altrui: l’impianto dovrebbe rimanere efficiente e non subire specifici contraccolpi.
Se il distacco coinvolge più unità immobiliari, gli squilibri per gli altri condomini potrebbero essere molto evidenti. Ci si ritroverebbe, infatti, con un impianto centralizzato evidentemente sovrastimato rispetto alle effettive necessità di riscaldamento.
In questo caso, quindi, è decisamente consigliato non solo che l’assemblea valuti la possibilità di non consentirne il distacco, ma anche eventuali lavori di efficientamento o, ancora, l’impianto autonomo per tutti.

Mutui, con il calo dei tassi riparte il mercato immobiliare

casa e mutuo ipotecario

Dopo tante incertezze e frenate, il mercato dei mutui torna a respirare. Il primo semestre del 2025 ha segnato una svolta decisa per il credito immobiliare in Italia, con una crescita della domanda del +20 per cento rispetto allo stesso periodo del 2024.
A trainare il rilancio, il calo dei tassi d’interesse e una politica monetaria espansiva, che hanno riacceso la fiducia delle famiglie. Ma il vero protagonista è la surroga: ben otto richieste su dieci riguardano il trasferimento del mutuo a condizioni più vantaggiose.

Tassi in discesa, mutui più accessibili
La Banca Centrale Europea ha ridotto i tassi di riferimento di 200 punti base in un anno, portando il tasso sui depositi al 2 per cento. Questo ha avuto un impatto diretto sul costo del denaro, rendendo i mutui più convenienti. Il tasso medio sui nuovi mutui si attesta oggi al 3,12 per cento, in netto calo rispetto al 4,42 per cento di fine 2023. Le offerte più competitive sul mercato propongono tassi fissi anche al 2 per cento, come nel caso del Prontomutuo di Banca Popolare Pugliese.

Surroghe: corsa al tasso fisso
Il Barometro CRIF evidenzia un aumento del 63,2 per cento delle surroghe nel primo trimestre 2025. Le famiglie italiane stanno approfittando del contesto favorevole per passare da mutui a tasso variabile a formule a tasso fisso, più stabili e prevedibili. Secondo Simone Capecchi, Executive Director di CRIF, questa tendenza è un segnale di resilienza: “La diffusione dei mutui a tasso fisso, un indebitamento familiare contenuto e la presenza di riserve di liquidità saranno fattori chiave per contenere eventuali tensioni”.

Chi chiede il mutuo e di quanto
Nel 2025, il profilo di chi richiede un mutuo per l’acquisto di una casa in Italia appare ben delineato. La maggior parte delle domande riguarda importi compresi tra i 100mila e i 300mila euro, a conferma di una fascia di investimento medio che riflette il valore degli immobili nelle principali aree urbane e suburbane.
Sul fronte della durata, il 41,6 per cento dei mutui viene stipulato con piani di rimborso tra i 25 e i 30 anni, mentre oltre il 90 per cento delle richieste prevede comunque una dilazione superiore ai 15 anni. Questo orientamento verso soluzioni a lungo termine evidenzia la volontà delle famiglie di distribuire il peso dell’impegno economico nel tempo, cercando una maggiore sostenibilità mensile.
Dal punto di vista anagrafico, il mercato è dominato dalle fasce più giovani e attive. I richiedenti tra i 25 e i 44 anni rappresentano il 62,9 per cento del totale, seguiti dai 45-54enni con il 22 per cento e dagli over 55, che si fermano al 9,7 per cento. In particolare, gli under 36 mostrano una crescente propensione a richiedere mutui con un loan-to-value superiore all’80 per cento, cioè con una copertura finanziaria molto elevata rispetto al valore dell’immobile. Questo dato suggerisce una difficoltà diffusa nell’accumulare capitale iniziale, ma anche una maggiore fiducia nella possibilità di accedere al credito in condizioni favorevoli.
Nel complesso, il mutuatario tipo del 2025 è giovane, orientato a soluzioni di lungo periodo e spesso alla ricerca di un sostegno finanziario che copra gran parte del valore dell’abitazione. Un profilo che riflette le dinamiche economiche e sociali del momento, tra tassi in calo, stabilità occupazionale e desiderio di investire nel mattone come forma di sicurezza e progettualità.

Le differenze regionali e il ruolo delle banche
Nel panorama del credito immobiliare italiano del 2025, le differenze regionali e il ruolo delle banche si rivelano elementi chiave per comprendere l’evoluzione del mercato e le opportunità per le famiglie.
Partendo dalla geografia del credito, emerge con chiarezza una forte polarizzazione: le grandi città come Milano e Roma dominano il mercato, concentrando da sole oltre il 23 per cento dei mutui attivi a livello nazionale, pari a circa 87 miliardi di euro. Seguono Napoli, Torino, Bologna e Firenze, che insieme rappresentano un ulteriore 12 per cento del totale. Questa concentrazione urbana riflette non solo la densità demografica, ma anche la maggiore dinamicità economica e la stabilità occupazionale di queste aree, che rendono più sostenibile l’impegno di un mutuo.
Al contrario, nelle regioni più periferiche o con economie meno vivaci, il ricorso al credito per l’acquisto casa è più contenuto. Liguria, Molise e Valle d’Aosta, ad esempio, registrano cali significativi nelle erogazioni, mentre regioni come Sardegna, Puglia ed Emilia-Romagna mostrano una crescita percentuale tra le più alte. In Toscana, l’erogato è aumentato del 99,7 per cento nel primo semestre, segno di una forte ripresa del mercato locale. Tuttavia, anche in queste aree più dinamiche, il mutuo non è sempre la prima scelta: in contesti dove il lavoro è più precario o i redditi più bassi, molte famiglie preferiscono rimandare l’acquisto o affidarsi a risorse proprie o familiari.
In sintesi, il mercato dei mutui nel 2025 è in ripresa, ma procede a velocità diverse a seconda del territorio e della capacità delle banche di adattarsi alle nuove esigenze. Le città e le regioni più dinamiche trainano la crescita, mentre le aree più fragili restano indietro. Le banche, pur avendo ampliato l’offerta, devono ancora fare i conti con una trasmissione incompleta dei vantaggi della politica monetaria. Il mutuo torna a essere una leva importante per l’investimento familiare, ma solo se accompagnato da condizioni realmente favorevoli e da una strategia inclusiva che tenga conto delle diversità territoriali e sociali.

Politica monetaria e prospettive future
Dopo otto tagli consecutivi, la BCE ha deciso a luglio di mantenere i tassi invariati, in attesa di valutare l’impatto delle tensioni commerciali con gli Stati Uniti. Tuttavia, gli analisti prevedono un possibile nuovo taglio a settembre, che potrebbe portare il tasso sui depositi fino all’1,5%. Questo scenario alimenta l’ottimismo tra gli operatori del settore, che vedono nel secondo semestre un’opportunità per consolidare la ripresa.

Fisso o variabile? La scelta strategica
Il tasso fisso resta la scelta preferita dagli italiani, con quasi il 90% delle richieste orientate verso questa formula. Tuttavia, il variabile sta riguadagnando terreno grazie a un TAN medio del 2,63%, contro il 3,14% del fisso. Per chi è disposto a tollerare un po’ di rischio, il variabile può garantire risparmi significativi: fino a 23.000 euro su un mutuo ventennale da 180.000 euro.

Un mercato in trasformazione
Il 2025 si conferma come l’anno della rinascita per il mercato dei mutui. La combinazione tra tassi in calo, politiche monetarie favorevoli e una domanda in crescita ha riattivato il circuito del credito immobiliare. Le famiglie tornano a investire nella casa, con maggiore consapevolezza e strumenti più flessibili. E mentre le banche affinano le offerte, il mutuo torna a essere non solo un impegno, ma un alleato per costruire il futuro.

Riscaldamento centralizzato troppo caro. Ma il passaggio all’autonomo può costare ancora di più

In tempi di costi dell’energia e del gas alle stelle, sono tanti coloro che vivono in edifici con impianto di riscaldamento centralizzato a pensare di distaccarsi a adottare un sistema di riscaldamento autonomo.

Si tratta di una scelta da valutare attentamente in quanto, anche se è consentita dalla legge, spesso non permette di realizzare concretamente i risparmi preventivati.

Inoltre la spesa il distacco, che prevede costi di perizia, di impianto autonomo e di adattamento dello stesso all’abitazione, rappresenta comunque di un investimento che impiega qualche anno ad essere ammortizzato, prima di iniziare a registrare un concreto risparmio di energia.

Senza contare che alcune spese legate all’impianto di riscaldamento centralizzato dovranno comunque continuare ad essere sostenute.

è anche vero, però, che mentre il condominio è obbligato a tenere acceso il riscaldamento per un determinato numero di ore giornaliere, in base alla fascia climatica in cui si vive, con l’impianto autonomo si è liberi di gestire l’accensione e lo spegnimento in base alle proprie personali esigenze.

Le regole da seguire per il distacco dall’impianto centralizzato

L’articolo 1118 del Codice civile recita: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Staccarsi dal riscaldamento condominiale è però possibile solo se vengono rispettate le condizioni previste per legge e, come visto, l’articolo 1118 del codice civile al comma 4, prevede che il condomino possa rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato se:
• dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento;
• non derivano aggravi di spesa per gli altri condomini.

La presenza di queste condizioni deve risultare dalla perizia di un tecnico specializzato, un ingegnere o un idraulico; la relazione tecnica deve essere resa nota a tutti i condomini.

La giurisprudenza ha sancito che per distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non occorre il consenso dell’assemblea condominiale, poiché il distacco è un diritto del condomino, nel limite in cui non arrechi un danno agli altri o alla struttura.

Chi vuole distaccarsi dal riscaldamento condominiale deve comunicarlo all’amministratore di condominio allegando la perizia che dimostra la mancanza di conseguenze svantaggiose per gli altri e il rispetto delle norme previste dalla legge. A questo punto l’amministratore ne darà comunicazione in assemblea, ma gli altri condòmini non potranno in alcun modo opporsi, a meno che non contestino la validità della perizia.

Se questo accade dovrà essere incaricato un altro perito tecnico per valutare se dal distacco deriva effettivamente un danno per il condominio. Solamente nel caso in cui la seconda perizia risultasse in contrasto con la prima il distacco potrà essere limitato.

Staccarsi dal riscaldamento centralizzato, inoltre, potrebbe essere ostacolato da:
• regolamento di condominio, che può negare la possibilità di distaccarsi dall’impianto centralizzato. In questa eventualità, il distacco non potrà essere consentito anche nel caso in cui il condomino riesca a dimostrare che non si originerà nessun pregiudizio per gli altri condomini e per l’impianto;
• regolamento edilizio Comunale o Regionale, che potrebbero aver stabilito il divieto di distacco, avendo l’impianto centralizzato un impatto minore in termini di inquinamento ambientale.

Pro e contro del distacco dall’impianto centralizzato

Il principale vantaggio di un sistema autonomo, oltre alla possibilità di gestire più facilmente gli orari di accensione e spegnimento, è la possibilità di monitorare e regolare costantemente i consumi, ottimizzandone così la spesa.

Se una volta attivato al sistema di riscaldamento autonomo si accenderanno i termosifoni con parsimonia, sicuramente ci sarà un sensibile risparmio economico a lungo termine.

Tuttavia, prima di procedere alla richiesta di scollegamento, è utile valutare:
• la spesa per l’elaborazione della scheda tecnica da parte del perito, che in genere varia dagli 800 ai 1mille euro;
• le spese di scollegamento dal riscaldamento centrale, comprese le opere di impiantistica, muratura e quant’altro per il ripristino delle parti comuni eventualmente coinvolte;
• l’impianto autonomo che si andrà effettivamente a realizzare, perché per ottenere il maggiore risparmio e un’ottima efficienza energetica, l’investimento potrebbe essere elevato;
• la posizione del proprio appartamento, poiché gli appartamenti all’ultimo piano, oppure esposti sulla porzione esterna dell’edificio, perdono calore più facilmente, aumentando di conseguenza le spese di riscaldamento;
• eventuali spese di adattamento dell’impianto all’abitazione, ad esempio la deviazione dei tubi. Qui il costo dipende da quanti e quali interventi saranno necessari;
• spesa per la canna fumaria, più o meno sui 900 euro.
• l’effettivo risparmio a lungo termine dell’impianto, considerando le spese aggiuntive come il consumo involontario o la manutenzione dell’impianto centrale.

Dopo il distacco, il condòmino continua comunque ad essere obbligato al pagamento di alcune spese.
I commi 2 e 3 dell’articolo 1118 del codice civile, infatti, prevedono che:
• Il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

• Il condòmino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino che si distacca, quindi, rimane proprietario, insieme agli altri, dell’impianto e proprio per questo deve continuarne a pagare le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e di conservazione.

Inoltre dovrà comunque farsi carico delle spese per:
• il consumo involontario, relativo al cosiddetto “riscaldamento indiretto”, ovvero quello che si riceve indirettamente dagli altri grazie al passaggio dei tubi nella propria unità immobiliare e a quello che si riceve per le dispersioni dell’impianto;
• la manutenzione dell’impianto ordinaria e straordinaria;
• spese per il mantenimento e/o regolare messa a norma.
In genere, dunque, l’impianto autonomo conviene:
• se l’impianto centralizzato è obsoleto e poco efficiente;
• se si trascorre molto tempo in casa, così da regolare alla perfezione i propri consumi;
• se si dispone di un appartamento molto grande ed è necessario, quindi, poter approfittare della massima autonomia sulla gestione del riscaldamento;
• se si vive in località dal clima molto freddo, per regolare al meglio le spese termiche.

Anno 2025, quanto costa mantenere una casa?

Possedere una casa in Italia è un investimento che va ben oltre il prezzo d’acquisto. Nel 2025, il costo medio per la gestione di un’abitazione si attesta a 1.298 euro al mese, pari a oltre 15.500 euro l’anno.
Tuttavia, le differenze territoriali sono significative: vivere in una grande città del Nord può costare fino al 47 per cento in più rispetto al Sud e alle Isole.

Le città più costose: Milano in testa, Palermo la più economica
Secondo l’analisi di Facile.it e Mutui.it, Milano si conferma la città più cara: mantenere un’abitazione di 100 mq in zona semicentrale costa in media oltre 2mila euro al mese. Al contrario, Palermo è la città più economica, con una spesa mensile di 707 euro, seguita da Bari e Cagliari.
Tra le città più costose troviamo anche Roma, che si posiziona al secondo posto con 1.752 euro al mese, seguita da Firenze (1.356 euro) e Bologna (1.372 euro).

Il mutuo: la voce di spesa più pesante
La rata del mutuo è il fattore che incide maggiormente sul bilancio familiare, arrivando a rappresentare fino all’86 per cento della spesa mensile.
• Milano: rata media di 1.700 euro per un immobile dal valore di 465.000 euro.
• Roma: rata di 1.500 euro per un immobile da 410.000 euro.
• Firenze e Bologna: rispettivamente 1.102 euro e 1.080 euro al mese.
• Palermo e Bari: cifre più contenute, con 489 euro e 619 euro di rata mensile.
Anche optando per l’ affitto, i costi non calano drasticamente: secondo i dati OMI, la riduzione media è solo del 6 per cento rispetto al mutuo.

Utenze e manutenzione: il Nord spende di più
Le spese per luce, gas, acqua e manutenzione ordinaria variano sensibilmente tra le diverse aree del Paese. Al Nord, si spende in media il 29 per cento in più rispetto al Centro e il 48 per cento in più rispetto al Sud.
• Milano: quasi 300 euro al mese per utenze e manutenzione.
• Torino e Genova: rispettivamente 288 euro e 284 euro.
• Cagliari, Palermo e Bari: le città più economiche, con 175 euro, 190 euro e 195 euro al mese.
Il clima più mite nelle regioni meridionali contribuisce a contenere i consumi energetici, soprattutto per il riscaldamento.

La Tari: il Sud paga di più
L’unica voce di spesa che ribalta il trend Nord-Sud è la Tari, la tassa sui rifiuti. In media, le famiglie del Mezzogiorno spendono il 16 per cento in più rispetto a quelle del Nord.
• Genova: la città con la Tari più alta, 501 euro all’anno.
• Napoli e Cagliari: rispettivamente 482 euro e 465 euro.
• Bologna, Milano e Roma: le città con la Tari più contenuta, rispettivamente 287 euro, 316 euro e 394 euro.

Mantenere una casa: un impegno economico significativo
Il 2025 conferma che mantenere una casa in Italia è un impegno economico rilevante, con costi che variano notevolmente in base alla città e alla zona geografica.
Chi vive nelle grandi città del Nord deve affrontare spese più elevate, mentre il Sud offre costi più contenuti, seppur con una Tari più alta. La rata del mutuo resta la voce di spesa più pesante, seguita dalle utenze e dalla manutenzione.
Per chi sta valutando l’acquisto di una casa, è fondamentale considerare non solo il prezzo dell’immobile, ma anche i costi di gestione e mantenimento, che possono incidere fortemente sul bilancio familiare.

Le detrazioni per la sostituzione degli infissi

Devo sostituire i serramenti della prima casa, senza ristrutturazione e senza pratica edilizia. Oltre al nuovo tetto sulla spesa detraibile, nel 2025 restano i bonus al 50 per cento?

La Legge di Bilancio 2025 riduce l’aliquota delle detrazioni edilizie ma resta il 50 per cento se i lavori riguardano la prima casa, sia per le ristrutturazioni sia per le riqualificazioni. Ma con nuove soglie di spesa detraibile per alcuni contribuenti.
Nel solo caso dei lavori sull’abitazione principale, anche nel 2025 la detrazione è al 50 per cento, con tetto di spesa o limite di detrazione invariati. Per le altre tipologie di immobili, invece, la detrazione scende al 36 per cento.
La sostituzione dei serramenti può essere agevolata sia con il bonus ristrutturazioni, al 50 per cento fino a un tetto di spesa di 96mila euro, sai con l’agevolazione sulle ristrutturazioni energetiche, con la stessa aliquota e con tetto alla detrazione pari a 60mila euro.
Tuttavia, per contribuenti con reddito superiore a 75mila euro, dall’anno fiscale 2025 scatta un tetto massimo applicabile alle spese ammesse alle detrazioni. Questo limite è pari a 14mila euro e scende a 8mila euro per chi guadagna più di 100mila euro. Vanno anche applicati coefficienti relativi alla presenza di figli nel nucleo familiare, per cui in assenza di figli il tetto massimo si abbassa.
Per riassumere, lei potrà applicare nel 2025 la detrazione al 50 per cento per la sostituzione degli infissi ma, se il suo reddito è superiore a 75mila euro, dovrà verificare di non sforare il tetto massimo di spesa detraibile applicabile al suo nucleo familiare, valutando le altre spese detraibili che rilevano ai fini del raggiungimento di tale soglia.